Uitspraak
16 maart 2007
Eerste Kamer
Nr. C06/148HR
RM
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
LAURUS NEDERLAND B.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. M. Ynzonides,
t e g e n
VOMAR VOORDEELMARKT B.V.,
gevestigd te Alkmaar,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaten: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt en mr. B.T.M. van der Wiel.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Vomar - heeft bij exploot van 27 maart 2003 verweerster in cassatie - verder te noemen: Laurus - gedagvaard voor de kantonrechter te Leiden. Vomar heeft gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen Vomar als verhuurder en Laurus als huurder van het gehuurde zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming daarvan en met veroordeling van Laurus tot ontruiming van het gehuurde.
Laurus heeft de vordering bestreden.
Bij tussenvonnis van 21 april 2004 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast, welke comparitie op 18 juni 2004 heeft plaatsgevonden en na een tweede tussenvonnis van 4 augustus 2004, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 13 oktober 2004, kort gezegd, vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 mei 2005 en Laurus veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
Tegen de genoemde vonnissen heeft Laurus hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij arrest van 3 februari 2006 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter van 13 oktober 2004 behoudens wat betreft de kostenveroordeling vernietigd en, in zoverre opnieuw rechtdoende, vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 juli 2006 en Laurus veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde vóór of op die datum.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft Laurus beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Vomar heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
Vomar heeft ter rolle van 2 juni 2006 verzocht om versnelde behandeling van het cassatieberoep. Laurus heeft bezwaar gemaakt tegen toewijzing van dit verzoek. Op de voet van art. 17 lid 2 van Pro het Rolreglement bij de Hoge Raad, is de datum voor de schriftelijke toelichting bepaald op verkorte termijn.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. Vomar heeft in haar schriftelijke toelichting verzocht om vaststelling door de Hoge Raad van een korte ontruimingstermijn.
De conclusie van de Advocaat-Generaal D.W.F. Verkade strekt tot verwerping van het beroep, met bepaling van een datum als onder 4.34 van de conclusie bedoeld.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Per 30 december 1999 is Vomar eigenares van de bedrijfsruimte gelegen aan de Kornoeljelaan 2 te Noordwijkerhout. Deze bedrijfsruimte werd sedert 1 augustus 1986 gehuurd door (de rechtsvoorgangster van) Laurus. Vanaf 1 augustus 1996 loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als supermarkt.
(ii) Voor 27 oktober 1999 werd in het gehuurde een Toptien supermarkt geëxploiteerd. In de periode augustus tot en met oktober 1999 heeft Laurus het gehuurde verbouwd en vanaf 27 oktober 1999 wordt in het gehuurde een Super de Boer geëxploiteerd.
(iii) Bij brieven van 4 en 6 januari 2000 heeft Vomar Laurus en haar rechtsvoorgangers op de hoogte gesteld van de eigendomsovergang van het gehuurde en aangekondigd dat Vomar na de wachttijd van drie jaar zou overgaan tot opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. Laurus heeft Vomar laten weten niet met die opzegging in te stemmen.
(iv) Bij aangetekende brieven van 7 januari 2003 aan Laurus en haar rechtsvoorgangers heeft Vomar de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 januari 2004 op grond van het feit dat zij het gehuurde zelf duurzaam in gebruik wil nemen als supermarkt en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft.
3.2.1 Vomar vordert in dit geding dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen. Zij stelt daartoe dat zij het gehuurde zelf duurzaam in gebruik wil nemen als supermarkt en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft (art. 7A:1631 lid 2 onder b (oud) BW), terwijl bij een redelijke afweging van haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van Laurus bij verlenging van de huurovereenkomst, van Laurus kan worden gevergd het gehuurde te ontruimen.
3.2.2 Laurus bestrijdt de vordering met het verweer, voorzover in cassatie nog van belang, dat de rechtsvoorganger van Vomar, [betrokkene 1], de huurovereenkomst niet kon opzeggen en op grond van de ratio 7A:1612 (oud) BW Vomar daaraan is gebonden. [Betrokkene 1] had namelijk zelf en via de beheerder Kamerbeek van de Vereniging van Eigenaren (hierna verder te noemen: Kamerbeek VvE) van het winkelcentrum waartoe de supermarkt behoort, toestemming gegeven voor de verbouwing en de wijziging van het concept van de supermarkt (van een Toptien Supermarkt in een Super De Boer) en [betrokkene 1] wist dat daarmee omvangrijke investeringen gemoeid zouden zijn (volgens Laurus circa € 350.000,--). Op grond daarvan mocht Laurus het vertrouwen hebben dat [betrokkene 1] stilzwijgend ermee had ingestemd dat de huurovereenkomst nog tien jaar zou voortduren zodat zij voldoende tijd zou hebben haar investeringen terug te verdienen. In elk geval zou onder deze omstandigheden een opzegging door [betrokkene 1] misbruik van recht opleveren althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
3.3 De kantonrechter en het hof hebben dit verweer verworpen. Hetgeen het hof daartoe in rov. 5 heeft overwogen kan als volgt worden samengevat.
Het hof is van oordeel dat de toestemming van [betrokkene 1] alleen betrekking had op de verplaatsing van de stabilisatiekolom. Het hof baseert zich hierbij op de in rov. 5.1 - 5.3 geciteerde schriftelijke verklaringen van respectievelijk [betrokkene 1], [betrokkene 2] (voorheen rayonmanager bij Klaver Randstad/Top Tien Supermarkten) en [betrokkene 3] (aanvankelijk de filiaalchef van de supermarkt, later onderhuurder en zelfstandig ondernemer ervan), in onderlinge samenhang bezien en met inachtneming van de vaststelling in rov. 5.4 dat alleen tekeningen met betrekking tot de verplaatsing van een stabilisatiekolom, waarmee een bedrag van ƒ 75.000,-- gemoeid was en waarvoor een bouwvergunning nodig was, aan [betrokkene 1] zijn voorgelegd. (rov. 5.5)
Waar [betrokkene 1] volgens zijn verklaring zijn toestemming had gegeven onder de voorwaarde onder meer dat "[ze, dat wil zeggen Depag BV] formeel een en ander even moeten opnemen met VvE Diensten [dat is Kamerbeek VvE] in verband met de Vereniging van Eigenaren" had dit, mede gelet op het feit dat dit is gebeurd in het kader van de verleende toestemming voor (slechts) de verplaatsing van de stabilisatiekolom, uitsluitend betrekking op de feitelijke verdere uitvoering van die verbouwing en kon en mocht dit niet worden opgevat als het aanwijzen van Kamerbeek VvE als vertegenwoordiger van [betrokkene 1] voor eventuele verdere verbouwingsplannen. (rov. 5.6)
Daarom is niet van belang wat op 14 oktober 1999 is besproken met Kamerbeek VvE omdat dat niet aan [betrokkene 1] kan worden toegerekend. Aan [betrokkene 1] kan slechts worden toegerekend wat deze nadien uit de brief van 21 oktober 1999 wist over de omvang van de reeds verrichte of nog uit te voeren verbouwingen. (rov. 5.7)
De in die brief genoemde werkzaamheden (door het hof in rov. 5.8 genoemd) waren niet van zodanige aard en omvang dat [betrokkene 1] op grond daarvan kon en moest begrijpen dat Laurus zodanig omvangrijke investeringen in de bedrijfsruimte zou doen, dat zij redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat de huurovereenkomst tussen partijen nog zo lang zou voortduren dat zij haar investeringen kon terugverdienen. (rov. 5.9)
Nu Laurus haar primaire stelling ook niet verder feitelijk heeft onderbouwd, is geen plaats voor verdere bewijslevering door Laurus. De grieven 2 tot en met 6 slagen niet - waarmee het hof kennelijk in het bijzonder het oog heeft op grief 6 waarin Laurus erover klaagde dat de kantonrechter haar niet had toegelaten tot het leveren van het door haar aangeboden bewijs van de toestemming die [betrokkene 1] volgens Laurus had gegeven -, nu Laurus ook niet heeft aangegeven dat de getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan hetgeen in de overgelegde schriftelijke verklaringen blijkt. Het hof is bij de beoordeling uitgegaan van de juistheid van die verklaringen. (rov. 5.10)
3.4.1 Het middel bevat klachten in de onderdelen 4, 5 en 6.
De onderdelen 5 en 6, die de Hoge Raad als eerste zal behandelen, klagen dat het hof in rov. 5.6 en 5.7 heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het niet toerekenen van de kennis van Kamerbeek VvE aan [betrokkene 1] en daarmee aan Vomar als zijn rechtsopvolgster.
De onderdelen berusten kennelijk op het uitgangspunt dat, gelijk het hof in rov. 5.6 heeft vastgesteld, [betrokkene 1] Kamerbeek VvE niet heeft aangewezen als zijn vertegenwoordiger voor eventuele verdere verbouwingsplannen dan de verplaatsing van de stabilisatiekolom.
Onderdeel 5 betoogt dat het hof heeft miskend dat ook buiten de situatie van vertegenwoordiging sprake kan zijn van toerekening van kennis van Kamerbeek VvE aan [betrokkene 1], namelijk op de grond dat de kennis van Kamerbeek VvE in het maatschappelijk verkeer heeft te gelden als kennis van [betrokkene 1], waarbij met inachtneming van de omstandigheden van het geval moet worden beoordeeld of Laurus het ervoor mocht houden dat [betrokkene 1] daarmee van de aard en omvang van de verbouwingen en de formule- en conceptwijziging op de hoogte was. Heeft het hof zulks niet miskend, dan is het bestreden oordeel onbegrijpelijk.
Het onderdeel noemt in dit verband de volgende omstandigheden, kort samengevat:
(a) [betrokkene 1] heeft Laurus toestemming gegeven voor een kleine verbouwing, Laurus verwezen naar Kamerbeek VvE voor de verdere afwikkeling en zich verder niet met de verbouwing bemoeid;
(b) Kamerbeek VvE was blijkens het op die verwijzing volgende gesprek op 14 oktober 1999 precies op de hoogte van de aard en omvang van de verbouwing en de formule- en conceptwijziging van de supermarkt, terwijl de uitkomst van dat gesprek is neergelegd in de aan [betrokkene 1] in kopie gestuurde brief van 21 oktober 1999;
(c) tijdens de bespreking van 14 oktober 1999 is Kamerbeek VvE namens [betrokkene 1] akkoord gegaan met de voorgestane verbouwing;
(d) [betrokkene 1] was in elk geval zelf deels op de hoogte van de plannen van Laurus, want hij heeft toestemming gegeven voor de verplaatsing van de stabilisatiekolom en voor het met de formulewijziging noodzakelijk geworden schilderen van de luifel in de Super de Boer-stijl. [Betrokkene 1] is in de winkel geweest om de verbouwing te bekijken en hij had geen bezwaren. [Betrokkene 1] heeft de brief van 21 oktober 1999 ontvangen en daarop niet gereageerd, terwijl in de aanhef van die brief de vermelding stond: "wijziging Top Tien supermarkt in Super de Boer".
In onderdeel 6 wordt, naast een samenvatting van het voorgaande, nog gewezen op de omstandigheid dat Kamerbeek VvE als beheerder van [betrokkene 1] optreedt.
3.4.2 De onderdelen kunnen niet tot cassatie leiden. Kennelijk heeft het hof in de stellingen van Laurus in de feitelijke instanties geen, althans niet een voldoende uitgewerkt, beroep gelezen op de door de onderdelen bepleite toerekening buiten vertegenwoordiging. De onderdelen betogen ook niet dat het hof een of meer essentiële stellingen van die strekking onbehandeld zou hebben gelaten. In cassatie kan niet voor het eerst op een dergelijke toerekening een beroep worden gedaan, omdat het antwoord op de vraag of van een zodanige toerekening sprake dient te zijn, afhangt van de omstandigheden van het geval en voor een onderzoek op dat punt in cassatie geen plaats is.
Overigens geldt het volgende. In verband met het hiervoor in 3.2.2 samengevatte verweer van Laurus dat [betrokkene 1] en zijn rechtsopvolgster Vomar de huurovereenkomst niet mochten opzeggen, heeft het hof, zoals blijkt uit rov. 5.9, in rov. 5.1 - 5.10 de vraag onderzocht of [betrokkene 1] kon en moest begrijpen dat Laurus zodanig omvangrijke investeringen in de bedrijfsruimte zou doen, dat laatstgenoemde redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat de huurovereenkomst tussen partijen nog zo lang zou voortduren dat zij haar investeringen kon terugverdienen. Die vraag heeft het hof in rov. 5.9 in ontkennende zin beantwoord, waarbij het hof zich heeft gebaseerd op de verbouwingswerkzaamheden zoals die zijn vermeld in de brief van 21 oktober 1999. Onderdeel 5 stelt dat die brief de uitkomsten van de bespreking van 14 oktober 1999 weergeeft maar stelt niet dat de wetenschap van Kamerbeek VvE aangaande de omvang van de verbouwing en de formule- en conceptwijziging welke aan [betrokkene 1] zou behoren te worden toegerekend, meer bevatte dan in die brief is vermeld. De onderdelen bestrijden evenwel niet het oordeel van het hof in rov. 5.9. Dat betekent dat ook als zou moeten worden aangenomen dat het hof zou hebben miskend dat, buiten de situatie van vertegenwoordiging, die wetenschap van Kamerbeek VvE aan [betrokkene 1] zou moeten worden toegerekend, dat niet tot een ander antwoord op de hiervoor bedoelde vraag zou kunnen leiden. Laurus heeft dus geen belang bij de klachten van deze onderdelen.
Ten slotte verdient nog aantekening dat de door de onderdelen genoemde feiten en omstandigheden het hof geenszins dwongen de wetenschap van Kamerbeek VvE aan [betrokkene 1] toe te rekenen. De onderdelen noemen in het bijzonder geen, in de feitelijke instanties gestelde en door het hof onbehandeld gelaten, concrete feiten en omstandigheden aangaande de aard en de inhoud van de eventuele rechtsverhouding tussen Kamerbeek VvE en [betrokkene 1], die in dit verband bij de beantwoording van de vraag of van een zodanige toerekening sprake zou behoren te zijn, in het bijzonder van gewicht zijn. De enkele, door onderdeel 6 genoemde, omstandigheid dat Kamerbeek VvE beheerder is van het complex waartoe de supermarkt behoort, is in dit verband onvoldoende. Reeds daarom falen de onderdelen evenzeer.
3.5.1 Onderdeel 4 klaagt dat het hof in rov. 5.10 ten onrechte het bewijsaanbod van Laurus heeft gepasseerd op grond van een prognose van de uitkomst van de bewijslevering.
3.5.2 Het hof heeft het bewijsaanbod van Laurus klaarblijkelijk betrokken op de primaire stelling van Laurus dat noch [betrokkene 1] noch zijn rechtsopvolgster Vomar de huurovereenkomst mocht opzeggen omdat [betrokkene 1] toestemming tot de verbouwing en de formule- en conceptwijziging had gegeven en op grond van de in de brief van 21 oktober 1999 vermelde verbouwingswerkzaamheden kon en moest begrijpen dat Laurus zodanig omvangrijke investeringen in de bedrijfsruimte zou doen, dat laatstgenoemde redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat de huurovereenkomst tussen partijen nog zo lang zou voortduren dat zij haar investeringen kon terugverdienen. Het hof heeft die stelling wat betreft de toestemming verworpen in rov. 5.5 en wat betreft de wetenschap van [betrokkene 1] omtrent de omvang van de verbouwing en de daarmee gepaard gaande investeringen in rov. 5.9.
Het hof passeert in rov. 5.10 het bewijsaanbod van Laurus op twee gronden die zijn oordeel elk zelfstandig dragen, te weten (a) dat nu Laurus haar primaire stelling ook niet verder feitelijk heeft onderbouwd, geen plaats is voor verdere bewijslevering door Laurus, en (b) dat de grief (6) over het passeren door de kantonrechter van het bewijsaanbod faalt nu Laurus ook niet heeft aangegeven dat de getuigen meer of anders zouden kunnen verklaren dan hetgeen in de overgelegde schriftelijke verklaringen blijkt, terwijl het hof bij de beoordeling is uitgegaan van de juistheid van die verklaringen.
Met de grond (a) brengt het hof tot uitdrukking dat Laurus geen andere dan de reeds door het hof als vaststaand aangenomen en aan zijn beoordeling ten grondslag gelegde feiten heeft gesteld die relevant zouden kunnen zijn voor de beoordeling van de primaire stelling van Laurus, zodat er voor haar verder niets te bewijzen viel. Het hof oordeelde het bewijsaanbod dus niet ter zake dienend. Deze grond wordt door het onderdeel niet bestreden. Daarom kan het onderdeel, dat slechts klaagt over de tweede grond (b), bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden.
3.5.3 Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst had bepaald is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 oktober 2007 en dat Laurus uiterlijk op die datum het gehuurde dient te hebben ontruimd;
veroordeelt Laurus in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Vomar begroot op € 367,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, A. Hammerstein, F.B. Bakels en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 16 maart 2007.