Uitspraak
typ. KD
rolnr. C0201042/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 5 oktober 2004,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap DANKA NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Gouda,
appellante,
procureur: mr. E.G.M. van Ewijk,
tegen:
de naamloze vennootschap LEVEND WATER BEHEER N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 20 januari 2004 in het hoger beroep tegen de door de rechtbank te 's-Hertogenbosch onder zaaknummer 20961/HA ZA 98-0139 gewezen vonnissen van 28 januari 2000, 27 oktober 2000 en 3 juli 2002 tussen appellante (verder wederom te noemen Danka) als eiseres en geïntimeerde (verder wederom te noemen Levend Water) als gedaagde.
6. Het verdere verloop van de procedure
Bij genoemd tussenarrest heeft het hof Danka tot bewijs toegelaten als in dat arrest nader omschreven en is iedere verdere beslissing aangehouden.
Danka heeft daarop drie getuigen doen horen: de heren [getuige 1], [getuige 2] en [getuige 3]. Het van het getuigenverhoor opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. Levend Water heeft afgezien van contra-enquête.
Vervolgens heeft Danka een memorie na enquête genomen, waarop Levend Levend Water een memorie van antwoord na enquête heeft genomen, en partijen andermaal de stukken hebben overgelegd voor uitspraak.
7. De verdere beoordeling
7.1 Bij eerdergenoemd arrest van 20 januari 2004 werd Danka toegelaten tot bewijs van haar stellingen, dat partijen destijds tijdens de onderhandelingen met betrekking tot het te sluiten huurcontract zijn overeengekomen, dat Danka het door haar gehuurde pand zou mogen kopen tegen een objectieve marktconforme prijs, niet gebaseerd op de huurprijs, maar op vraag en aanbod in de markt, en dat die prijs zou worden vastgesteld op basis van een afzonderlijke waardering van het onderhavige pand, niet op verkoop van het totaal-pakket onroerende zaken van Levend Water (r.o.v. 4.7.4 van dat arrest).
7.2 Het hof acht Danka niet geslaagd in dat bewijs, en overweegt daartoe het volgende.
7.2.1 Voormalig directeur [getuige 1] van Danka's rechtsvoorgangster Remidex B.V. - in de relevante periode, ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met Levend Water (1992) algemeen directeur van Remidex, die zelf, samen met de eveneens als getuige gehoorde [getuige 2] de onderhandelingen zijdens Remidex heeft gevoerd met de heer [getuige 3], optredende aan de zijde van de (nieuwe) eigenaar/ verhuurder - verklaart als getuige dat over het thans in geding zijnde artikel 16 van Pro de huurovereenkomst misschien anderhalf of twee minuten gesproken is, mogelijk iets langer, en dat er over dat punt geen geschil was. Van belang voor Remidex was vooral zoveel mogelijk weer de zeggenschap te verkrijgen, voor haarzelf, over het pand waarin het bedrijf werd uitgeoefend.
Perikelen bij de totstandkoming van een huurcontract met de nieuwe eigenaar betroffen volgens [getuige 1] vooral de hoogte van de huurprijs en de termijn; niet dat art. 16, waarover maar kort overleg heeft plaatsgevonden. [getuige 1] weet niet meer wie de formulering van art. 16 en Pro lid 2 daarvan heeft bedacht, hij heeft naar die clausule zelf niet nog verder of speciaal gekeken.
Het ging erom, aldus [getuige 1], dat als Levend Water het pand wilde verkopen, Remidex als eerste gegadigde zou gelden: uitgangspunt was, dat Levend Water - en volgens [getuige 1] was het niet de bedoeling dat Levend Water werd geblokkeerd of belemmerd in contacten met derden bij eventuele verkoopplannen - aan Remidex dan een vraagprijs c.q. het door een derde gedane bod zou noemen, en Remidex vervolgens, als eerste gegadigde, gerechtigd was voor dat bedrag, of een in dat kader door onderhandelingen tussen haar en Levend Water tot stand gekomen prijs, het pand aan te kopen.
Verschillende scenario's die daarbij denkbaar zijn heeft Remidex toen niet met Levend Water doorgenomen. [getuige 1] denkt niet dat hij het woord "marktconform" heeft gebruikt, maar denkt dat hij over "marktwaarde" heeft gesproken. Over mogelijke opneming van het pand bij verkoop in een pakket van onroerende zaken is volgens [getuige 1] niet gesproken.
7.2.2 [getuige 2], eveneens deelnemer zijdens Remidex aan de onderhandelingen betreffende het te sluiten huurcontract met Levend Water, bevestigt als getuige dat over art. 16 en Pro de - in de verschillende versies van de huurovereenkomst ongewijzigd gebleven - formulering daarvan niet of nauwelijks is gesproken, ook niet in de voorafgaande bespreking. Over de waarde van het pand is op dat moment, aldus [getuige 2], niet met zoveel woorden gesproken. Over een eventuele bepaling van een koopprijs, mocht het tot een koop door Remidex komen, is volgens [getuige 2] niet afzonderlijk van gedachten gewisseld: [getuige 3] heeft zich er tegenover hem in het geheel niet over uitgelaten welke voorwaarden er dan zouden moeten gelden voor de bepaling van de prijs of eventuele marges en dergelijke. Dat daarover van de zijde van Remidex is gesproken blijkt niet uit de verklaring van [getuige 2].
[getuige 2] verklaart weliswaar met [getuige 3] over een marktconforme prijs te hebben gesproken, doch zulks ten aanzien van de huur, en wel omdat door Remidex de huur die voorgesteld werd veel te hoog gevonden werd; om die reden werd volgens [getuige 2] in het huurcontract art. 2 lid 6 opgenomen Pro. [getuige 3] heeft zich echter, zo verklaart [getuige 2], naar aanleiding van de opmerkingen zijdens Remidex over de huur (en die van panden in de nabijheid) niet uitgelaten over de waarde van het pand waarin Remidex gevestigd was en geen bedrag daarvan genoemd.
7.2.3 Voornoemde heer [getuige 3] is eveneens als getuige gehoord; hij bevestigt degene te zijn geweest die, namens (de beheerder van de gebouwen van) Levend Water als eigenaar/verhuurder, de besprekingen met Remidex heeft gevoerd. Hij verklaart als getuige, dat vanwege de belangstelling van Remidex voor eventuele aankoop van het pand, de bepaling van art. 16 lid 2 in Pro het huurcontract werd opgenomen en ook hij verklaart dat over de formulering daarvan niet in het bijzonder is gesproken. Volgens [getuige 3] is over de waarde van het pand ongetwijfeld gesproken, maar meer in de filosoferende sfeer.
Duidelijke afspraken of concrete overwegingen omtrent de waardebepaling of (wijze van) bepaling van de koopsom in geval van verkoop zijn volgens [getuige 3] niet gemaakt.
Ten aanzien van de term "markthuurwaarde" waarover art. 2 lid 6 van Pro de huurovereenkomst spreekt, merkt [getuige 3] op dat deze formulering zeker in verband gezien kan worden met de waarde van het pand, echter (ook) daarover zijn, zo verklaart [getuige 3], ten aanzien van eventuele bepalingen van de waarde ingeval van verkoop geen afzonderlijke afspraken gemaakt.
Tenslotte verklaart [getuige 3], dat hij zich niet kan herinneren dat de wens van Remidex om te kopen gerelateerd was aan de huurprijs, en dat over "pakketverkoop door Levend Water" in de besprekingen helemaal niets is gezegd.
7.2.4 Niet alleen is hiermede, naar het oordeel van het hof, door Danka niet het bewijs geleverd dat partijen tijdens de onderhandelingen zijn overeengekomen dat Danka het door haar gehuurde pand zou mogen kopen tegen een objectieve marktconforme prijs, Danka is er bovendien
niet in geslaagd te bewijzen, dat overeengekomen is dat de prijs in dat geval zou worden vastgesteld op basis van een afzonderlijke waardering van het onderhavige pand, en niet op verkoop van het totaal-pakket onroerende zaken van Levend Water.
7.3 Daarom faalt niet alleen grief I sub b, zoals reeds in het tussenarrest onder 4.6.2 overwogen, maar ook Danka's grief I sub a.
Derhalve dienen de grieven thans ook voor het overige nader te worden bezien.
7.4 Gevolg van het vorenstaande is, dat de rechtbank terecht tot uitgangspunt heeft genomen dat art. 16 van Pro
de huurovereenkomst inhoudt dat Levend Water verplicht was, voor het geval zij voornemens was het verhuurde te verkopen, het gehuurde aan Danka te koop aan te bieden tegen de prijs en onder de verdere voorwaarden waarvoor Levend Water bereid was met Uni-Invest de koop aan te gaan. Daarbij moet worden uitgegaan van de totale transactie van onroerende zaken, van welke transactie de overdracht van het bedoelde pand te Zaandam deel uitmaakte, en dus van de prijs die binnen die transactie aan het pand te Zaandam is toegekend.
7.5 Met haar derde grief bestrijdt Danka het oordeel van de rechtbank dat Uni-Invest kennelijk het in de waarderingsstaat (prod. 2 bij cva) vermelde bedrag van
ƒ 3.797,459,-- heeft willen betalen en dat ook heeft betaald, alsmede de overwegingen die de rechtbank aan dat oordeel ten grondslag heeft gelegd. Het hof zal deze grief eerst bespreken.
7.5.1 Het hof onderschrijft hetgeen de rechtbank in het vonnis van 2 juli 2002 onder 2.4 tot en met 2.6 heeft overwogen. Danka gaat er in de toelichting op deze grief van uit dat van belang is wat een "in redelijkheid toe te kennen prijs" zou zijn geweest voor het object. Ten onrechte: Danka zou mogen kopen voor de prijs die een derde bereid was te betalen. Dat is ook uitdrukkelijk verklaard door de getuigen [getuige 1] en [getuige 2]. Dat betekent dat nog slechts van belang is of in de transactie met Uni-Invest aan het pand te Zaandam de waarde van ƒ 3.797.459,-- is toegekend en of Uni-Invest dat bedrag heeft betaald.
7.5.2 Deze vraag kan naar het oordeel van het hof bevestigend worden beantwoord. Evenals de rechtbank is het hof - in navolging van de in eerste aanleg benoemde deskundigen - van oordeel dat de methode die is gebruikt voor
de bepaling van de waarde van de portefeuille onroerende zaken niet ongebruikelijk is. Uit het uitgebrachte deskundigenrapport blijkt dat alle in de transactie betrokken objecten op dezelfde wijze zijn getaxeerd, namelijk door de jaarhuur te vermenigvuldigen met een factor. In dit geval is de factor 10,75 gehanteerd, welke factor in overeenstemmming is met de voor de andere kantoorpanden gehanteerde factoren (3x 12, 1x 10,5).
7.5.3 In hoger beroep heeft Danka aangevoerd dat Uni-Invest feitelijk niet het in de hiervoor genoemde waarderingsstaat genoemde bedrag van ƒ 108.855.531,-- heeft betaald maar ƒ 82.800.000,--, wat 23,9% minder is, en
dat daarom de werkelijk betaalde prijs voor het pand te Zaandam met dat percentage moet worden verminderd. Levend Water heeft dit standpunt gemotiveerd weersproken en door middel van producties aangetoond dat het verschil tussen de in de waarderingsstaat genoemde en de daadwerkelijk betaalde koopprijs wordt veroorzaakt door het feit dat enkele in die staat opgenomen onroerende zaken buiten de transactie zijn gehouden.
Deze stelling van Danka verwerpt het hof derhalve.
7.5.4 Bij pleidooi heeft Danka voorts gesteld dat kort voor en na 5 maart 1997 transacties hebben plaatsgevonden waaruit zou blijken dat enkele andere onroerende zaken voor hogere bedragen zijn verkocht dan waarvoor zij in de waarderingsstaat zijn opgenomen, hetgeen zou betekenen dat in de - volgens Danka te lage - waardering van die zaken een compensatie zou zijn begrepen voor de te hoge waardering van het pand in Zaandam. Levend Water heeft betwist dat voor het pand te Zaandam een te hoge waardering is vermeld, welke in de waardering van andere objecten zou zijn gecompenseerd.
7.5.5 Het hof verwerpt het betoog van Danka. De deskundigen melden in hun rapport hiernaar geen onderzoek te hebben ingesteld. Het hof stelt vast, dat er sprake is geweest van een pakket-verkoop van onroerende zaken, die alle volgens dezelfde methode zijn gewaardeerd. Mogelijk zal de ene zaak in de praktijk wat meer waard zijn, de andere wat minder. Dat neemt niet weg dat de koopovereenkomst op basis van de vastgestelde waardering tot stand gekomen is. Daarom vormt die prijs ook het uitgangspunt voor de vraag of Danka bereid was het pand te kopen. Mogelijk zouden redelijkheid en billijkheid hieraan in de weg staan indien sprake zou zijn van evidente verschuiving van waarden tussen de diverse objecten. Dat is echter in het geheel niet gebleken.
7.5.6 Als nadere onderbouwing van het voorgaande overweegt het hof nog het volgende. Danka heeft gesteld (cvr onder 22) dat zij het gehuurde pand alleen zou hebben gekocht met het oogmerk van doorverkoop. Danka heeft de wijze waarop de deskundigen in het in eerste aanleg overgelegde rapport op blz. 8 haar schade hebben berekend niet bestreden. Dat betekent dat Danka erkent dat haar besparing aan huur en bijkomende huurlasten ƒ 1.476.860,-- (posten 1 + 2) zou bedragen en dat zij bij aan- en verkoop van het gehuurde pand kosten zou hebben gemaakt als omschreven in de posten 3 t/m 6. Pas wanneer de door Uni-Invest betaalde koopsom voor het pand in Zaandam zou moeten worden gesteld op een bedrag lager dan ƒ 3.200.000,-- zou het saldo van de posten 1 + 2 dat van de posten 3 t/m 6 overtreffen en derhalve sprake zijn van een voordelige transactie voor Danka. Dat de door Danka weergegeven bedenkingen tegen de waardering van het pand in de pakket-verkoop aan Uni-Invest tot een dergelijke prijs zouden leiden is door Danka niet gesteld en ook niet aannemelijk geworden.
7.5.7 Het hof heeft daarom geen behoefte aan meer voorlichting van Levend Water en evenmin aan een deskundigenrapport, terwijl het bewijsaanbod van Danka op dit punt als onvoldoende gespecificeerd zal worden gepasseerd.
7.5.8 Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank terecht heeft vastgesteld dat Uni-Invest het bedrag van ƒ 3.797.495,-- heeft willen betalen en heeft betaald.
Grief III van Danka faalt dus.
7.6 Met grief II voert Danka aan dat de rechtbank in het tussenvonnis van 27 oktober 2000 ten onrechte bij de waardebepaling van het pand is uitgegaan van de transactiedatum 5 maart 1997. Uit de toelichting op deze grief blijkt dat Danka vermoedt dat Levend Water al eerder
- reeds in 1995 - plannen tot verkoop had, wat volgens Danka tot gevolg zou hebben dat zij Danka daarvan reeds op dat moment in kennis had moeten stellen. In elk geval moet
volgens Danka worden uitgegaan van een tijdstip liggend 6 maanden vóór 5 maart 1997, omdat de voorbereiding en het uitvoeren van de gerealiseerde transactie tenminste zo'n periode vergen.
7.6.1 Dat Levend Water al in 1995 verkoopplannen had baseert Danka op een brief van de advocaat van Levend Water aan Remidex van 27 april 1995, waarin Remidex aansprakelijk wordt gesteld voor schade die Levend Water stelde te hebben geleden wegens de geprefabriceerde hoge huurprijs, waarop de aankoopprijs van onder meer het gehuurde was gebaseerd. Het hof kan Danka in deze argumentatie niet volgen, zodat de grief in zoverre faalt.
7.6.2 Nu verkoop van het pand op 5 maart 1997 heeft plaatsgevonden, kan ervan uitgegaan worden dat de verkoopvoorwaarden kort voor die datum zijn vastgesteld. Zelfs indien moet worden uitgegaan van een periode van 6 maanden is dit tijdsverloop niet zodanig dat het de in aanmerking te nemen prijs in relevante mate beïnvloedt, waarbij het hof verwijst naar 7.5.6.
Ook de tweede grief kan dus niet slagen.
7.7 Grief IV heeft, naast het voorgaande, geen zelfstandige betekenis.
7.8 De slotsom is, dat alle grieven falen. De vonnissen van de rechtbank zullen worden bekrachtigd, en Danka dient als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, zodat als volgt moet worden beslist:
8. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen, waarvan beroep;
veroordeelt Danka in de proceskosten in hoger beroep, welke aan de zijde van Levend Water worden begroot op € 4.536,-- aan verschotten en € 11.256,- aan salaris procureur;
verklaart deze uitspraak, voor wat de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Huijbers-Koopman,
De Klerk-Leenen en Adelmeijer, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 5 oktober 2004.