Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.062.569/01
Rolnummer rechtbank : 899020 / CV EXPL 09-11032
arrest van de zesde civiele kamer d.d. 8 maart 2011
inzake
[huurster],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [huurster],
advocaat: mr. A.M.M. van der Valk te ’s-Gravenhage,
tegen
1. [geïntimeerde sub 1] en
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna te noemen: [verhuurder] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. J.A.M. Reuser te Pijnacker-Nootdorp.
Het geding
Bij exploot van 31 maart 2010 is [huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 4 februari 2010, welk vonnis de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft (hierna: de kantonrechter), tussen [verhuurder] enerzijds en [huurster] en [medehuurder] (hierna: [medehuurder]) anderzijds heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [huurster] elf grieven tegen het vonnis aangevoerd. [verhuurder] heeft bij memorie van antwoord (met producties) de grieven van [huurster] bestreden. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Geen grieven zijn gericht tegen de vaststelling van feiten in het bestreden vonnis onder 1.1., zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1. Tussen [verhuurder] als verhuurder en [medehuurder] en [huurster] als huurders is met ingang van 7 juli 2006 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats]. [medehuurder] en [huurster] hebben aldaar samengewoond.
2.2. Bij vonnis van 4 juni 2009 heeft de kantonrechter [medehuurder] en [huurster] bij verstek veroordeeld tot (onder meer) betaling van de huurachterstand tot en met mei 2009 van € 1.113,-. De daarnaast door [verhuurder] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde heeft de kantonrechter afgewezen in verband met het aantal maanden van huurachterstand bij het uitbrengen van de inleidende dagvaarding. [huurster] heeft verzet ingesteld tegen dit verstekvonnis, welk verzet bij vonnis van 4 februari 2010 voor het overgrote deel ongegrond is verklaard, zo blijkt uit het in deze procedure bestreden vonnis van eveneens 4 februari 2010.
2.3. Bij inleidende dagvaarding van 7 oktober 2009 heeft [verhuurder] gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, kort samengevat en zakelijk weergegeven:
- de huurovereenkomst tussen [verhuurder] enerzijds en [medehuurder] en [huurster] anderzijds zal ontbinden;
- [medehuurder] en [huurster] zal veroordelen tot ontruiming;
- [medehuurder] en [huurster] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van € 2.283,89 plus € 636,85 per maand over de periode vanaf 1 november 2009 tot aan de dag van ontruiming;
- rente en kosten rechtens.
[verhuurder] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [huurster] en [medehuurder] ondanks sommaties in gebreke zijn gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde huur uit hoofde van voormelde huurovereenkomst en dat deze huurachterstand, in combinatie met de reeds eerder ontstane huurachterstand waarvoor een veroordeling is uitgesproken (zie onder 2.2.), ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Het bedrag van € 2.283,89 is een optelsom van de huurachterstand over augustus 2009 (€ 634,46) en september en oktober 2009 (2 x € 636,85) plus rente tot en met 7 oktober 2009 ad € 18,73 plus incassokosten ad € 357,-.
2.4. Bij aangetekende brief van 29 oktober 2009 aan [verhuurder] heeft [huurster] gereageerd op bovengenoemde dagvaarding en het daarbij gevoegde verstekvonnis van 4 juni 2009. [huurster] stelt zich in de brief op het standpunt dat de huurovereenkomst tussen haar en [verhuurder] in een telefoongesprek in augustus 2007 met wederzijds goedvinden per september 2007 is beëindigd. Voorts schrijft [huurster]:
“Ten overvloede (omdat tussen ons geen huurovereenkomst meer bestaat) zeg ik hierbij de huurovereenkomst (….) op voor wat betreft mijn deel per eerst mogelijke datum.”
2.5. Bij – uitsluitend aan [huurster], op haar nieuwe adres in [plaats] gerichte – brief van 7 november 2009 heeft [verhuurder] bericht dat het gestelde telefoongesprek van augustus 2007 betwist wordt. Voorts schrijft [verhuurder] onder meer het volgende:
“Hiermee bevestig ik de ontvangst van uw brief d.d. 29 oktober 2009.
(….)
Naar aanleiding van uw opzegging van de huurovereenkomst per 29 oktober 2009 zal met inachtneming van de opzegtermijn van 1 maand, de huurovereenkomst per 01-12-2009 eindigen.
Ik verzoek u met mij uiterlijk voor 20 november 2009 een afspraak te maken om de woning te bezichtigen en een 1e inspectie rapport op te stellen. Verder wijs ik u op artikel 2.1. van de algemene bepalingenhuurovereenkomst woonruimte waarin is bepaald hoe u de woning aan verhuurder dient op te leveren. (….)”
2.6. Bij vonnis van 4 februari 2010 heeft de kantonrechter het verweer van [huurster] dat de huurovereenkomst tussen haar en [verhuurder] reeds per september 2007 met wederzijds goedvinden is beëindigd, gepasseerd. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat de huurovereenkomst evenmin is geëindigd per 1 december 2009, nu [verhuurder] aan zijn instemming met die beëindiging voorwaarden hadden gesteld die [verhuurder] volgens de kantonrechter ook in redelijkheid mocht stellen en die niet zijn vervuld. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen [verhuurder] enerzijds en [huurster] en [medehuurder] anderzijds ontbonden en heeft [medehuurder] en [huurster] veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van € 3.476,65 te vermeerderen met € 636,85 per maand over de periode met ingang van 1 maart 2010 tot de datum van ontruiming en te vermeerderen met wettelijke rente over de sinds 1 juni 2009 vervallen huurtermijnen. Het bedrag van € 3.476,65 is als volgt berekend:
- huur juni 2009 tot en met februari 2010
9 x € 636,85 € 5.732,65
- af: de gedane betalingen ad € 950,-
(11/6/09) + € 656,- (16/7/09) + € 650,-
(2/9/09) = € 2.256,-
= € 3.476,65
[medehuurder] en [huurster] zijn in de proceskosten veroordeeld. De door [verhuurder] gevorderde hoofdelijke veroordeling heeft de kantonrechter afgewezen, op de grond dat die hoofdelijke aansprakelijkheid niet uit de huurovereenkomst volgt en dat niet is gesteld of gebleken dat [medehuurder] en [huurster] echtelieden of geregistreerd partners zijn. Volgens de kantonrechter maakt het feit dat zij een gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd dan wel dat zij beiden baat hebben (gehad) bij het gehuurde niet dat zij daardoor hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3. Het hof overweegt als volgt. Voorop staat dat in dit geval sprake is van contractuele medehuur. Tenzij anders is overeengekomen zijn contractuele medehuurders jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst en kan de huurovereenkomst slechts eenzijdig worden opgezegd door alle contractuele medehuurders samen. Eén enkele contractuele medehuurder kan zich dus in beginsel niet door opzegging van aansprakelijkheid bevrijden zonder medewerking van de verhuurder. Deze uit de jurisprudentie voortvloeiende regel is expliciet neergelegd in artikel 17.2. van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, welke bepalingen bij memorie van antwoord zijn overgelegd. [huurster] betwist kennelijk (zie memorie van grieven p. 9: “vermeend toepasselijk”) dat zij aan deze bepalingen is gebonden. Daargelaten echter dat in het huurcontract uitdrukkelijk staat vermeld dat bedoelde bepalingen van toepassing zijn en dat huurder een exemplaar van die bepalingen heeft ontvangen, is deze betwisting in dit geval niet relevant, nu voormelde regel zoals gezegd tevens voortvloeit uit de jurisprudentie.
Concreet betekent dit dat nagegaan moet worden of [verhuurder] heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst met [huurster], en zo ja, per wanneer. [huurster] is niet aansprakelijk voor de nadien opeisbaar geworden huurpenningen.
Overeenkomst met wederzijds goedvinden geëindigd per september 2007?
3.1. [huurster] stelt primair dat [verhuurder] in een tussen hen beiden gevoerd telefoongesprek in augustus 2007 mondeling heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst met haar per september 2007. De kantonrechter heeft deze stelling gepasseerd. De daartegen gerichte grieven 1 tot en met 4 falen. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de door [huurster] ter onderbouwing van haar (door [verhuurder] betwiste) stelling overgelegde stukken (een tweetal verklaringen en een aantal bankafschriften) noch afzonderlijk noch in onderlinge samenhang bezien het bewijs van voormelde stelling opleveren. Dat uit de overgelegde bankafschriften blijkt dat [huurster] vóór september 2007 de huur betaalde en nadien niet meer, vormt geen aanwijzing voor de vereiste instemming van [verhuurder] met de beëindiging van de overeenkomst met [huurster] per die datum. In de schriftelijke verklaring van [medehuurder] staat voorts weliswaar dat hij het huurcontract “met toestemming van (….) [verhuurder]” per september 2007 heeft overgenomen, maar de verklaring vermeldt niet op welke wijze [verhuurder] die toestemming zou hebben gegeven. Meer in het algemeen is niet gesteld of gebleken op grond waarvan [medehuurder] meent te kunnen verklaren dat [verhuurder] met de beëindiging door [huurster] heeft ingestemd. Tot slot heeft [X] weliswaar schriftelijk verklaard dat zij heeft gehoord dat [huurster] in een telefoongesprek met [verhuurder] mededeelde “dat zij de woning begin september 2007 verliet en dat [medehuurder] als hoofdhuurder (en enige huurder) in de woning (….) bleef wonen en dat [verhuurder] daarmee instemde” maar volstrekt onduidelijk is hoe [X] het cruciale gedeelte van dit gestelde gesprek, de instemming van [verhuurder], heeft kunnen horen. Dit blijkt niet uit de verklaring zelf en nadat de kantonrechter de verklaring om die reden reeds als ongeloofwaardig had betiteld, heeft [huurster] in appel nagelaten enige toelichting op dit punt te geven. Nu [huurster] ook overigens geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd die, indien juist, tot de conclusie zouden moeten leiden dat [verhuurder] akkoord is gegaan met een beëindiging van de huurovereenkomst met [huurster] per september 2007, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
Overeenkomst geëindigd per december 2009?
3.2. Grief 5 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de overeenkomst met [huurster] evenmin is beëindigd per december 2009. Deze grief slaagt. Uit hetgeen onder 3. is overwogen volgt dat de enkele opzeggingsbrief van [huurster] van 29 oktober 2009 nog niet tot gevolg kon hebben dat de overeenkomst tussen [verhuurder] en [huurster] per december 2009 werd beëindigd en is kernvraag of [verhuurder] bij brief van 7 november 2009 onvoorwaardelijk met die beëindiging heeft ingestemd, althans of [huurster] dat redelijkerwijs zo mocht begrijpen. Met [huurster] en anders dan [verhuurder] is het hof van oordeel dat dit laatste het geval is. De brief van 7 november 2009 vermeldt letterlijk: “Naar aanleiding van uw opzegging van de huurovereenkomst per 29 oktober 2009 zal met inachtneming van de opzegtermijn van 1 maand, de huurovereenkomst per 01-12-2009 eindigen.” (zie onder 2.5.). [verhuurder] heeft gesteld dat hij op het moment dat die brief werd verstuurd in de veronderstelling verkeerde dat [huurster] mede namens [medehuurder] had opgezegd en dat hij bedoelde dat de huurbetalingsplicht dus eerst zou eindigen indien en zodra deugdelijk zou zijn opgeleverd en beiden het pand zouden hebben verlaten. Deze veronderstelling valt echter niet te rijmen met de hierboven geciteerde zin, waarbij geen voorbehoud wordt gemaakt ten aanzien van de einddatum, en evenmin met de niet voor misverstand vatbare inhoud van de – overduidelijk alleen door [huurster] opgestelde en ook alleen door haar ondertekende – brief van 29 oktober 2009, waarin expliciet staat vermeld dat zij de huurovereenkomst opzegt voor wat betreft haar deel. Bovendien is de brief van [verhuurder] van 7 november 2009 alleen aan [huurster] gericht en wel op haar nieuwe adres in [plaats], en wordt in die brief geen melding gemaakt van [medehuurder]. Naar het oordeel van het hof hoefde [huurster] dan ook in redelijkheid geen rekening te houden met de mogelijkheid dat [verhuurder] bij het versturen van de brief van 7 november 2009 uitging van de (onjuiste) veronderstelling dat beide huurders zouden vertrekken en dat zijn instemming daarop betrekking had. De verwijzing door [verhuurder] in de brief van 7 november 2009 naar artikel 2.1. van de algemene bepalingen is in dat verband onvoldoende, nu artikel 2.1. slechts de toestand begin huur vermeldt en er niet van kan worden uitgegaan dat [huurster], een leek op het gebied van huurrecht, hier in leest dat het gehuurde ook bij huuropzegging door (alleen) haarzelf leeg moet worden opgeleverd.
Het voorgaande betekent dat de overeenkomst met [huurster] is geëindigd per december 2009.
3.3. Grief 6 heeft geen zelfstandige betekenis naast grieven 1 tot en met 5 en behoeft dus geen afzonderlijke bespreking.
Huurachterstand
3.4. Grief 7 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter omtrent de bestaande huurachterstand en de aansprakelijkheid van [huurster] daarvoor. De primaire klacht dat [huurster] niet aansprakelijk is voor de huurpenningen vanaf juni 2009 omdat de overeenkomst met haar reeds per september 2007 is beëindigd, faalt gelet op het hiervoor onder 3.1. overwogene. De klacht dat [huurster] niet geacht kan worden op de hoogte te zijn van de in 2009 geldende huurprijs omdat zij toen al geen huurster meer was faalt om dezelfde reden, zodat de uitsluitend daarop gebaseerde betwisting dat de huur in 2009 € 636,85 p/m betrof, wordt gepasseerd. Wel is juist (zie onder 3.2.) dat [huurster] niet aansprakelijk is voor de met ingang van december 2009 opeisbaar geworden huurpenningen; in zoverre slaagt de grief. De grief slaagt voorts eveneens voor zover betoogd wordt dat de kantonrechter ten onrechte een gedane betaling van € 1.000,- buiten beschouwing heeft gelaten. Onbetwist is dat deze betaling is gedaan aan de gemachtigden van [verhuurder] en zoals [huurster] heeft gesteld en [verhuurder] bij memorie van antwoord niet heeft betwist, is er geen reden om aan te nemen dat deze gemachtigden niet bevoegd waren de betaling namens [verhuurder] in ontvangst te nemen. Voor het overige is het oordeel van de kantonrechter onbestreden. Dat geldt ook voor het oordeel van de kantonrechter dat de gevraagde hoofdelijke veroordeling niet kan worden toegewezen, zodat het hof ook hiervan moet uitgaan. Dit betekent dat [huurster] zal worden veroordeeld tot betaling van:
- huur juni 2009 tot en met november 2009
6 x € 636,85 € 3.821,10
- af: de gedane betalingen ad € 950,-
(11/6/09) + € 656,- (16/7/09) + € 650,-
(2/9/09) + € 1.000,- € 3.256,-
= € 565,10
x 50% = € 282,55
De gevorderde rente is toewijsbaar zoals hierna vermeld in het dictum. Grief 9 (nu de overeenkomst al per september 2007 is geëindigd, bestond er geen betalingsverplichting meer in 2009 en is [huurster] dus ook niet in verzuim zodat geen rente is verschuldigd) faalt gelet op het in 3.1. overwogene
Ontbinding en ontruiming
3.5. Nu de overeenkomst tussen [verhuurder] en [huurster] reeds per december 2009 met wederzijds goedvinden is geëindigd en niet in geschil is dat [huurster] reeds geruime tijd feitelijk uit het gehuurde is vertrokken, heeft [verhuurder] geen belang bij ontbinding van de overeenkomst met [huurster] en evenmin bij een veroordeling tot ontruiming door haar. Dit was niet anders ten tijde van het bestreden vonnis. Grief 8 slaagt.
Conclusie
4. Grief 10 is gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Deze grief slaagt. Nu beide partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet het hof aanleiding de proceskosten zowel in eerste aanleg als in appel te compenseren. Grief 11 (verzamelgrief) heeft geen zelfstandige betekenis.
5. Uit het voorgaande volgt dat het vonnis zal worden vernietigd voor zover dit is gewezen tussen [verhuurder] en [huurster]. Opnieuw rechtdoende zal het hof beslissen zoals in het dictum is vermeld.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis van 4 februari 2010, voor zover gewezen tussen [huurster] en [verhuurder];
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [huurster] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 282,55, te vermeerderen met de wettelijke rente over de sinds 1 juni 2009 tot en met november 2009 vervallen huurtermijnen, steeds vanaf de vervaldatum van een huurtermijn tot de dag der voldoening.
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten tussen partijen in eerste aanleg en in hoger beroep;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2011 in aanwezigheid van de griffier.