Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.087.906
arrest van de zevende kamer van 28 februari 2012
in de zaak van
STICHTING BRABANTWONEN,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als BrabantWonen,
advocaat: mr. Y.A.W.M. Molkenboer,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geintimeerde],
advocaat: mr. G.A. Verstijnen,
op het bij exploot van dagvaarding van 20 mei 2011 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch, van 21 april 2011, gewezen tussen BrabantWonen als eiseres en [geintimeerde] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 710652, rolnr. CV EXPL 10-8006)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft BrabantWonen twee producties overgelegd, vier grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog toewijzen van de vorderingen van BrabantWonen met veroordeling van [geintimeerde] in de proceskosten.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geintimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis.
2.3. De partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
In het procesdossier van BrabantWonen ontbreekt blz. 2 van de memorie van antwoord.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
a) Met ingang van 1 december 1997 is [geintimeerde] van (een rechtsvoorganger van) BrabantWonen de woning gelegen aan de [huuradres] te [plaatsnaam] gaan huren.
b) Het hof begrijpt uit de door BrabantWonen bij brief van 5 januari 2011 ten behoeve van de comparitie van partijen aan de kantonrechter gezonden foto’s en schriftelijke verklaringen dat de door [geintimeerde] gehuurde woning onderdeel uitmaakt van een complex van woningen en gelegen is op de eerste verdieping (tevens zijnde de bovenste verdieping) van (deze vleugel van) het complex.
c) [geintimeerde] drijft een eenmanszaak met de handelsnaam [Y.] Computerservice. Deze eenmanszaak staat ingeschreven in het handelsregister met als datum van vestiging 1 maart 2005 en met als bedrijfsomschrijving:
“Dienstverlening in de vorm van advies, installatie, aanpassing, beveiliging, documentatie, organisatie, instructie, onderhoud en reparatie op het gebied van digitale apparatuur en programmatuur.
Te verlenen aan bedrijven op locatie.
Te verlenen aan particulieren aan huis.”
d) Een buurman van [geintimeerde] en de onderburen van [geintimeerde] hebben bij BrabantWonen geklaagd over door [geintimeerde] veroorzaakte geluidsoverlast en andere overlast.
e) Bij brieven van 26 oktober 2009, 5 februari 2010 en 8 maart 2010 heeft BrabantWonen aan [geintimeerde] meegedeeld, kort gezegd, dat omwonenden klagen over door [geintimeerde] veroorzaakte overlast. BrabantWonen heeft [geintimeerde] gesommeerd het veroorzaken van overlast te staken en aangekondigd dat anders een juridische procedure zal worden gestart waarin ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd.
f) BrabantWonen heeft ook na verzending van deze drie brieven nog klachten over door [geintimeerde] veroorzaakte overlast ontvangen.
4.2.1. In de onderhavige procedure vordert BrabantWonen, kort gezegd:
1) ontbinding van de tussen partijen geldende huurovereenkomst;
2) veroordeling van [geintimeerde] tot ontruiming van het gehuurde;
met veroordeling van [geintimeerde] in de proceskosten.
4.2.2. Aan deze vordering heeft BrabantWonen in de inleidende dagvaarding de stelling ten grondslag gelegd dat [geintimeerde] al gedurende lange tijd aan zijn omwonenden overlast veroorzaakt, bestaande uit:
- allerlei leef- en werkgeluiden in de nachtelijke uren, waardoor de directe omwonenden niet kunnen genieten van hun normale nachtrust;
- bonken op de leidingen van de woning en langdurig water laten lopen;
- angst van de omwonenden voor brandgevaar in verband met de grote hoeveelheid materialen die kennelijk in de woning aanwezig is;
- pesten/treiteren zoals het uitkloppen van kleden op de galerij nadat de ramen net zijn gewassen;
- zagen of schuren op het balkon, wanneer de was buiten hangt;
- gooien van etensresten in de tuin van de benedenburen.
BrabantWonen heeft daar in de loop van de procedure in eerste aanleg aan toegevoegd dat [geintimeerde] op het adres van de door hem gehuurde woning een onderneming heeft gevestigd terwijl het gehuurde volgens artikel 2 van Pro de huurovereenkomst uitsluitend als woonruimte mag worden gebruikt.
Volgens BrabantWonen handelt [geintimeerde] op bovenstaande wijze in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
4.2.3. [geintimeerde] heeft betwist dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan het veroorzaken van overlast. Dat bepaalde leefgeluiden voor zijn buren en onderburen hoorbaar zijn geweest, is volgens [geintimeerde] een gevolg van de gehorigheid van de woningen. Dat de eenmanszaak van [geintimeerde] gevestigd is op zijn woonadres is volgens [geintimeerde] niet in strijd met de huurovereenkomst. [geintimeerde] heeft hiertoe gesteld dat hij zijn dienstverlening met betrekking tot computers uitsluitend op locatie bij zijn klanten verricht.
Volgens [geintimeerde] is aan zijn zijde geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.3. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geintimeerde] zijn woonruimte in gebruik heeft als bedrijfsruimte.
De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat niet kan worden uitgesloten dat de door omwonenden ervaren overlast moet worden toegeschreven aan de gehorigheid van de woningen en het verschil in levenswijze van [geintimeerde] in verhouding tot de omwonenden.
De kantonrechter heeft geconcludeerd dat niet is komen vast te staan dat [geintimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Op grond van dit oordeel heeft de kantonrechter de vorderingen van BrabantWonen afgewezen en BrabantWonen in de proceskosten veroordeeld.
4.4.1. Het hof zal eerst grief 2 behandelen. Die grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat [geintimeerde] zijn woonruimte in gebruik heeft als bedrijfsruimte. In de toelichting op de grief voert BrabantWonen aan dat er aanwijzingen zijn dat [geintimeerde] in zijn woning wel degelijk bedrijfsmatige activiteiten ontplooit en dat dit een oorzaak is van (een deel van de) geluidsoverlast.
4.4.2. Naar het oordeel van het hof levert de enkele omstandigheid dat [geintimeerde] een eenmanszaak uitoefent met als vestigingsadres zijn woonadres geen tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Indien [geintimeerde] in het kader van zijn eenmanszaak uitsluitend op locatie bij klanten werkzaamheden verricht, kan niet worden gezegd dat hij door de uitoefening van de eenmanszaak in strijd met de huurovereenkomst handelt.
4.4.3. BrabantWonen heeft haar stelling dat [geintimeerde] in zijn woning bedrijfsmatige activiteiten verricht kennelijk uitsluitend aangevoerd als onderbouwing van haar stelling dat [geintimeerde] (geluids)overlast veroorzaakt voor zijn woonomgeving en – kennelijk – niet als zelfstandige grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Als [geintimeerde] bepaalde bedrijfsmatige activiteiten in zijn woning zou verrichten (bijvoorbeeld het repareren van een computer van een klant) maar daarmee geen enkele overlast zou veroorzaken voor de omwonenden, is naar het oordeel van het hof geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, althans van een tekortkoming die te gering van ernst is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. In zoverre faalt grief 2.
4.4.4. Of [geintimeerde] – al dan niet door het verrichten van bedrijfsmatige activiteiten – daadwerkelijk overlast veroorzaakt voor de omwonenden, zal het hof in het kader van grief 3 beoordelen. Grief 2 behoeft in zoverre geen afzonderlijke bespreking.
4.5.1. Door middel van grief 1 voert BrabantWonen naar de kern genomen aan dat [geintimeerde] in zijn woning vloerbedekking heeft liggen die buitengewoon dun is en waaraan de gebruikelijke vilten onderlaag ontbreekt, terwijl in de keuken van [geintimeerde] slechts dun zeil op de betonnen vloer ligt. Volgens BrabantWonen had de kantonrechter in haar beoordeling moeten betrekken dat [geintimeerde] geen vloerbedekking met normaal dempend vermogen in zijn woning heeft liggen.
4.5.2. Het hof overweegt ten aanzien van deze grief dat de enkele gestelde omstandigheid dat [geintimeerde] vloerbedekking met een gering geluidsdempend vermogen in zijn woning heeft liggen, geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Dit heeft BrabantWonen kennelijk ook niet willen stellen. Waar het om gaat is of [geintimeerde] ontoelaatbare (geluids)overlast veroorzaakt. Het hof zal dat in het kader van grief 3 beoordelen. Grief 1 heeft daarnaast geen zelfstandige betekenis.
4.6.1. Door middel van grief 3 voert BrabantWonen naar het hof begrijpt aan:
a. dat de kantonrechter ten onrechte niet bewezen heeft geacht dat [geintimeerde] overlast voor zijn omwonenden heeft veroorzaakt en zich daardoor niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamd;
b. althans dat de kantonrechter ten onrechte het bewijsaanbod van BrabantWonen heeft gepasseerd.
4.6.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat door een huurder veroorzaakte overlast (in objectieve zin) alleen dan een tekortkoming tegenover de verhuurder en daarmee een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst kan opleveren, als deze jegens de getroffenen (in casu: medebewoners, tevens huurders van BrabantWonen) onrechtmatig is in de zin van artikel 6:162 BW Pro (HR 16 oktober 1992, NJ 1993/167, LJN: ZC0719). Niet iedere (mate van) hinder is onrechtmatig en dus onacceptabel. Van de huurder kan wel worden gevergd dat hij zich gegeven de omstandigheden zo gedraagt dat de hinder zoveel mogelijk wordt beperkt (vgl. HR 2 oktober 1992, NJ 1993/166, LJN: ZC0701).
4.6.3. Uitgaande van die maatstaf is het hof evenals de kantonrechter van oordeel dat BrabantWonen nog niet heeft bewezen dat [geintimeerde] op onrechtmatige wijze overlast voor zijn omwonenden heeft veroorzaakt en zich daardoor niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamd. BrabantWonen heeft weliswaar schriftelijke verklaringen overgelegd van een buurman en van een onderbuurman van [geintimeerde] die er op neerkomen dat [geintimeerde] dergelijke onrechtmatige overlast wel heeft veroorzaakt, maar [geintimeerde] heeft de juistheid van die verklaringen uitdrukkelijk betwist. Bij deze stand van zaken kan op grond van de enkele schriftelijke verklaringen niet als vaststaand worden aangenomen dat [geintimeerde] ontoelaatbare overlast heeft veroorzaakt. Het eerste onderdeel van de grief faalt dus.
4.6.3. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter echter ten onrechte het aanbod van BrabantWonen om nader bewijs door getuigenverhoren te leveren gepasseerd. BrabantWonen heeft uitdrukkelijk aangeboden de door haar gestelde onrechtmatige overlast te bewijzen door het onder ede laten horen van getuigen, waaronder de bovengenoemde buurman en onderbuurman. Dit bewijsaanbod is relevant en ter zake dienend. Indien de gestelde overlast door de getuigenverhoren komt vast te staan, kan dit tot toewijzing van de vorderingen van BrabantWonen leiden. Het hof zal BrabantWonen daarom alsnog tot de door haar aangeboden bewijslevering toelaten. In zoverre slaagt grief 3.
4.7. Elk verder oordeel, waaronder een oordeel over grief 4, wordt aangehouden in afwachting van de bewijslevering.
5. De uitspraak
Het hof:
laat BrabantWonen toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat [geintimeerde] in de periode van 2009 tot heden op onrechtmatige wijze overlast heeft veroorzaakt aan zijn omwonenden;
bepaalt, voor het geval BrabantWonen bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rol van 13 maart 2012 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) op werkdagen in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de advocaat van BrabantWonen bij zijn opgave op genoemde roldatum een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de advocaat van BrabantWonen tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, I.B.N. Keizer en S. Bochove en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 februari 2012.