Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.077.084/01
Zaaknummer rechtbank : 943830 RL EXPL 10-8370
arrest van 6 november 2012
inzake
Beheerzeker B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: Beheerzeker,
advocaat: mr. M.A. Sobral te 's-Gravenhage,
tegen
[geïntimeerde]
wonend te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J-F. Grégoire te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 5 oktober 2010 – hersteld bij exploot van 29 oktober 2010 – is Beheerzeker in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie
‘s-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 7 juli 2010. Bij memorie van grieven met producties heeft Beheerzeker twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] de stukken overgelegd – met uitzondering van de aantekeningen van de op 27 mei 2010 gehouden comparitie van partijen – en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het vonnis van 7 juli 2010 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan.
2. Met inachtneming van hetgeen in hoger beroep in aanvulling daarop is aangevoerd en onweersproken is gebleven, gaat het in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1. [geïntimeerde] heeft van Beheerzeker met ingang van 1 mei 2007 gehuurd de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 450,- per maand.
2.2. In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte is onder meer het volgende opgenomen:
Toestand bij begin en einde huur
2.1. Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. (…)De staat/toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren en in tenminste in tweevoud op te maken inspectierapport/beschrijving, dat/die door partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt. (…)
2.2. Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
2.3. Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt, onder afgifte van alle sleutels aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht (…) op eigen kosten te verwijderen, tenzij anders schriftelijk is overeengekomen. Bovendien zal huurder de door de verwijdering van zaken aangebrachte schade aan het gehuurde herstellen (…).
2.4. Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Dit inspectierapport wordt vergeleken met het inspectierapport, dat bij aanvang van de huur is opgemaakt.
Vervolgens wordt vastgesteld of huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie, worden de in het inspectierapport weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.
2.5. Huurder zal de in het inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat.
2.6. (…) Voor eerst bij of na de ontruiming van de woonruimte aan het licht tredende schade die huurder had behoren te herstellen of voor eerst dan blijkende werkzaamheden die huurder had behoren te verrichten, is verhuurder eveneens gerechtigd die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld.
Toegang
(…)
11.2. (…) de laatste drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst, is huurder verplicht, na voorafgaande mededeling door of vanwege verhuurder, gelegenheid tot bezichtiging van het gehuurde te geven van 10.00 tot 12.00 uur en van 14.00 tot 16.00 uur op werkdagen (…).
In verzuim zijn / boetebeding
(…)
20.6. Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt (…)
2.3. Bij aanvang van de huur is geen door beide partijen ondertekend inspectierapport/beschrijving gemaakt van het gehuurde in de zin van art. 2.1. van de in 2.2. bedoelde algemene bepalingen.
2.4. Blijkens een bevestiging van tussen partijen gemaakte afspraken van de toenmalige raadsvrouwe van [geïntimeerde] aan Beheerzeker bij brief van 8 juli 2008 is [geïntimeerde] door Beheerzeker aansprakelijk gesteld voor een lekkage van de sifon in de douche van het gehuurde, welke aansprakelijkstelling evenwel weer is ingetrokken door Beheerzeker. Tevens is in deze brief vastgelegd dat de door [geïntimeerde] aangelegde wasmachineaansluiting (in de keuken) door Beheerzeker zal worden gedoogd tot 1 oktober 2008 of zoveel langer als nodig tot de verhuisdatum van [geïntimeerde], indien deze datum op 1 oktober 2008 al wel zou vaststaan, waaraan evenwel de volgende voorwaarde is verbonden:
Mevrouw [geïntimeerde] zal ervoor zorgen dat het leidingwerk dat gewijzigd is in verband met de wasmachine aan het einde van de huurperiode wordt hersteld in de originele staat.
2.5. Bij brief van 25 september 2008 is door Beheerzeker onder meer het volgende aan [geïntimeerde] bericht:
Naar aanleiding van de gemaakte afspraken m.b.t. de verwijdering wasmachine aansluiting [adres] en uw zoektocht naar een koopwoning hebben wij op 22 september 2008 telefonisch contact gehad over de stand van zaken.
U heeft aangegeven een woning aangekocht te hebben, echter moeten hier nog enkele verbouwingswerkzaamheden in plaats vinden. Naar verwachting is de woning eind oktober/begin november 2008 klaar. Zoals besproken maken wij een afspraak voor de controle van de verwijdering wasmachine aansluiting zodra u de woning leeg en schoon hebt opgeleverd.
2.6. Bij brief van 28 oktober 2008 is door Beheerzeker onder meer het volgende aan [geïntimeerde] bericht:
Langs deze weg verzoeken wij u contact met ons op te nemen, zodat er een uitcheck afspraak met u gemaakt kan worden aan het eind van uw huurperiode.
Voor alle duidelijkheid willen wij u melden dat het gehuurde, uiterlijk 30 november 2008 leeg en schoon opgeleverd dient te worden. Graag willen wij benadrukken dat zowel de keuken als de badkamer grondig schoon gemaakt moet worden. Eventuele vet en kalkaanslag dient van tegels en voegen verwijderd te zijn! Eventueel gemaakte gaten in muren, tegels en deuren (etc.) dienen correct/netjes opgeleverd te worden. Dit houdt in dat er geen schade mag zijn.
Bij de afspraak dient u uw sleutels in te leveren. Houdt u er rekening mee dat u het gehuurde na de uitcheck niet meer kan/mag betreden.
Tevens zullen wij vanaf heden het appartement bezichtigen met potentiële huurders. U hoeft bij de bezichtigingen niet persoonlijk aanwezig te zijn, aangezien wij de reserve sleutels hebben van uw appartement. De bezichtigingen zullen plaats vinden van ma. t/m vr. tussen 09.00 – 18.00 uur. U wordt telefonisch op de hoogte gebracht van een geplande bezichtiging.
(…)
In afwachting van een spoedige reactie uwerzijds.
2.7. Medio november 2008 heeft Herklos de oorspronkelijke wasmachineaansluiting doen herstellen, althans die in de keuken doen verwijderen.
2.8. De huurovereenkomst is geëindigd door opzegging van [geïntimeerde] tegen 30 november 2008 en [geïntimeerde] heeft het gehuurde op 28 november 2008 feitelijk ontruimd, maar de sleutels na einde van de huur per post aan Beheerzeker toegezonden. Zij heeft geen afspraak gemaakt als bedoeld in de brief van 28 oktober 2008 (weergegeven in 2.6.) en een door beide partijen ondertekend inspectierapport in de zin van art. 2.4. van de in 2.2. bedoelde algemene bepalingen is niet opgemaakt.
2.9. Op een zogenoemd ‘uitcheckformulier’ van Beheerzeker van 1 december 2008 is door een medewerker van Beheerzeker onder meer aangetekend dat in de vloer van de woonkamer en van de gang/hal losse delen zijn aangetroffen, dat alles (erg) vuil was en dat er geen lekkage is aangetroffen.
2.10. In de eerste week van december 2008 is blijkens een e-mail van de betreffende huurster van 10 december 2008 op de etage gelegen onder het gehuurde lekkageschade opgetreden van bovenaf (plafond, zijmuren opbollende vloerdelen).
2.11. Bij brief van 26 januari 2009 heeft Beheerzeker aanspraak gemaakt op betaling door [geïntimeerde] van € 4.008,32 en wel als volgt (taal- en spelfouten in origineel):
Afgelopen maand hebben wij met u contact gehad in verband met de te late oplevering van uw appartement op de [adres]. Na te laat ontvangst van de sleutels van uw appartement hebben wij een controle van uw appartement uitgevoerd. Helaas zijn hierbij de nodige gebreken/ zaken genoteerd die niet naar behoren zijn opgeleverd. Daarnaast is er een lekkage geweest in de week van 1 t/m 5 december aan de door u aangebrachte wasmachine aansluiting. Conform afspraak heeft u deze voor uw vertrek verwijderd, echter is dit niet naar behoren gedaan met als gevolg dat de waterleiding een aanzienlijke lekkage heeft veroorzaakt naar het appartement onder u (appartement 2e etage achterzijde). De schade geconstateerd na uw vertrek aan het appartement en de schade veroorzaakt door de lekkage worden op u verhaald. Hieronder vindt u een overzicht van de geconstateerde punten en gemaakte kosten voor herstel (…):
1. 1 maand huurkosten ad € 450,- in verband met leegstand door niet meewerken huurder met verhuur bezichtigingen. Conform de algemene bepalingen (…) artikel 11.2 bent u verplicht mee te werken aan het opnieuw verhuren van het door u gehuurde appartement. U heeft in deze verzuimd of wel geen medewerking verleend.
2. Appartement ontruimen in verband met niet leeg opleveren appartement en daarnaast het appartement geheel reinigen € 377,82
3. Schade aan wand keuken en slaapkamer geheel hersteld middels schilderen € 330,-
4. Herstel leidingwerk in verband met oude wasmachine aansluiting die is verwijderd door huurster € 65,-
5. Herstel houtenvloer in verband krom trekken vloer door vocht € 870,-
6. Appartement 2e achter opnieuw schilderen gehele plafond woonkamer + wanden € 2.160,-
De totale kosten bedragen € 4.008,32 inclusief BTW. Ter onderbouwing van deze kosten vindt u als bijlagen de betreffende facturen.
2.12. [geïntimeerde] heeft dit bedrag niet betaald en haar toenmalige raadsvrouwe heeft bij brief van 29 september 2009 de claim van Beheerzeker inhoudelijk weersproken.
3. In conventie vorderde Beheerzeker in eerste aanleg in hoofdsom betaling door [geïntimeerde] van de in 2.10 bedoelde totale kosten met incassokosten en rente. Na in verzet te zijn gekomen van het ter zake gewezen verstekvonnis heeft [geïntimeerde] in conventie de vordering bestreden en in reconventie aanspraak gemaakt op terugbetaling van de door Beheerzeker verrekende borgsom van
€ 450,-.
4. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter geconstateerd dat bij aanvang huur geen opnamestaat is opgemaakt, zodat ingevolge art. 7:224 lid 2 BW Pro wordt vermoed dat [geïntimeerde] correct heeft opgeleverd. Zij heeft Beheerzeker niet tot tegenbewijs toegelaten en de vordering in conventie afgewezen. Vanwege gebrek aan causaal verband tussen de gestelde weigering van [geïntimeerde] om gelegenheid tot bezichtiging te geven en het niet al per 1 januari 2009 (bedoeld is: per 1 december 2008) opnieuw kunnen verhuren, heeft de kantonrechter geoordeeld dat Beheerzeker ten onrechte de borg heeft verrekend, zodat de reconventionele vordering tot terugbetaling van de borg is toegewezen in eerste aanleg.
5. Grief I voert aan dat de kantonrechter de vordering van Beheerzeker tot vergoeding van de herstelkosten ten onrechte heeft afgewezen, ten onrechte heeft aangenomen dat [geïntimeerde] het gehuurde na einde huur in de oorspronkelijke staat ter beschikking heeft gesteld aan Beheerzeker en niet is geslaagd in het leveren van tegenbewijs, althans dat ten onrechte het bewijsaanbod van Beheerzeker is gepasseerd. Grief II stelt dat de kantonrechter ten onrechte de reconventionele vordering van [geïntimeerde] heeft toegewezen. De twee grieven leggen zodoende het geschil in volle omvang voor.
5.1. Grief I slaagt gedeeltelijk. Uitgangspunt is dat geen ‘nulmeting’ in de vorm van een beschrijving in de zin van art. 7:224 BW Pro en art. 2.1. van de algemene bepalingen huurovereenkomst voorhanden is voor wat betreft de staat van het gehuurde bij aanvang huur, omdat deze niet is opgemaakt. Terecht heeft de kantonrechter zodoende geoordeeld dat op grond van de laatste volzin van art. 7:224 lid 2 BW Pro de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Zij heeft Beheerzeker echter niet toegelaten tot tegenbewijs met de motivering dat Beheerzeker slechts een algemeen bewijsaanbod had gedaan.
5.2. Wat er zij van de waardering van het bewijsaanbod van Beheerzeker in eerste aanleg – anders dan de kantonrechter lijkt te veronderstellen, behoeft tegenbewijs niet te worden aangeboden, laat staan te zijn gespecificeerd – in hoger beroep geeft Beheerzeker andermaal aan dat zij in de gelegenheid wenst te worden gesteld tegenbewijs te leveren. Zij zal daartoe worden toegelaten als nader in het dictum verwoord. Daarnaast zal het hof Beheerzeker toelaten te bewijzen dat de lekkageschade aan het appartement op de 2e etage door optreden van [geïntimeerde] is veroorzaakt. Tevens ziet het hof termen een comparitie van partijen te gelasten.
5.3. Met het oog op een zo efficiënt mogelijke (tegen)bewijslevering en ten behoeve van de te gelasten comparitie van partijen overweegt het hof voorlopig thans reeds het volgende.
5.4. Terecht bestrijdt [geïntimeerde] bij memorie van antwoord dat de verklaring van de aannemer die het gehuurde heeft gerenoveerd voordat [geïntimeerde] ging huren zou kunnen gelden als een beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang huur in de zin van meergenoemde wettelijke bepaling en art. 2.1. van de algemene bepalingen huurovereenkomst, zoals Beheerzeker aanvoert. Dat strandt alleen al op het gegeven dat dit geen door beide partijen opgesteld stuk betreft. Evenmin kan het eenzijdige ‘uitcheckformulier’ van Beheerzeker gelden als een beschrijving van de toestand bij oplevering, nu [geïntimeerde] daar niet bij is geweest. Blijkens de gedingstukken is tussen partijen in confesso dat de eigenmachtig door [geïntimeerde] aangelegde wasmachineaansluiting in de keuken bij einde huur diende te worden verwijderd en het leidingwerk in oorspronkelijke staat diende te worden hersteld. [geïntimeerde] heeft voor einde huur – ondanks aanzegging daartoe van de kant van Beheerzeker – geen gelegenheid geboden aan Beheerzeker dit herstel tijdig voor einde huur te controleren, hetgeen haar is aan te rekenen.
5.5. Overigens is naar voorlopig oordeel van het hof dat uitcheckformulier van 1 december 2008 onder meer in die zin relevant, dat daarin niet is aangevinkt dat op die datum een lekkage is aangetroffen door Beheerzeker; onder het kopje ‘overige’ is bij ‘lekkage’ aangevinkt: ‘nee’. in plaats van ‘ja’ en is onder het subkopje ‘opmerkingen’ niets ingevuld. Het hof overweegt dat dit gegeven in verband kan worden gezien met de volgende twee omstandigheden. Beheerzeker heeft een paar maanden eerder dat jaar kennelijk ten onrechte [geïntimeerde] aansprakelijk willen stellen voor lekkageschade, welke aansprakelijkstelling na tussenkomst van [geïntimeerde]’ toenmalige advocate is ingetrokken per 7 juli 2008. Tevens stelt [geïntimeerde] dat zij de wasmachineaansluiting medio november 2008 heeft doen afsluiten/herstellen zonder dat daar tot einde huur een halve maand later lekkages zijn geconstateerd. Deze drie omstandigheden zijn mogelijke gezichtspunten bij de bewijswaardering en de beoordeling van het causaal verband tussen het gestelde ondeugdelijke herstel van de wasmachineaansluiting (de bij grieven als prod. 3 overgelegde foto’s worden zonder nadere duiding, die ontbreekt, volstrekt niet concludent geacht) en de – grote – post herstelschade schilderen benedenappartement van € 2.160,-. Tevens is dit uitcheckformulier van belang voor de gestelde schadeposten 3 (schade wand keuken en slaapkamer) en 6 (kromme vloerdelen) uit de in 2.11. weergegeven brief van Beheerzeker van 26 januari 2009, nu hierover niets kenbaar lijkt te zijn opgemerkt op het uitcheckformulier van 1 december 2008.
5.6. Ook overweegt het hof nu reeds dat de als productie 6 bij grieven overgelegde foto’s van de beweerdelijk bij einde huur aangetroffen toestand van het gehuurde zonder nadere uitleg, die niet is verschaft, niet de stelling van Beheerzeker ondersteunen dat sprake was van substantiële door Beheerzeker uit te voeren ontruiming- en reinigingswerkzaamheden als opgevoerd.
5.7. Grief II kan niet slagen. Indien er veronderstellenderwijs van uit wordt gegaan dat [geïntimeerde] geen voldoende gelegenheid tot bezichtiging zou hebben gegeven – hetgeen zij bestrijdt – dan is ook in hoger beroep niets door Beheerzeker aangevoerd op grond waarvan causaal verband kan worden aangenomen tussen deze veronderstellenderwijs aangenomen tekortkoming zijdens [geïntimeerde] en het niet al per 1 december 2008 opnieuw kunnen verhuren van het gehuurde. Dat had gelet op het oordeel van de kantonrechter dienaangaande wel op de weg van Beheerzeker gelegen, zodat het hof wat dit aspect betreft tot hetzelfde oordeel komt als de kantonrechter.
5.8. Ten slotte zal het hof bepalen dat Beheerzeker de aantekeningen van de op 27 mei 2010 gehouden comparitie van partijen dient over te leggen, welk gedingstuk uit de eerste aanleg niet is gefourneerd.
5.9. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Beslissing
Het hof:
- beveelt partijen in persoon, Beheerzeker deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is om een schikking aan te gaan, vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. G.R.B. van Peursem in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te ’s-Gravenhage op een nader door deze te bepalen datum en tijdstip, alwaar tevens Beheerzeker gelegenheid krijgt tot het leveren van (tegen)bewijs als hierna nader aangegeven;
- bepaalt dat Beheerzeker binnen veertien dagen na heden, gelijktijdige opgave dient te doen van de verhinderdata van beide partijen (met inbegrip van de eventuele getuigen) in de periode december 2012 tot en met februari 2013 voor zowel de comparitie als de eventuele getuigenverhoren in het kader van het (tegen)bewijs waartoe Beheerzeker wordt toegelaten als hierna verwoord;
- bepaalt dat Beheerzeker de aantekeningen van de op 27 mei 2010 gehouden comparitie van partijen, welk gedingstuk uit de eerste aanleg niet is gefourneerd, binnen veertien dagen na heden in kopie zal zenden aan de griffie handel van dit hof en naar de wederpartij;
- bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze uiterlijk twee weken vóór de comparitie in kopie aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden;
- laat Beheerzeker toe tot tegenbewijs dat [geïntimeerde] het gehuurde heeft ontvangen in de staat waarin het bij einde huurovereenkomst is aangetroffen in de zin van art. 7:224 lid 2 BW Pro;
- laat Beheerzeker toe tot het bewijs van haar stelling dat de lekkageschade aan het appartement op de 2e etage door optreden van [geïntimeerde] is veroorzaakt;
- bepaalt dat, indien Beheerzeker daartoe getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te ’s-Gravenhage ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. G.R.B. van Peursem op een nader door deze te bepalen datum en tijdstip, tegelijkertijd met de nader te bepalen comparitie van partijen als hiervoor bedoeld;
- verstaat dat het hof reeds beschikt over een volledig procesdossier in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties – met uitzondering van de bij deze opgevraagde comparitieaantekeningen uit de eerste aanleg, zodat overlegging van hetgeen al is gefourneerd voor de comparitie van partijen en het getuigenverhoor niet nodig is;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en
G.R.B. van Peursem en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 november 2012 in aanwezigheid van de griffier.