Uitspraak
zaaknr. HD 103.004.119
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 14 april 2009,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANTE SUB 1],
2. [APPELLANT SUB 2],
beiden wonende te [plaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van
11 september 2006,
advocaat: mr. F.G.F.M. Tripels,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PROJECTONTWIKKELING ST. GERLACH B.V.,
gevestigd te Haarlem,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
advocaat: mr. W.C.M. Coenen,
op het hoger beroep van het door de rechtbank te Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen eindvonnis van 14 juni 2006 tussen appellanten - verder te noemen [appellant](enkelvoud) - als gedaagde, en geïntimeerde - verder te noemen St. Gerlach - als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 122664 CV EXPL 02-2688)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het voormelde vonnis en de tussenvonnissen van 29 januari 2003, 25 juni 2003 en 16 november 2005.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] tegen het vonnis waarvan beroep vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot afwijzing alsnog van de vorderingen van St. Gerlach, zonodig onder verbetering van gronden, bij arrest voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van St. Gerlach in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft St. Gerlach de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [appellant] huurt sinds september 1998 van St. Gerlach de horeca-bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats]. In dit pand exploiteert zij, aanvankelijk in een VOF met [appellant sub 2], doch thans alleen, een restaurant genaamd [naam].
4.1.2. Tussen partijen is een geschil ontstaan over de door St. Gerlach aan [appellant] in rekening gebrachte meerpremie van de brandverzekering vanaf de datum waarop zij middels in de plaatsstelling de huur van dit object heeft overgenomen, en over de hoogte van de door St. Gerlach voorgestelde nieuwe huurprijs, met als voorgestelde ingangsdatum 1 januari 2002, althans 1 mei 2002.
4.1.3. St. Gerlach heeft aan meerpremie brandverzekering een bedrag groot € 6.093,10 bij [appellant] in rekening gebracht. [appellant] heeft de verschuldigdheid, althans de hoogte van de meerpremie brandverzekering, bestreden; zij heeft een bedrag groot € 2.500,- betaald en heeft de vordering te dezer zake voor het overige onbetaald gelaten.
4.1.4. St. Gerlach heeft voorgesteld de huurprijs van het object te verhogen van € 849,47 per maand naar € 1.244,11 (schrijven 20 december 2001 en van 30 mei 2002), althans € 1.250,- (schrijven 25 juli 2002) per maand, ingaande 1 januari 2002, respectievelijk 1 mei 2002.
4.1.5. [appellant] heeft aan de betaling van een hogere huur voorwaarden verbonden die voor St. Gerlach niet acceptabel waren, zodat partijen hieromtrent geen overeenstemming hebben bereikt.
4.1.6. Vervolgens heeft St. Gerlach [appellant] in rechte betrokken bij dagvaarding van 3 december 2002 en heeft betaling gevorderd van een bedrag groot € 3.593,10, welk bedrag bij akte houdende uitlating en overlegging producties is verminderd tot € 2.374,71 voor achterstallige meerpremie brandverzekering, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2002, alsmede vaststelling van de huurprijs op een bedrag groot € 1.340,- per maand, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, ingaande per datum dagvaarding (3 december 2002), een en ander met veroordeling van [appellant] in de kosten, de kosten van de BHAC daaronder begrepen.
4.1.7. [appellant] heeft zich tegen deze vorderingen verweerd en heeft in reconventie overlegging gevorderd van een aantal stukken.
4.1.8. Bij tussenvonnis van 25 juni 2003 heeft de kantonrechter aangegeven dat de conventionele vordering inzake de meerpremie brandverzekering tot een bedrag van € 2.374,71 toewijsbaar is, doch met een correctie in verband met een te lange in rekening gebrachte huurperiode in 1998 ad € 108,55, met afwijzing van de vordering terzake van de wettelijke rente over dit bedrag; in hetzelfde tussenvonnis heeft hij de reconventionele vorderingen van [appellant] afgewezen.
4.1.9. Na ontvangst van het advies van de leden van de BHAC en na partijen in de gelegenheid te hebben gesteld op dat advies bij conclusie na deskundigenbericht te reageren, en na verkrijging van een door hem gevraagd aanvullend advies, heeft de kantonrechter in zijn eindvonnis d.d. 14 juni 2006 de huurprijs, overeenkomstig de adviezen van de leden van de BHAC, vastgesteld op een bedrag groot € 12.379,79 per jaar (€ 1.031,65 per maand), ingaande 3 december 2002.
4.1.10. [appellante] kan zich met dit eindvonnis niet verenigen en is daarvan in hoger beroep gekomen.
4.2. Gelet op de datum waarop dit geschil aanhangig is gemaakt en voorts gelet op het bepaalde in artikel 205 van Pro de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek is op deze zaak het huurrecht van toepassing zoals dat voor 1 augustus 2003 gold.
4.3. [appellante] heeft tegen het eindvonnis van de kantonrechter vier grieven aangevoerd welke hierna zullen worden beoordeeld.
4.4. De eerste grief klaagt dat de kantonrechter in zijn eindvonnis heeft verzuimd een definitief oordeel te geven omtrent de meerpremie brandverzekering.
4.5. Dit standpunt is onjuist. In het eindvonnis van de kantonrechter is "het meer of anders gevorderde", waaronder moet worden begrepen de vordering terzake van de meerpremie, afgewezen, zoals reeds was aangekondigd in het tussenvonnis van 25 juni 2003.
Dit betekent dat de eerste grief geen doel treft.
4.6. De derde grief komt erop neer dat de kantonrechter ten onrechte de bezwaren die [appellant] tegen het rapport van de BHAC heeft aangevoerd, niet heeft gehonoreerd. Deze bezwaren zijn tweeërlei. [appellant] voert allereerst aan dat het pand [adres 2] niet als vergelijkingspand kan dienen omdat de bedrijfsruimte veel groter is dan de door de haar gehuurde bedrijfsruimte. Ook qua indeling zijn de panden volgens [appellant] niet vergelijkbaar. Als tweede bezwaar voert [appellant] aan dat ten aanzien van de vergelijkingspanden [adres 3] en 42 ten onrechte of onjuiste kortingspercentages zijn toegepast.
Voor wat betreft [adres 2] is volgens [appellant] ten onrechte een kortingspercentage toegepast op basis van ligging en toegankelijkheid. Voor wat betreft [adres 3] betwist zij dat de onderhoudstoestand van het pand aanleiding zou moeten geven tot een waarderingspercentage van 65% voor de keuken in plaats van 75%. Ook acht zij het onterecht voor het tweede restaurantgedeelte een waarderingspercentage van 95% is toegepast.
4.7. Bij de beoordeling van deze grief stelt het hof het volgende voorop.
Als het gaat om de vraag of een bepaald pand al dan niet kan dienen als vergelijkingspand en bij de vraag of bepaalde correctiefactoren moeten worden toegepast, dient een groot gewicht te worden toegekend aan hetgeen de deskundigen van de BHAC dienaangaande hebben geadviseerd. Niet alleen zijn zij door hun specifieke deskundigheid en ervaring bij uitstek in staat om dergelijke factoren op hun waarde te schatten, maar zij nemen bovendien in de procedure een onafhankelijke positie in, terwijl ook de omstandigheid dat het advies door vijf deskundigen (waaronder de secretaris) is geformuleerd, waardoor zij in staat zijn hun individuele beoordeling te toetsen, de waarde van het advies nog versterkt.
4.8. De BHAC heeft naar aanleiding van de conceptrapportage kennis genomen van de bezwaren van [appellant]. Met betrekking tot de vergelijkbaarheid van het pand [adres 2] heeft de BHAC in het eindrapport vermeld dat dit pand wel degelijk als vergelijkingspand kan dienen. De maatvoering is weliswaar groter, maar zulks is niet bezwarend. Er is sprake van een uitstekend vergelijkbare indeling met restaurant/keuken op begane grond en toiletten/berging en kelder. Voor wat betreft het bezwaar tegen de correctie ten aanzien van het vergelijkingspand [adres 2] heeft de BHAC in het eindrapport vermeld dat een correctie van het restaurantgedeelte is opgenomen op basis van ligging en toegankelijkheid (traptrees). Ook ten aanzien van [adres 3] heeft de BHAC naar aanleiding van opmerkingen van [appellant] geen aanleiding gezien andere waarderingspercentages toe te passen dan zij heeft gedaan.
4.9. Deze weerlegging van de bezwaren van [appellant] is in hoge mate gebaseerd op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen en behoeft geen nadere motivering.
Het hof zal, gelet op het voorgaande, net als de kantonrechter het advies van de BHAC volgen.
[appellant] heeft weliswaar een bewijsaanbod gedaan ten aanzien van de (afwijkende) indeling en onderhoudstoestand van het pand [adres 2] en het gebruik van het tweede restaurantgedeelte van [adres 3], maar het gaat hierbij om omstandigheden die bekend waren bij de BHAC en haar geen aanleiding hebben gegeven om anders te adviseren dan zij heeft gedaan. Het hof ziet dan ook geen aanleiding om het bewijsaanbod te honoreren.
Het voorgaande betekent dat de derde grief faalt.
4.10. De vierde grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen rekening hoeft te worden gehouden met de door [appellant] gestelde verbeteringen die door de vorige huurder en door haarzelf aan het gehuurde zijn aangebracht.
4.11. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter weliswaar terecht heeft geoordeeld, gelet op het late moment in de procedure waarop deze kwestie door [appellant] naar voren is gebracht, dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met de goede procesorde, maar aangezien het hoger beroep mede dient om fouten in de eerste aanleg te herstellen, zal het hof de kwestie van de verbeteringen thans beoordelen.
4.12. Volgens [appellant] is het pand door de vorige huurder ingrijpend verbouwd en verbeterd en heeft zij die verbeteringen van de vorige huurder overgenomen. Zij heeft bewijsstukken dienaangaande bij haar conclusie van antwoord na deskundigenbericht gevoegd. Zij voert verder aan dat zij ook zelf verbeteringen aan het gehuurde heeft aangebracht in de vorm van schilderwerk ten bedrage van in totaal € 2.634,45.
4.13. Het hof is van oordeel dat het door [appellant] genoemde schilderwerk niet kan worden aangemerkt als verbeteringen in de zin van artikel 7A:1632a lid 2 (oud) BW. Dit geldt mogelijk wel voor (een deel van) de werkzaamheden die in 1992 en 1993 door de vorige huurder zijn uitgevoerd.
Het hof kan dit niet beoordelen zonder deskundige voorlichting. Voor die voorlichting kan geen gebruik meer worden gemaakt van de BHAC van de Kamer van Koophandel Zuid-Limburg omdat die commissie niet meer als zodanig bestaat.
Het hof overweegt om als deskundige te benoemen: dhr. H.J. Schotanus van het Bedrijfshuuradviesbureau Limburg in Heerlen.
De deskundige zou de volgende vragen dienen te beantwoorden:
a) zijn de werkzaamheden die in 1992 en 1993 door de (toenmalige) huurder aan het pand [adres 1] te Maastricht zijn uitgevoerd, welke werkzaamheden blijken uit de bijlagen bij de conclusie van antwoord na deskundigenbericht d.d. 19 oktober 2005, aan te merken als verbeteringen die van invloed zijn op de huurprijs van het pand?
b) Zo ja: welke correctie dient in verband met de door deze huurder aangebrachte verbeteringen plaats te vinden op de in deze zaak door de BHAC geadviseerde huurprijs per 3 december 2002?
Het hof zal het voorschot voor de deskundige ten laste van [appellant] brengen.
4.14. Alvorens de deskundige te benoemen zal het hof de zaak naar de rol verwijzen zodat partijen zich kunnen uitlaten over de persoon van de deskundige en de vraag-stelling. [appellant] zal als eerste een akte kunnen nemen; St. Gerlach zal vervolgens een antwoordakte kunnen nemen.
4.15. De beslissing op de vierde grief zal worden aangehouden tot na het deskundigenbericht.
Dit geldt ook voor de beslissing op de tweede grief.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 12 mei 2009 voor akte aan de zijde van [appellant];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 april 2009.