Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-08/00310
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer d.d. 12 juni 2009
op het hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag (hierna: de Inspecteur) tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 29 juli 2008, nr. AWB 07/6489 WOZ betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur ten aanzien van X (hierna; belanghebben-de) te Z de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z(hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2005, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 225.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 bekendgemaakt.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak ge-handhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank inge-steld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 200.000, de aanslag verminderd tot een berekend naar een waarde van € 200.000 en bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit met vergoeding aan belanghebbende van het in beroep betaalde grif-fierecht van € 39.
Loop van het geding
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Ge-rechtshof van 1 mei 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in juli 2006 gereed gekomen woning gelegen op de begane grond en eerste verdieping met een berging en een parkeervak in het souterrain en is onder-deel van een meerlagig wooncomplex. De woning heeft op de begane grond een woonkamer, keuken, toilet en gang/hal en op de verdieping een overloop, vier slaapkamers, een balkon en een badgelegenheid. Verder is aan de voorkant een kleine tuin en aan de achterkant een ter-ras. De bruto vloeroppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 182 m2.
3.2. Op 9 december 2004 heeft belanghebbende een koop/aanneemovereenkomst geslo-ten voor de bouw van de woning ten bedrage van € 226.271,45 inclusief omzetbelasting. Van voormeld bedrag was € 70.960 verschuldigd als afkoopsom voor de erfpachtscanon.
3.3. De woning is gelegen in een zogenaamde Vogelaarwijk die wordt geherstructureerd. Tot 2011 worden 10.000 van de 30.000 woningen vervangen door nieuwbouw.
3.4. Rond de peildatum 1 januari 2005 zijn de volgende nabijgelegen woningen verkocht:
Woning Transactiedatum Verkoopprijs Oppervlakte
a-straat 11 27 december 2004 € 199.000 146 m2
a-straat 111 9 maart 2005 € 199.000 146 m2
a-straat 1111 6 januari 2005 € 199.000 146 m2.
Deze woningen zijn van hetzelfde type als van belanghebbende.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de woning in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar 2007 een verandering in waarde heeft ondergaan als gevolg van een bijzondere omstandigheid. Deze vraag wordt door belanghebbende bevestigend beant-woord en door de Inspecteur ontkennend.
4.2. Belanghebbende voert ter ondersteuning van zijn standpunt – zakelijk weergegeven – het volgende aan.
Bij de koop van de woning kon hij niet voorzien dat de leefbaarheid in zijn directe woonom-geving zich op zo’n slechte wijze zou ontwikkelen. Met het bouwputachtige karakter had hij bij de aankoop overigens wel rekening gehouden.
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de beschikking staande.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
5.2. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de onroeren-de zaak te worden bepaald op de aan die onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet lager is dan de bij beschikking vastgestelde waarde van € 225.000. De Inspecteur heeft in dit geval aangevoerd dat belanghebbende omstreeks de peildatum een koop/aanneemovereenkomst heeft gesloten voor de bouw van de woning ten bedrage van € 226.271,45 inclusief omzetbelasting en dat rond de peildatum de woningen in de nabijheid van belanghebbendes woning, na correctie voor wat betreft de oppervlakte, voor vergelijkbare koop/aanneemsommen zijn verkocht.
6.3. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000, nr. 35.797, LJN: AA8610 geoordeeld dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort vóór of na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde in de zo-juist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gega-digde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
6.4. In aanmerking genomen deze regel kan ervan worden uitgegaan dat de koop/aanneemsom die belanghebbende heeft betaald de waarde in het economische verkeer weergeeft. Dit uitgangspunt wordt nog ondersteund door de verkopen rond 1 januari 2005 van vergelijkbare woningen in hetzelfde blok als de woning van belanghebbende.
6.5. Het is vervolgens aan belanghebbende aannemelijk te maken dat de woning in de twee jaren voor de toestandsdatum 1 januari 2007 een verandering in waarde heeft onder-gaan als gevolg van een bijzondere omstandigheid. Belanghebbende heeft gesteld dat hij met het bouwputachtige karakter van de wijk reeds bij de aankoop rekening heeft gehouden. De omstandigheid dat die toestand gezien de herstructurering van de wijk nog enige jaren na het gereedkomen van de woning kon voortduren en de omstandigheid dat sprake is van een Vo-gelaarwijk in een grote stad, mag bij belanghebbende bekend worden verondersteld ten tijde van de aankoop van de woning. Deze omstandigheden waren voor belanghebbende echter niet van een zodanig gewicht dat hij niet de door hem voor de woning betaalde prijs wilde geven. Hetzelfde geldt voor de kopers van de andere in 3.4 genoemde woningen in hetzelfde blok. Belanghebbende heeft in hoger beroep gesteld dat het hem met name gaat om de slech-te ontwikkeling van het leefklimaat in de wijk sinds 2005 en heeft gesteld dat woningen in de wijk die een vraagprijs hebben boven € 200.000 na oplevering langdurig te koop blijven staan. De Inspecteur heeft ter zitting betwist dat ten opzichte van 2005 sprake is van bijzon-dere omstandigheden die een waardeachteruitgang van de woning ten gevolge hebben gehad. Belanghebbende heeft daartegenover zijn stelling niet met concreet bewijsmateriaal onder-bouwd, zoals krantenknipsels, een taxatierapport van de woning op de toestandsdatum of aanbod van woningen door makelaars waaruit blijkt dat vergelijkbare woningen in de directe omgeving langdurig te koop staan en dat daarvoor de vraagprijs niet kan worden behaald. Zonder enige concreet bewijs dienaangaande is, tegenover de betwisting door de Inspecteur, niet aannemelijk gemaakt dat in de periode 2005 tot 2007 sprake is geweest van een waarde-daling van belanghebbendes woning ten opzichte van de bij de aankoop betaalde prijs.
6.6. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep van de Inspecteur gegrond en bedraagt de waarde van woning € 225.000.
6.7. Anders dan waarvan belanghebbende uitgaat in zijn verweerschrift, is in de Algeme-ne wet inzake rijksbelastingen niet een bepaling opgenomen die slechts hoger beroep open-stelt boven een bepaald financieel belang.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
Het Gerechtshof vernietigt de uitspraak van de rechtbank en bevestigt de uitspraak op be-zwaar.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders, B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 12 juni 2009 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingka-mer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden ver-zocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.