Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 16/8483
uitspraak van 14 februari 2018
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland namens de gemeente Sluis,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 15 september 2016 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [plaats X] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het jaar 2016 en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerendezaakbelastingen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2018 te Middelburg.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende en haar echtgenoot [A], en namens de heffingsambtenaar, [verweerder].
1.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 46 aan deze te vergoeden.
2.Gronden
2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 223.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 194.000.
2.2.
Belanghebbende heeft op 5 mei 2015 een koop/aannemingsovereenkomst gesloten in verband met de koop van grond en de bouw van de woning op die grond. De koop/aanneemsom bedraagt – exclusief inventaris – € 223.033 inclusief btw. De transactiedatum was 27 juli 2015. De oplevering van de woning heeft in december 2015 plaatsgevonden. De woning is een tussenwoning gelegen op [vakantiepark].
2.3.
In geschil is de waarde van de woning per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 180.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde, die gelet op het taxatierapport van 21 februari 2017 eerder te laag dan te hoog is volgens de heffingsambtenaar.
2.4.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5.
Belanghebbende stelt dat niet van de koop/aanneemsom dient te worden uitgegaan, maar dat de WOZ-waarde dient te worden bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank is het daarmee niet eens.
Indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs, zulks tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Hetzelfde heeft dienovereenkomstig te gelden indien sprake is van een koop/aanneemsom (vergelijk Hof Den Haag 12 juni 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BJ6360).
Nu de onderhavige koop/aanneemsom voldoende dicht bij de waardepeildatum tot stand is gekomen, kan als uitgangspunt voor de WOZ-waarde worden aangesloten bij de koop/aanneemsom. Belanghebbende – op wie de bewijslast rust – heeft geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die rechtvaardigen dat van het uitgangspunt dient te worden afgeweken. De verwijzing naar het verkoopcijfer van de (enige jaren oudere) woning [verwijzingsobject] is niet voldoende, te minder nu de juistheid van het uitgangspunt ook nog wordt ondersteund door overeengekomen koop/aanneemsommen van vergelijkbare woningen op hetzelfde park. Dat deze woningen op waardepeildatum nog niet bestonden doet daaraan niet af; de koop/aanneemsommen zijn wel voldoende dicht bij de waardepeildatum tot stand gekomen.
Gelet op die andere overeengekomen koop/aanneemsommen zou toepassing van de vergelijkingsmethode belanghebbende overigens ook niet hebben gebaat.
2.6.
Voor het geval dat van de koop/aanneemsom dient te worden uitgegaan, heeft belanghebbende gesteld zich af te vragen of voor de WOZ-waarde de btw niet buiten beschouwing dient te blijven. Dat is niet het geval. De in rekening gebrachte omzetbelasting maakt namelijk deel uit van de som die de belanghebbende bereid is gebleken te betalen voor (de grond en de bouw van) de woning (vgl. Hoge Raad 13 juli 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9321).
2.7.
De vastgestelde WOZ-waarde (na uitspraak op bezwaar) is derhalve niet te hoog.
2.8.
Ter zitting is gebleken dat de rechtbank geen oordeel hoeft te geven over de klachten van belanghebbende over de gebrekkige motivering van de uitspraak op bezwaar, aangezien de heffingsambtenaar ermee heeft ingestemd om het griffierecht te vergoeden.
2.9.
Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.
2.10.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 14 februari 2018 door mr. M.R.T. Pauwels, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. E.C.A. de Kort, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.