Uitspraak
C0501742/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 27 februari 2007,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AUTOBEDRIJF [X.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
verder te noemen: [X.],
procureur: mr. R.F.W. van Seumeren,
tegen:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
WONINGBOUWVERENIGING BETER WONEN PATRIMONIUM,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: Beter Wonen,
procureur: mr. C.P. Liesker,
als vervolg op de op 25 april 2006 en 23 mei 2006 gewezen tussenarresten (in het incident) op het hoger beroep van de onder zaaknummer 338765 en rolnummer 04/2808 door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnissen van 19 mei 2005 en 17 november 2005 tussen Beter Wonen als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en [X.] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
10. Het verdere verloop van geding in hoger beroep
10.1. Partijen hebben hun standpunten nader doen toelichten ter gelegenheid van het pleidooi op 1 november 2006. De advocaten van partijen hebben gepleit aan de hand van pleitnota’s. Voorafgaande aan het pleidooi zijn het hof stukken toegezonden, door Beter Wonen bij brieven dd. 24 en 25 oktober 2006, door [X.] bij brieven dd. 24 en 26 oktober 2006.
10.2. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
11. De verdere beoordeling
11.1. In rov. 4.1 van het tussenarrest van 25 april 2006 heeft het hof uiteengezet waarom het in deze procedure gaat. Het hof verwijst kortheidshalve naar die rechtsoverweging.
11.2. Grief 1 luidt:
Ten onrechte heeft de kantonrechter Beter Wonen, althans haar raadsman, bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg d.d. 15 juni 2005, toegestaan een 16 pagina’s tellende pleitnota voor te dragen, over te leggen om deze vervolgens aan de processtukken toe te voegen.
11.2.1. Voor zover erover geklaagd zou worden dat de kantonrechter desdoende het beginsel van hoor en wederhoor heeft geschonden (een dergelijke klacht leest het hof overigens niet in de toelichting) heeft [X.] geen belang bij de grief omdat zij in hoger beroep voldoende gelegenheid heeft gehad om tegen de stellingen in die pleitnota verweer te voeren.
11.2.2. Voor zover erover wordt geklaagd dat de kantonrechter heeft gehandeld in de strijd met de goede procesorde faalt de grief reeds omdat de gewraakte handelwijze niet tot een andere beslissing in hoger beroep kan leiden. [X.] geeft ook niet aan wat de gevolgen van de door haar gewraakte handelwijze zouden moeten zijn. De grief voldoet daarmee niet aan de eisen die daaraan gesteld moeten worden.
11.3. Grief 2 luidt:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter in rechtoverweging 4.3 van het tussenvonnis van 19 mei 2005 dat Beter Wonen het gehuurde duurzaam in eigen gebruik wenst te nemen.
11.3.1. Blijkens de toelichting op de grief grondt [X.] haar grief op de stelling dat voor het aannemen van dringend nodig hebben voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 onder Pro b BW noodzakelijk is dat sprake is van het persoonlijk en daadwerkelijk in gebruik nemen van het gehuurde door de verhuurder (dan wel de andere in die bepaling genoemde nabij staande personen) en dat daarvan geen sprake zal zijn.
11.3.2. De grief faalt. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat realisatie van de geplande woningbouw (en verhuur aan derden) door de woningbouwvereniging leidt tot een persoonlijk en duurzaam in gebruik nemen van het gehuurde door Beter Wonen. De omstandigheid dat aan derden wordt verhuurd staat daaraan niet aan in de weg. Voldoende is dat de woningbouwvereniging haar eigen doelstellingen als verhuurster realiseert.
11.3.3. De verwijzing naar de kamerstukken II 1970/1971, nummer 6, pagina 8 faalt reeds omdat daar de wetgever niet voor ogen stond het zich hier voordoende geval van een woningbouw-vereniging die nieuwbouw realiseert.
11.3.4. Het hof voegt hieraan toe dat [X.] bovendien geen belang heeft bij deze grief (en de daarop voortbouwende grieven) omdat de mede aangevoerde opzeggingsgrond (waaraan het hof zou toekomen in het kader van de devolutieve werking van het appel), namelijk de afweging van belangen als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro, eveneens leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. Het belang van de woningbouwvereniging bij realisering van woningen en zoals gepland weegt (veel) zwaarder dan het belang van [X.] bij voorzetting van de huurovereenkomst.
11.4. Grief 3 luidt:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter in rechtsoverweging 4.5 van zijn tussenvonnis van 19 mei 2005 dat als duurzaam eigen gebruik (onderstreping procureur) ook in aanmerking komt een renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
11.4.1. Blijkens de toelichting steunt deze grief op de stelling dat met renovatie van het gehuurde, waaronder mede te begrijpen is sloop door vervangende nieuwbouw, nog niet is voldaan aan het vereiste van eigen gebruik.
11.4.2. De grief faalt reeds omdat de met realisering van de onderhavige sloop en realisering van de bouwplannen van de woningbouwvereniging gevolgd door verhuur, naar het oordeel van het hof, wel en in voldoende mate zal zijn voldaan aan het vereiste van ‘eigen gebruik’, namelijk gebruik ter realisering van de doeleinden die de woningbouwvereniging zich gesteld heeft en zoals deze in het maatschappelijk verkeer ook worden opgevat, zie art. 7:220 lid 4 jct Pro 7:296 lid 1 sub b Bw.
11.5. Grief 4 luidt:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter in rechtsoverweging 4.5 van zijn tussenvonnis van 19 mei 2005 dat naar zijn oordeel de noodzaak tot renovatie en daarmee het eigen gebruik voldoende dringend is.
11.5.1. Het betoog van [X.] dat de sloop en realisatie van de nieuwbouw in casu nog geen dringende omstandigheid in de zin van artikel 7:296 BW Pro opleveren, faalt, mede in aanmerking nemende het maatschappelijk belang bij deze nieuwbouw en de toegezegde steun bij de uitvoering van die plannen van overheidszijde. Beter Wonen heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij ten behoeve van de verhuur aan (huur)woningzoekenden binnen afzienbare termijn de nieuwbouw wil en waarschijnlijk ook kan doen realiseren. Voor deze dringendheid is niet bepalend dat nog niet aan alle vereisten voor de aanvang van de bouw is voldaan.
11.5.2. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat nieuwbouw als hier aan de orde langdurige voorbereiding vraagt die niet nauwkeurig valt te plannen en waarbij, in de loop der tijd, tal van wijzigingen kunnen optreden (die mogelijk vertraging, maar ook wel versnelling kunnen opleveren). Zo is er het door Beter Wonen aangevoerde bodemonderzoek waarvan de resultaten en de gevolgen (in de tijd) niet aanstonds te voorspellen zijn. Hetzelfde geldt voor de afgifte van sloopvergunningen en wijzigingen van het bestemmingplannen. Anders gezegd: het kan mee- maar ook tegenvallen.
11.5.3. Anderzijds valt het voor Beter Wonen niet in te schatten hoeveel tijd gemoeid is met de beëindigings- en ontruimingsprocedure. Van Beter Wonen kan niet worden verlangd dat zij eerst met die procedure begint als aan alle voorwaarden voor de realisering van nieuwbouw is voldaan. Het hof wijst erop dat de wetgever (in beginsel) niet heeft gewild dat een beslissing uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard – [X.] doet daar ook een beroep op – zodat voor een procedure in drie instanties ruim de tijd (zo’n vijf jaar) moet worden genomen. In de onderhavige zaak dateert de inleidende dagvaarding van 15 maart 2004. Een arrest van de Hoge Raad, dat ook nog een vernietiging kan inhouden met verdere vertraging als gevolg, valt niet voor eind 2008 te verwachten.
11.5.4. Gelet op deze ‘inschattingen’ kon Beter Wonen de procedure aanvangen op het moment dat zij dat deed. Het was ongetwijfeld een meevaller voor Beter Wonen dat het vonnis van de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard. Zij mocht daar niet zonder meer op rekenen. Dat er nadien, in het bijzonder ná het eindvonnis, verdere vertragingen zijn opgetreden bij de realisering van de bouw, ontneemt dan ook aan de dringendheid niet haar karakter, noch ten tijde van de inleidende dagvaarding, noch ten tijde van het eindvonnis van de kantonrechter en evenmin ten tijde van dit arrest.
11.5.5. Tegen deze achtergrond falen ook de klachten van [X.] over de noodzaak van bodemonderzoek en de mogelijkheden voor zodanig onderzoek zonder (gedeeltelijke) sloop van het gehuurde.
11.5.6. Wel kan de omstandigheid dat het project nog onvoldoende rijp is om aan te vangen, alsmede vertragingen in de loop van de procedure, reden zijn om hetzij het geding een tijdje aan te houden of daarmee rekening te houden bij het bepalen van de ontruimingstermijn. Die omstandigheden nemen echter niet weg dat Beter Wonen mocht verlangen te weten, en ook tijdig moest weten, dat zij binnen afzienbare tijd tot ontruiming kan overgaan zodra de stand van zaken van het project en de stand van het onderhavige geding daartoe aanleiding zou gaan geven.
11.5.7. De grief faalt derhalve.
11.6. Grief 5 luidt:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter in het vonnis van 17 november 2005 dat de onroerende zaak aan de [adres A.] en [adres B.] als één huurobject moeten worden beschouwd en dat derhalve de huuropzegging door Beter Wonen van de huur ten aanzien van het pand aan de [adres A.] mede moet worden geacht betrekking te hebben op de huur van het pand aan de [adres B.].
11.6.1. In het eindvonnis heeft de kantonrechter de uitbreiding van de opzegging – die naar haar tekst alleen betrekking heeft op [adres A.] – met [adres B.] behandeld als vermeerdering van eis en deze vermeerdering toegelaten. Voor zover de grief over dit toelaten van deze uitbreiding klaagt faalt zij, want tegen het toelaten van een vermeerdering van eis staat geen hoger beroep open, artikel 130 lid 2 Rv Pro.
11.6.2. Voor zover [X.] klaagt over de uitleg van de opzegging, als zou deze beperkt zijn tot [adres A.] nu die opzegging tekstueel alleen spreekt van [adres A.], faalt de grief evenzeer. Gelet op het doel dat Beter Wonen heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst, moet het voor [X.] zonder meer duidelijk zijn geweest dat Beter Wonen de huur van het gehele gehuurde complex wilde beëindigen en dat zij het hele complex wilde doen ontruimen, dus inclusief [adres B.]. Zijn beroep op het ontbreken van kennis omtrent de herontwikkelingsplannen noopt niet tot een ander oordeel. [X.] heeft moeten begrijpen dat nieuwbouw naar aard en omvang als door Beter Wonen beoogd niet valt te verenigen met instandhouding van het gehuurde. Met de aanduiding [adres A.], in het licht van de overige omstandigheden is voldoende aan dit verlangen van Beter Wonen om het gehele complex te ontruimen, tegemoet gekomen. De enkele omstandigheid dat de gemeente een deel van het gehuurde met [adres A.] en een ander deel met [adres B.] nummert doet daar niet aan af.
11.6.3. Ten overvloede wijst het hof nog op het volgende. Oorspronkelijk huurde [X.] van Beter Wonen. Uit het bij de inleidende dagvaarding gevoegde vonnis van 7 februari 2002 van een eerdere procedure tussen partijen blijkt dat [X.] verzocht heeft de vennootschap voor hem in de plaats te stellen in de huur voor de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres A.], en niet van [adres B.]. Kennelijk voert ook [X.] alleen nummer [adres A.] als straatnummer voor het gehele bedrijfspand. Zulks blijkt overigens ook uit de Handelsregistervermelding.
11.7. Grief 6 luidt:
Ten onrechte heeft de kantonrechter de vorderingen in conventie en reconventie van elkaar losgekoppeld in het vonnis van 17 november 2005 door in conventie de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde uitvoerbaar bij voorraad toe te wijzen en over de vordering in reconventie nog geen eindbeslissing te nemen.
11.7.1. Deze grief heeft betrekking op toepassing van artikel 138 lid 1 Rv Pro. De klacht is ongegrond. Het stond de kantonrechter vrij om op een deel van het gevorderde te beslissen en een ander deel aan te houden. Daarbij doet overigens niet ter zake dat sprake is van een reconventie. Ook als de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten in conventie waren verzocht had de kantonrechter kunnen ‘splitsen’ zoals hij deed. Anders dan [X.] betoogt staat het wettelijk systeem niet aan deze afsplitsing in de weg.
11.7.2. Daarbij komt dat de grief niet voldoet aan de eisen die daaraan kunnen worden gesteld, nu daarin, noch in de toelichting wordt uiteengezet tot welk gevolg de grief zou moeten leiden. De grief kan er, naar haar aard, in ieder geval niet toe leiden dat op de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst anders wordt beslist.
11.7.3. De klacht van [X.] dat van hem bezwaarlijk kan worden verlangd te ontruimen en verhuizen zonder dat hij de beschikking heeft over de betreffende tegemoetkoming gelet op zijn financiële positie is weliswaar begrijpelijk, maar behoefde de kantonrechter er niet van te weerhouden, gebruik makende van de discretionaire bevoegdheid van artikel 138 lid 1 Rv Pro, om te beslissen zoals hij deed. In het algemeen vallen de financiële mogelijkheden van de huurder in zijn eigen risicosfeer, terwijl er voor [X.] niets aan in de weg stond een voorschot op de kosten te vorderen hetzij bij wege van provisionele beslissing hetzij in kort geding.
11.8. Grief 6, verborgen grief
11.8.1. In grief 6 wordt tevens geklaagd over het verzuim door de kantonrechter toepassing te geven aan artikel 7:297 lid 2 Rv Pro.
11.8.2. Deze bepaling is geschreven in het belang van verhuurder, niet in het belang van de huurder. Het is immers de verhuurder die de gelegenheid moet worden geboden de vordering in te trekken. [X.] kan zich niet over de verkeerde toepassing beklagen.
11.8.3. Overigens heeft Beter Wonen afstand gedaan van dit recht op beraad en intrekking, zodat de kantonrechter aan deze aanhouding niet toe kon komen.
11.8.4. Grief 6 faalt mitsdien.
11.9. Grief 7 luidt:
Ten onrechte heeft de kantonrechter het vonnis van
17 november 2005 in conventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
11.9.1. Ingevolge de laatste volzin van artikel 7:295 lid 1 BW Pro kan de rechter zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren indien het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt.
11.9.2. Het beroep van [X.] op HR 8 januari 1982, NJ 1982/445, faalt reeds omdat aldaar sprake was van huurrecht woonruimte waarvoor geen bepaling geldt als in artikel 295 lid 1 laatste Pro zin BW.
11.9.3. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het verweer van [X.] ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst kennelijk ongegrond is. [X.] heeft moeten begrijpen dat zijn verweer tegen de beëindiging van de huurovereenkomst geen kans van slagen had, of het nu is op grond van dringend eigen gebruik of op de belangenafweging. Enige discussie is mogelijk geweest over de termijn waarop de huurovereenkomst zou gaan eindigen (althans feitelijk ontruimd moet worden) en over de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis en inrichtingskosten, doch deze verweren staan aan de uitvoerbaar verklaring bij voorraad niet in de weg, mede gelet op hetgeen in rov. 11.5 werd overwogen.
11.9.4. Tegen het arrest in het incident (waarin de schorsing van de uitvoerbaar verklaring bij voorraad werd afgewezen) is cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding bepleit dat artikel 7:297 lid 1 BW Pro zich ertegen verzet dat de rechter de vordering van de verhuurder tot huurbeëindiging op een eerdere datum afdoet dan het verzoek van de huurder tot toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, en daarmee derogeert aan artikel 138 lid 1 Rv Pro. Het hof deelt deze opvatting niet. Het is afhankelijk van de omstandigheden of de rechter gebruik zal maken van zijn bevoegdheden uit artikel 138 lid 1 Rv Pro.
11.9.5. De kantonrechter heeft kennelijk geoordeeld dat splitsing noodzakelijk was om de voortgang van de werkzaamheden te garanderen. Tot dit oordeel kon de kantonrechter redelijkerwijze komen. Aan [X.] was ruim de tijd gegund om andere bedrijfsruimte te vinden.
11.9.6. Bij een vernietiging heeft [X.] thans geen belang meer nu het vonnis is geëxecuteerd en ongedaan making niet mogelijk is, althans niet wordt gevraagd.
11.10. Grief 8 luidt:
Ten onrechte heeft de kantonrechter de huurverhouding beëindigd per 1 maart 2006 en per deze datum [X.] bevolen het gehuurde te ontruimen.
11.10.1. In de toelichting op de grief wordt verwezen naar haar incidentele conclusie. Op het incident is inmiddels beslist, terwijl veel van de daar genoemde klachten in de voorgaande grieven reeds zijn besproken. De grief heeft kennelijk geen zelfstandige betekenis.
11.10.2. Het hof voegt hieraan toe dat, zo bleek ter gelegenheid van het pleidooi, de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden en het gehuurde (grotendeels) is afgebroken. Ongedaanmaking van hetgeen werd verricht op basis van het vonnis, wordt niet gevraagd en is praktisch ook onmogelijk. Tegen deze achtergrond heeft [X.] geen belang bij het bepalen van een nadere datum voor de ontruiming.
11.10.3. Gezegd dient te worden dat nieuwe omstandigheden opkomende na het vonnis van de kantonrechter maar voorafgaande aan de feitelijke ontruiming (deze vond plaats in de weken ná 25 augustus 2006) zouden hebben kunnen leiden tot aanhouding van de ontruiming. Partijen hebben daaromtrent een kort geding gevoerd, dat door [X.] is verloren. Een en nader staat thans niet ter beoordeling van het hof. Hetzelfde geldt voor de wijze van ontruiming en de gevolgen daarvan.
11.11. Grief 9 luidt:
Ten onrechte overweegt de kantonrechter in het vonnis van 17 november 2005 onder punt 2.13 dat [X.] geen aanspraak kan maken op een schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:309 lid 1 BW Pro.
11.11.1. Artikel 7:309 BW Pro voorziet in een schadeloosstelling in het geval sprake is afbraak van het gehuurde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. Naar het oordeel van het hof kan de voorgenomen nieuwbouw niet worden aangemerkt als een werk van algemeen belang als bedoeld in deze bepaling. De omstandigheid dat ‘de burgers van [plaatsnaam]’ in aanmerking komen om een woning te huren, is daartoe onvoldoende. Om aan dit criterium te voldoen is nodig dat, na realisering, het gebouwde ‘het publiek’ dient. Hier zullen, na verhuur alleen Beter Wonen en de huurders degenen zijn die gebruik maken van de nieuwbouw. Terecht heeft de kantonrechter geoordeeld dat het ontbreken van een publieke of openbare functie van het gebouwde in de weg staat aan het aannemen van het vervuld zijn van het bepaalde in artikel 7:309 BW Pro.
11.11.2. De grief faalt mitsdien.
11.12. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.
12. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [X.] in de kosten van de hoofdzaak in het hoger beroep aan de zijde van Beter Wonen gevallen, tot op heden begroot op € 244,- voor vast recht en op
€ 2.682,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Van den Bergh en Kleijngeld en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 27 februari 2007.