Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Rolnummer : 06/854
Rolnummer rechtbank : 04-2678
arrest van de eerste civiele kamer d.d. 24 april 2008
inzake
[Naam],
wonende te Brielle,
principaal appellant,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [H],
procureur: mr. H.J.A. Knijff,
tegen
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ [Naam] B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde in het principaal appel,
incidenteel appellante,
hierna te noemen: [de ontwikkelingsmaatschappij],
procureur: mr. D.M.C. Schuurmans.
Het geding
Bij exploot van 20 juni 2006 is [H] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 19 april 2006, door de rechtbank Rotterdam gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [H] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door [de ontwikkelingsmaatschappij] bij memorie van antwoord tevens incidentele memorie van grieven zijn bestreden. Daarbij heeft [de ontwikkelingsmaatschappij] vijf grieven tegen het vonnis naar voren gebracht, die door [H] bij memorie van antwoord in het incidenteel appel (met productie) zijn bestreden. Op 10 maart 2008 hebben partijen de zaak (gelijktijdig met de zaak met rolnummer 06/1545, welke zaak het hof bij arrest van 26 april 2007 met de onderhavige zaak heeft gevoegd en in welke zaak het hof heden eveneens uitspraak doet) voor het hof doen bepleiten, [H] door mr. A.J. Rijsterborgh, advocaat te Rhoon, en [de ontwikkelingsmaatschappij] door haar procureur, beide aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Ten slotte heeft [H] de stukken overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 [H] is tot 11 december 1977 erfpachter geweest van een perceel grond, kadastraal bekend Gemeente Brielle, sectie A, nr. 633, toebehorend aan de gemeente Brielle, met daarop een restaurant, enkele nevenopstallen en steigers (verder: het perceel) en in gebruik als camping, genaamd “In de Gouwe Geit” (verder: de camping). Hij heeft het erfpachtrecht bij notariële akte d.d. 11 december 1997 (verder: de leveringsakte) verkocht en geleverd aan [de ontwikkelingsmaatschappij], tegen een prijs van ƒ 1.000.000,-.
1.2 De leveringsakte, waarin [H] wordt aangeduid als Verkoper en [de ontwikkelingsmaatschappij] als Koper, houdt voor zover van belang het volgende in:
“(…)
2.3. Zodra Koper een bestemmingswijziging heeft gerealiseerd zodanig dat het (…) perceel grond kan worden gebruikt voor de realisering van woningbouw en hij over de benodigde onherroepelijke bouwvergunningen beschikt, is Koper aan Verkoper verschuldigd een bedrag ad tweehonderdduizend gulden (NLG 200.000,-) welk bedrag Koper alsdan terstond zal voldoen.
Indien bedoelde bestemmingswijziging niet op uiterlijk een januari tweeduizenddrie is gerealiseerd en Koper op die datum niet over bedoelde onherroepelijke bouwvergunningen beschikt en een en ander niet aan een handelen of nalaten van Koper te wijten is, kan Verkoper aan het in de vorige volzin vermelde geen rechten meer ontlenen.
(…)
15. Eerste recht van koop
Voordat Koper overgaat tot verkoop van de woningen die hij voornemens is te realiseren op het (…) perceel, doch eerst nadat de voor woningbouwbenodigde bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden, zal Koper Verkoper als eerste in de gelegenheid stallen de kavel te kopen, welke kavel schetsmatig is aangegeven op de aan deze akte als BIJLAGE II te hechten tekening. (…)
De verkoop zal plaatsvinden tegen de aan bedoelde kavel toe te rekenen kostprijs, welke kostprijs wordt gevormd door de verwervingsprijs en de kosten verband houdende met de aanleg van de infrastructuur ter zake van de onroerende zaak waarop het Verkochte betrekking heeft. (…)
Na een januari tweeduizenddrie kunnen aan het in dit artikel bepaalde door Verkoper geen rechten meer worden ontleend.(…)
Verkoper respectievelijk Koper is verplicht het in dit artikel 15 bepaalde Pro alsmede het in deze zin bepaalde bij iedere overdracht van de onder deze 15 bedoelde kavel respectievelijk het Verkochte aan de betreffende verkrijger op te leggen en voor deze verbindend te verklaren en een en ander voor en namens Koper respectievelijk Verkoper aan te nemen.
(…)”
1.3 Bij brief van 7 juli 1999 heeft [naam] op briefpapier van [de ontwikkelingsmaatschappij] de gemeente Brielle (verder: de gemeente) meegedeeld (zakelijk weergegeven) dat hij de ontwikkeling van de camping niet zou voortzetten.
1.4 [De ontwikkelingsmaatschappij] heeft op 19 juli 1999 het erfpachtsrecht op het perceel verkocht aan Ontwikkelingsmaatschappij De Gouwe Geit B.V. (verder: De Gouwe Geit) voor een bedrag van ƒ 1.600.000,-. De Gouwe Geit is opgericht door huurders van recreatieverblijven op de camping en was op het moment van de koop nog in oprichting. De notariële akte van oprichting is op 8 november 1999 verleden; op 18 november 1999 is De Gouwe Geit in het handelsregister ingeschreven. In de leveringsakte d.d. 12 januari 2000 is opgenomen dat De Gouwe Geit de in artikel 2.3 van de in rechtsoverweging 1.2 bedoelde leveringsakte opgenomen verplichting van [de ontwikkelingsmaatschappij] jegens [H] overneemt. Omdat [H] niet instemde met deze overname heeft De Gouwe Geit ƒ 200.000,- gestort op een rekening van de bij de laatste verkoop betrokken notaris. In de leveringsakte is bepaald dat dit bedrag, geheel of gedeeltelijk, pas aan de rechthebbende zal worden uitgekeerd na overlegging van een onherroepelijke uitspraak waarbij de verplichting tot betaling van het desbetreffende bedrag blijkt dan wel waaruit blijkt dat er geen verplichting is tot betaling van voormeld bedrag.
1.5 Bij brief van 26 maart 2001 heeft De Gouwe Geit de gemeente verzocht het bestemmingsplan aan te passen teneinde woningbouw mogelijk te maken. Zijdens de gemeente is aan De Gouwe Geit bij brief van 1 mei 2001 meegedeeld dat na een vrijstellingsprocedure vakantiewoningen zouden mogen worden gebouwd en dat de gemeente in principe bereid is daaraan medewerking te verlenen. Een verzoek van De Gouwe Geit met betrekking tot het nemen van een voorbereidingsbesluit teneinde op het perceel woningbouw voor permanente bewoning mogelijk te maken, heeft de raad van de gemeente bij besluit van 15 januari 2002 afgewezen, overwegende dat er gezien het huidige en het vooralsnog voorgestane planologische regime, alsmede de ter plaatse geldende milieuzonering, vooralsnog geen aanleiding is om daartoe een proces in gang te zetten.
1.6 Op 1 januari 2003 was geen bestemmingswijziging als bedoeld in artikel 2.3 van de in rechtsoverweging 1.2 bedoelde leveringsakte tot stand gekomen.
2. [H] heeft bij de rechtbank gevorderd dat deze [de ontwikkelingsmaatschappij] zal veroordelen aan hem € 329.237,16 te betalen, met rente en kosten. De rechtbank heeft de vordering gedeeltelijk toegewezen.
3. In hoger beroep heeft [H] gevorderd dat het hof [de ontwikkelingsmaatschappij] zal veroordelen aan hem € 238.481, 12 te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente tot de dag der algehele voldoening, berekend over € 129.966,29 vanaf 29 september 1999 en over € 108.514,83 vanaf 20 september 2004, alsmede tot kostenveroordeling in beide instanties met inbegrip van de beslagkosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van het arrest in hoger beroep tot de dag der algehele voldoening. Het hof zal eerst de incidentele grieven van [de ontwikkelingsmaatschappij] beoordelen, aangezien deze het verst strekken.
4. De eerste incidentele grief van [de ontwikkelingsmaatschappij] klaagt over het uitgangspunt van de rechtbank dat met het begrip “woningbouw” in de leveringsakte de “bouw van recreatiewoningen” wordt bedoeld en niet de “bouw van permanente woningen”. [De ontwikkelingsmaatschappij] stelt dat het altijd primair haar bedoeling is geweest op het perceel woningen voor permanente bewoning te realiseren. Zij voert verder aan dat de juistheid van haar standpunt ook uit de leveringsakte volgt, omdat met de term “woningbouw”in de bouwwereld en in bestemmingsplannen steevast de bouw van woningen voor permanente bewoning wordt bedoeld. Voorts brengt zij naar voren dat de bouw van recreatiewoningen in overeenstemming was met de erfpachtvoorwaarden en waarschijnlijk ook al met de ter plaatse vigerende publiekrechtelijke bestemming.
5. Het hof stelt voorop dat het bij de beantwoording van de vraag wat partijen ten tijde van het ondertekenen van de leveringsakte omtrent de te plegen “woningbouw” zijn overeengekomen, aankomt op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving.
6. Anders dan [de ontwikkelingsmaatschappij] stelt kan uit het hanteren van het begrip “woningbouw” niet worden opgemaakt dat het gaat om woningbouw voor permanente bewoning. Het begrip omvat zowel woningbouw voor permanente bewoning als woningbouw voor niet-permanente (recreatieve) bewoning. Uit de akte blijkt niet dat het begrip een beperktere strekking heeft in die zin dat alleen woningbouw voor permanente bewoning is bedoeld. Daartoe kan de in artikel 5 van Pro de leveringsakte opgenomen clausule niet dienen; daaruit blijkt slechts dat het perceel de bestemming heeft om te worden gebruikt voor de uitoefening van een hotel en/of café-restaurantbedrijf en daaraan verwante recreatieve doeleinden, zoals onder andere voor camping of golfbaan. Het begrip woningbouw komt in de clausule niet voor, laat staan dat daaraan in die clausule een beperkte invulling wordt gegeven. Ook het gegeven dat het totstandkomen van een door Koper gewenste andere privaatrechtelijke of publiekrechtelijke bestemming voor haar risico komt, kan tot die beperkte invulling niet dienen, nu daarin niets over die bestemming is verklaard. Evenmin kan een beperkte uitleg van het begrip woningbouw worden afgeleid uit de gestelde primaire bedoeling van [de ontwikkelingsmaatschappij], omdat deze in de akte nergens is te vinden. Ook uit de eventuele publiekrechtelijke bestemming van het perceel kan dat niet volgen, aangezien deze niet in de leveringsakte is weergegeven. De grief faalt.
7. De tweede incidentele grief van [de ontwikkelingsmaatschappij] valt de aanname van de rechtbank aan dat het uitblijven van de in de leveringsakte bedoelde bestemmingswijziging in woningbouw te wijten zou zijn aan een handelen of nalaten van [de ontwikkelingsmaatschappij]. [de ontwikkelingsmaatschappij] wijst er in de eerste plaats op dat het begrip woningbouw beperkter moet worden opgevat. Zij wijst er verder op dat, ingeval een bestemmingswijziging nodig zou zijn, daarmee nog niet gegeven is dat het uitblijven van de medewerking van de gemeente aan [de ontwikkelingsmaatschappij] en/of De Gouwe Geit toe te rekenen is en niet aan andere redenen.
8. Voor zover de grief stoelt op een beperkte uitleg van het begrip woningbouw in de leveringsakte kan deze niet slagen om de in rechtsoverweging 6 weergegeven reden. Ook overigens faalt de grief. [H] heeft, onderbouwd door verwijzing naar het door hem overgelegde geldende bestemmingsplan en de daarbij behorende voorschriften, gemotiveerd gesteld dat voor het realiseren van zowel recreatiewoningen als woningen voor permanente bewoning een bestemmingswijziging vereist was. Dit is door [de ontwikkelingsmaatschappij] onvoldoende bestwist, zodat dat is komen vast te staan. [H] heeft voorts, onderbouwd met correspondentie, gesteld dat de gemeente altijd bereid is geweest medewerking te verlenen aan de bouw van recreatiewoningen op het perceel en daartoe de nodige besluiten te nemen. Dat blijkt ook uit bedoelde correspondentie; feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat dat niet het geval is, zijn door [de ontwikkelingsmaatschappij] niet naar voren gebracht. Daartoe kan niet dienen het in den brede uitgewerkte betoog zijdens [de ontwikkelingsmaatschappij] ten pleidooie dat de gemeente in het licht van de wettelijke voorschriften haar taken op het gebied van de ruimtelijke ordening onvoldoende tot slecht uitvoert, aangezien in dat betoog geen concrete feiten of omstandigheden naar voren zijn gebracht waaruit blijkt dat de gemeente de voor de realisatie van de onderhavige recreatiewoningen vereiste besluiten niet of niet tijdig kon of wilde nemen. Uit de overgelegde stukken komt veeleer naar voren dat het verzoek daartoe aan de gemeente noch door [de ontwikkelingsmaatschappij] noch door De Gouwe Geit is gedaan. Andere redenen waaraan het niet realiseren van recreatiewoningen op het perceel te wijten zouden zijn, zijn door [de ontwikkelingsmaatschappij] niet naar voren gebracht en zijn ook overigens niet gebleken.
9. De derde incidentele grief van [de ontwikkelingsmaatschappij] betreft de aanname van de rechtbank dat de overdracht door [de ontwikkelingsmaatschappij] van haar verplichtingen aan De Gouwe Geit niet kan worden aangemerkt als contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW Pro omdat [H] daarmee niet akkoord zou zijn gegaan. [de ontwikkelingsmaatschappij] stelt dat de in artikel 15 van Pro de leveringsakte opgenomen kettingbedingen impliceren dat [H] op voorhand medewerking heeft verleend aan contractsoverneming.
10. De grief faalt. In de akte is niet uitdrukkelijk bepaald dat [H] bereid is aan elke contractsoverneming mee te werken. Een kettingbeding in de leveringsakte als het onderhavige kan daartoe niet dienen. Het strekt er slechts toe vast te leggen en aan potentiële contractovernemers kenbaar te maken dat het contract in elk geval niet kan worden overgenomen zonder opname van dat beding. [H] blijft ook bij een dergelijk kettingbeding vrij om zijn medewerking aan een eventuele contractsovername afhankelijk te stellen van de mate waarin hij erop kan en mag rekenen dat de nieuwe wederpartij bereid en in staat is de overeengekomen prestatie te leveren.
11. De vierde en vijfde incidentele grief van [de ontwikkelingsmaatschappij] bouwen in hun onderbouwing geheel voort op haar eerdere grieven. Zij dienen daarom het lot daarvan te delen.
12. De derde grief van [H] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat zijn vordering tot schadevergoeding wegens de frustratie van zijn recht tot eerste koop van een specifiek kavel heeft afgewezen omdat een zover gaande verplichting tot schadevergoeding niet uit de leveringsakte kan worden afgeleid. Hij voert aan dat, nu de rechtbank heeft geoordeeld dat [de ontwikkelingsmaatschappij] wanprestatie heeft geleverd, zij dient op te komen voor alle schade die hij heeft geleden, ook die welke samenhangt met het niet realiseren van zijn recht van koop tegen een beperkte prijs van een uniek kavel voor een (recreatie)woning.
13. De grief slaagt. Reeds het feit dat [de ontwikkelingsmaatschappij] wanprestatie heeft geleverd, verplicht haar tot vergoeding van alle schade die [H] daardoor heeft geleden. In het onderhavige geval bestaat die schade niet alleen uit de door hem gederfde contractueel overeengekomen extra ƒ 200,000,- voor het perceel als geheel (een bedrag waarover in de leveringsakte is opgenomen dat [H] dat ook zou ontvangen als het niet doorgaan van het plan aan [de ontwikkelingsmaatschappij] te wijten zou zijn), maar ook uit de gederfde vermogensgroei bij aankoop van het afgesproken kavel. Een zodanige schadevergoeding is in de leveringsakte niet uitgesloten. Vast staat dat [de ontwikkelingsmaatschappij] is tekortgeschoten bij het doen realiseren van een bestemmingswijziging voor recreatiewoningbouw en mitsdien zodanige woningen niet heeft gerealiseerd om te verkopen, zodat de in artikel 15 afgesproken Pro levering van het kavel niet heeft plaats gevonden. Andere redenen waarom de levering van het afgesproken kavel niet is doorgegaan, zijn niet gesteld of gebleken en [de ontwikkelingsmaatschappij] heeft de omvang van de door [H] gestelde winstderving niet heeft betwist. Daarom ligt dit gedeelte van de vordering van [H] eveneens voor toewijzing gereed.
14. De wettelijke rente is niet betwist om een andere reden dan dat er geen tekortkoming zou zijn, zodat deze zal worden toegewezen als gevorderd.
15. Het in rechtsoverweging 13 overwogene brengt met zich mee dat [H] ruimschoots meer van [de ontwikkelingsmaatschappij] te vorderen had dan de ƒ 200.000,- die De Gouwe Geit onder de notaris in depot had gegeven. Dat leidt ertoe dat de door [H] gelegde beslagen niet ten onrechte zijn gelegd en dat de daarmee gemoeide kosten door [H] niet nodeloos zijn gemaakt. De vierde grief van [H] slaagt daarom ook en de gevorderde beslagkosten zullen worden toegewezen.
16. Aangezien de vordering van [H] op grond van het boven overwogene voor integrale toewijzing in aanmerking komt, heeft deze bij behandeling van zijn eerste twee grieven geen belang. Het hof zal ze daarom buiten behandeling laten.
17. [De ontwikkelingsmaatschappij] dient als de in het ongelijk te stellen partij de kosten van het hoger beroep te dragen.
Beslissing
Het hof
In het principaal en in het incidenteel appel
- vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [de ontwikkelingsmaatschappij] daarin is veroordeeld aan [H] € 90.756,04 vermeerderd met rente te betalen,
en, in zoverre opnieuw recht doende,
- veroordeelt [de ontwikkelingsmaatschappij] om aan [H] € 238.481,12 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro tot aan de dag der algehele voldoening, berekend over € 129.966,29 vanaf 29 september 1999 en over € 108.514,83 vanaf 20 september 2004;
- veroordeelt [de ontwikkelingsmaatschappij] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [H] tot op deze uitspraak in het principaal appel vastgesteld op € 5.918,87 aan verschotten en € 9.789,- aan salaris voor de procureur en in het incidenteel appel op € 4.894,50 aan salaris voor de procureur, alsmede in de door [H] gemaakte beslagkosten ad € 491,22, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de betekening van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, G. Dulek-Schermers en M. Fierstra en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 april 2008 in aanwezigheid van de griffier.