Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.006.319/01
Rolnummer (oud) : C07/454
Rolnummer rechtbank : 61484 / HA ZA 05-2699
arrest van de eerste civiele kamer d.d. 14 oktober 2008
inzake
Van Twist Vastgoed I B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
appellante,
hierna te noemen: Van Twist,
advocaat: mr. E. Grabandt te ‘s-Gravenhage,
tegen
de gemeente Dordrecht,
zetelend te Dordrecht,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. H.J.A. Knijff te ‘s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 10 april 2007 is Van Twist zelf en als gemachtigde van de heer […] van Twist, de Bedrijfsunie Van Twist B.V., Van Twist Vastgoed II B.V., van Twist Vastgoed III B.V., Van Twist Vastgoed IV B.V en Van Twist Vastgoed V B.V. in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Dordrecht van 24 januari 2007 gewezen tussen Van Twist en de Gemeente. Bij memorie van grieven tevens akte houdende wijziging van eis (met producties) heeft zij elf grieven tegen het vonnis aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft de Gemeente de grieven bestreden. Daarna hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Uit de inleidende dagvaarding en de memorie van grieven blijkt dat Van Twist het hoger beroep mede heeft ingesteld namens anderen. In eerste aanleg is uitsluitend Van Twist (Van Twist Vastgoed I B.V.) voor zichzelf als procespartij opgetreden. Het vonnis is alleen tussen haar en de Gemeente gewezen. Behoudens bijzondere omstandigheden, waarover niets is gesteld en waarvan niet is gebleken, kunnen alleen de partijen in de eerste aanleg hoger beroep instellen. Anderen dan Van Twist en de Gemeente kunnen daarom niet tegen het vonnis in hoger beroep komen. Daarom zal Van Twist niet-ontvankelijk worden verklaard voor zover zij het hoger beroep heeft ingesteld namens de heer W.R. van Twist, de Bedrijfsunie Van Twist B.V., Van Twist Vastgoed II B.V., van Twist Vastgoed III B.V., Van Twist Vastgoed IV B.V en Van Twist Vastgoed V B.V.
2.1 Tussen Van Twist en de Gemeente gaat het in dit hoger beroep om het volgende.
2.2 Vanaf (ongeveer) 1930 exploiteerde de familie Van Twist een benzinestation aan de burgemeester de Raadtsingel in Dordrecht. Nadat de verkeerssituatie aldaar in 1980 was gewijzigd, is de omzet van dit station van jaar tot jaar aanzienlijk gedaald en is het benzinestation uiteindelijk verliesgevend geworden. Op 12 juni 1987 is het tankstation gesloten.
2.3 De Gemeente heeft aan Van Twist toegezegd dat zij een nieuw tankstation zou kunnen oprichten aan de Laan der Verenigde Naties in Dordrecht. Bij brief van 21 oktober 1992 heeft de Gemeente aan Van Twist medegedeeld dat vestiging van een nieuw tankstation aan de Laan der Verenigde Naties geen doorgang kon vinden. De voorbereidingen die van Twist vanaf begin 1987 had getroffen voor het vestigen van een tankstation aan de Laan der Verenigde Naties, waren dus voor niets geweest.
2.4 De Gemeente en Van Twist zijn vervolgens in overleg gegaan over hoe de Gemeente Van Twist schadeloos kon stellen. Dit heeft geleid tot de volgende overeenkomst, neergelegd in een besluit van de gemeenteraad van 7 maart 1995:
“ I. tegen finale kwijting (…):
- betaalt de gemeente Dordrecht (…) aan Van Twist in verband met het afbreken van de onderhandelingen omtrent de uitgifte van een lokatie voor een benzinestation aan de Laan der Verenigde Naties een vergoeding van ƒ 200.000,-, exclusief omzetbelasting, (…);
- zegt de gemeente aan Van Twist toe dat, indien de gemeente in de toekomst een lokatie voor een benzinestation waarover ze de volledige zeggenschap heeft zal uitgeven, de gemeente de eerste maal dat dit voorkomt Van Twist in de gelegenheid zal stellen om daar als eerste gegadigde voor in aanmerking te komen en dat
- indien zich eerder de mogelijkheid tot vestiging van een nieuw benzinestation voordoet op een lokatie welke niet of niet geheel bij de gemeente in volle en vrije eigendom is - de gemeente zal nagaan of eventueel door minnelijke aankoop of afkoop van rechten van derden - Van Twist reeds voor die lokatie in aanmerking kan komen, (…);
II. Van Twist als eerste gegadigde in aanmerking te laten komen voor aankoop en herontwikkeling van de voormalige R.K.-school achter de Singel (Singel 222).”
2.5 Sinds januari 2000 exploiteert Van Twist een tankstation aan de Provinciale Weg in Dordrecht. Deze locatie was niet bij de Gemeente in eigendom of door de Gemeente aan Van Twist aangeboden. Van Twist heeft haar zelf van een derde verworven.
3.1 In deze procedure heeft Van Twist gevorderd kort gezegd - dat voor recht verklaard wordt dat het station aan de Provinciale Weg geen locatie is waarvoor de Gemeente hem ter uitvoering van de overeenkomst van 7 maart 1995 in aanmerking heeft laten komen, dat de Gemeente hem alsnog zo’n locatie aanbiedt en voorts dat de Gemeente hem het perceel waarop de voormalige R.K.-school staat, aanbiedt. Subsidiair heeft Van Twist wijziging van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden gevorderd (gericht op een financiële vergoeding).
3.2 De rechtbank heeft aangaande het tankstation overwogen dat Van Twist bij de totstandkoming van de overeenkomst niet ondeskundig was inzake onroerende zaaktransacties, dat Van Twist niet mocht verwachten dat zij eerder dan in 2000 een ander tankstation kon gaan exploiteren en dat Van Twist zelf destijds (onder meer blijkens een brief van 17 juli 1998) van mening was dat de Gemeente aan haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst voldeed omdat het tankstation aan de Provinciale Weg als compensatie diende. Daarnaast heeft de rechtbank ten overvloede overwogen, dat er geen wanprestatie is als het (door Van Twist weersproken) verweer van de Gemeente juist is dat zij bij de ontwikkelaar van het hele terrein in 1999 heeft bedongen om ten behoeve van Van Twist in het totaalplan een tankstation op te nemen, want “bedingen” veronderstelt “nagaan”.
Aangaande de school heeft de rechtbank overwogen dat er niet een plicht tot verkoop is overeengekomen, maar, zoals Van Twist wist, een plicht om Van Twist als eerste in aanmerking te laten komen indien de Gemeente zou overgaan tot verkoop van de school.
Het beroep op onvoorziene omstandigheden en op onaanvaardbare rechtsgevolgen (redelijkheid en billijkheid) heeft de rechtbank verworpen en de vordering van Van Twist is afgewezen.
4. De eerste grief richt zich tegen de vaststelling in het bestreden vonnis dat partijen wel over vestiging van een tankstation aan de Laan der Verenigde Naties hebben gesproken, maar daarover geen overeenstemming hebben bereikt.
Het hof gaat er, met Van Twist, van uit dat Van Twist en de Gemeente wel overeenstemming hadden over vestiging van een tankstation aan de Laan der Verenigde Naties, maar dat de Gemeente (desondanks) later deze vestiging niet door kon laten gaan vanwege bezwaren uit de buurt. De grief is dus gegrond. Gelet op het navolgende, baat dat Van Twist niet.
5.1. Met haar tweede tot en met zevende grief en de negende grief komt Van Twist op tegen de overwegingen van de rechtbank die leidden tot het oordeel dat de Gemeente de overeenkomst voor wat betreft het tankstation is nagekomen.
De tweede grief richt zich er tegen dat de rechtbank tot dat oordeel is gekomen zonder de vraag te beantwoorden of de Gemeente met betrekking tot de locatie aan de Provinciale Weg enige prestatie heeft geleverd en, zo ja, of dat een prestatie is die voortspruit uit de overeenkomst. Het station aan de Provinciale Weg is een gevolg van eigen initiatief van Van Twist. De Gemeente heeft hiervoor niets gedaan in het kader van de overeenkomst.
Met haar derde grief komt Van Twist op tegen de overweging dat zij zelf destijds van mening was dat de Gemeente aan de overeenkomst voldeed. Van Twist voert aan dat haar brieven over “compensatie”, slechts begrepen kunnen worden als pogingen om een log overheidsapparaat ter zake een eigen initiatief van Van Twist in beweging te krijgen. Daardoor kunnen geen vorderingsrechten vervallen. Deze vervallen alleen als de Gemeente de prestaties uit de overeenkomst verricht, hetgeen zij niet heeft gedaan. Bovendien staan de redelijkheid en billijkheid er aan in de weg om op grond van brieven erop te vertrouwen dat Van Twist geen vorderingsrecht meer heeft, want de Gemeente zou dan gekweten zijn zonder iets te doen terwijl de aanspraken van Van Twist vervallen. Van Twist heeft ook geen afstand gedaan van haar vorderingsrechten.
De vierde grief richt zich tegen de overweging dat de Gemeente volgens haar de overeenkomst correct is nagekomen door na te gaan of Van Twist voor die locatie in aanmerking kan komen. De Gemeente heeft volgens Van Twist volstaan met de stelling dat zij haar verplichtingen is nagekomen waar het gaat om het verlenen van medewerking aan het vestigen van een nieuw benzinestation. Zij heeft niet gesteld waaruit haar pretense medewerking dan wel zou hebben bestaan. De Gemeente heeft alleen haar publiekrechtelijke plichten gedaan. Zij heeft aan het eigen initiatief van Van Twist geen medewerking verleend c.q. hem slechts tegengewerkt.
Met de vijfde grief komt Van Twist op tegen de uitleg van de overeenkomst. Volgens Van Twist kan uitleg niet aan de orde komen bij gebreke van enige invulling van de pretense prestatie door de Gemeente en bovendien heeft de rechtbank verkeerde criteria, althans te beperkte uitgangspunten gehanteerd bij de uitleg van de overeenkomst. Daarbij heeft de rechtbank ook ten onrechte betekenis toegekend aan deskundigheid bij Van Twist en ten onrechte geen rekening gehouden met relevante omstandigheden.
Met haar zesde grief bestrijdt Van Twist het oordeel dat zij niet mocht verwachten dat zij eerder dan 2000 een tankstation kon gaan exploiteren. Van Twist heeft het jaar 2000 slechts ‘en passant’ genoemd. De Gemeente is de overeenkomst nooit nagekomen (niet vóór en niet na 2000).
De zevende grief richt zich tegen de overweging ten overvloede. Deze zou onjuist zijn en feitelijke grondslag missen.
De negende grief is gericht tegen de afwijzing van het beroep op onvoorziene omstandigheden. Volgens Van Twist is er sprake van onvoorziene omstandigheden die niet voor haar risico komen en die wijziging van de overeenkomst rechtvaardigen, zoals de omstandigheid dat op eigen initiatief van Van Twist een compenserend tankstation is gerealiseerd. Het oordeel van de rechtbank heeft onaanvaardbare consequenties en ten onrechte heeft de rechtbank het beroep op redelijkheid en billijkheid verworpen.
5.2 De Gemeente heeft de grieven van Van Twist gemotiveerd bestreden. Zij heeft in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd dat zij in de periode na het sluiten van de overeenkomst tot 2000 aan haar verplichtingen uit de overeenkomst heeft voldaan hetgeen heeft geleid tot vestiging in 2000 van een benzinestation aan de Provinciale Weg.
Het hof overweegt het volgende.
5.3 Vast staat dat Van Twist in 2000 een nieuw station in de gemeente Dordrecht gevestigd heeft. Van Twist heeft niet gesteld (noch kan uit de stukken blijken) dat zich eerder een reële mogelijkheid om een nieuw station te vestigen heeft voorgedaan of dat de Gemeente op enig (eerder) moment een ander in plaats van (eerst) Van Twist voor een tankstation in aanmerking heeft gebracht. Het hof stelt daarom vast dat Van Twist de eerste maal dat een locatie zich voordeed om een benzinestation te vestigen, in de gelegenheid is gesteld om zich aldaar als zodanig te vestigen, dus om ‘voor die locatie in aanmerking te komen’ zoals overeengekomen.
Daarnaast stelt het hof vast – waarbij het hof uitgaat van een legale vestiging (gelet op de stukken en omdat het tegendeel niet is gesteld) – dat de Gemeente voor zover dat nodig was (het betrof de locatie van de tuinderij Mesker) ten behoeve van het tankstation van Van Twist aan de Provinciale Weg het bestemmingsplan heeft gewijzigd en dat de Gemeente aan Van Twist de vereiste gemeentelijke vergunningen heeft afgegeven. De Gemeente heeft Van Twist dus voor een benzinestation op een (eerste) locatie in aanmerking gebracht. Daartoe heeft de Gemeente ook moeten nagaan of het door Van Twist geplande benzinestation in de door hem voorgestane vorm aldaar mogelijk was.
5.4 Het onder 5.3 overwogene betekent dat de Gemeente heeft voldaan aan haar toezegging zoals opgenomen in de overeenkomst. In de overeenkomst is immers niet meer overeengekomen dan de verplichting van de Gemeente om de eerste maal dat een benzinestation wordt uitgegeven Van Twist daarvoor als eerste gegadigde in aanmerking te laten komen en om, nu zich eerder de mogelijkheid tot vestiging van een nieuw benzinestation voordeed op een locatie van een derde, na te gaan of Van Twist voor die locatie in aanmerking kwam ter vestiging van een nieuw benzinestation.
5.5 Noch de tekst van de overeenkomst, noch hetgeen partijen gelet op alle feiten en omstandigheden redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, brengen met zich dat de Gemeente uit hoofde van de overeenkomst kan worden verplicht om thans (na vestiging door Van Twist op een door haarzelf verworven perceel aan de Provinciale Weg) een ander perceel aan Van Twist aan te bieden voor de vestiging van een tankstation.
5.6 Dat een locatie die Van Twist op eigen initiatief zou verwerven niet als compensatie voor de locatie aan de Laan der Verenigde Naties zou kunnen gelden, blijkt niet uit de overeenkomst, noch uit de daaraan voorafgaande correspondentie. Op 21 december 1994 schreef wethouder Ten Veen dat het te ontwikkelen motorbrandstofverkooppunt een locatie zou moeten zijn waarover Van Twist zelf beschikt (zoals hier het geval is geweest) of waarover de Gemeente beschikt. Een toezegging van de Gemeente om voor een perceel te zorgen dat ze aan Van Twist zou aanbieden, is niet gedaan en ook niet in de overeenkomst vastgelegd.
5.7 Dat de locatie aan de Provinciale Weg die Van Twist op eigen initiatief had verworven, niet als locatie in de zin van de overeenkomst zou kunnen gelden, blijkt ook niet uit hetgeen Van Twist daarover na het sluiten van de overeenkomst heeft geschreven. Integendeel, in zijn brieven van 21 september 1995, 15 november 1995 en 17 juli 1998 verbindt zij zelf haar initiatief aan de Provinciale Weg met de uitvoering van de overeenkomst. Het betoog van Van Twist dat zij dit slechts heeft gedaan om een log overheidsapparaat in werking te zetten, treft geen doel, omdat, ook daargelaten wat Van Twist met zijn brieven heeft beoogd, de Provinciale Weg een locatie was zoals genoemd in de overeenkomst (een locatie welke niet bij de Gemeente in volle en vrije eigendom was, waar zich eerder dan op een locatie van de Gemeente de mogelijkheid tot vestiging van een nieuw benzinestation voordeed), die dus wèl kon dienen ter uitvoering van de overeenkomst.
5.8 Een bedoeling met de overeenkomst dat de Gemeente Van Twist een locatie zou aanbieden, is uit de feiten en omstandigheden niet gebleken. Van Twist had haar verkooppunt aan de Burgemeester de Raadtsingel moeten sluiten en de vestiging van een nieuw verkooppunt op de Laan der Verenigde Naties was niet doorgegaan. Van Twist schreef de Gemeente in haar bezwaarschrift van 17 november 1992, dat zij meer belang had bij een verkooppunt dan bij een grote schadevergoeding. Wethouder Ten Veen zou de gemeenteraad voorstellen Van Twist als eerste in de gelegenheid te stellen een nieuw motorbrandstofverkooppunt te ontwikkelen zodra zich een mogelijkheid voordoet. Dit wijst op niets anders dan dat beide partijen zich ten doel stelden Van Twist weer over een verkooppunt te laten beschikken, toen de locatie aan de Laan der Verenigde Naties niet door kon gaan ter vervanging van de gesloten locatie aan de Burgemeester de Raadtsingel, en dat iedere tankstationlocatie, hoe ook verworven, kon gelden als compensatie voor het verlies van de vorige locatie.
5.9 De Gemeente is ook niet op grond van uitleg van de overeenkomst, de redelijkheid en billijkheid of onvoorziene omstandigheden verplicht om een locatie aan te bieden nadat Van Twist al zelf een locatie heeft verworven voor de vestiging van een benzinestation en de Gemeente haar daarvoor de benodigde medewerking heeft gegeven.
Dat wordt niet anders vanwege de door Van Twist gestelde omstandigheden, te weten:
(1) toedoen van de Gemeente leidde tot teruglopende omzet van het station aan de Burgemeester de Raadtsingel en tot een schadebedrag van ƒ 1.599.000,- over 1980-1986;
(2) de toezegging door de Gemeente in 1987 tot een compenserend verkooppunt aan de Laan der Verenigde Naties en nadien sluiting van het verkooppunt aan de Burgemeester de Raadtsingel in 1987;
(3) vertraging en afstel van het compenserend station aan de Laan der Verenigde Naties in 1992;
(4) schade vanaf 1987 groot ƒ 3.700.000,-.
5.10 (ad 1) De Gemeente heeft blijkens een gespreksnotitie van overleg met Van Twist op 29 juni 1994 (vóór het sluiten van de overeenkomst) aan Van Twist laten weten dat zij zich niet verantwoordelijk achtte voor de teruglopende omzet van het station aan de Burgemeester de Raadtsingel of voor verwachte toekomstige omzet. In dit geding is onvoldoende gesteld om ervan uit te kunnen gaan dat het wijzigen van de verkeerssituatie niet rechtmatig is geweest. Een rechtmatige daad vormt geen omstandigheid die tot een verplichting leidt. Uit niets blijkt daarom dat beide partijen hebben beoogd met de overeenkomst compensatie voor de teruglopende omzet van het station aan de Burgemeester de Raadtsingel te geven of dat deze compensatie er alsnog zou moeten komen.
(ad 2 en 4) Wel relevant acht het hof de omstandigheid dat de Gemeente een locatie aan de Laan der Verenigde Naties had toegezegd en dat deze vervolgens niet kon doorgaan nadat Van Twist daarop wel rekende (en tevergeefs plankosten had gemaakt). Echter, uit de tekst van de overeenkomst blijkt dat uitdrukkelijk met deze omstandigheid rekening is gehouden bij het maken van de afspraken tussen partijen. In de overeenkomst is immers expliciet vastgelegd dat de Gemeente voor het afbreken van de onderhandelingen over de geplande uitgifte ƒ 200.000,- aan Van Twist betaalt. Uit de door Van Twist overgelegde specificatie van ontwikkelingskosten volgt dat dit bedrag (meer dan) voldoende was om die kosten te dekken.
(ad 3 en 4) Ook met de omstandigheid dat het niet doorgaan van de locatie aan de Laan der Verenigde Naties tot vertraging in vestiging van een benzinestation heeft geleid, is bij het sluiten van de overeenkomst al (voldoende) rekening gehouden. In de overeenkomst is opgenomen dat Van Twist bij de eerst volgende gelegenheid dat een locatie voor een station zich voordoet, daarvoor in aanmerking zal worden gebracht. Bovendien is met Van Twist een eerste recht van koop van een voormalige R.K.-school overeengekomen.
5.11 Het voorgaande leidt tot het oordeel dat grieven 2 t/m 6 en grief 9 ongegrond zijn. De zevende grief, die gericht is tegen de overweging ten overvloede, kan dan geen doel treffen.
6.1 De achtste grief van Van Twist is gericht tegen de afwijzing van de vordering om de Gemeente te veroordelen om Van Twist het perceel waarop thans de voormalige R.K.-school staat, aan te bieden. Deze grief is ongegrond, vanwege het volgende.
6.2 De overeenkomst houdt niet meer in dan dat de Gemeente Van Twist als eerste gegadigde in aanmerking zal stellen voor aankoop en herontwikkeling. De Gemeente heeft het perceel nog niet verkocht of te koop aangeboden of herontwikkeld. Van eerdere gegadigden dan Van Twist is dus geen sprake en uit niets blijkt dat de Gemeente zich niet aan de overeenkomst heeft gehouden of zal houden.
Van Twist heeft niet bestreden dat in de overeenkomst geen termijn is vastgelegd waarvóór het perceel aan haar moet worden aangeboden. Het hof ziet, mede gelet op hetgeen hiervoor onder 5.10 is overwogen, ook geen aanleiding te oordelen dat partijen redelijkerwijs van elkaar konden verwachten dat zo’n termijn bij het sluiten van de overeenkomst bedoeld was of dat zo’n termijn alsnog gesteld moet worden.
7. Grieven 10 en 11 hebben, naast het voorgaande, geen zelfstandige betekenis en leiden dus niet tot vernietiging van het vonnis.
8. De conclusie is dat alle grieven falen. Het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. Van Twist moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- verklaart Van Twist niet-ontvankelijk in het hoger beroep voor zover zij dat namens de heer […] van Twist, de Bedrijfsunie Van Twist B.V., Van Twist Vastgoed II B.V., van Twist Vastgoed III B.V., Van Twist Vastgoed IV B.V en Van Twist Vastgoed V B.V. heeft ingesteld;
- bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Dordrecht van 24 januari 2007;
- veroordeelt Van Twist in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de gemeente tot op heden vastgesteld op € 300,- aan verschotten en € 984,- aan salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, S.A. Boele en J. Kramer en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 oktober 2008 in aanwezigheid van de griffier.