ECLI:NL:GHSHE:2016:295 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bevestiging beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte n...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.160.397/01

arrest van 2 februari 2016

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. G.H. Beusker te Venlo,

tegen

Brilmij Groep B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Brilmij ,

advocaat: mr. H. Ferment te 's-Gravenhage,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 november 2014 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 14 mei 2014 en 5 november 2014, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en Brilmij als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 2631315/CV EXPL 13-13678)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met één productie en houdende vermeerdering van eis;
de memorie van antwoord met producties;
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
de brief van 23 november 2015 met bijlagen van mr. Beusker.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Het hof merkt hierbij op dat de akte van [appellant] , welke hij wilde nemen op de rol van 7 juli 2015, is geweigerd omdat dat stuk vanwege haar lengte niet als een akte kan worden beschouwd.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de door de kantonrechter vastgestelde feiten, welke het hof overneemt nu daar geen grieven tegen zijn gericht. Het hof heeft die feiten waar nodig gewijzigd en aangevuld, waarna ze als volgt luiden:

3.1.1.

[appellant] is eigenaar van een bedrijfspand, staande en gelegen te [vestigingsplaats 2] ( [vestigingsplaats 2] ) aan de [adres] (hierna ook: “het pand”).

3.1.2.

Met ingang van 1 juli 1995 heeft [appellant] dit pand verhuurd aan [Optiek 1] Optiek B.V.. In dit pand exploiteerde laatstgenoemde een opticienzaak.

3.1.3.

Ten aanzien van de duur van de huurovereenkomst van het pand zijn [appellant] en [Optiek 1] Optiek B.V. overeengekomen dat deze is aangegaan voor vijf jaar en dat na het verstrijken van deze termijn de huurovereenkomst met vijf jaar wordt verlengd, tenzij de overeenkomst is opgezegd door de huurder.

3.1.4.

Bij brief van 11 mei 2004, gericht aan de heer [financieel directeur Optiek 2] en [Optiek 2] , schrijft [appellant] :

“
Graag wil ik nu reeds mededelen dat ik de bestaande huurovereenkomst per 1 juli 2005 ongewijzigd wil voortzetten, telkens voor een periode van vijf jaar, met uitzondering van de in artikel 10 genoemde Pro aanbiedingsplicht. In een eventuele nieuwe huurovereenkomst, ingaande per 1 juli 2005, wordt dit artikel geschrapt en worden de volgende artikelen hernummerd.”

3.1.5.

Nadat over en weer correspondentie heeft plaatsgevonden tussen [appellant] en - kort gezegd - [Optiek 2] , schrijft [financieel directeur Optiek 2] , financieel directeur, namens [Optiek 2] bij brief van 22 juli 2004:

“
Wij blijven van mening dat u niet eenzijdig artikel 10 kunt Pro schrappen. (…) Desalniettemin hebben wij gemeend, na ampele overwegingen, om toch gebruik te maken van het aanbod in uw schrijven van 11 mei jl. Immers naar alle waarschijnlijkheid zouden wij geen gebruik hebben gemaakt van in artikel 10 genoemd Pro voorkeursrecht.”

3.1.6.

Per 1 september 2009 heeft Brilmij de optiek-vestigingen van [Optiek 2] , overgenomen, waaronder ook de onderhavige bedrijfsruimte.

3.1.7.

Partijen hebben vervolgens in september 2009 een indeplaatsstellingsovereenkomst gesloten. [appellant] , [Optiek 2] B.V. en Brilmij zijn hierin overeengekomen:

“
Artikel 1

Verhuurder(lees: [appellant] )
verhuurt aan huurder 1(lees: [Optiek 2] )
, gelijk huurder 1 huurt van verhuurder, de navolgende winkelpand:[adres] te [vestigingsplaats 2], kadastraal [sectieletter][sectienummer] , ingaande 1 juli 1995, hierna te noemen het gehuurde.

Deze huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd en door huurder 2(lees: Brilmij )
voor gezien ondertekend en als bijlagen aan onderhavige overeenkomst gehecht.

Het gehuurde is partijen genoegzaam bekend.

Artikel 2

Verhuurder stemt toe dat de hierboven vermelde huurovereenkomst, die geldt tussen huurder 1 en verhuurder, per 1 september 2009 door huurder 1 onder dezelfde voorwaarden zal worden overgedragen aan huurder 2.”

3.1.8.

Brilmij heeft de huurovereenkomst bij brief van 10 oktober 2012 opgezegd met ingang van 1 mei 2013.

3.1.9.

In haar brief van 18 december 2012 stelt Brilmij zich op het standpunt dat de huurovereenkomst per 1 november 2013 is geëindigd.

3.1.10.

Brilmij is tot 1 maart 2014 gebruik blijven maken van het gehuurde en heeft tot dat moment alle verschuldigde huurtermijnen aan [appellant] voldaan.

3.1.11.

Door overdracht van de sleutel(s) heeft Brilmij het gehuurde op 27 februari 2014 opgeleverd. Het gehuurde staat sindsdien leeg.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellant] in conventie, kort samengevat, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst telkens wordt verlengd met een periode van vijf jaar, veroordeling van Brilmij tot nakoming van de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom, betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering in conventie heeft [appellant] , kort samengevat, ten grondslag gelegd, dat de huurovereenkomst met Brilmij eerst op 1 juli 2015 door opzegging kan eindigen. Daartoe heeft [appellant] aangevoerd dat hij in 2005 met [Optiek 2] B.V. een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst [appellant] naar de brief van 22 juli 2004 waarbij [Optiek 2] B.V. akkoord is gegaan met het aanbod, zoals weergegeven bij brief van [appellant] d.d. 11 mei 2004. Dit betekent volgens [appellant] dat [Optiek 2] B.V. heeft ingestemd met een nieuwe huurperiode ná 1 juli 2005, met dien verstande dat de huurovereenkomst telkens voor vijf jaar werd aangegaan en artikel 10 zou Pro komen te vervallen. De uit deze rechtsverhouding voortvloeiende rechten en plichten zijn naar de opvatting van [appellant] overgedragen aan Brilmij in de tussen partijen gesloten indeplaatsstellingsovereenkomst. Er is naar de opvatting van [appellant] daarom niet sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, zodat de huurovereenkomst niet kan worden opgezegd tegen 1 november 2013.

3.2.3.

Brilmij heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dit verweer komt er op neer dat de huurovereenkomst na 1 april 2005 is voortgezet voor onbepaalde tijd, zodat de overeenkomst tegen 1 november 2013 kon worden opgezegd.

3.2.4.

Brilmij vordert in reconventie –kort samengevat- een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst krachtens opzegging per 1 november 2013 is geëindigd,

veroordeling van [appellant] om aan Brilmij de in artikel 4 van Pro de indeplaatsstellings-overeenkomst bedoelde originele bankgarantie ter hand te stellen op straffe van een dwangsom en om aan Brilmij te betalen het bedrag dat eventueel ten tijde van de terhandstelling op grond van de betreffende bankgarantie door [appellant] geïnd zal zijn en tot veroordeling van [appellant] tot betaling van de proceskosten.

3.2.5.

Brilmij heeft aan haar vordering in reconventie ten grondslag gelegd hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd.

3.2.6.

Tegen deze vordering heeft [appellant] verweer gevoerd.

3.3.1.

In het vonnis van 14 mei 2014 heeft de kantonrechter in het incident tot vrijwaring de oproeping door Brilmij gelast van [Optiek 2] B.V. en de hoofdzaak naar de rol verwezen voor antwoord.

3.3.2.

In het vonnis van 5 november 2014 heeft de kantonrechter in conventie de vordering van [appellant] afgewezen en hem tot betaling van de proceskosten veroordeeld.

In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de tussen Brilmij en [appellant] gesloten huurovereenkomst krachtens opzegging door Brilmij per 1 november 2013 is beëindigd, [appellant] veroordeeld om aan Brilmij binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de in artikel 4 van Pro de indeplaatsstellingsovereenkomst bedoelde originele bankgarantie ter hand te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en om aan Brilmij te betalen het bedrag dat eventueel ten tijde van de terhandstelling op grond van de betreffende bankgarantie door [appellant] geïnd zal zijn en [appellant] veroordeeld tot betaling van de aan de zijde van Brilmij gevallen proceskosten.

In de vrijwaringszaak heeft de kantonrechter de vordering afgewezen en Brilmij veroordeeld tot betaling van de aan de zijde van [Optiek 2] gevallen proceskosten

3.4.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het toewijzen van zijn vorderingen in conventie, welke in hoger beroep –kort samengevat- luiden:

te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst telkens wordt verlengd met vijf jaar; veroordeling van Brilmij tot nakoming van de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom, betaling van € 36.700,80 van tot en met februari 2015 achterstallige huurpenningen vermeerderd met rente; tot betaling van verbeurde boetes ad € 1.361,40, te vermeerderen met een boete van € 113,45 per maand dat geen huur wordt betaald; tot schadevergoeding nader op te maken bij staat wegens het niet gebruiken van het gehuurde en tot betaling van € 3.419,13 aan buitengerechtelijke kosten.

In reconventie heeft [appellant] geconcludeerd de vorderingen van Brilmij af te wijzen.

In conventie en in reconventie vordert [appellant] veroordeling van Brilmij in de proceskosten van beide instanties.

3.5.

Brilmij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.

3.6.

Het hof stelt allereerst vast dat [appellant] geen grieven heeft gericht tegen het vonnis van 14 mei 2014. Bij pleidooi heeft de advocaat van [appellant] aangegeven dat het hoger beroep tegen voormeld vonnis wordt ingetrokken, zodat hierop niet hoeft te worden beslist.

3.7.

De grieven van [appellant] zullen gezamenlijk worden behandeld, aangezien zij alle hetzelfde onderwerp hebben, te weten zijn stelling dat tussen hem en [Optiek 2] B.V. een huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 1 juli 1995 voor een periode van vijf jaar, welke met een termijn van vijf jaar is verlengd en dat deze huurovereenkomst na 1 juli 2005 is voortgezet, telkens voor een periode van vijf jaar. Tot deze huurovereenkomst is Brilmij toegetreden, aldus [appellant] in zijn grieven.

3.8.

Het hof overweegt dienaangaande het navolgende.

3.9.

In het dossier bevinden zich twee schriftelijke stukken die de titel “
in de plaats stelling overeenkomst winkelruimtes” voeren. Één van deze stukken is gedateerd op 10 september 2009 en de andere op 25 september 2009. Partijen verschillen van mening over de vraag welk schriftelijk stuk de overeenkomst tussen hen weergeeft. Aangezien in beide stukken de voor de beoordeling van de grieven relevante artikelen 1 en 2, zoals hierboven aangehaald, overeenstemmen, kan in het midden blijven welk schriftelijk stuk de overeenkomst weergeeft.

3.10.

De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

3.11.1.

Het hof merkt met [appellant] de indeplaatsstellingsovereenkomst aan als een in artikel 6:159 lid 1 BW Pro bedoelde akte, waarbij partij [Optiek 2] B.V. haar rechtsverhouding met haar wederpartij [appellant] met [appellant] ’ medewerking over heeft gedragen aan een derde, te weten Brilmij . Het tweede lid van die bepaling luidt dat door die overdracht alle rechten en verplichtingen overgaan op de derde, in dit geval dus op Brilmij .

3.11.2.

Anders dan [appellant] betoogt, brengt dit niet zonder meer mee dat –indien de rechtsverhouding tussen hem en [Optiek 2] B.V. zou inhouden dat de huurovereenkomst na 1 juli 2005 was voortgezet voor telkens vijf jaar- dit ook zo voor Brilmij zou gelden. Ook de indeplaatsstellingsovereenkomst zal moeten worden uitgelegd aan de hand van de daarvoor geldende maatstaf, zoals in 3.10. aangegeven, temeer nu Brilmij met verwijzing naar onder meer artikel 3:35 BW Pro aangeeft dat zij de indeplaatsstellingsovereenkomst redelijkerwijs mocht opvatten als een tot haar gerichte verklaring van [appellant] , inhoudende dat [appellant] Brilmij aanvaardde als huurder op basis van de huurovereenkomst van 1 juli 1995, die na 1 juli 2005 voor onbepaalde tijd zou doorlopen.

3.12.

[appellant] betwist dat Brilmij niet op de hoogte zou zijn geweest van de wijziging van de huurovereenkomst, zoals neergelegd in de brieven in de periode mei tot en met juli 2004. Deze betwisting heeft [appellant] naar het oordeel van het hof niet althans onvoldoende onderbouwd. Hij heeft namelijk nagelaten aan te geven op welke redenen van wetenschap hij deze betwisting baseert.

3.13.

[appellant] stelt dat de schriftelijke huurovereenkomst niet aan de indeplaatsstellingsovereenkomst is gehecht. Het hof gaat veronderstellenderwijs uit van de juistheid van voormelde stelling van [appellant] . Dit neemt echter niet weg dat uit de tekst van de tweede alinea van artikel 1 van Pro de indeplaatsstellingsovereenkomst (“
Deze huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd…”) in verband met de eerste alinea van die bepaling (“
huurder 1 huurt van verhuurder, … winkelpand:[adres] te [vestigingsplaats 2], …
ingaande 1 juli 1995…”) volgt dat partijen in de indeplaatsstellingsovereenkomst in ieder geval op het oog hebben gehad de huurovereenkomst die is neergelegd in de schriftelijke huurovereenkomst die als productie 1 bij inleidende dagvaarding in het geding is gebracht. Voormelde huurovereenkomst gaat namelijk in op 1 juli 1995, zoals vermeld in de eerste alinea van artikel 1 van Pro de indeplaatsstellingsovereenkomst. Uit die huurovereenkomst blijkt dat de huur, die was ingegaan op 1 juli 1995, is aangegaan voor vijf jaar en dat die termijn na het verstrijken daarvan met vijf jaar werd verlengd. Uit die schriftelijke huurovereenkomst blijkt niet van een voortzetting na 1 juli 2005 met telkens vijf jaar.

3.14.

In de tweede alinea van artikel 1 van Pro de indeplaatsstellingsovereenkomst is opgenomen dat “
bijlagen aan onderhavige overeenkomst(toevoeging hof: zijn)
gehecht”.

[appellant] heeft niet gesteld dat er voor de beoordeling van zijn standpunt relevante bijlagen aan de indeplaatststellingsovereenkomst waren gehecht. Tijdens pleidooi heeft [appellant] op de vraag van het hof of er andere bijlagen dan de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden bij de indeplaatsstellingsovereenkomst zaten, geen bevestigend antwoord gegeven.

Uit het voorgaande trekt het hof de conclusie dat de brieven van [appellant] en van [financieel directeur Optiek 2] / [Optiek 2] B.V. over de periode mei tot en met juli 2004 niet als bijlagen bij de inplaatsstellingsovereenkomst waren gevoegd.

3.15.

Volgens [appellant] volgt uit voormelde briefwisseling in 2004, dat hij met [Optiek 2] B.V. is overeengekomen dat, zoals is aangegeven in zijn, [appellant] ’, brief van 11 mei 2004, de tussen hen vanaf 1 juli 1995 tot 1 juli 2005 lopende huurovereenkomst, na 1 juli 2005 werd voortgezet telkens voor een periode van vijf jaar. Het hof neemt dit standpunt van [appellant] veronderstellenderwijs als juist aan.

3.15.1.

Het hof stelt allereerst vast dat [appellant] met het schrijven van zijn brief van 11 mei 2004 aan [Optiek 2] B.V. het initiatief heeft genomen om te komen tot de door hem, [appellant] na 1 juli 2005 gewenste voortzetting van de huurovereenkomst met telkens vijf jaar. Het hof concludeert hieruit dat [appellant] aan een voortzetting met telkens vijf jaar belang hechtte.

3.15.2.

Voorts merkt het hof op dat [appellant] en [Optiek 2] B.V. geen schriftelijk stuk hebben opgemaakt en ondertekend waaruit volgt dat de huurovereenkomst tussen hen was voortgezet per 1 juli 2005 voor telkens vijf jaar. Door dit niet te doen heeft [appellant] het risico gecreëerd dat rechtsopvolgers, zoals Brilmij , niet zouden weten van die voortzetting per 1 juli voor telkens vijf jaar.

3.15.3.

[appellant] heeft ter gelegenheid van het pleidooi op vragen van het hof geantwoord dat hij Brilmij niet heeft gewezen op voormelde briefwisseling in mei tot en met juli 2004 tussen hem, [appellant] , en [Optiek 2] B.V. Hieromtrent heeft [appellant] verklaard dat hij dat niet nodig vond omdat de papieren bij de heer [financieel directeur Optiek 2] hadden moeten liggen, dat [financieel directeur Optiek 2] alles perfect bijhield en dat hij, [appellant] , vond dat het dossier bij [financieel directeur Optiek 2] compleet zou moeten zijn en dat hij, [appellant] , geen aanleiding had daaraan te twijfelen.

Voorts heeft [appellant] niet gesteld dat hij Brilmij heeft gewezen op zijn, [appellant] ’, zienswijze, dat uit voormelde brieven uit mei tot en met juli 2004 volgt dat de huurovereenkomst tussen hem, [appellant] , en [Optiek 2] B.V. per 1 juli 2005 was voortgezet voor een periode van telkens vijf jaar.

Als verhuurder die instemt met een indeplaatsstelling van zijn huurder, had [appellant] een eigen verantwoordelijkheid zich ervan te vergewissen dat de in de plaats van [Optiek 2] B.V. komende huurder, Brilmij , er van op de hoogte was dat de huurovereenkomst per 1 juli 2005 was voortgezet voor vijf jaar en telkens met vijf jaar zou worden verlengd. [appellant] kon er daarom niet zonder meer van uitgaan dat het dossier van de overdragende huurder, [Optiek 2] B.V., voormelde brieven uit 2004 zou bevatten en dat die brieven via [Optiek 2] B.V. of haar dossier ter kennis waren gekomen van Brilmij . Deze verantwoordelijkheid van [appellant] om zich ervan te vergewissen dat Brilmij wist dat de huurovereenkomst na 1 juli 2005 telkens voor vijf jaar zou gelden, geldt temeer nu de brieven uit 2004, waaruit volgens [appellant] de overeengekomen voortzetting met telkens vijf jaar zou blijken, van belang zijn voor [appellant] en [appellant] er zich jegens Brilmij op wil beroepen, terwijl [appellant] niet was betrokken bij de onderhandelingen tussen [Optiek 2] B.V. en Brilmij over de artikelen 1 en 2 van de indeplaatststellingsovereenkomst en Brilmij de indeplaatsstellingsovereenkomst had opgemaakt.

3.16.

[appellant] heeft niet, althans niet voldoende gesteld dat en op grond waarvan Brilmij gehouden was verder onderzoek te verrichten naar de huurverhouding tussen [Optiek 2] B.V. en [appellant] . Immers Brilmij beschikte over een dossier dat door [Optiek 2] B.V. aan haar ter beschikking was gesteld. Uitgaande van de situatie dat hierin niet de brieven uit de periode mei tot en met juli 2004 zaten, had Brilmij geen aanleiding onderzoek in te stellen naar de vraag of zij alle stukken ter zake de huurverhouding tussen [appellant] en [Optiek 2] B.V. had ontvangen. Immers Brilmij mocht ervan uitgaan dat het dossier van [Optiek 2] B.V., die immers huurder was, volledig was.

3.17.

Gelet op al het voorgaande hoefde Brilmij redelijkerwijs niet te verwachten dat de huurovereenkomst tussen [appellant] en [Optiek 2] B.V. gold voor een periode van vijf jaar na 1 juli 2005 en dat na het verstrijken van die periode op 1 juli 2010 de huurovereenkomst met vijf jaar zou worden voortgezet. Brilmij mocht daarom, gezien de schriftelijke huurovereenkomst, redelijkerwijs aannemen dat de huurovereenkomst na 1 juli 2005 voor onbepaalde tijd was voortgezet als bedoeld in artikel 7:300 lid 1 BW Pro. De huurovereenkomst kan volgens het tweede en derde lid van laatstgenoemde bepaling worden opgezegd, van welke mogelijkheid Brilmij gebruik heeft gemaakt.

3.18.

Het door [appellant] gedane bewijsaanbod wordt als niet ter zake dienende gepasseerd.

3.19.

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot verwerping van de grieven, bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de proceskosten van Brilmij van het hoger beroep omdat hij, [appellant] , in het ongelijk is gesteld. Die proceskosten bestaan uit het griffierecht van € 1.937,- en het salaris van de advocaat volgens het liquidatiearief van € 4.893,- (<1 punt voor memorie van antwoord + 2 punten voor pleidooi> x tarief IV: € 1.631,-). De gevorderde nakosten van € 205,- zonder betekening en € 273,- met betekening zullen op de in het dictum bepaalde wijze worden toegewezen.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg van 5 november 2014;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Brilmij op € 1.937,- aan griffierecht en op € 4.893,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 205,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 273,- indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, M.J.H.A. Venner-Lijten en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 februari 2016.

griffier rolraadsheer