Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.122.412/01
arrest van 28 oktober 2014
in de zaak van
Woningbouwvereniging “Het Volksbelang”,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als Volksbelang,
advocaat: mr. G.R.A.G. Goorts te Deurne,
tegen
1.[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],
2.
[geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],
[geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2],
advocaat: mr. E.C.N. Amory te Nijmegen,
op het bij exploot van dagvaarding van 19 februari 2013 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Oost-Brabant van 27 juni 2012 en 30 januari 2013, gewezen tussen Volksbelang als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C01/246391, rolnr. HA ZA 12-401)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 27 juni 2012.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven, tevens houdende een vermindering van eis;
- de memorie van antwoord met producties;
- de akte van Volksbelang;
- de antwoordakte van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2].
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Volksbelang is een woningbouwvereniging die zich bezig houdt met de verkoop en verhuur van woningen.
Volksbelang heeft in [plaats] het project Koninginnehof met een aantal appartementen gerealiseerd. Volksbelang heeft een aantal van die appartementen te koop aangeboden.
In de verkoopbrochure die Volksbelang heeft laten opstellen staat op blz. 10 en op blz. 11 dat het appartement beschikt over een berging.
De appartementen zijn ook te koop aangeboden op www.funda.nl. In de op funda geplaatste tekst stond eveneens dat de appartementen beschikken over een berging.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben op 14 oktober 2011 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met Volksbelang. In die overeenkomst staat onder I dat Volksbelang aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verkoopt:
“Het appartementsrecht, recht gevende op het 28/1000e gedeelte in de in de overweging genoemde appartementsindex 2 en dat die bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van het privé gedeelte bestemd tot woonruimte ter grootte van circa 115 m2, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats], kadastraal bekend (…) overeenkomstig de bij (…) Notarissen gedeponeerde situatietekening aangeduid met [kadastraalnummer].”
De overeengekomen koop-/aanneemsom bedraagt € 242.500,--.
Tussen partijen staat vast dat de externe (dus niet in het appartement zelf gelegen) berging, die bij het in de koopovereenkomst bedoelde appartement met huisnummer [huisnummer] zou horen, gelegen is op de begane grond in het naastgelegen gebouw “[naam]” en dat die berging eveneens het nummer [nummer] draagt.
Bij de koopovereenkomst hoort onder meer een huishoudelijk reglement, dat volgens de koopovereenkomst geacht wordt een onverbrekelijk geheel te vormen met de koopovereenkomst. In het bij de conclusie van antwoord overgelegde huishoudelijk reglement staat onder het kopje “DEFINITIES” onder meer:
“Met privégedeelten wordt bedoeld: de woning met bijbehorend balkon en berging.”
Op de koopovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
De notaris heeft de concept akte van levering aan partijen toegezonden en voorgesteld de leveringsakte op 27 januari 2012 te passeren.
Op 27 januari 2012 heeft de notaris [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] erop gewezen dat in de transportakte niet was opgenomen dat de berging onderdeel uitmaakte van het in eigendom over te dragen appartementsrecht. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben vervolgens geweigerd om de akte van levering te ondertekenen.
Bij e-mail van 31 januari 2012 heeft mevr. [medewerkster ] van Volksbelang aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onder meer het volgende meegedeeld:
“Ik begreep van de notaris dat de akte afgelopen vrijdag niet gepasseerd is omdat er onduidelijkheid was over de berging.
Vandaag heb ik ze opdracht gegeven om de akte te wijzigen en de berging er in te vermelden, deze week zul je van hen een nieuw concept ontvangen.
(…) er zal een plattegrond bijgevoegd worden en vermeldt worden dat de eigenaar van het appartement gebruiksrecht heeft voor de genoemde berging. De berging is gekoppeld aan het appartement, dus het gebruiksrecht loopt zolang je eigenaar bent van het appartement.”
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben als antwoord op deze mail diezelfde dag aan mevr. [medewerkster ] onder meer geschreven:
“thanks voor de goede zorgen.
Wij wachten op een e-mail van de notaris om een afspraak te maken”.
Bij e-mail van 2 februari 2012 heeft de notaris aan Volksbelang en aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een concept artikel gezonden over de berging, om op te nemen in de akte van levering. Bij mail van diezelfde dag heeft [geïntimeerde 1] aan de notaris onder meer het volgende meegedeeld:
“Mijn vrouw en ik hebben onze gangen nagegaan en zijn tot de conclusie gekomen dat ons verteld is dat we een appartement zouden kopen met een berging op de begane grond, de parkeerplaats zouden we huren (…)
Bij het tekenen van de koop/aannemingsovereenkomst namen wij dus aan dat het beschreven object inclusief berging was. (…)
Ons standpunt is dan ook dat we wel willen kopen maar met een berging erbij zoals ons altijd verteld is en is laten zien op tekeningen en dergelijke. (…) Gebruikersrecht is geen optie voor ons en is ook niet zoals het ons voorgesteld is.”
Bij brief van 22 februari 2012 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan Volksbelang onder meer het volgende meegedeeld:
“Conform afspraak zou op 27 januari 2012 de akte van levering bij notaris (…) gepasseerd worden. Ten tijde van het voorgenomen transport ten overstaan van de notaris bleek echter dat het eigendomsrecht met het uitsluitende gebruik van het appartementsrecht niet zag op de inpandige berging. Dit is flagrant in strijd met hetgeen uw makelaar (…) voorafgaand aan het afsluiten van de koop-/aanneemovereenkomst heeft meegedeeld. (…)
Indien de door u ingeschakelde verkopend makelaar cliënten zou hebben meegedeeld dat de betreffende berging zich in het naast gelegen gebouw “[naam]” bevond en dat cliënten daarvan slechts een gebruiksrecht zouden verkrijgen in plaats van het eigendomsrecht, dan zouden mijn cliënten de koop-/aanneemovereenkomst niet met u zijn aangegaan. Cliënten hebben dan ook bij het aangaan van de koop-/aanneemovereenkomst (door uw toedoen) gedwaald.
(…)
Cliënten roepen hierbij op grond van voornoemd wilsgebrek bij het aangaan van de koop-/aanneemovereenkomst buitengerechtelijk de vernietiging van de koop-/aanneemovereenkomst in. Subsidiair roepen cliënten hierbij de ontbinding in van de koop-aannemingsovereenkomst in op grond van non-conformiteit, nu gelet op de mededelingen van uw zijde de zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst”
Bij brief van 28 februari 2012 heeft Volksbelang [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in gebreke gesteld, nu [geïntimeerden] geen medewerking heeft verleend aan het passeren van de leveringsakte. In de brief maakt Volksbelang aanspraak op nakoming door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Bij faxbericht van 29 februari 2012 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan de advocaat van Volksbelang meegedeeld dat bij [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de bereidheid bestaat om mee te werken aan het transport indien naast het appartement ook de berging in eigendom wordt geleverd.
Bij faxbericht van 14 maart 2012 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan Volksbelang onder meer het volgende meegedeeld.
“Per brief aan uw raadsman d.d. 1 maart 2012 heb ik u verzocht c.q. gesommeerd zorg te dragen voor het transport van het door cliënten gekochte appartement met inbegrip van de berging in eigendom, zulks binnen 8 dagen na dagtekening van dat schrijven. U heeft de gestelde termijn ongebruikt laten verlopen. Bijgevolg bent u (…) een boete verbeurd van 10% van de koop-/aannemingssom (…)
Bij deze roepen cliënten op grond van de ernstige tekortkoming uwerzijds in de nakoming van de gesloten koop-/aannemingsovereenkomst de ontbinding van deze overeenkomst in.”
Het appartement is in april 2012 voltooid. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over het alsnog overdragen van het appartement aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2].
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde Volksbelang in eerste aanleg in conventie, samengevat weergegeven:
veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om mee te werken aan het passeren van de akte van levering van het appartementsrecht, waarbij (primair) aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een gebruiksrecht ten aanzien van een berging zal worden gegeven dan wel waarbij (subsidiair) [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] mede worden veroordeeld mee te werken aan de levering van een berging;
te verklaren voor recht dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] jegens Volksbelang toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst;
hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van € 24.500,-- ter zake contractuele boete, te vermeerderen met rente;
vermeerderd met nevenvorderingen ter zake buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft Volksbelang, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat ook (het appartementsrecht ten aanzien van) een berging in eigendom zou worden overgedragen. Bij de aankoop van het appartement hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] slechts een persoonlijk gebruiksrecht verkregen met betrekking tot de berging. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben dus op 27 januari 2012 ten onrechte geweigerd de akte van levering te ondertekenen.
3.2.3.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben als verweer, samengevat, het volgende aangevoerd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] mochten er bij het sluiten van de koopovereenkomst van uitgaan dat de berging tot het in de overeenkomst genoemde appartementsrecht zou behoren en dat dus ook die berging in eigendom aan hem zou worden overgedragen. Omdat Volksbelang weigerde de berging aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te leveren, hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de overeenkomst op rechtsgeldige wijze ontbonden en heeft Volksbelang de contractuele boete verbeurd.
3.2.4.
Voortbouwend op hun verweer vorderden [geïntimeerden] in eerste aanleg in reconventie, samengevat en voor zover thans nog van belang, veroordeling van Volksbelang tot betaling van € 24.500,-- ter zake contractuele boete, te vermeerderen met rente en met veroordeling van Volksbelang in de proceskosten vermeerderd met rente.
3.2.5.
Volksbelang heeft in reconventie verweer gevoerd.
3.3.1.
In het tussenvonnis van 27 juni 2012 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.
3.3.2.
In het eindvonnis van 30 januari 2013 heeft de rechtbank, zeer kort samengevat, als volgt geoordeeld.
De tussen partijen gesloten koopovereenkomst hield in dat Volksbelang ook de eigendom van de berging aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zou overgedragen. Volksbelang is dus in de nakoming van de koopovereenkomst tekort geschoten door overdracht van de berging te weigeren. Dat brengt mee dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de koopovereenkomst op rechtsgeldige wijze hebben ontbonden en dat Volksbelang de contractuele boete moet betalen.
De rechtbank heeft in het dictum van het vonnis, kort gezegd:
de vorderingen van Volksbelang in conventie afgewezen;
Volksbelang in reconventie veroordeeld om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 24.250,-- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 21 maart 2012;
Volksbelang in de kosten van het geding in conventie en in reconventie veroordeeld, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente;
het meer of anders gevorderde afgewezen.
3.4.1.
Volksbelang heeft in haar memorie van grieven haar eis in conventie verminderd. Zij vordert thans in conventie:
een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] jegens Volksbelang toerekenbaar tekort geschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten koop-aanneemovereenkomst;
hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van € 24.500,-- aan Volksbelang ter zake contractuele boete, vermeerderd met wettelijke rente;
met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten.
Het hof zal verder van deze verminderde eis in conventie uitgaan. Na bespreking van de grieven zal blijken in hoeverre deze verminderde eis toewijsbaar is.
3.4.2.
Volksbelang heeft mede hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis van 27 juni 2012. Tegen dat tussenvonnis heeft Volksbelang echter geen grieven gericht. Het hof zal Volksbelang daarom niet ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen dat tussenvonnis.
3.4.3.
Volksbelang heeft tegen het eindvonnis vijf grieven aangevoerd. Zij concludeert op basis van die grieven tot:
vernietiging van het vonnis;
toewijzing van haar verminderde eis in conventie;
afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in reconventie;
veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot terugbetaling van € 24.500,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum waarop Volksbelang dat bedrag heeft betaald;
met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten van beide instanties.
3.5.
Het hof zal in het navolgende kortheidshalve spreken over de eigendom van het appartement en de eigendom van de berging. Daarmee wordt bedoeld de eigendom van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement en de eigendom van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de berging.
Naar aanleiding van grief II: inhoud koopovereenkomst
3.6.1.
De rechtbank heeft in de overwegingen 4.1 en 4.2 van het vonnis van 30 januari 2013 het volgende overwogen.
“4.1.[geïntimeerden] heeft van Volksbelang een appartement gekocht. Allereerst is aan de orde de vraag of op grond van de koopovereenkomst de bij dat appartement behorende berging in eigendom moet worden overgedragen (het standpunt van [geïntimeerden]), of dat [geïntimeerden] op grond van de overeenkomst enkel een persoonlijk gebruiksrecht van de betreffende berging verkrijgt (het standpunt van Volksbelang).
4.2.De rechtbank volgt [geïntimeerden] in dezen. In de koopovereenkomst wordt in het geheel niets gezegd over de berging en over de precieze juridische vorm van het aan die berging verbonden gebruiksrecht. In het huishoudelijk reglement, welke een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst, wordt wel melding gemaakt van de berging. Bij de definities is opgenomen: “Met privégedeelten wordt bedoeld: de woning met bijbehorende berging.” (vgl. cva prod. 1). Er is echter gesteld noch gebleken dat in het huishoudelijk reglement staat vermeld op grond van welke juridische constructie de verkrijger van het appartement feitelijk gebruik zal kunnen maken van de betreffende berging. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst komt de berging wel ter sprake. In de verkoopbrochure (dv prod. 2) en in de advertentie op www.funda.nl (dv prod. 3) staat vermeld, dat het appartement “beschikt over een berging”. Ook hierbij ontbreekt echter een nadere toelichting over de aard en omvang van het gebruiksrecht. Onder deze omstandigheden mag je er naar het oordeel van de rechtbank als koper van uitgaan, dat de eigendom van het appartement mede omvat de eigendom van de berging. Dit zou anders zijn, indien er in de koopovereenkomst - of in de daarbij behorende documenten - een voorbehoud zou zijn gemaakt aangaande het verkrijgen van de eigendom van de berging. Daarvan is in het onderhavige geval echter geen sprake. Dit klemt hier temeer, nu er voor de parkeerplaats wel uitdrukkelijk is bepaald dat die niet in eigendom wordt verkregen, maar dat die moet worden gehuurd (vgl. artikel 19 van Pro de koopovereenkomst).
Het voorgaande wordt naar het oordeel van de rechtbank niet anders door de enkele omstandigheid dat in de splitsingsakte, voor het appartement en voor de berging verschillende index-nummers staan vermeld (vgl. het standpunt van Volksbelang in cva-reconv. sub 35 e.v.). Hierin is voor kopers van een appartement niet een voldoende kenbare aanwijzing gelegen, dat van de berging niet de eigendom wordt verkregen.”
3.6.2.
Volksbelang is tegen deze overwegingen opgekomen met grief II. Door middel van deze grief betoogt zij naar de kern genomen dat de op 14 oktober 2011 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst haar er slechts toe verplichtte om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2], naast de eigendom van het appartement, een persoonlijk gebruiksrecht (en niet de eigendom) te verschaffen ten aanzien van de in het naastgelegen gebouw ‘[naam]’ gelegen berging met nummer [nummer].
3.6.3.
Het hof stelt dienaangaande voorop dat de inhoud van een overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit brengt mee dat een zuiver taalkundige uitleg van de tekst van een schriftelijke overeenkomst niet altijd doorslaggevend is.
3.6.4.
In het onderhavige geval kan als vaststaand worden aangenomen dat partijen vóór het sluiten van de schriftelijke overeenkomst hebben besproken dat de externe (dus niet in het appartement zelf gelegen) berging, die bij het in de koopovereenkomst bedoelde appartement [adres] zou horen, gelegen zou zijn op de begane grond in het naastgelegen gebouw “[naam]” en dat die berging daar eveneens het nummer [nummer] droeg. Mede in het licht daarvan hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] naar het oordeel van het hof aan de tekst van de verkoopbrochure en de tekst die op www.funda.nl was geplaatst, de indruk mogen ontlenen dat die berging ook aan hen in eigendom zou worden overgedragen. Dat Volksbelang of de voor Volksbelang optredende verkopende makelaar daarover in de fase voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst enig voorbehoud heeft gemaakt, is niet gesteld of gebleken. Het hof acht dat evenals de rechtbank een belangrijke omstandigheid, te meer nu een dergelijk voorbehoud wel expliciet is gemaakt ten aanzien van de parkeerplaats (die niet in eigendom zou worden gekregen maar gehuurd zou moeten worden). Waar de essentie van een koopovereenkomst is dat de eigendom van de gekochte zaken aan de kopers wordt overgedragen, mochten [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] er dus in beginsel van uitgaan dat zij ook het appartementsrecht ten aanzien van de berging in eigendom zouden verkrijgen.
3.6.5.
Dat bij de aanduiding van het verkochte object in de koopovereenkomst alleen het woonappartement en niet de externe berging wordt genoemd, voert in het onderhavige geval niet tot een ander oordeel. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de splitsingsakte en de bijbehorende tekening, die met de koopovereenkomst een onverbrekelijk deel vormen, uitsluitend betrekking hebben op het gebouw waarin het woonappartement was gerealiseerd (en waarin slechts de bergingen van een aantal van de in dat gebouw gerealiseerde woonappartementen gelegen waren). De voor ingebruikname door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bestemde berging was immers gelegen in het naastgelegen, niet in deze splitsing begrepen gebouw [naam], en kwam dus niet voor in de splitsingstekening. Dit brengt mee dat de juridische wijze waarop [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de berging ter beschikking zouden krijgen, in de schriftelijke koopovereenkomst geheel ongenoemd is gelaten. Dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de berging in gebruik zouden kunnen nemen, stond tussen partijen echter vast. Het hof deelt daarom het oordeel van de rechtbank dat in de schriftelijke koopovereenkomst niet op voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voldoende duidelijke wijze kenbaar is gemaakt dat de eigendom van de berging in de visie van Volksbelang niet aan hen zou worden overgedragen.
3.6.6.
Het betoog van Volksbelang in de toelichting op grief II over de ruimte die zij aanduidt als “de inpandige berging” voert niet tot een ander oordeel. Naar het oordeel van het hof is het evident dat die ruimte de in het appartement zelf gelegen “CV-ruimte” betreft en niet de externe berging met nummer [nummer] in het gebouw [naam] die hiervoor in rov. 3.6.4 is bedoeld en die ook bedoeld is in onder meer de e-mail van Volksbelang aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van 31 januari 2012 (zie rov. 3.1 sub k van dit arrest).
3.6.7.
Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief II. Het hof concludeert evenals de rechtbank dat Volksbelang door het sluiten van de in geding zijnde koopovereenkomst de verbintenis op zich heeft genomen om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet alleen het woonappartement met huisnummer [huisnummer] maar ook de berging met nummer [nummer] in het naastgelegen gebouw in eigendom aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] over te dragen.
Naar aanleiding van de grieven I en III: verzuim en ontbinding
3.7.1.
Door middel van de grieven I en III voert Volksbelang allereerst aan dat zij niet door het verstrijken van een fatale termijn of door middel van een ingebrekestelling in verzuim is geraakt. Volksbelang concludeert dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] daarom niet de bevoegdheid hebben gekregen om de koopovereenkomst te ontbinden.
3.7.2.
Het hof verwerpt dit verweer van Volksbelang. Vanaf het moment dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op 27 januari 2012 weigerden de toen voorliggende leveringsakte te ondertekenen omdat die niet voorzag in de eigendomsoverdracht van de berging met nummer [nummer] op de begane grond van het gebouw “[naam]”, heeft het Volksbelang zonder meer duidelijk moeten zijn dat de uitleg die zij aan de overeenkomst gaf, niet overeenstemde met de uitleg die [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan de overeenkomst gaven. De voorstellen die Volksbelang vervolgens in de loop van februari 2012 heeft gedaan, beantwoordden niet aan de overeenkomst zoals die, overeenkomstig hetgeen naar aanleiding van grief II is overwogen, moest worden uitgelegd. Ook nadat de advocaat van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]:
bij brief van 22 februari 2012 een beroep gedaan had op – onder meer – ontbinding van de overeenkomst;
bij brief van 29 februari 2012 heeft meegedeeld dat bij [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de bereidheid bestaat om mee te werken aan het transport mits naast het appartement ook de berging in eigendom zou worden geleverd;
op 1 maart 2012 Volksbelang heeft gesommeerd om binnen acht dagen mee te werken aan het transport van het appartement met inbegrip van de berging;
heeft Volksbelang volstaan met het doen van voorstellen die niet de eigendomsoverdracht van berging nr. [nummer] in het gebouw [naam] inhielden en die dus niet aan de overeenkomst beantwoordden. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] mochten hier naar het oordeel van het hof uit afleiden dat Volksbelang niet aan de overeenkomst zou voldoen, zodat verzuim op de voet van artikel 6:83 sub c BW Pro is ingetreden.
3.7.3.
Het hof volgt Volksbelang bovendien niet in haar stelling dat de bij de sommatie van 1 maart 2012 gestelde termijn van 8 dagen onredelijk kort was. Volksbelang wist op het moment van verzending van de sommatie al geruime tijd dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] stonden op eigendomsoverdracht van het appartementsrecht ten aanzien van de berging. Als het al niet mogelijk was om de daarvoor benodigde splitsing van het gebouw [naam] in appartementsrechten binnen acht dagen te realiseren, moet dat voor rekening van Volksbelang worden gelaten. Dit geldt te meer omdat Volksbelang binnen de gestelde termijn ook niet de bereidheid heeft uitgesproken om de genoemde splitsing in gang te zetten en daartoe om een verlenging van de termijn heeft verzocht. Volksbelang is dus ook op de voet van artikel 6:82 BW Pro in verzuim geraakt.
3.7.4.
Het hof concludeert dat de advocaat van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vervolgens bij schrijven van 14 maart 2012, toen de gestelde termijn van acht dagen ruimschoots was verstreken, op rechtsgeldige wijze de ontbinding van de overeenkomst heeft ingeroepen. Dat Volksbelang nadien, bij brief van 20 maart 2012, alsnog heeft aangeboden de berging in het gebouw [naam] na splitsing aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te leveren, doet daar niet aan af. Op dat moment had ontbinding van de overeenkomst als plaatsgevonden. Grief I wordt dus verworpen en hetzelfde geldt voor het hierop betrekking hebbende onderdeel van grief III.
3.8.1.
Volksbelang heeft in de toelichting op grief III verder aangevoerd dat de tekortkoming, bestaande uit haar aanvankelijke weigering om de berging in eigendom over te dragen, niet zodanig is dat de ontbinding daardoor gerechtvaardigd is.
Het hof stelt dienaangaande voorop dat volgens artikel 6:265 BW Pro iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze tenzij-clausule te beroepen.
3.8.2.
Naar het oordeel van het hof kan, ook indien de door Volksbelang genoemde omstandigheden in de beoordeling worden betrokken, niet worden gezegd dat de tekortkoming van zodanig bijzondere aard of geringe betekenis is, dat zij de ontbinding van de overeenkomt niet rechtvaardigt. Het hof acht daarbij doorslaggevend dat Volksbelang op het beoogde moment van levering geweigerd heeft de eigendom van de bij de koopovereenkomst bedoelde berging over te dragen en dat Volksbelang in de weigering heeft volhard, ook na tot medewerking aan de eigendomsoverdracht te zijn gesommeerd. Deze tekortkoming is niet van geringe betekenis, aangezien een persoonlijk gebruiksrecht aan een koper minder zekerheden en minder mogelijkheden geeft dan een zakelijk eigendomsrecht.
3.8.3.
Dat het appartement op het moment van de sommatie en daarop volgende ontbinding nog niet opgeleverd was en nog niet betrokken kon worden, doet hier niet aan af. Dat is inherent aan koop-/aannemingsovereenkomsten zoals de onderhavige. De koper mag verwachten dat hij op het voor verlijden van de leveringsakte afgesproken moment de eigendom geleverd krijgt en hoeft dan geen genoegen te nemen met het voortduren van een onzekere situatie waarin zijn rechten ter discussie staan.
3.8.4.
Dat Volksbelang vóór het moment van ontbinding bepaalde tussenoplossingen heeft aangedragen voert evenmin tot een ander oordeel. Die oplossingen voldeden niet aan de overeenkomst. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] mochten nakoming van de overeenkomst verwachten, althans in elk geval een duidelijke toezegging van Volksbelang dat zo spoedig mogelijk nagekomen zou worden en dat de daartoe noodzakelijke stappen (realiseren van splitsing van het gebouw [naam] in appartementsrechten) zo spoedig mogelijk in gang zouden worden gezet.
3.8.5.
Dat Volksbelang op 20 maart 2012, dus nádat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de ontbinding van de koopovereenkomst hadden ingeroepen, zich alsnog bereid verklaarde om de eigendom van de bij de koopovereenkomst bedoelde berging over te dragen, voert evenmin tot een ander oordeel. Op dat moment had Volksbelang, door haar weigering om ook na de sommatie haar medewerking aan de overdracht van de eigendom toe te zeggen, het conflict al zodanig op de spits gedreven dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de overeenkomst rechtsgeldig hadden ontbonden. De mededeling van Volksbelang daarna, dat zij alsnog bereid was tot de eigendomsoverdracht, moet worden gekwalificeerd als een nieuw aanbod. Het stond [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vrij om dat aanbod te verwerpen.
3.8.6.
Het hof volgt Volksbelang om bovenstaande redenen ook niet in haar stelling dat het beroep op ontbinding van de overeenkomst in de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid (naar het hof begrijpt, bedoelt Volksbelang: naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar) is. De slotsom is dat ook dit onderdeel van grief III moet worden verworpen.
Naar aanleiding van grief IV, matiging contractuele boete?
3.9.1.
Volksbelang heeft in eerste aanleg om matiging van de contractuele boete verzocht. De rechtbank heeft dat verzoek afgewezen. Volksbelang is daar tegen opgekomen met grief IV. In de toelichting op deze grief heeft Volksbelang aangevoerd dat sprake is van een wanverhouding tussen de boete en de schade die [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] door de tekortkoming hebben geleden. Verder heeft Volksbelang aangevoerd dat zij zich steeds correct heeft opgesteld en redelijke voorstellen heeft gedaan.
3.9.2.
De in artikel 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt met zich dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262). Deze maatstaf, die noopt tot terughoudendheid bij het hanteren van de bevoegdheid tot matiging, geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten ter zake onroerend goed (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).
3.9.3.
Toetsend aan deze maatstaf, is het hof van oordeel dat er in het onderhavige geval onvoldoende aanleiding bestaat voor matiging van de contractuele boete. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] Volksbelang in de gelegenheid hebben gesteld om alsnog deugdelijk na te komen, dat Volksbelang haar weigering zo lang heeft volgehouden dat dit tot ontbinding van de overeenkomst heeft geleid, dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het appartement als gevolg daarvan niet in eigendom hebben verworven, dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] kosten van rechtsbijstand hebben moeten maken en dat een boete van 10% van de koopsom in gevallen als het onderhavige volstrekt gebruikelijk is. Het hof verwerpt daarom grief IV.
Naar aanleiding van grief V
3.10.
Grief V heeft naast de grieven I tot en met IV geen zelfstandige betekenis en wordt daarom eveneens verworpen.
Conclusie
3.11.
Het hof heeft alle grieven verworpen. Het hof zal daarom het vonnis van 30 januari 2013 bekrachtigen. Dit brengt mee dat de vordering van Volksbelang tot veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot terugbetaling van het bedrag dat Volksbelang op grond van het beroepen vonnis heeft betaald, moet worden afgewezen. Het hof zal Volksbelang als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep en deze kostenveroordeling, zoals door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.De uitspraak
Het hof:
verklaart Volksbelang niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, voor zover gericht tegen het door de rechtbank Oost-Brabant onder zaaknummer C01/246391 en rolnummer HA ZA 12-401 tussen partijen gewezen tussenvonnis van 27 juni 2012;
bekrachtigt het door de rechtbank Oost-Brabant onder zaaknummer C01/246391 en rolnummer HA ZA 12-401 tussen partijen gewezen eindvonnis van 30 januari 2013;
wijst de vordering van Volksbelang tot veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot terugbetaling van het bedrag dat Volksbelang op grond van het beroepen vonnis heeft betaald, af;
veroordeelt Volksbelang in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot op heden begroot op € 683,-- aan vast recht en op € 1.737,-- aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, O.G.H. Milar en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 oktober 2014.