ECLI:NL:GHSHE:2016:2375

• Datum uitspraak: 14 juni 2016
• Publicatiedatum: 14 juni 2016
• Zaaknummer: 200.176.553_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; O.G.H. Milar; Th.J.A. Kleijngeld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bekrachtiging ontbinding huurovereenkomst wegens structurele huurachterstanden

In deze civiele zaak stond de ontbinding van de huurovereenkomst tussen [appellant] en [appellante] enerzijds en Woningstichting Heemwonen anderzijds centraal. Heemwonen vorderde ontbinding en ontruiming wegens structurele huurachterstanden die sinds 2004 regelmatig zijn ontstaan, ondanks meerdere betalingsregelingen.

De kantonrechter wees de vorderingen toe en het hof bevestigde dit oordeel. Het hof overwoog dat de huurders herhaaldelijk tekort zijn geschoten in hun betalingsverplichtingen, met een actuele achterstand van ruim twee maanden. De huurders voerden aan dat zij een afspraak hadden dat huur uiterlijk op de 15e van de maand betaald mocht worden, wat het hof voorlopig aannam, maar dit deed niet af aan de rechtmatigheid van de ontbinding.

Het hof benadrukte het zwaarwegende woonbelang van de huurders, maar vond dat de langdurige en herhaalde betalingsachterstanden, ondanks aanmaningen en betalingsregelingen, de ontbinding rechtvaardigen. Ook de stelling van betalingsonmacht werd verworpen omdat de omstandigheden voor rekening van de huurders kwamen en geen uitzicht op verbetering bestond. De vorderingen tot betaling van huurachterstanden, gebruiksvergoeding en kosten werden bevestigd. Het hoger beroep werd verworpen en de kosten werden aan de huurders opgelegd.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat de huurovereenkomst ontbindt en veroordeelt de huurders tot betaling van achterstanden en kosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.176.553/01

arrest van 14 juni 2016

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,

advocaat: mr. J.P.H. Timmermans te Beek, Limburg,

tegen

Woningstichting Heemwonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Heemwonen,

advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 augustus 2015 en herstelexploot van 24 augustus 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 22 juli 2015, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als gedaagden en Heemwonen als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 3834838 CV EXPL 15-1205)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep en het herstelexploot;
• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord met twee producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep staat tussen partijen op hoofdlijnen het volgende vast.

• [appellant] en [appellante] zijn met ingang van 1 augustus 1991 van Woningbouwvereniging [Woningbouwvereniging] (hierna: [Woningbouwvereniging] ) de woning aan de [adres] te [woonplaats] gaan huren. In de huurovereenkomst van 10 juli 1991 staat onder meer, kort gezegd, dat de maandelijkse huurprijs bij vooruitbetaling moet worden voldaan.
• [appellant] is daarnaast met ingang van 1 juni 1999 van [Woningbouwvereniging] een als garage bestemde ruimte aan de [adres] te [plaats] gaan huren. Ook in deze huurovereenkomst staat dat de maandelijkse huurprijs bij vooruitbetaling moet worden voldaan. Verder staat in artikel 2 van deze huurovereenkomst onder meer het volgende:

“Huuropzegging van het pand [adres] betekent tevens huuropzegging van de garage zoals bedoeld in deze overeenkomst.”

• Heemwonen is sinds 2013 de rechtsopvolger van [Woningbouwvereniging] en dus de wederpartij van [appellant] en [appellante] bij de bovengenoemde twee huurovereenkomsten.
• [appellant] en [appellante] hebben in elk geval sinds medio 2004 regelmatig huurachterstanden laten ontstaan met betrekking tot de voor de woning verschuldigde huur. [appellant] heeft daarnaast sinds eind 2004 regelmatig huurachterstanden laten ontstaan met betrekking tot de voor de garage verschuldigde huur.
• [Woningbouwvereniging] en [appellant] en [appellante] hebben op of omstreeks 10 november 2004 een betalingsovereenkomst gesloten ter zake de wijze waarop [appellant] en [appellante] de op dat moment bestaande huurachterstand door middel van termijnbetalingen zouden inlopen. In deze overeenkomst staat onder meer het volgende:

“de termijnbetalingen zullen iedere maand omstreeks de 15e van de maand via automatisch incasso van bankrekening (…) door de woningbouwvereniging worden afgeschreven. De huur van zowel de woning als garage zullen met ingang van december eveneens omstreeks de 15e van de maand worden afgeschreven.

(…)

De huurachterstand (oktober) van de garage en de lopende huur van november van de Garage zullen eveneens op 15 november per kas betaald worden (totaal 36,84).”

- In de jaren na 2004 heeft [Woningbouwvereniging] [appellant] en [appellante] veelvuldig aanmaningen verzonden ter zake huurachterstanden. Een van die aanmaningen dateert van 14 maart 2007. In die aanmaning staat onder meer het volgende:

“Wij verzoeken u vriendelijk om vermelde achterstand vóór 21 maart 2007 aan ons te betalen. Daarnaast dient u de lopende huur uiteraard maandelijks tijdig aan ons te voldoen middels de door u afgegeven automatische incasso elke 15e dag van de maand.”

- [Woningbouwvereniging] en [appellant] en [appellante] hebben op 7 december 2012 een betalingsovereenkomst gesloten ter zake de wijze waarop [appellant] en [appellante] de op dat moment bestaande huurachterstand zouden inlopen. Artikel 4 van deze overeenkomst luidt als volgt:

“De lopende huur dient maandelijks tijdig, voor de 1e van elke maand, aan ons voldaan te zijn.”

- Bij e-mail van 29 april 2014 heeft Heemwonen aan [appellant] en [appellante] het volgende bevestigd:

“Naar aanleiding van ons telefoongesprek van vandaag, bevestig ik met deze email de regeling die wij hebben getroffen voor de huurachterstand van € 1.613,94 op de woning & garage.

Wij spraken af dat u de achterstand inloopt in termijnen van € 100,00 per maand, de eerste betaling moet uiterlijk 1 juni zijn ontvangen.

[Woningbouwvereniging] kunt uw betaling overmaken op rekening (…) onder vermelding van (…)

Graag ontvang ik van u kort een bevestiging dat deze regeling inderdaad met uw instemming tot stand is gekomen.”

[appellant] en [appellante] hebben bij e-mail van 3 mei 2014 de bovenstaande afspraak bevestigd.

• Heemwonen heeft [appellant] en [appellante] in rechte betrokken en ontbinding van de huurovereenkomst ter zake de woning en veroordeling van [appellant] en [appellante] tot ontruiming van die woning gevorderd op grond van de stelling dat [appellant] en [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst zijn tekortgeschoten door vanuit de woning in softdrugs te hebben gehandeld. Bij vonnis van 16 juli 2014 (zaaknummer 526151 CV EXPL 13-3970) heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, die vordering afgewezen. Heemwonen heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld. Dit hof heeft in dat hoger beroep op 29 december 2015 een tussenarrest gewezen (zaaknummer 200.157.892/01) en het hof zal bij afzonderlijk arrest van heden een eindarrest wijzen in die zaak.
• Ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige procedure (29 januari 2015) bedroeg de huurprijs voor de woning € 524,83 per maand en de huurprijs voor de garage € 29,18 per maand.
• Op 31 december 2014 bedroeg de betalingsachterstand met betrekking tot de garage € 58,36 (berekend tot en met december 2014). Op 22 januari 2015 heeft [appellant] deze achterstand voldaan.
• Op 29 januari 2015 (de dag van uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige procedure) bedroeg de huurachterstand met betrekking tot de woning € 1.234,95.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde Heemwonen bij inleidende dagvaarding van 29 januari 2015, samengevat:

• I. ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning;
• II. veroordeling van [appellant] en [appellante] tot ontruiming van de woning;
• III. veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van € 1.234,95 ter zake op de woning betrekking hebbende huurachterstand tot en met januari 2015, vermeerderd met wettelijke rente;
• IV. veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van de huurprijs van € 524,83 per maand met ingang van februari 2015 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met wettelijke rente;
• V. veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 524,83 per maand voor elke ingegane maand tussen de dag van de ontbinding en de dag van de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;
• VI. veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van € 224,14 ter zake buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente;
• VII. ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de garage;
• VIII. veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de garage;
• IX. veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurprijs van € 29,18 per maand met ingang van februari 2015 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met wettelijke rente;
• X. veroordeling van [appellant] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 29,18 per maand voor elke ingegane maand tussen de dag van de ontbinding en de dag van de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [appellant] en [appellante] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vorderingen heeft Heemwonen ten grondslag gelegd dat [appellant] en [appellante] op structurele wijze tekortschieten in de nakoming van hun verbintenis om de huur voor de woning en de garage tijdig te betalen. Volgens Heemwonen is van haar niet langer te vergen de huurovereenkomst nog te laten voortduren.

3.2.3.

[appellant] en [appellante] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het vonnis van 22 juli 2015 heeft de kantonrechter, kort gezegd, de door [appellant] en [appellante] gevoerde verweren verworpen en de vorderingen van Heemwonen toegewezen.

3.3.1.

[appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. [appellant] en [appellante] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Heemwonen, met veroordeling van Heemwonen in de proceskosten.

3.3.2.

Heemwonen heeft bij memorie van antwoord gesteld dat het vonnis van 22 juli 2015 inmiddels is geëxecuteerd en dat de woning en de garage zijn ontruimd (randnummers 3, 27 en 49 van de memorie van antwoord). [appellant] en [appellante] zijn nadien niet meer aan het woord geweest in de onderhavige procedure. Het hof overweegt dat de gestelde ontruiming, als die inderdaad heeft plaatsgevonden, niet wegneemt dat [appellant] en [appellante] belang hebben bij de beoordeling van het onderhavige hoger beroep (zie in vergelijkbare zin onder meer HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079).

Met betrekking tot grief 1: afspraak dat de huur op de 15e van elke maand betaald mocht worden?

3.4.1.

[appellant] en [appellante] hebben in eerste aanleg als verweer onder meer aangevoerd dat zij met [Woningbouwvereniging] zijn overeengekomen dat zij de huur maandelijks uiterlijk op de vijftiende dag van de betreffende maand mochten betalen. Volgens [appellant] en [appellante] zijn de betalingsachterstanden die zij hebben gehad daarom minder structureel en minder groot dan door Heemwonen is gesteld. De kantonrechter heeft in rov. 4.3 van het vonnis geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [appellant] en [appellante] met [Woningbouwvereniging] zijn overeengekomen dat de huur pas op de vijftiende dag van de betreffende maand betaald moest zijn. [appellant] en [appellante] zijn tegen dat oordeel opgekomen met grief 1. In de toelichting op deze grief hebben zij hun stelling herhaald dat zij met [Woningbouwvereniging] de afspraak hebben gemaakt dat zij de huur elke maand pas op de vijftiende dag hoefden te betalen.

3.4.2.

Deze grief is in zoverre terecht voorgedragen dat de kantonrechter de stelling van [appellant] en [appellante] over de genoemde betalingsafspraak niet als onvoldoende onderbouwd terzijde had mogen schuiven. De tekst van de hiervoor in rov. 3.1 genoemde betalingsovereenkomst van 10 november 2004 en de tekst van de in rov. 3.1 genoemde aanmaning van 14 maart 2007 wijzen immers op de juistheid van de betreffende stelling van [appellant] en [appellante] . In beide stukken wordt bevestigd dat de huurbetalingen maandelijks zullen plaatsvinden per automatische incasso op de 15e van de betreffende maand. Op grond van deze stukken kan naar het oordeel van het hof voorshands, behoudens door Heemwonen te leveren tegenbewijs, bewezen worden geacht dat de genoemde afspraak is gemaakt.

3.4.3.

Uitgaande van het voorlopig oordeel dat de betalingsafspraak gemaakt is, rust op Heemwonen de bewijslast van haar kennelijke stelling dat de betalingsafspraak vervolgens weer in dier voege gewijzigd is dat de partijen op een later moment weer zijn overeengekomen dat de huur voor de 1e van elke maand betaald moest worden. De tekst van de door [Woningbouwvereniging] met [appellant] en [appellante] gesloten betalingsovereenkomst van 7 december 2012 lijkt daarop te duiden. In die overeenkomst is immers (weer) vermeld dat de lopende huur voor de 1e van elke maand betaald moet worden. Uit die enkele vermelding kan naar het oordeel van het hof echter niet zonder meer worden afgeleid dat partijen hebben willen afwijken van de kennelijk eerder gemaakte afspraak dat de huur per de 15e van de maand betaald zou moeten worden. Dat die afspraak zou vervallen, is niet met zoveel woorden in de overeenkomst van 7 december 2012 vermeld. Dat in die overeenkomst is vermeld dat voor de 1e van de maand betaald moet worden, kan dus ook op een vergissing berusten. Ook uit de in de e-mail van 29 april 2014 neergelegde regeling kan niet worden afgeleid dat de kennelijk eerder gemaakte afspraak dat de huur per de 15e van de maand betaald zou moeten worden, is prijsgegeven. In deze regeling is weliswaar sprake van betaling voor de 1e van elke maand, maar dat heeft geen betrekking op de reguliere huurbetalingen maar op de termijnbetalingen waarmee de bestaande achterstand geleidelijk zou worden ingelopen.

3.4.4.

Het voorgaande voert tot de slotsom dat de kantonrechter de stelling van [appellant] en [appellante] dat zij niet gehouden waren om de huur maandelijks eerder dan op de vijftiende dag van de betreffende maand te betalen, niet had mogen verwerpen zonder bewijslevering te laten plaatsvinden. Het hof tekent daarbij aan dat beide partijen in eerste aanleg bewijs van hun stellingen hebben aangeboden.

3.4.5.

Bewijslevering over het bovenstaande is echter alleen van belang, als dat kan leiden tot een andere uitkomst van de onderhavige procedure. Daarvan zou sprake zijn als toewijzing van de vorderingen van Heemwonen wel gerechtvaardigd zou zijn als de huur voor de 1e van elke maand betaald had moeten worden en niet als de huur voor de 15e van elke maand betaald had moeten worden. Het hof zal daarom eerst onderzoeken of de vorderingen van Heemwonen toewijsbaar zijn, als uitgegaan wordt van de veronderstelling dat de huur pas per de 15e van elke maand betaald diende te worden. Het hof zal de grieven 2 en 3 bespreken, uitgaande van die veronderstelling

Met betrekking tot de grieven 2 en 3: ontbinding huurovereenkomst woning?

3.5.1.

Tussen partijen staat vast dat [appellant] en [appellante] , ook als uitgegaan wordt van een verplichting om de huur voor de vijftiende dag van elke maand te betalen, sinds 2004 veelvuldig huurachterstanden hebben gehad. Ook staat vast dat de huurachterstand voor de woning op het moment van uitbrengen van de inleidende dagvaarding in de onderhavige procedure € 1.244,95 bedroeg. Dat komt neer op een huurachterstand van ruim twee maanden. Vast staat dus dat [appellant] en [appellante] bij herhaling tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verbintenis om de huur tijdig aan Heemwonen (en haar rechtsvoorganger) te betalen.

3.5.2.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

3.5.3.

Omdat dit woonbelang een zwaarwegend belang is, wordt in rechtspraak doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Dit is anders indien een huurder in het verleden meermalen huurachterstanden heeft laten ontstaan. Bij het herhaald laten ontstaan van huurachterstanden kan ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn, ook indien de actuele huurachterstand minder bedraagt dan drie maanden.

3.5.4.

Naar het oordeel van het hof betreft de tekortkoming die in het onderhavige geval aan de orde is, een tekortkoming die niet onder de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW kan worden gebracht. [appellant] en [appellante] hebben immers in een tijdvak van ongeveer tien jaren veelvuldig huurachterstanden laten ontstaan, in verband waarmee [Woningbouwvereniging] en vervolgens Heemwonen veelvuldig aanmaningen aan [appellant] en [appellante] hebben moeten verzenden. In de loop der jaren zijn meerdere betalingsregelingen getroffen met [appellant] en [appellante] , waarmee niet is voorkomen dat telkens opnieuw huurachterstanden ontstonden van substantiële omvang. Een huurachterstand van twee maanden kan onder deze omstandigheden niet als gering worden beschouwd.

3.5.5.

De door [appellant] en [appellante] gestelde omstandigheid dat zij in de loop van de onderhavige gerechtelijke procedure de huurachterstand weer geheel althans grotendeels hebben ingelopen, neemt de tekortkomingen uit het verleden niet weg. Onder omstandigheden kan een verbetering in het betalingsgedrag of in de financiële omstandigheden van een huurder aanleiding zijn om uiteindelijk niet tot ontbinding over te gaan, maar daarvoor acht het hof in het onderhavige geval onvoldoende aanknopingspunten aanwezig. Het hof overweegt daartoe het volgende.

3.5.6.

Het hof acht van belang dat de stellingen van [appellant] en [appellante] in de onderhavige procedure weinig houvast bieden voor de hoop dat in de toekomst geen nieuwe betalingsachterstanden zullen ontstaan. [appellant] en [appellante] schrijven de herhaaldelijk opgetreden betalingsachterstanden toe aan twee omstandigheden: het feit dat hun inkomen in het verleden achteruit is gegaan omdat beiden arbeidsongeschikt zijn geworden en van uitkeringen moeten rondkomen, en het feit dat het huurtoeslagsysteem in het verleden is gewijzigd waardoor de huurtoeslag niet rechtstreeks aan de verhuurder werd betaald maar op de bankrekening van [appellant] en [appellante] kwam en dan, vanwege de vaak daarop aanwezige roodstand, vaak niet meer aan Heemwonen kon worden doorbetaald. Volgens [appellant] en [appellante] is gelet op deze omstandigheden geen sprake van betalingsonwil maar van betalingsonmacht. De genoemde omstandigheden betreffen echter omstandigheden die in de rechtsverhouding van Heemwonen met [appellant] en [appellante] geheel voor rekening van [appellant] en [appellante] komen. Enig zicht op een verbetering van de financiële situatie is er op korte termijn klaarblijkelijk niet. Omtrent een mogelijke stijging van inkomen is niets gesteld of gebleken. [appellant] en [appellante] hebben daarentegen gesteld dat wellicht een schuldsanering noodzakelijk zal blijken maar dat zij daar niet toe willen overgaan omdat zij in de schuldsaneringsregeling geen vertrouwen hebben.

3.5.7.

Bovendien is van belang dat Heemwonen in de aanloop naar de onderhavige procedure aan [appellant] en [appellante] herhaaldelijk mogelijkheden heeft geboden om betalingsachterstanden in te lopen en daarbij in duidelijke bewoordingen heeft gewezen op de gevolgen die het voortduren van de betalingsproblemen zou kunnen hebben. Een en ander heeft niet tot een oplossing geleid. Bij deze stand van zaken kan naar het oordeel van het hof niet gezegd worden dat de tekortkoming van [appellant] en [appellante] in de nakoming van de huurovereenkomst van zodanig geringe ernst is dat zij de ontbinding van die overeenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.6.1.

[appellant] en [appellante] hebben in de toelichting op hun grieven nog aangevoerd dat, hoewel de problemen met huurachterstanden al sinds 2004 spelen, de verhuurder daar niet eerder in rechte tegen is opgekomen. Die omstandigheid maakt echter niet dat het Heemwonen begin 2015 niet meer vrij stond om zich op het standpunt te stellen dat een langer voortduren van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden betalingsachterstanden van haar niet langer te vergen was, en daartoe de onderhavige procedure aanhangig te maken. Dat geldt te meer omdat Heemwonen [appellant] en [appellante] vooraf op de mogelijkheid van een gerechtelijke procedure heeft gewezen. Dat Heemwonen op enigerlei wijze haar rechten heeft verwerkt om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, kan niet gezegd worden.

3.6.2.

[appellant] en [appellante] hebben voorts aangevoerd dat Heemwonen in de “softdrugs-zaak” die zij tegen [appellant] en [appellante] heeft aangespannen, geen punt heeft gemaakt van de slepende huurachterstand. Ook die stelling kan [appellant] en [appellante] niet baten. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 3.6.1 is overwogen.

3.6.3.

Het hof volgt [appellant] en [appellante] ook niet in hun stelling dat Heemwonen had moeten volstaan met het nemen van een minder vergaande maatregel. Uit de vaststaande feiten blijkt dat Heemwonen en haar rechtsvoorganger [Woningbouwvereniging] veelvuldig door minder vergaande maatregelen hebben getracht de problematiek van de huurachterstanden op te lossen. De feiten hebben uitgewezen dat deze minder vergaande maatregelen geen structurele oplossing hebben gebracht. Daardoor is nu sprake van een situatie waarin niet kan worden gezegd dat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen. Het staat Heemwonen dan vrij om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen.

3.6.4.

Tot slot kan ook de stelling van [appellant] en [appellante] dat Heemwonen een sociale verhuurder is, hen niet baten. Ook een sociale verhuurder mag aanspraak maken op correcte betaling van de huur en hoeft niet te dulden dat een huurder bij herhaling huurachterstanden laat ontstaan zonder dat zicht bestaat op verbetering van het betalingsgedrag.

3.6.5.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grieven 2 en 3. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt de tekortkoming van [appellant] en [appellante] in de nakoming van hun huurbetalingsverplichtingen, de ontbinding van de huurovereenkomst ter zake de woning.

Met betrekking tot grief 4: ontbinding huurovereenkomst garage?

3.7.1.

[appellant] en [appellante] zijn met grief 4 opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat ook met betrekking tot de garage de ontbinding van de huurovereenkomst moet worden uitgesproken. In de toelichting op de grief hebben [appellant] en [appellante] verwezen naar de toelichting die zij op grief 3 hebben gegeven. Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat de grieven 2 en 3 geen doel kunnen treffen. Voor grief 4 geldt om dezelfde redenen hetzelfde.

3.7.2.

Het hof tekent daar bovendien bij aan dat het recht om de garage te huren klaarblijkelijk is verbonden aan het recht om de woning te huren. In de huurovereenkomst ter zake de garage staat immers dat een opzegging van de huur van de woning tevens de opzegging van de huur van de garage betekent. Ook tegen deze achtergrond kan niet worden gezegd dat de tekortkoming van [appellant] ter zake het meermaals laten ontstaan van huurachterstanden met betrekking tot de garage, in de gegeven omstandigheden zodanig gering is dat ontbinding van de huurovereenkomst ter zake de garage gelijktijdig met de ontbinding van de huurovereenkomst ter zake de woning niet gerechtvaardigd is.

3.7.3.

Om deze redenen verwerpt het hof grief 4.

Met betrekking tot grief 5: de veroordeling tot betaling van huur en gebruiksvergoeding over de periode vanaf de inleidende dagvaarding

3.8.1.

[appellant] en [appellante] zijn met grief 5 opgekomen tegen de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling om:

• de huurprijs voor de woning en de garage te betalen met ingang van februari 2015 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst;
• een gebruiksvergoeding voor de woning en de garage te betalen voor elke ingegane maand tussen de dag van de ontbinding en de dag van de ontruiming.

In de toelichting op de grief voeren zij aan dat zij tijdens de procedure in eerste aanleg de huurachterstand hebben aangezuiverd, zodat er ten tijde van het wijzen van het eindvonnis geen grond meer was om hen tot betaling van huur met ingang van februari 2015 te veroordelen.

3.8.2.

Naar het oordeel van het hof hebben [appellant] en [appellante] bij deze grief geen belang. Tussen partijen staat vast dat de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling, evenals de door [appellant] en [appellante] ingestelde eis, voor wat betreft de door [appellant] en [appellante] reeds betaalde huur uitgaat van de situatie per 29 januari 2015 (de datum van uitbrengen van de inleidende dagvaarding). Het vonnis moet daarom aldus worden uitgelegd, dat het de betalingsverplichtingen van [appellant] en [appellante] weergeeft, uitgaande van de huurbetalingen die zij tot het moment van de inleidende dagvaarding hadden verricht. Het spreekt vanzelf dat de huurbetalingen die [appellant] en [appellante] nadien, in de periode tussen het uitbrengen van de inleidende dagvaarding en het wijzen van het eindvonnis aan Heemwonen heeft gedaan, niet op basis van het vonnis nogmaals door Heemwonen geïncasseerd mogen worden. Dat zou misbruik van bevoegdheid opleveren (zie in dezelfde zin HR 22 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9224). Dat Heemwonen heeft getracht op basis van het vonnis bepaalde huurpenningen dubbel te incasseren is ook niet door [appellant] en [appellante] gesteld, en is naar het oordeel van het hof uitermate onaannemelijk. Bij deze stand van zaken is er voor [appellant] en [appellante] geen nadeel verbonden aan handhaving van het vonnis als titel voor de betalingen die [appellant] en [appellante] na de inleidende dagvaarding ter zake huurpenningen en gebruiksvergoeding hebben verricht.

3.8.3.

Om de bovenstaande redenen voert grief 5 niet tot vernietiging van het vonnis van 22 juli 2015.

Met betrekking tot grief 6

3.9.

Grief 6 heeft, mede gelet op de daarop gegeven toelichting, geen zelfstandige betekenis naast de grieven 1 tot en met 5. Grief 6 kan dus evenmin doel treffen.

Met betrekking tot grief 7

3.10.

Grief 7 is gericht tegen de veroordeling van [appellant] en [appellante] om aan Heemwonen € 224,14 ter zake buitengerechtelijke kosten te vergoeden en tegen de veroordeling van [appellant] en [appellante] in de kosten van het geding in eerste aanleg.

In de toelichting op deze grief hebben [appellant] en [appellante] de grief uitsluitend onderbouwd met een verwijzing naar de grieven 1 tot en met 5. Omdat het hof in het voorgaande heeft geoordeeld dat de grieven 1 tot en met 5 geen doel treffen, zal het hof ook grief 7 verwerpen.

Conclusie en afwikkeling

3.11.1.

Omdat de grieven van [appellant] en [appellante] geen doel treffen, zal het hof het vonnis van 22 juli 2015 bekrachtigen.

3.11.2.

Het hof zal [appellant] en [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer 3834838 CV EXPL 15-1205 tussen partijen gewezen vonnis van 22 juli 2015;

veroordeelt [appellant] en [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van Heemwonen tot op heden op € 711,-- aan vast recht en € 894,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, O.G.H. Milar en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 juni 2016.

griffier rolraadsheer