Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01210
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [plaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 21 september 2015, nummer SHE 15/116 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haaren,hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 27 februari 2014 op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 19 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 vastgesteld op € 568.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag OZB 2014 bekend gemaakt. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 2 december 2014 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en de aanslag OZB 2014 gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
De zitting heeft plaatsgehad op 24 juni 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens belanghebbende zijn gemachtigde de heer [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] en [C] .
1.5.
Het Hof heeft na afloop van de zitting het onderzoek gesloten.
1.6.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2.Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Deze onroerende zaak betreft een semi-bungalow uit het jaar 1969, bestaande uit een hoofdgebouw van 499 m3, een garage van 125 m3, twee bergingen van respectievelijk 34 m3 en 95 m3, en twee aangebouwde woonruimtes van 216 m3 respectievelijk 62 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.900 m2. Tegenover de onroerende zaak zijn een [winkel] en een [restaurant] restaurant gevestigd. Aan de achterzijde van het perceel liggen landerijen.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, dat op 11 maart 2015 is opgesteld door de taxateur, de heer [B] . In het taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar de volgende, in Haaren gelegen, referentiepanden in ogenschouw genomen: [b-straat] 30, [b-straat] 40, [c-straat] 34, [d-straat] 2, [e-straat] 7 en [a-straat] 34. In voornoemd taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een taxatiematrix. Hieruit blijkt dat de waarde van de grond wordt vastgesteld door toepassing van grondstaffels, die als volgt zijn gespecificeerd:
‘“grondstaffel buiten centrum”
1. m2 – 500 m2 a € 244 per m2
501 m2 – 750 m2 a € 188 per m2
751 m2 – 1.000 m2 a € 165 per m2
> 1.000 m2 a € 6 per m2
“grondstaffel centrum”:
1. m2 – 500 m2 a € 423 per m2
501 m2 – 750 m2 a € 282 per m2
751 m2 – 1.000 m2 a € 188 per m2
> 1.000 m2 a € 6 per m2 ’.
2.3.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg ook een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 9 januari 2015 door taxateur [D] . In dit rapport heeft de waardering van de onroerende zaak plaatsgevonden op basis van de zogenoemde KOLDU-score, dat wil zeggen dat rekening is gehouden met kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid en uitstraling van de onroerende zaak. Uit het taxatierapport blijkt tevens dat rekening is gehouden met de ligging van de onroerende zaak en dat de waardering is gebaseerd op de vergelijkingsmethode. In dit rapport zijn luchtfoto’s opgenomen van de in het rapport betrokken, in Haaren gelegen, referentiepanden aan de [b-straat] 40, de [c-straat] 34 en [f-straat] 12. De WOZ-waarde volgens het taxatierapport van de heer [D] bedraagt € 472.000. In dit rapport staat dat gelet op de voorgenomen schaliegas proefboorlocatie op een afstand van 2.050 meter van de onroerende zaak rekening is gehouden met een waardedrukkend effect van 5% van de kavelprijs per m².
2.4.
In hoger beroep heeft belanghebbende een nieuwe matrix overgelegd. In deze matrix wordt uitgegaan van de in Haaren gelegen referentiepanden aan de [b-straat] 40, [c-straat] 34, [f-straat] 12 en [d-straat] 2 en wordt eveneens gewerkt met KOLDU-scores. De waarde van de onroerende zaak is daarbij berekend op € 473.363.
3.Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit in hoger beroep primair een waarde van de onroerende zaak van € 449.000, en subsidiair een waarde van € 473.000. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 568.000.
3.2.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. Belanghebbende heeft het in eerste aanleg ingenomen standpunt over de waardedrukkende gevolgen van de voorgenomen schaliegas proefboorlocaties ingetrokken.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op een bedrag van € 449.000 dan wel op een bedrag van € 473.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB 2014. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2013. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2.
Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3.
Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
4.4.
De Heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep naar het in 2.2. vermelde taxatierapport en de daarbij horende taxatiematrix waarin de waarde van de grond van de onroerende zaak en van het referentiepand aan de [a-straat] 34 is bepaald volgens de – dure – “grondstaffel centrum” en de waarde van de grond van de in de buurt van de onroerende zaak gelegen overige referentiepanden is berekend aan de hand van de – minder dure – “grondstaffel buiten centrum”.
4.5.
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de gehanteerde grondstaffel bestreden door te wijzen op het gebrek aan onderbouwing daarvan. Bovendien heeft belanghebbende erop gewezen dat de onroerende zaak duidelijk buiten het centrum namelijk aan de rand van het dorp is gelegen. Belanghebbende stelt dat daarom de “grondstaffel buiten centrum” dient te worden gehanteerd en dat het waardeverschil van de grond (€ 118.750) als gevolg van de toepassing van de “grondstaffel centrum” door de Heffingsambtenaar niet is verklaard. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de grondstaffels tot stand zijn gekomen door een permanente marktanalyse (hierna: pma), doch heeft geen nadere onderbouwing hiervan gegeven, noch kon hij aangeven voor welk deel van Haaren de “grondstaffel centrum” van toepassing is.
4.6.
Het Hof acht de Heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffels zijn namelijk in dit geval geen bruikbaar hulpmiddel om de waarde van de grondkavel behorend bij de onroerende zaak te onderbouwen. Het Hof komt tot dit oordeel omdat in de gemeente Haaren ogenschijnlijk sprake is van een klein centrum en de Heffingsambtenaar niet kan aangeven welk deel van de gemeente nog tot dit centrumgebied behoort zodat reeds hierdoor niet is vast te stellen of voor de onroerende zaak de juiste grondstaffel is gehanteerd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar ter zitting van het Hof verklaard dat ook hij een verschil van € 118.750 aan de hoge kant vindt en heeft hij geen onderbouwing, anders dan een verwijzing naar de pma, van de beide grondstaffels gegeven, alhoewel belanghebbende het verzoek om een onderbouwing reeds in zijn hoger beroepschrift aan de orde heeft gesteld.
4.7.
De omstandigheid dat een Heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
4.8.
Belanghebbende heeft in hoger beroep primair aangegeven dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 449.000. Deze waarde heeft hij bepaald door in de taxatieopbouw van de Heffingsambtenaar de waarde van de grond van de onroerende zaak te berekenen aan de hand van de “grondstaffel buiten centrum”. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen in 4.6., heeft belanghebbende de door hem voorgestane primaire waarde van € 449.000 niet aannemelijk gemaakt.
4.9.
Belanghebbende verwijst voor zijn subsidiaire standpunt naar de in 2.4. vermelde taxatiematrix. Het daarin vermelde referentiepand [f-straat] 12 acht het Hof niet vergelijkbaar omdat het een ander type huis is. Het referentiepand [d-straat] 2 is evenmin vergelijkbaar omdat het pand in matige en gedateerde staat is verkocht, de inhoud meer dan de helft kleiner is dan de inhoud van de onderhavige onroerende zaak, het perceeloppervlakte ongeveer 27,5% bedraagt van het perceeloppervlakte van de onroerende zaak en er sprake is van een andere uitstraling. Doordat twee van de vier referentieobjecten niet kunnen worden gebruikt en ook belanghebbende geen onderbouwing heeft gegeven voor de door hem gehanteerde grondprijzen, is het Hof van oordeel dat ook belanghebbende de door hem subsidiair voorgestane waarde van € 473.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.10.
Nu de Heffingsambtenaar en de belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 500.000.
Slotsom
4.11.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
Ten aanzien van het griffierecht
4.12.
Aangezien het hoger beroep gegrond is, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 45 en ter zake van de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 123, in totaal, € 168 aan belanghebbende te vergoeden.
Ten aanzien van de kosten van het bezwaar en de proceskosten
4.13.
Aangezien het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, van het beroep bij de Rechtbank en van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.14.
De te vergoeden kosten van de bezwaarfase moeten mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), worden vastgesteld op 1 punt x
€ 246 (tarief) x 1 (wegingsfactor) = € 246.
€ 246 (tarief) x 1 (wegingsfactor) = € 246.
4.15.
De te vergoeden kosten van de beroepsfase moeten, mede gelet op het Besluit, worden gesteld op 2 (punten) x € 496 (tarief) x 1 (wegingsfactor) = € 992.
4.16.
De te vergoeden kosten van de hoger beroepsfase moeten, mede gelet op het Besluit, worden gesteld op 2 (punten) x € 496 (tarief) x 1 (wegingsfactor) = € 992.
4.17.
Voorts komen de kosten van de taxateur als kosten van een deskundige in de zin van artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking. Conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven, Stcrt. 2012, 26039, neemt het Hof een tarief van € 50 per uur en voor een niet-inpandige woningtaxatie 2 uur in aanmerking, te vermeerderen met 21 procent omzetbelasting, is in totaal € 121.
4.18.
Hetzelfde heeft te gelden voor de kosten van de taxateur die aanwezig was bij de zitting bij de Rechtbank. Deze kosten komen op de voet van artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit voor vergoeding in aanmerking. Conform de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven, Stcrt. 2012, 26039, neemt het Hof een tarief van € 50 per uur, te vermeerderen met 21 procent omzetbelasting, en een bestede tijd van 1 uur in aanmerking. Dit resulteert in een vergoeding van € 60,50.
5. Beslissing
Het Hof
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraken van de Heffingsambtenaar,
- stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum vast op een bedrag van € 500.000,
- vermindert de aanslag OZB 2014 dienovereenkomstig,
- gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 168 vergoedt, en
- veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van de bezwaarfase, de kosten van het geding bij de Rechtbank en de kosten van het geding bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op, in totaal € 2.411,50.
Aldus gedaan op 13 oktober 2016 door A.J. Kromhout, voorzitter, V.M. van Daalen-Mannaerts en F.P.G. Pötgens, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
een dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.