Uitspraak
zaaknr. HD 200.036.330
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
sector civiel recht,
zevende kamer, van 29 december 2009,
gewezen in de zaak van:
[X.],
wonende te [woonplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 11 mei 2009,
geïntimeerde in het voorwaardelijke incidentele appel, hierna te noemen: [X.],
advocaat: mr. F.G.G. Franssen,
tegen:
de stichting STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot, appellante in het voorwaardelijke incidentele appel,
hierna te noemen: WonenBreburg,
advocaat: mr. F.J.B.A. Duijnstee,
op het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda gewezen vonnis in kort geding van 24 april 2009 tussen WonenBreburg als eiseres en [X.] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 200868 / KG ZA 09-122)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vordering van WonenBreburg.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft WonenBreburg de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [X.] in de proceskosten.
2.3. WonenBreburg heeft tevens voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het principale en het voorwaardelijke incidentele hoger beroep verwijst het hof naar de betreffende memories.
4. De beoordeling
In principaal en voorwaardelijk incidenteel appel.
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [X.] erkent de juistheid van de in rov. 3.1 van het bestreden vonnis omschreven feiten, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
4.1.2. [X.] is in juli 2007 opgenomen in de crisisopvang van Stichting Valkenhorst (hierna: Valkenhorst). Na verloop van tijd hebben zij en Valkenhorst op 21 december 2007 een “Begeleidingsovereenkomst naar zelfstandig wonen” (hierna: de begeleidingsovereenkomst) gesloten, ingaande 21 december 2007 voor de duur van zes maanden, eventueel te verlengen met drie maanden. In verband met deze terugkeer naar zelfstandig wonen hebben WonenBreburg en [X.] tegelijkertijd een “Huurovereenkomst begeleid wonen” (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met betrekking tot de woning [woonadres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde), voor bepaalde tijd (gelijk aan de duur van de begeleidingsovereenkomst) en ingaande 21 december 2007.
4.1.3. Valkenhorst en verschillende woningcorporaties –waaronder WonenBreburg- hebben op 1 juni 2005 een overeenkomst gesloten tot samenwerking bij de verzorging van woonbegeleiding (door Valkenhorst) en de levering van daartoe benodigde huisvesting (door WonenBreburg). Aan deze samenwerkingsovereenkomst zijn als bijlagen gehecht onder andere een model “huurovereenkomst voor bepaalde tijd met begeleiding” en een model “begeleidingsovereenkomst naar zelfstandig wonen” behorende bij die model-huurovereenkomst. Op grond van deze samenwerkingsovereenkomst houdt WonenBreburg een beperkt aantal woningen beschikbaar voor verhuur in het kader van begeleiding naar zelfstandig wonen.
4.1.4. In de begeleidingsovereenkomst is, onder meer, bepaald dat deze overeenkomst onlosmakelijk verbonden is met en onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is, omgekeerd, hetzelfde bepaald.
4.1.5. Valkenhorst heeft, na eerdere waarschuwing, op 13 augustus 2008 aan [X.] telefonisch medegedeeld en op 24 september 2008 schriftelijk bevestigd dat de woonbegeleiding wordt beëindigd op de grond dat [X.] zich niet houdt aan de gemaakte afspraken inzake de woonbegeleiding.
4.1.6. In het verlengde daarvan heeft WonenBreburg vervolgens, na eerdere aankondigingen, op 8 september 2008 de huurovereenkomst schriftelijk beëindigd door opzegging tegen 1 oktober 2008.
4.1.7. Vervolgens heeft WonenBreburg [X.] bij dagvaarding d.d. 20 maart 2009 in kort geding betrokken en kort gezegd gevorderd [X.] te veroordelen tot (1) ontruiming van het gehuurde en (2) betaling van een gebruiksvergoeding van € 568,68 voor iedere maand dat [X.] vanaf 1 oktober 2008 nalaat te ontruimen, en (3) betaling van de proceskosten.
4.1.8. Na verweer door [X.] heeft de voorzieningenrechter bij vonnis waarvan beroep voormelde vorderingen van WonenBreburg bij wege van voorlopige voorziening toegewezen. Beknopt samengevat oordeelde de voorzieningenrechter dat weliswaar geen sprake is van een (d.w.z. één) gemengde overeenkomst in de zin van artikel 6:215 BW Pro, omvattende zowel de verzorging van woonbegeleiding als woningverhuur, maar dat het hier gaat om twee samenhangende overeenkomsten waarvan de begeleidingsovereenkomst de overheersende is die prevaleert boven de huurovereenkomst en de daarvoor geldende huurbeschermingsbepalingen. Volgens de voorzieningenrechter is de huurovereenkomst op 1 oktober 2008 geëindigd, zonder dat [X.] aanspraak kan maken op huurbescherming.
4.1.9. [X.] kan zich met dit oordeel niet verenigen en is daarvan tijdig in hoger beroep gekomen.
4.1.10. Tegen de veroordeling tot betaling van voornoemde gebruiksvergoeding heeft [X.] geen grieven aangevoerd, zodat deze thans buiten geschil is. Evenmin heeft [X.] gegriefd tegen de vaststelling door de voorzieningenrechter dat er voldoende grond was voor beëindiging van de begeleidingsovereenkomst (namelijk: niet nakoming van de in de begeleidings- overeenkomst en het begeleidingsplan gemaakte afspraken). Daarvan heeft het hof dus uit te gaan.
4.2. Het hof stelt voorop dat de vraag of WonenBreburg voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening (ontruiming) beantwoord moet worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van dit arrest. Daarbij heeft het hof zich te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure, zo die wordt gevoerd.
4.3. Met grief 1 voert [X.] aan dat spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening ontbreekt, omdat WonenBreburg na 1 oktober 2008 onvoldoende voortvarend is opgetreden. De grief faalt. De enkele omstandigheid dat WonenBreburg enige maanden heeft laten verlopen alvorens tot procederen over te gaan, staat er niet aan in de weg om aan te nemen dat de gevraagde voorziening een spoedeisend karakter heeft (vgl. HR 29 november 2002, NJ 2003, 78).
4.4. [X.] brengt met grieven 2 t/m 4 in stelling dat de wettelijke huurbepalingen wel degelijk van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Zij stelt dat de in de jurisprudentie (HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38 en HR 19 februari 1993, NJ 1993, 247) geformuleerde regel -kort gezegd: bij een overeenkomst strekkende tot verschaffing van zowel zorg als woonruimte missen de wettelijke huurbepalingen slechts toepassing, indien het verzorgingselement duidelijk overheerst- in casu niet opgaat, omdat (1) hier sprake is van twee verschillende overeenkomsten met verschillende partijen en bovendien slechts van woonbegeleiding in plaats van zorgverlening (levering van diensten en goederen), en (2) in dit geval niet de begeleiding maar de verplichting tot terbeschikkingstelling van woonruimte overheerst. De –nietige- huuropzegging heeft niet geleid tot huurbeëindiging of tot een ontruimingsverplichting, aldus [X.].
4.4.1. Het hof verwerpt deze standpunten van [X.]. Het geschil tussen partijen betreft in wezen de vraag of de begeleidings- overeenkomst en de huurovereenkomst zo nauw met elkaar zijn verbonden dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Daarbij komt het aan op uitleg van de rechtsverhouding in het licht van de omstandigheden van het geval, en naar het oordeel van het hof maakt het daarbij geen verschil of er sprake is van één (meerpartijen)akte of, zoals hier, van een combinatie van met elkaar samenhangende tweepartijenakten.
4.4.2. Het hof is, met de voorzieningenrechter, van oordeel dat de hierboven omschreven vraag in een bodemprocedure waarschijnlijk bevestigend zal worden beantwoord. Gelet onder meer op de opzet en inhoud van de begeleidings- resp. huurovereenkomst is voorshands voldoende aannemelijk dat (a) beide overeenkomsten niet los van elkaar maar als één geheel van samenhangende verbintenissen kunnen en moeten worden beschouwd, en (b) dat de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen. Naar het voorlopige oordeel van het hof was [X.] ermee bekend althans had zij kunnen en moeten begrijpen dat WonenBreburg onderhavige woning niet aan haar verhuurde als reguliere woonconsument, maar in haar hoedanigheid van cliënte van Valkenhorst. Uitsluitend om de overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren heeft WonenBreburg de woonruimte tegen betaling ter beschikking gesteld, dat wil zeggen om te leren (zelfstandig te) wonen, en niet alleen of primair om te wonen. Vooralsnog valt derhalve aan te nemen dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt de huurverhouding niet intact blijft, c.q. beëindigbaar is. Zowel Valkenhorst als WonenBreburg hebben verwacht, en mochten naar het voorlopige oordeel van het hof in dit geval verwachten, dat [X.] bij het einde van de woonbegeleiding geen aanspraak zou maken op behoud van haar huurrecht en op voortzetting van de huurovereenkomst.
4.4.3. Hierbij neemt het hof tevens in aanmerking dat de beide overeenkomsten gelijktijdig werden aangegaan, met dezelfde ingangsdatum en met dezelfde contractsduur, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling afhankelijk van elkaar zijn. Dit samenstel van contractssluitingen is een uitvloeisel van de daaraan voorafgaande in rov. 4.1.3 genoemde raamovereenkomst tussen Valkenhorst en WonenBreburg. Ook de tekst van deze samenwerkingsovereenkomst maakt voorshands voldoende aannemelijk dat onderhavige verhuur louter geschiedde als onderdeel en ten dienste van het woonbegeleidingstraject.
4.5. Bovenstaande overwegingen leiden het hof tot het voorlopige oordeel dat in verband met de beëindiging van de begeleidingsovereenkomst tevens (op 1 oktober 2008) een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. [X.] mist in casu de bescherming die wordt geboden door de wettelijke huurbepalingen.
4.6. Naast haar belang dat thans een einde wordt gemaakt aan het gestelde onrechtmatige gebruik van het gehuurde (zonder recht of titel), voert WonenBreburg nog aan dat zij deze woning nodig heeft in het kader van de hulpverlening aan andere cliënten van Valkenhorst. Tegenover deze belangen heeft [X.] geen belang aangevoerd, anders dan een –ten deze onvoldoende- algemeen woonbelang, dat zich zou verzetten tegen toewijzing van de gevorderde voorziening (ontruiming). Het hof acht deze derhalve toewijsbaar.
4.6. Nu alle principale grieven falen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd, met dien verstande dat –zo niet reeds is ontruimd- de ontruimingstermijn nader zal worden bepaald op vier weken na betekening van dit arrest. [X.] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
Nu de voorwaarde waaronder het incidentele hoger beroep werd ingesteld niet is vervuld, komt het hof niet toe aan behandeling daarvan.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met dien verstande dat de daarin bevolen ontruiming van het gehuurde dient te geschieden binnen vier weken na betekening van dit arrest;
veroordeelt [X.] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van WonenBreburg tot heden begroot op € 313,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris advocaat;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Den Hartog Jager en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 december 2009.