Uitspraak
GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH
Sector belastingrecht
derde meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 08/00433
Uitspraak op het hoger beroep van
de heer X,
wonende te Y,
hierna: belanghebbende,
tegen de schriftelijke uitspraak van de Rechtbank Roermond (hierna: de Rechtbank) van 9 mei 2008, nummer 06/788 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Z,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2005, krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 3 te Y, (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 17.136.000,= voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
1.2. Tegen voornoemde beschikking heeft belanghebbende bij brief van 11 mei 2005 bezwaar gemaakt. Het bezwaar is aangevuld bij schrijven van 18 juli 2005.
1.3. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 maart 2006, verzonden op 28 maart 2006, de vastgestelde waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 21 april 2006, ontvangen ter griffie op 24 april 2006, beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 38. Bij schriftelijke uitspraak van 9 mei 2008, nr. 06/788, heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 107. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. De zitting heeft plaatsgehad op 8 januari 2010 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Heffingsambtenaar.
1.6. Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlage. De Heffingsambtenaar heeft eveneens een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.7. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2. Feiten
De Rechtbank heeft de volgende, in hoger beroep niet bestreden, feiten vastgesteld, welke feiten het Hof als vaststaand overneemt:
Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een distributiecentrum bestaande uit opslaghallen en kantoorruimten. Tot dit object behoren tevens 60 dockingstations en circa 220 parkeerplaatsen. Het object - bouwjaar 2004 - is in fasen gebouwd. Op de toestandsdatum, 1 april 2005, waren de fasen 1a en 1b gereed en (deels) in gebruik bij B. Het object omvat twee kadastrale percelen, te weten sectie A, nummer 0000 en sectie A, nummer 1111. Deze hebben een totale oppervlakte van 96.960 m². Het object is gelegen op een kleinschalig industrieterrein te Y.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van het object juist, althans niet te hoog, heeft vastgesteld. Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar, en vermindering van de vastgestelde WOZ-waarde van het object tot een waarde van € 14.313.014. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1. Het Hof stelt voorop dat de volgende regels gelden met betrekking tot de waarderingsmethode en de bewijslastverdeling.
Waarde en waarderingsmethode
4.2. De waarde die aan een onroerende zaak wordt toegekend, is, voor zover hier van belang, de waarde die de zaak zou hebben indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (artikel 17, leden 1 en 2, Wet WOZ). Het Hof zal deze waarde aanduiden als de waarde in het economische verkeer of WEV. Artikel 20, lid 2, Wet WOZ bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling.
4.3. Uit het voorgaande volgt, dat de in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling - die berusten op artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ - hulpmiddelen zijn bij het bepalen van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ omschreven waarde in het economische verkeer. Die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald. Uit de uitspraak van de Rechtbank blijkt niet of zij dit heeft onderkend.
Bewijslastverdeling
4.4. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 oktober 2005, nr. 40.299, NTFR 2005/1383, met betrekking tot de bewijslastverdeling het volgende beslist.
4.5. De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.6. Het voorgaande betekent echter niet, dat een op zichzelf geloofwaardig verdedigde - en in die zin dus aannemelijke - taxatie door de heffingsambtenaar steeds gevolgd zou moeten worden. Indien tegenover deze geloofwaardig verdedigde taxatie een evenzeer geloofwaardig geschraagde betwisting door belanghebbende staat, kan dat betekenen, dat de heffingsambtenaar, in het licht van de betwisting door belanghebbende, zijn (geïsoleerd beschouwd geloofwaardige) stelling (in bewijsrechtelijke zin) niet aannemelijk gemaakt heeft. Datzelfde kan op overeenkomstige gronden gelden voor het standpunt van belanghebbende. Een situatie waarin beide partijen ieder geloofwaardige en degelijk gemotiveerde waarderingen inbrengen, kan derhalve op één lijn gesteld worden met die genoemd in de voorgaande alinea, zodat de rechter in dat geval, aan de hand van de door partijen in het geding gebrachte bewijsmiddelen, ertoe kan overgaan de waarde in goede justitie vast te stellen.
Het geschil
4.7. Belanghebbende heeft gesteld dat de taxateur van de Heffingsambtenaar, de heer C, ten tijde van het opstellen en ondertekenen van het taxatierapport niet voldeed aan de eisen van vakbekwaamheid. Echter, de enkele omstandigheid dat de taxateur C ten tijde van het ondertekenen van het taxatierapport niet was ingeschreven in het register Vastgoedcert, kamer WOZ, is naar het oordeel van het Hof onvoldoende om het taxatierapport te verwerpen nu overigens niet is gebleken dat de taxateur niet voldoende deskundig zou zijn.
4.8. De Heffingsambtenaar heeft - conform de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ (hierna: de Waarderingsinstructie) - de waarde van het object bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) en vervolgens, ter controle van de volgens de HWK-methode berekende waarde, aan de hand van de discounted cashflow methode (hierna: DCF-methode).
4.9. Bij de HWK-methode vormt huurwaarde van het object het uitgangspunt. De huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze kapitalisatiefactor moet worden bepaald aan de hand van vergelijkingen met huur- en verkooptransacties waarvan marktgegevens bekend zijn. Indien uit marktgegevens blijkt, dat vergelijkbare objecten verkocht worden voor een bedrag van X maal de huurwaarde, dan komt waardering op de voet van de HWK-methode hierop neer dat de waarde van het te taxeren object eveneens wordt gesteld op X maal de huurwaarde.
4.10. De Heffingsambtenaar stelt dat de kapitalisatiefactor in het voorliggende geval 11,4 bedraagt. Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een factor van 9,2.
4.11. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar toegelicht, dat er onvoldoende marktgegevens voorhanden zijn van met het object vergelijkbare panden waarvan zowel de verhuurprijzen (die niet openbaar zijn) als de verkoopprijzen bekend zijn. Indien dergelijke gegevens wel voorhanden zouden zijn, zou daaruit rechtstreeks de kapitalisatiefactor kunnen worden afgeleid. Wel zijn er, aldus de Heffingsambtenaar, voldoende vergelijkbare panden waarvan de (wél openbare) verkoopprijzen bekend zijn. Van deze panden wordt dan de huurwaarde geschat, zodat vervolgens een kapitalisatiefactor kan worden berekend. Het is deze factor die is gebruikt bij de waardering van het onderhavige object.
4.12. Belanghebbende bestrijdt de juistheid van de schatting van de huurwaarde van de vergelijkingspanden, in het bijzonder omdat de Heffingsambtenaar deze schatting maakt aan de hand van een bruto aanvangsrendement (hierna: BAR) dat onjuist zou zijn. Die rendementen zijn niet, aldus belanghebbende, een objectief gegeven. De Heffingsambtenaar zegt de percentages te ontlenen aan gegevens verstrekt door onder meer D en F. Deze percentages zijn dus door de Heffingsambtenaar niet zelf waargenomen of geverifieerd. Men kan, aldus belanghebbende, op de juistheid van deze cijfers niet afgaan. Verhuurcontracten en -condities bevatten namelijk bedrijfsgevoelige informatie, zodat het niet voor de hand ligt dat verhuurders/beleggers deze informatie (die relevant is voor het bepalen van de BAR-percentages) volledig naar waarheid aan genoemde organisaties zouden vrijgeven. De schatting van de huurwaarde van de vergelijkingspanden is derhalve, aldus belanghebbende, niet betrouwbaar en daarmee staat de berekening van de kapitalisatiefactor volgens hem op losse schroeven.
4.13. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de werkelijke stichtingskosten van het object, exclusief de grond, ongeveer 6,2 miljoen euro bedroegen. Voor de grond heeft hij ongeveer 2,2 miljoen euro betaald, zodat de totale stichtingskosten zo'n 8,4 miljoen euro bedroegen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat belanghebbende tardief is met het aanvoeren van de stichtingskosten als argument dat de waarde te hoog is vastgesteld. Het Hof verwerpt deze stelling nu gesteld noch gebleken is dat de Heffingsambtenaar door het feit dat deze stelling eerst ter zitting is ingenomen, in zijn procespositie is geschaad.
Belanghebbende wijst erop dat deze werkelijk betaalde bedragen de sterkste aanwijzing vormen voor de WEV van het object en in geen verhouding staan tot de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De Heffingsambtenaar heeft deze bedragen niet weersproken, doch ingebracht dat het object door belanghebbende in eigen beheer is gebouwd, en dat men bij het bepalen van de WEV de waarde moet objectiveren. Belanghebbende stelt hiertegenover dat een architect een opslag van 15% gerekend zou hebben, dat hij in zijn pleitnota is uitgegaan van een ruimer percentage van 20%, en dat dan nog steeds een onverklaarbare discrepantie bestaat met de waarde die is opgenomen in de onderhavige beschikking.
4.14. Het Hof acht de door belanghebbende aangevoerde argumenten overtuigend. Het acht in het bijzonder de grote waardesprong die, indien de waardering van de Heffingsambtenaar gevolgd zou worden, moet zijn opgetreden ogenblikkelijk na voltooiing van de bouw van het object, ongeloofwaardig. Belanghebbende heeft in zijn pleitnota een berekening gegeven van de stichtingskosten, waarbij naast de normatieve kostprijs van de grond, die naar het Hof begrijpt hoger ligt dan de door belanghebbende eerder werkelijk betaalde koopprijs, en de bouwkosten van de bedrijfshal, tevens zijn opgenomen een opslag van 20% over de aanneemsom, en een aantal posten (kantine, kantoor, laad/loskuil) berekend volgens factorberekening CNW. Het Hof acht deze berekening geloofwaardig. De Heffingsambtenaar heeft hierover opgemerkt dat belanghebbende "heel goedkoop" kon bouwen, waarmee hij kennelijk bedoelt dat een opslag van 20% te laag is. Indien deze opslag op 30% gesteld zou worden, zou dat resulteren in een waarde van € 13.116.922; een opslag van 40% zou resulteren in een waarde van € 13.784.535. De beschikte waarde is echter € 17.136.000. Het verschil is zodanig groot, dat zulks vraagt om een afdoende verklaring, welke verklaring de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet heeft gegeven.
4.15. Het Hof komt dan ook tot de conclusie, dat de door de Heffingsambtenaar toegepaste HWK-methode in het onderhavige geval niet heeft geleid tot het bepalen van de WEV. Datzelfde geldt, op overeenkomstige gronden, voor de DCF methode.
4.16. De vraag rijst vervolgens of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van het Hof is dit niet het geval.
4.17. Belanghebbende hanteert, evenals de Heffingsambtenaar, primair de HWK-methode. Hij heeft bij de berekening van de kapitalisatiefactor een BAR gehanteerd, waarbij hij boven het basisrendement een opslag heeft toegepast van 1% in verband met extra leegstandrisico en 1,5% voor instandhoudingskosten. Daarnaast heeft belanghebbende een aftrek van 10% (2 jaar per 20) wegens leegstand opgevoerd. De Heffingsambtenaar hanteert een aftrek wegens leegstand van 5,1 maanden per 5 jaar. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, het door hem gestelde aanzienlijk hogere leegstandsrisico niet aannemelijk gemaakt. Evenmin heeft hij, tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar, aannemelijk gemaakt, dat naast de in de CNW-berekening opgenomen post aan onderhoudskosten, een opslag op het BAR noodzakelijk zou zijn voor instandhoudingskosten.
Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot het pand G-straat 1 te Y brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
4.18. Gelet op het voorgaande zal het Hof, met inachtneming van al hetgeen partijen ter zitting en in de stukken hebben aangevoerd, de waarde van het object in goede justitie bepalen op € 15.000.000.
Ten aanzien van het griffierecht
4.19. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Staat aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 38 respectievelijk € 107, derhalve in totaal € 145, te vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.20. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.21. Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor de procedure bij de Rechtbank en het Hof gezamenlijk, op 4 (punten) x € 322 (waarde per punt) x 1,5 (factor gewicht van de zaak) x 1 (factor samenhangende zaken) is € 1.932.
4.21 Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
5. Beslissing
Het Hof
- verklaart het hoger beroep gegrond
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank
- verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond
- vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 15.000.000
- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 145 vergoedt
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 1.932
Aldus gedaan op 2 april 2010 door N. van Beelen, voorzitter, W.E.M. van Nispen tot Sevenaer en J.W. Verstraate, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.