Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.026.437/01
Rolnummer rechtbank : 649939/CV EXPL 07-2087
arrest van de derde civiele kamer d.d. 7 september 2010
inzake
1. Belangenvereniging Vak C en D Vlugtenburg,
gevestigd te 's-Gravenhage,
2. [appellanten sub 2],
beiden wonende te Zevenbergen,
en 13 anderen, allen huurder en gebruiker van een zomerhuis, staande en gelegen op vak D van het campingterrein van Camping Vlugtenburg B.V.te ’s-Gravenzande;
3. [appellanten sub 3],
beiden wonende te Zaltbommel,
en 30 anderen, allen huurder en gebruiker van een zomerhuis, staande en gelegen op vak C van het campingterrein van Camping Vlugtenburg B.V. te ’s-Gravenzande;
appellanten,
allen hierna te noemen (in enkelvoud): de belangenvereniging,
advocaat: mr. drs. H. Ferment te 's-Gravenhage,
tegen
1. Camping Vlugtenburg B.V.,
gevestigd te 's-Gravenzande, gemeente Westland,
2. [geïntimeerde sub 2],
3. [geïntimeerde sub 3],
4. [geïntimeerde sub 4],
allen wonende te of gevestigd te ’s-Gravenzande, gemeente Westland;
5. Beukenbos Beheer B.V.,
gevestigd te Heeswijk Dinther
geïntimeerden,
allen hierna te noemen (in enkelvoud): Vlugtenburg,
advocaat: mr. K.G.J. Heesakkers te Arnhem.
Het geding
Bij exploot van 4 februari 2009, hersteld bij exploot van 17 februari 2009 is de belangenvereniging in hoger beroep gekomen van de door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft (onder meer) tussen partijen gewezen tussenvonnissen van 26 juli 2007 en 10 januari 2008, alsmede van het eindvonnis van 6 november 2008. Bij memorie van grieven, met producties, heeft de belangenvereniging een aantal niet genummerde grieven aangevoerd en haar eis vermeerderd. Bij akte van 26 mei 2009 is ter griffie gedeponeerd “ontwerp situatie-indeling van het kampeerterrein ‘Vlugtenburg’”. Bij memorie van antwoord met producties heeft Vlugtenburg de grieven bestreden. Op 1 september 2009 hebben partijen hun zaak schriftelijk doen bepleiten, De belangenvereniging door mr. P. Garretsen, advocaat te 's-Gravenhage en Vlugtenburg door mr. K.G.J. Heesakkers, advocaat te Arnhem.
Vervolgens heeft Vlugtenburg de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Ontvankelijkheid
De grieven van de belangenvereniging richten zich alle tegen het eindvonnis. Geen grieven zijn gericht tegen de tussenvonnissen. De belangenvereniging zal daarom in het hoger beroep tegen deze tussenvonnissen niet-ontvankelijk worden verklaard.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende:
Vlugtenburg is eigenares van het perceel aan [adres]. Zij exploiteert daar een vakantiepark/ camping (hierna: het vakantiepark). Het park is onderverdeeld in verschillende stukken grond/kavels/standplaatsen. Op die plaatsen zijn zomerhuizen en stacaravans geplaatst (hierna aangeduid als: zomerhui(s)(zen)). Vlugtenburg verhuurt de ondergrond aan individuele huurders (hierna: de huurders). Voor het gebruik van de ondergrond brengt Vlugtenburg een jaarlijkse vergoeding in rekening. De zomerhuizen zijn verkocht aan de gebruikers ervan, danwel op kosten van die gebruikers opgericht. Ten tijde van het bestreden eindvonnis bedroeg de jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de ondergrond gemiddeld € 150,-- per maand. Voorts brengt Vlugtenburg servicekosten in rekening. Bestuurders van Vlugtenburg zijn Beukenbos beheer B.V. en [geïntimeerde sub 4]. [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2]zijn de respectieve bestuurders van deze vennootschappen.
2. De belangenvereniging heeft Vlugtenburg in deze procedure gedagvaard en gevorderd in conventie (kort gezegd), een verklaring voor recht dat:
1. de Huurwet (oud), thans art. 7:230a BW van toepassing is tussen de huurders en Vlugtenburg en de eenzijdige oplegging van de Recron-voorwaarden door Vlugtenburg onrechtmatig is, met terzijdestelling van deze voorwaarden danwel (partiële) ontbinding of vernietiging van de tussen partijen geldende overeenkomsten, voor zover deze zijn gebaseerd op voornoemde voorwaarden;
2. de woonruimtebepalingen BW van toepassing zijn op de rechtsrelatie tussen partijen, met het effect als onder 1. slot is weergegeven;
3. ingeval van een onrechtmatige aantasting of stoornis van de rechten en aanspraken van huurders dan wel de belangenvereniging, Vlugtenburg schadeplichtig is, met begroting van deze schade op 3 miljoen euro;
4. ingeval van eindigend genot voor huurders wat hun zomerhuizen betreft, Vlugtenburg tot algehele schadevergoeding is gehouden, met begroting van deze schade op 3 miljoen euro;
5. Vlugtenburg gehouden is tot het stellen van zekerheid op grond van de voortgezette dan wel eventueel geëindigde (huur)overeenkomst tussen huurders, met begroting van de zekerheidsstelling op 3 miljoen euro.
Voorts heeft zij gevorderd dat thans geïntimeerden onder 2 tot en met 5 in conventie dit hebben te gehengen en gedogen en daaraan medewerking te verlenen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- voor overtreding van dit bevel, alles met kostenveroordeling.
Vlugtenburg heeft in reconventie gevorderd (kort gezegd) een verklaring voor recht dat:
1. op de huurovereenkomsten de Recron-voorwaarden van toepassing zijn;
2. de huurders op grond van de huurovereenkomsten jaarlijks een vergoeding voor de standplaats en servicekosten – zoals nader gespecificeerd in het bestreden vonnis – verschuldigd zijn, met nevenvorderingen.
De kantonrechter heeft de vordering in conventie af- en die in reconventie grotendeels toegewezen.
3. De belangenvereniging vordert in hoger beroep ook nog een verklaring voor recht dat (kort gezegd):
1. Vlugtenburg jegens de huurders overlast heeft veroorzaakt gedurende de periode van november 2007 tot en met (medio) september 2008 en aansprakelijk is voor het gederfde woongenot, met veroordeling van Vlugtenburg tot vergoeding van dat gederfde huurgenot;
2. een (huur)prijsverhoging van (jaarlijks) 10% en de eenzijdige verhoging van de kosten van de overige voorzieningen bovenmatig zijn.
4. Vlugtenburg heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering en het hof acht deze niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. In hoger beroep zal derhalve worden uitgegaan van de gewijzigde eis. Bij de beoordeling van de grieven wordt voorts vooropgesteld dat het het hof niet steeds geheel duidelijk is wat de belangenvereniging in haar memorie van grieven bedoelt en dat zij tegenstrijdige stellingen poneert. Ook Vlugtenburg geeft dit aan. Vlugtenburg heeft echter daarnaast inhoudelijk verweer gevoerd, waaruit blijkt dat zij de grieven wel (tot op zekere hoogte) heeft begrepen. Het hof zal de grieven begrijpen zoals Vlugtenburg heeft gedaan.
5. De eerste grief (4.1 memorie van grieven) richt zich tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter. Deze grief zal worden besproken tezamen met de andere grieven.
6. De tweede grief (4.2 memorie van grieven) richt zich tegen de overweging van de kantonrechter onder 6.1 van het eindvonnis genoemde processtuk, dat hij van het daar gestelde buiten beschouwing zal laten wat buiten het bestek van de conclusie van dupliek in reconventie valt. Deze grief faalt bij gebrek aan belang. Voor zover de belangenvereniging hetgeen zij in dat stuk overigens opmerkt in de procedure had willen inbrengen, had dit in hoger beroep alsnog gekund. Bovendien geeft de belangenvereniging niet aan in hoeverre het meenemen van haar stellingen ter zake tot een ander oordeel zou moeten leiden.
7. Met haar derde en vierde grief (4.3 en 4.4 memorie van grieven) stelt de belangenvereniging het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot het gehuurde en het toepasselijke huurregime ter discussie.
8. Van huur is sprake indien krachtens overeenkomst de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Nu uit de eigen stellingen van de belangenvereniging in eerste aanleg (inleidende dagvaarding onder 2 en 3) en in appel (memorie van grieven) volgt dat de belanghebbenden de ondergrond in gebruik hebben en de zomerwoning die daarop staat in eigendom (hetgeen ook blijkt uit de producties 1 tot en met 7 bij memorie van grieven alsmede uit door de belangenvereniging in eerste aanleg overgelegde producties), kan de huurovereenkomst niet méér omvatten dan alleen deze ondergrond (hierna: de ondergrond). Dat een bouwvergunning zou zijn verleend voor de zomerhuizen doet hier niet aan af. Evenmin is hiervoor van belang dat de gemeente camping Vlugtenburg als één zaak beschouwt voor de heffing van de Onroerende zaak belasting. De belangenvereniging heeft nog aangevoerd dat sprake is van natrekking/ bestanddeelvorming/ duurzaamheidsbestemming, maar heeft niet nader geconcretiseerd wat zich in casu voordoet en waarom. In eerste aanleg spreekt de belangenvereniging in de conclusie van repliek in conventie tevens akte houdende uitlating producties tevens aanvullende conclusie van antwoord in reconventie en (deel-)wijziging van eis over natrekking waarbij zij een toelichting geeft (1.7, tweede alinea, p. 27/28). Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat hiervan sprake zou zijn – Vlugtenburg betwist dit – is dit voor de vraag of sprake is van huur van de zomerhuizen niet relevant, nu door de enkele natrekking niet automatisch een huurrelatie ontstaat of het object van het gehuurde wijzigt. Feit blijft dat de huurders de zomerhuizen hebben gekocht of op eigen kosten hebben gerealiseerd en dat uit niets blijkt dat op enig moment met Vlugtenburg wilsovereenstemming is bereikt de aldus door zaaksvorming of overdracht (of anderszins) verkregen zaken onderdeel te laten uitmaken van de huurrelatie met Vlugtenburg. In 2.12 van voormeld processtuk wordt verwezen naar het zijn van bestanddeel. Daarvoor geldt hetzelfde als overwogen met betrekking tot natrekking. Vast staat dat geen sprake is van de terbeschikkingstelling van een onroerende zaak ter uitoefening van de landbouw. Van pacht in de wettelijke zin van het woord is reeds daarom geen sprake (en dit is ook niet in geschil, pleitnota mr. Garretsen in hoger beroep 2.1). Alle stellingen van de belangenvereniging die een ander uitgangspunt hanteren, moeten hierom worden verworpen. Tussen partijen is niet in geschil (zie memorie van grieven 1.6) dat geen sprake is van standplaatsen in de zin van art. 7:236 BW Pro. Terecht en op goede gronden, die het hof hierbij overneemt heeft de kantonrechter overwogen hetgeen in rechtsoverweging 6.5 tot en met 6.18 van het bestreden vonnis is neergelegd. Deze grieven falen daarmee, evenals de overige grieven, voorzover zij als uitgangspunt hanteren dat sprake is van verhuur van woonruimte of bebouwd onroerend goed.
9. De vijfde grief (memorie van grieven 4.5) van de belangenvereniging richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat – kort gezegd – op de verhouding tussen Vlugtenburg en de huurders de Recron-voorwaarden van toepassing zijn, dit met uitzondering van huurders die vóór 1994 een huurovereenkomst met haar hebben gesloten en die nooit een “Recron-overeenkomst” hebben getekend.
10. In hoger beroep staat de onder 9. genoemde uitzondering niet ter discussie. Bij de beoordeling van de vraag of de overige huurders zijn gebonden aan de “Recron”-voorwaarden is van toepassing de regeling omtrent aanbod en aanvaarding. De aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. Het aanbod en de aanvaarding kunnen in iedere vorm geschieden en kunnen ook opgesloten liggen in een gedraging (art. 3:37, lid 1 BW). De belangenvereniging heeft niet betwist dat een groep huurders wordt gevormd door huurders die na 1994 zijn gaan huren en een zogenoemde “Recron-huurovereenkomst” met de daarbij behorende “Recron”-voorwaarden met Vlugtenburg hebben getekend. Uit deze gedraging heeft Vlugtenburg redelijkerwijs mogen begrijpen dat huurders uit deze groep aan deze voorwaarden gebonden wilden zijn, ook indien de rechtsverhouding werd vastgelegd in elkaar jaarlijks opvolgende, in essentie gelijkluidende, contracten, zoals uit de, in zoverre onweersproken, stellingen van Vlugtenburg kan worden afgeleid.
De belangenvereniging heeft ook niet gemotiveerd betwist dat er een groep huurders is die voor 1994 al een huurovereenkomst met Vlugtenburg hadden en na 1994 één of meerdere malen een “Recron-overeenkomst met de daarbij behorende voorwaarden hebben getekend. Voor deze groep geldt hetzelfde als hiervoor is overwogen.
Evenmin is betwist dat er huurders zijn die na 1994 zijn gaan huren, maar nooit een “Recron-overeenkomst” hebben getekend, ondanks herhaalde verzoeken van Vlugtenburg. Geen (voldoende gemotiveerde) grief is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter dat Vlugtenburg onweersproken heeft gesteld dat de huurders die na 1994 zijn gaan huren wisten dat Vlugtenburg de “Recron-voorwaarden” hanteerde, deze voorwaarden jaarlijks aan alle huurders toestuurt, bij de factuur en de overeenkomst voor het volgende jaar. Door onder deze omstandigheden de verhuur te aanvaarden mag Vlugtenburg redelijkerwijs aannemen dat de betrokken huurder gebonden wenst te zijn aan genoemde algemene voorwaarden. De belangenvereniging heeft nog aangevoerd dat de huurders steeds hebben geprotesteerd, maar dat heeft zij niet voldoende geconcretiseerd. Hetzelfde geldt voor de stelling dat aanvaarding onder dwang plaatsvond, dat Vlugtenburg de voorwaarden eenzijdig heeft opgelegd of dat de huurders de huurovereenkomsten van hun voorgangers hebben overgenomen. Ook het argument dat de voorwaarden telkens opnieuw moeten worden aanvaard, dient te worden verworpen. Indien een huurder – onder de voorwaarden die hiervoor genoemd zijn eenmaal de voorwaarden heeft aanvaard kan Vlugtenburg hem daar ook voor de toekomst aan houden. Omstandigheden die tot een ander oordeel zouden moeten leiden, zijn onvoldoende gesteld of gebleken. Dat sprake is van met de wet of het recht strijdige bedingen is evenmin voldoende geconcretiseerd. Terecht en op goede gronden heeft de kantonrechter overigens overwogen hetgeen onder 6.27 in het bestreden vonnis is vermeld.
11. De zesde grief (memorie van grieven 4.6) richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van een onrechtmatige aantasting of stoornis van de rechten en aanspraken van de belangenvereniging en de huurders. Ook in hoger beroep heeft de belangenvereniging op dit punt haar stellingen onvoldoende geconcretiseerd. Rechtsoverweging 6.32 van het bestreden vonnis gaat uit van een toekomstige situatie, waarvan gesteld noch gebleken is dat die zich thans voordoet. Terecht en op goede gronden heeft de kantonrechter overwogen dat de beoordeling van de vraag, of indien Vlugtenburg in de toekomst huurovereenkomsten met huurders zal opzeggen, op dat moment, afhankelijk van de concrete individuele omstandigheden van ieder geval moet worden beoordeeld of Vlugtenburg gehouden is tot vergoeding van schade. De tegen dit oordeel gerichte klachten falen.
12. De zevende grief (memorie van grieven 4.7) richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van de door Vlugtenburg gevorderde verklaring voor recht dat de huurders een jaarlijkse vergoeding verschuldigd zijn voor de standplaats en – kort gezegd – de in het bestreden vonnis genoemde servicekosten.
13. Ook in hoger beroep heeft de belangenvereniging nagelaten te motiveren waarom Vlugtenburg niet gerechtigd zou zijn de jaarlijkse huur voor een standplaats te verhogen met een redelijk bedrag. Feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de jaarlijkse verhogingen in het verleden of voor de toekomst niet redelijk zijn, zijn ook in hoger beroep onvoldoende gesteld. Met betrekking tot de servicekosten heeft de kantonrechter per post overwogen waarom Vlugtenburg recht heeft deze in rekening te brengen bij de huurders. In de toelichting op de zevende grief wordt onvoldoende geconcretiseerd waarom de huurders redelijkerwijs geen vergoeding voor de geleverde service verschuldigd zouden zijn. Het hof gaat verder aan dit betoog voorbij.
14. De achtste grief van Vlugtenburg (memorie van grieven 4.8) betreft de veroordeling in de proceskosten. Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft geen zelfstandige bespreking.
15. De eerste grief behoeft gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen geen afzonderlijke bespreking meer. Met betrekking tot de vermeerderde eis geldt dat de belangenvereniging haar stellingen ter zake tegenover de gemotiveerde betwisting door Vlugtenburg onvoldoende heeft geconcretiseerd. Vlugtenburg heeft in punt 11 tot en met 17 van de memorie van antwoord gemotiveerd aangevoerd
(i) dat niet alle oorspronkelijke eisers ook appel hebben ingetrokken,
(ii) dat één oorspronkelijke eiser het appel heeft ingetrokken,
(iii) dat een deel van de appellanten geen partij was in eerste aanleg,
(iv) dat diverse appellanten te laat in appel zijn gekomen,
(v) dat één appellant tweemaal appel heeft ingesteld en
(vi) dat twee appellanten in appel zijn gekomen van wie het verzoek tot voeging is afgewezen, terwijl daartegen niet is gegriefd.
Vlugtenburg heeft als producties bij memorie van antwoord lijsten overgelegd waaruit zou blijken wie in appel nog meeprocederen.
Aan de hand van de diverse exploten heeft het hof vastgesteld dat het op dit punt bij memorie van antwoord gestelde en de hiervoor genoemde producties juist zijn. Bij pleidooi heeft de belangenvereniging dit ook niet betwist. De onder (ii) tot en met (iv) en (iv) bedoelde appellanten zal het hof derhalve niet-ontvankelijk verklaren in het hoger beroep. De onder (v) bedoelde appellante zal het hof niet-ontvankelijk verklaren in haar tweede hoger beroep.
16. De grieven falen. Dit betekent dat het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd. Voor toewijzing van hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd dan in eerste aanleg bestaat geen grond. De belangenvereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit hoger beroep worden verwezen. De bewijsaanbiedingen van de belangenvereniging dienen als te vaag – nu het onvoldoende duidelijk is betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen – dan wel niet terzake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven - te worden gepasseerd.
Beslissing
Het hof:
verklaart [namen 12 appellanten] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep;
verklaart [appellante sub 32] niet-ontvankelijk in haar (tweede) hoger beroep, als appellante sub 32;
verklaart de belangenvereniging niet-ontvankelijk in haar beroep tegen de tussenvonnissen van de kantonrechter van 26 juli 2007 en 10 januari 2008;
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 6 november 2008;
wijst af hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd dan in eerste aanleg;
veroordeelt de belangenvereniging, hoofdelijk, in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Vlugtenburg begroot op € 262,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. M.C.M. van Dijk, E.J. van Sandick en R.F. Groos en uitgesproken in het openbaar op 7 september 2010 in aanwezigheid van de griffier.