Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 105.007.654/01
Zaak-rolnummer rechtbank: 835514 CV EXPL 07-3911
Arrest van de derde civiele kamer d.d. 16 maart 2010
inzake
De stichting STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Woonbron,
advocaat: mr. G. Janssen te ‘s-Gravenhage,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M.L. Kleyn te ‘s-Gravenhage.
Het verdere geding
Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 12 maart 2008, waarbij een comparitie is bepaald op 14 mei 2008. De comparitie heeft niet plaatsgehad.
Bij memorie van grieven heeft Woonbron drie grieven aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank, sector kanton, locatie Brielle, van 12 februari 2008, waarbij de vorderingen van Woonbron zijn afgewezen.
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden.
Vervolgens heeft Woonbron een akte genomen, waarna [geïntimeerde] een antwoord-akte heeft genomen.
Ten slotte hebben partijen hun stukken overgelegd voor arrest.
De beoordeling van het hoger beroep
1. De in het vonnis vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.
2. In dit geding gaat het om de vraag of [geïntimeerde] (toerekenbaar) tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen jegens Woonbron. Vast staat tussen partijen dat [geïntimeerde], samen met een huisgenoot, in de periode tot 1 augustus 2007 in de door haar gehuurde woning dvd's kopieerde of downloadde, waarna zij de door haar vervaardigde kopieën vanuit deze woning verkocht. Ook staat vast dat de politie op 1 augustus 2007 een aantal zaken in de woning van [geïntimeerde] in beslag heeft genomen en dat [geïntimeerde] op 26 februari 2009 met het Openbaar Ministerie een schikking heeft getroffen, in welk kader [geïntimeerde] afstand heeft gedaan van alle in beslag genomen zaken en een transactiebedrag heeft betaald.
3. Woonbron legt aan haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde] ten grondslag, ten eerste dat [geïntimeerde] de door haar van Woonbron gehuurde woning niet volledig als woonruimte heeft gebruikt en ten tweede dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door het gehuurde gedeeltelijk aan te wenden om langdurig en structureel strafbare feiten te plegen. Elk van beide grondslagen rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, zo stelt Woonbron.
4. In artikel 5.1. van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en zijn huisgenoten en dat de huurder zich verplicht het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven. Volgens artikel 7: 213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.
5. Het hof hanteert het volgende uitgangspunt. In de verhouding van huurder tot verhuurder is voor de vraag of in een woning wordt gewoond, niet bepalend of in de woning ook werk wordt verricht. Het gaat er om of door de betrokkene naast werk of daarmee gelijk te stellen activiteiten de primaire woonfuncties in de woning worden verricht. Woonbron heeft niet gesteld dat dit niet het geval was. Woonbron heeft enkel gesteld dat de woning niet uitsluitend werd gebruikt als woonruimte. Indien Woonbron daarmee bedoelt dat in elk vertrek van de woning uitsluitend mag worden gewoond en dus niet gewerkt, verwerpt het hof dit standpunt. Ook het verrichten van werk behoort tot de gebruikelijke activiteiten van bewoners van een woning.
6. Het hof acht het op zichzelf niet doorslaggevend of deze activiteiten legaal dan wel illegaal zijn. Het verrichten van legale activiteiten kan meebrengen dat in strijd wordt gehandeld met de huurovereenkomst of goed huurderschap, terwijl het verrichten van andere activiteiten, hoewel illegaal, mogelijk niet tot deze conclusie behoeft te leiden. Doorslaggevend is evenmin het enkele feit dat met deze activiteiten winst wordt gemaakt en op die grond als bedrijfsmatig kunnen worden aangemerkt. Op grond van de concrete omstandigheden van het geval zal steeds moeten worden beoordeeld of een huurder in strijd handelt met zijn verplichtingen jegens de verhuurder door (bedrijfsmatig) activiteiten te verrichten die al dan niet illegaal zijn en waarmee al dan niet winst is gemaakt. Woonbron stelt terecht dat nadeel dat de verhuurder heeft of kan hebben van een dergelijk handelen van de huurder, van belang kan zijn voor de vraag of de huurder tekortschiet. Vereist is dan wel dat het risico van nadeel voldoende reëel is. In dit verband heeft Woonbron (uitsluitend) gesteld dat van een zodanig risico sprake was omdat het voor de politie mogelijk was tegen de wil van [geïntimeerde] de woning te betreden, waarbij de politie zich zo nodig met geweld toegang tot de woning had kunnen verschaffen. Dat dit niet is gebeurd, zo vervolgt Woonbron, is een gevolg van het feit dat [geïntimeerde] thuis was en de politie toegang heeft verleend. Volgens deze stelling van Woonbron hebben de activiteiten van [geïntimeerde] niet geleid tot nadeel in de vorm van, door Woonbron kennelijk bedoelde, schade aan de woning als gevolg van het met geweld binnentreden daarvan. Dat voor de toekomst een voldoende reëel risico bestaat op nadeel in deze vorm heeft Woonbron niet (concreet) gesteld. Daarvoor was des te meer reden in het licht van het feit dat de politie effectief een einde heeft gemaakt aan de activiteiten van [geïntimeerde] onder meer door de vele daarvoor benodigde en, naar aangenomen mag worden, kostbare apparatuur in beslag te nemen.
7. Op dit punt komt het hof niet tot een andere conclusie dan de rechtbank. Het kopiëren van dvd's om daarmee te handelen, kan strijdig zijn met de Auteurswet en is strafrechtelijk relevant. In de rechtsverhouding van huurder tot verhuurder levert het verrichten van een dergelijke handeling op zich zelf geen tekortkoming op. Woonbron heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die, mits bewezen, het hof tot een ander oordeel kunnen brengen. De vraag of er sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming om ontbinding te kunnen rechtvaardigen, kan dus onbesproken blijven.
8. Uit het vorenstaande volgt dat de grieven niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. Dit vonnis zal in stand worden gelaten. Woonbron zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde]. Gelet op het voorgaande wordt het bewijsaanbod van Woonbron in haar akte van 21 april 2009 als niet ter zake dienend gepasseerd.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het door de rechtbank Middelburg gewezen vonnis van 12 februari 2008;
veroordeelt Woonbron in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 1.148,= , waarvan te voldoen:
(a) aan de griffier van het hof € 1.084,50, te weten € 190,50 voor in debet gesteld griffierecht en € 894,= voor salaris advocaat, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv Pro, en
(b) aan [geïntimeerde] € 63,50 voor niet in debet gesteld griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, R.F. Groos en.E.M. Hofkes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 maart.2010 in aanwezigheid van de griffier.