Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.196.821/01
arrest van 20 juni 2017
in de zaak van
Stichting WonenBreburg,
appellante,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna aan te duiden als WonenBreburg,
advocaat: mr. D.A.C. Janssen te Tilburg,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,
advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 13 juli 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 juni 2016, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] als eisers en WonenBreburg als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/315553 / KG ZA 16-306)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met één productie;
- de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
De voorzieningenrechter heeft in 3.1. van het vonnis waarvan beroep de volgende feiten vastgesteld.
- [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben in oktober 2009 van WonenBreburg een recht van erfpacht gekocht met betrekking tot een appartementsrecht, bestaande uit woning en parkeerplaats, staande en gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) Breda, hierna: de woning. De totale koop-/aanneemsom bedroeg € 175.000,=. De levering heeft op 28 december 2009 plaatsgevonden. De verkoop is tot stand gekomen door bemiddeling van makelaar [makelaar 1] , verbonden aan Woon Accent makelaars te [vestigingsplaats] .
- Op de koopovereenkomst van 17/26 oktober 2009 zijn zogenaamde “koopgarantie- bepalingen” van toepassing. De Koopgarantbepalingen zijn opgenomen in de akte van levering. WonenBreburg maakt met betrekking tot Koopgarant gebruik van de haar verleende licentie van Stichting Opmaat en de door deze vastgestelde modelbepalingen.
- Op de koopovereenkomst van 17/26 oktober 2009 zijn zogenaamde “koopgarantie- bepalingen” van toepassing. De Koopgarantbepalingen zijn opgenomen in de akte van levering. WonenBreburg maakt met betrekking tot Koopgarant gebruik van de haar verleende licentie van Stichting Opmaat en de door deze vastgestelde modelbepalingen.
- In de akte vestiging recht van erfpacht is, voor zover thans van belang, het navolgende opgenomen,
(…)“Artikel 11
KOOPGARANTBEPALINGEN
De Erfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen zoals hieronder
vastgesteld.
(,,.)
a.Koopgarant:
Hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij:
-woningen aan natuurlijke personen voor zelfbewoning worden verkocht en
geleverd;
- de kwaliteit en het onderhoud van de woningen op lange termijn worden
gewaarborgd; en
- een terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij Erfpachter verplicht is het
Registergoed bij voorgenomen vervreemding te koop aan te bieden aan de
Woningcorporatie en de Woningcorporatie de terugkoop van het Registergoed ten
behoeve van Erfpachter garandeert;
- het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het
Registergoed tussen Erfpachter en de Woningcorporatie wordt gedeeld.(…)
Hoofdstuk D.Terugkoopprocedure
1. Aanbiedingsplicht van Erfpachter
Erfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop
aan te bieden aan de Woningcorporatie zodra:
a. Erfpachter voornemens is het Registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden;
(...)
4. Terugkoopplicht van de Woningcorporatie, taxatie en teruglevering
Terugkoopplicht
De Woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te
gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de Woningcorporatie schriftelijk te
koop wordt aangeboden; de Woningcorporatie vergoedt aan Erfpachter een koopsom
overeenkomstig het in hoofdstuk F(Koopgarant-prijsvorming) bepaalde.
Taxatie
Terstond nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te koop is
aangeboden, benoemt de Woningcorporatie een Taxateur voor de Waardebepaling
van het Registergoed overeenkomstig hoofdstuk E (Taxatie).
Terugkoopovereenkomst
Binnen zes weken nadat het Registergoed schriftelijk aan de Woningcorporatie te
koop is aangeboden, ontvangt Erfpachter van de Woningcorporatie een
terugkoopovereenkomst ter ondertekening; daarbij ontvangt Erfpachter tevens een
kopie van het betreffende taxatierapport.
Teruglevering
De betreffende levering door Erfpachter aan de Woningcorporatie vindt plaats binnen
drie maanden na de datum van de in lid 1 bedoelde aangetekende brief, doch niet
eerder dan een maand nadat de Woningcorporatie de betreffende
terugkoopovereenkomst ondertekend heeft retour ontvangen van Erfpachter, of
zoveel eerder of later dan partijen nader overeenkomen. (..,)
Indien bedoelde termijn wordt overschreden, zal de Woningcorporatie vergoeden de
door Erfpachter geleden aantoonbare schade die een rechtstreeks gevolg is van de
aan de Woningcorporatie te wijten vertraging.(...)
Hoofdstuk E.Taxatie
1. Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie
In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden
bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld.
2. Benoeming taxateur
Ten behoeve van de sub 1 bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een
Taxateur die binnen een maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de
waarde van het Registergoed. De taxateur- mag niet direct of indirect betrokken zijn
bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het registergoed.
(…)
5. Geschillenregeling naar aanleiding van taxatie hij terugkoop
Indien de Woningcorporatie of Erfpachter die het Registergoed aan de
Woningcorporatie te koop heeft aangeboden, zich niet kan verenigen met de
vastgestelde waarden in bedoeld taxatierapport moet hij daarvan binnen twee weken
na ontvangst van dat rapport schriftelijk doen blijken aan de andere partij.
Indien partijen vervolgens geen overeenstemming bereiken over de te hanteren
waarden zal het geschil bij wijze van arbitrage worden beslecht door drie Taxateurs
van wie één benoemd wordt door Erfpachter, één door de Woningcorporatie en de
derde door deze twee Taxateurs gezamenlijk. Deze drie taxateurs dienen werkzaam
te zijn in het betreffende woningmarktgebied en mogen niet eerder bij de betreffende
terugkoop betrokken zijn geweest.
De waardevaststelling door bedoelde drie Taxateurs is voor beide partijen bindend.
Indien de drie Taxateurs niet tot een eensluidend oordeel komen, is een
meerderheidsstandpunt voor beide partijen bindend.(..)”
- Omstreeks december 2014/januari 2015 hebben [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] met WonenBreburg een gesprek gevoerd over de terugkoop van de woning. WonenBreburg heeft bij mail van 9 maart aan [geïntimeerde 2] bericht dat de procedure is opgestart.
- Dhr. [makelaar 1] van Woon Accent Makelaars heeft op 15 maart 2015 de opdracht gekregen van WonenBreburg om een taxatierapport op te maken. In zijn taxatierapport van 30 maart 2015 heeft hij de marktwaarde van de woning vastgesteld op € 195.000,=, en de marktwaarde exclusief zelf aangebrachte voorzieningen op € 182.000,=.
- WonenBreburg heeft [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] bericht dat zij bereid is de woning en de parkeerplaats terug te kopen tegen een bedrag van € 167.000.=
- [geïntimeerde 2] heeft -onder meer- bij e-mail van 1 april 2015 WonenBreburg bericht dat [makelaar 1] op grond van de Koopgarantregelingen niet bevoegd was het taxatierapport op te maken en dat de terugkoopprocedure niet juist is nageleefd.
- WonenBreburg heeft [geïntimeerde 2] daarop bij e-mail van 2 april 2015 bericht dat de geschillenregeling dient te worden gevolgd.
- Nadat [geïntimeerde 2] hierop bij e-mail van 7 april 2015 afwijzend heeft gereageerd heeft WonenBreburg bij e-mail van 9 april 2015 [geïntimeerde 2] bericht dat de vervolg stap is hetzij dat de bijgevoegde terugkoopovereenkomst volgens de getaxeerde waarde zoals aangegeven in het taxatierapport van Woon Accent Makelaars wordt getekend, hetzij dat de geschillenregeling wordt ingeroepen.
- Makelaar [makelaar 2] heeft in opdracht van [geïntimeerde 2] ter zake de woning een verkorte taxatie/waardeverklaring van 9 april 2015 gegeven en de onderhandse verkoopwaarde van het appartementsrecht bepaald op € 215.000,=. De meerwaarde als gevolg van de gedane investering is bepaald op € 20.000.=.
- Bij brief van 21 april 2015 heeft WonenBreburg aan [geïntimeerde 2] bericht dat nu partijen het niet eens zijn over de waarde van de woning de geschillenregeling in werking treedt, waarbij elk der partijen een nog niet bij de verkoop betrokken taxateur inschakelt en dat WonenBreburg daarvoor [makelaars] makelaars te [vestigingsplaats] inschakelt. [geïntimeerde 2] heeft daar niet mee ingestemd.
- Naar aanleiding van een door [geïntimeerde 2] tegen WonenBreburg ingediende klacht bij het bestuur, heeft de directeur-bestuurder van WonenBreburg bij brief van 3 augustus 2015 aan [geïntimeerde 2] kenbaar gemaakt, onder meer, dat WonenBreburg de terugkoopprocedure correct uitvoert. De klacht van [geïntimeerde 2] is afgewezen.
- Namens [geïntimeerde 2] heeft haar toenmalig advocaat bij brief van 24 augustus 2015 aan WonenBreburg haar standpunt met betrekking tot de benoeming van dhr. [makelaar 1] als taxateur herhaald en heeft die advocaat verzocht de door [geïntimeerde 2] aangedragen taxatie van makelaar [makelaar 2] tot uitgangspunt te nemen. Indien WonenBreburg niet akkoord is met deze waardebepaling zal door WonenBreburg (op haar kosten) een ander alternatief dienen te worden voorgesteld, waarbij als uitgangspunt geldt dat reeds een onjuiste taxatie heeft plaatsgevonden en dat [geïntimeerde 2] als gevolg daarvan geen enkel nadeel dient te ondervinden.
- Naar aanleiding van deze brief heeft op 3 september 2015 tussen partijen een gesprek plaatsgevonden.
- Bij brief van 15 september 2015 heeft WonenBreburg aan [geïntimeerde 2] bericht dat het gesprek niet heeft geleid tot andere standpunten en dat, indien zij niet binnen 7 dagen na datum brief schriftelijk een bevestiging van [geïntimeerde 2] ontvangt dat zij de terugkoop van de woning conform de geschillenregeling wil voortzetten, de terugkoopprocedure beëindigd is.
- Bij brief van 19 september 2015 heeft [geïntimeerde 2] hierop afwijzend gereageerd.
- De relatie tussen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] is verbroken. Beiden hebben de woning verlaten en zijn elders woonachtig. De woning staat leeg.
- Nadat er een betalingsachterstand was ontstaan in de maandelijks verschuldigde hypotheekverplichtingen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben de Rabohypotheek- bank en de Coöperatieve Rabobank (hierna tezamen: Rabobank) [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] in kort geding gedagvaard. Bij vonnis in kort geding van 17 mei 2016 zijn [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] bij verstek veroordeeld binnen twee weken na betekening van dat vonnis de woning alsmede de omschreven parkeerplaats met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Rabobank te stellen. Rabobank is gemachtigd om de registergoederen namens [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] te koop aan te bieden aan WonenBreburg en vervolgens namens [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] deze aan WonenBreburg te verkopen en te leveren tegen een koopsom welke wordt bepaald volgens de systematiek welke is vastgelegd in de Koopgarantbepalingen, alsmede kwijting te verlenen voor de ontvangst van de koopsom en alles meer te doen wat te dezen nodig mocht zijn. Ten slotte is bepaald dat nadat door Rabobank namens [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] met betrekking tot de registergoederen een koopovereenkomst tot stand is gebracht tussen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] en WonenBreburg, het vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van levering met betrekking tot de registergoederen door [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] aan WonenBreburg. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
- Voormeld vonnis is op 20 mei 2016 aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] betekend.
- Rabobank heeft bij mail van 26 mei 2016 de woning aan WonenBreburg te koop aangeboden teneinde tot terugkoop conform de Koopgarantbepalingen over te gaan. WonenBreburg heeft Rabobank bericht dat zij daartoe bereid is.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] , samengevat,
WonenBreburg te veroordelen:
1. om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis een onafhankelijk taxateur te benoemen, op straffe van een dwangsom;
2. om het appartementsrecht af te nemen tegen betaling van de koopsom overeenkomstig het in de akte vestiging recht van erfpacht onder hoofdstuk F sub 2 bepaalde, alsmede onder de verplichting dat de waarde van het appartementsrecht wordt vastgesteld door een onafhankelijke taxateur dan wel door taxateurs in het kader van de in voormelde akte onder hoofdstuk E bepaalde geschillenregeling indien een van partijen zich niet met de waarde van de woning kan verenigen, en wel binnen de onder hoofdstuk D van genoemde akte vermelde periode;
3. tot betaling van een bedrag van € 12.000,= ten titel van voorschot op de door [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] geleden en te lijden schade;
4. in de kosten van dit geding.
3.2.2.
Aan deze vordering hebben [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] , zoals door de voorzieningenrechter in 3.2. overwogen, het navolgende ten grondslag gelegd.
[geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] stellen zich op het standpunt dat WonenBreburg jegens hen tekort is gekomen in de nakoming van haar contractuele verplichtingen. Door de heer [makelaar 1] van Woon Accent makelaars te benoemen als taxateur voor het bepalen van de waarde van de woning ten behoeve van de terugkoopregeling heeft zij gehandeld in strijd met de in de akte vestiging recht van erfpacht onder hoofdstuk E onder 2 neergelegde koopgarantbepalingen (hierna: de Koopgarantbepalingen). Op grond van voormelde bepalingen mocht de taxateur niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het registergoed. De heer [makelaar 1] van Woon Accent makelaars was in 2009/2010 de verkopende makelaar. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] stellen dat de
“geschillen-regeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop”niet van toepassing is, omdat deze pas in werking treedt indien zij het niet eens zijn met een door een onafhankelijke taxateur vastgestelde waarde. Nu WonenBreburg diverse malen is gesommeerd om een onafhankelijke taxateur in te schakelen en zij daar niet aan heeft voldaan, is zij in verzuim
“geschillen-regeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop”niet van toepassing is, omdat deze pas in werking treedt indien zij het niet eens zijn met een door een onafhankelijke taxateur vastgestelde waarde. Nu WonenBreburg diverse malen is gesommeerd om een onafhankelijke taxateur in te schakelen en zij daar niet aan heeft voldaan, is zij in verzuim
[geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] stellen als gevolg van de handelwijze van WonenBreburg forse schade te hebben geleden. Zij hebben in december 2014 reeds aan WonenBreburg te kennen gegeven de woning te koop aan te bieden. Op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst diende de woning uiterlijk april 2015 door WonenBreburg te worden afgenomen. Doordat WonenBreburg dat niet heeft gedaan, hebben [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] de vaste lasten van de woning vanaf april 2015 tot heden moeten blijven betalen, zoals € 372,81 en € 428,75 aan maandelijkse hypotheeklasten, een bijdrage van € 56,= per maand aan de Vereniging van Eigenaren, onroerende zaak belasting en de gemeentelijke waterschapsbelasting. Zij verkeren door het verzuim van WonenBreburg inmiddels in betalingsonmacht en kunnen de hypotheeklasten niet meer betalen. Een voorschot van € 12.000,= op de door hen geleden schade achten zij derhalve redelijk.
3.2.3.
WonenBreburg heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.3.
In het vonnis waarvan beroep heeft de voorzieningenrechter onder 4. als volgt beslist:
4.1.
veroordeelt WonenBreburg om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis een onafhankelijk taxateur te benoemen niet zijnde dhr. [makelaar 1] verbonden aan Woon Accent makelaars, ter vaststelling van de waarde van het appartementsrecht [adres]
te ( [postcode] ) [woonplaats] , bestaande uit woning en parkeerplaats in het kader van de terugkoop-procedure, sub D, akte vestiging recht van erfpacht, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,= voor iedere dag dat zij hier niet aan voldoet, een dagdeel daaronder begrepen, met een maximum van € 20.000,= aan te verbeuren dwangsommen;
4.2.
veroordeelt WonenBreburg om het appartement af te nemen onder de verplichting van betaling van een koopsom overeenkomstig het in de akte vestiging recht van erfpacht, onder hoofdstuk F sub 2 bepaalde;
4.3.
veroordeelt WonenBreburg in de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] tot op heden begroot op € 1.203,87; 4.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
3.4.
WonenBreburg heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd. WonenBreburg heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] en veroordeling [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] tot terugbetaling van hetgeen WonenBreburg aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] uit hoofde van het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente en hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] in de kosten van beide instanties.
Spoedeisend belang in hoger beroep?
3.5.
WonenBreburg heeft in haar eerste grief gesteld dat zij de woning heeft teruggekocht op 13 juli 2016 en dat op 3 augustus 2016 de levering daarvan aan WonenBreburg heeft plaatsgevonden (memorie van grieven nr. 19.). [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben dit niet weersproken zodat dit vaststaat.
In haar tweede grief voert WonenBreburg aan dat vanwege de terugkoop [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] geen belang hebben bij toewijzing van hun vorderingen in kort geding. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben dit niet bestreden. Gelet op het voorgaande hebben [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] niet aangevoerd welk spoedeisend belang zij thans in hoger beroep nog hebben bij de maatregelen die zij in kort geding vorderen, te weten benoeming van een onafhankelijk taxateur en de verplichting het appartementsrecht af te nemen tegen de getaxeerde waarde. Deze grief slaagt derhalve en leidt in zoverre tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en afwijzing van de vorderingen onder 1. (benoeming van een onafhankelijk taxateur) en 2. (verplichting tot afname van het appartementsrecht). De overige grieven behoeven, gezien voormeld oordeel, in zoverre geen bespreking.
Proceskosten in eerste aanleg.
3.6.
Gezien voormelde beslissing in hoger beroep, dient het hof nog de proceskostenveroordeling in eerste aanleg te beoordelen. Hiertoe dient het hof de vorderingen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] tot benoeming van een onafhankelijk taxateur en de verplichting het appartementsrecht af te nemen te beoordelen.
Spoedeisend belang eerste aanleg.
3.7.
[geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hebben als spoedeisend belang in eerste aanleg gesteld dat hun relatie is verbroken, dat zij ieder een andere woning hebben betrokken, dat de woning aan de [adres] te [woonplaats] leeg staat, dat zij dubbele woonlasten betalen, dat zij de hypothecaire geldlening die zij bij de Rabobank hebben afgesloten niet meer kunnen voldoen en dat door de Rabobank in kort geding ontruiming is gevorderd. Het voorgaande staat als onbetwist vast.
Ten tijde van de uitspraak in het onderhavig kort geding op 17 juni 2016 was in voormeld kort geding tussen de Rabobank en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] al op 17 mei 2016 vonnis gewezen waarbij [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] waren veroordeeld tot ontruiming en de Rabobank werd gemachtigd de woning te koop aan te bieden aan WonenBreburg. Echter deze veroordeling was ten tijde van de uitspraak in het onderhavige kort geding nog niet ten uitvoer gelegd in die zin dat al een koopovereenkomst tussen de Rabobank en WonenBreburg tot stand was gekomen; die koopovereenkomst kwam namelijk pas op 13 juli 2016 tot stand. Bovendien volgt uit het vonnis van 17 mei 2016 niet dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] niet meer bevoegd waren om de woning te koop aan te bieden aan WonenBreburg.
Gelet op het voorgaande, was er naar het oordeel van het hof in eerste aanleg sprake van een spoedeisend belang van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] bij de door hen gevorderde maatregelen, aangezien zij zelf zo spoedig mogelijk terugkoop van hun woning door WonenBreburg tot stand wilden brengen.
Uitleg.
3.8.
Inhoudelijk gaat het in deze zaak om de uitleg van hoofdstuk E sub 2 van het tussen partijen overeengekomene, dat luidt:
“De taxateur mag niet direct of indirect betrokken zijn bij de aan- of verkoop of bij de financiering van het Registergoed.”
3.9.
Het hof stelt voorop dat de betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.
De vraag hoe een beding moet worden uitgelegd, dient te worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de art. 3:33 en Pro 3:35 (https://www.navigator.nl/document/openCitation/%20id1237596cd38351558b177694a6f2e430?idp=LegalIntelligence) BW. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en komt geen beslissend gewicht toe aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de in het beding gebruikte bewoordingen, ook niet als uitgangspunt (Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:315).
3.10.1.
Toepassing gevend aan voormeld beoordelingskader stelt het hof vast dat tekst van voormelde bepaling weliswaar door de Stichting OpMaat is opgesteld, maar dat WonenBreburg er voor heeft gekozen die tekst te gebruiken. Onduidelijkheid in die bepaling dient daarom voor risico van WonenBreburg te komen.
3.10.2.
Voorts zijn partijen het er over eens dat voormelde bepaling beoogt om het risico van belangenverstrengeling te vermijden.
3.10.3.
Uit de e-mail van 23 mei 2016 van [medewerker van de Stichting Opmaat] , verbonden aan de Stichting OpMaat (productie 9 in eerste aanleg), blijkt dat voormelde tekst van hoofdstuk E sub 2 is verduidelijkt in de versie van 1 juli 2011 in die zin dat de taxateur niet betrokken mag zijn bij de totstandkoming van de
betreffende(onderstreping hof) overeenkomst tot vestiging van de erfpacht (dat wil zeggen de koopovereenkomst) of de
betreffendeterugkoopovereenkomst. Het hof trekt hieruit de conclusie dat de Stichting OpMaat het kennelijk nodig vond om die verduidelijking aan te brengen. Daarmee is naar het oordeel van het hof gegeven dat –ook naar het oordeel van de Stichting OpMaat als opsteller van de tekst- over de tussen partijen geldende tekst onduidelijkheid kon bestaan over de vraag op welke betrokkenheid gedoeld werd.
betreffende(onderstreping hof) overeenkomst tot vestiging van de erfpacht (dat wil zeggen de koopovereenkomst) of de
betreffendeterugkoopovereenkomst. Het hof trekt hieruit de conclusie dat de Stichting OpMaat het kennelijk nodig vond om die verduidelijking aan te brengen. Daarmee is naar het oordeel van het hof gegeven dat –ook naar het oordeel van de Stichting OpMaat als opsteller van de tekst- over de tussen partijen geldende tekst onduidelijkheid kon bestaan over de vraag op welke betrokkenheid gedoeld werd.
3.10.4.
[medewerker van de Stichting Opmaat] heeft voorts in zijn voormelde mail aangegeven dat in de tekst van de versie van 1 juli 2011 is toegevoegd dat in het geval van terugkoop de taxateur niet betrokken mag zijn geweest bij een transactie met betrekking tot het registergoed en/of de erfpacht indien deze minder dan een jaar voor het aanbod van terugkoop van de erfpacht heeft plaatsgevonden. Hieruit volgt naar het oordeel van het hof dat –ook naar het kennelijk oordeel van de Stichting OpMaat- vermijding van het risico van belangenverstrengeling, althans de schijn daarvan, vergt dat de taxateur enige tijd vóór de taxatie in het kader van terugkoop niet betrokken is geweest bij transacties ter zake van de erfpacht.
3.10.5.
Meer of andere dan de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden dan wel verklaringen of gedragingen van partijen die van belang zijn voor de uitleg van voormelde bepaling zijn niet gesteld of gebleken.
3.10.6.
Op grond van voorgaande omstandigheden is het hof van oordeel dat voorshands aannemelijk is dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] redelijkerwijze aan voormelde bepaling de zin mochten toekennen zoals zij die hebben opgevat, namelijk dat als gevolg van de betrokkenheid van [makelaar 1] als verkopend makelaar van de woning in opdracht van WonenBreburg, zijn benoeming door WonenBreburg als taxateur ten behoeve van de terugkoop in 2015 in strijd was met hoofdstuk E sub 2 van het tussen partijen overeengekomene.
Geschillenregeling.
3.11.
WonenBreburg heeft naar voren gebracht dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] hun bezwaar tegen benoeming van [makelaar 1] als taxateur hadden moeten voorleggen op de wijze zoals in hoofdstuk E sub 5 is besproken. Die bepaling houdt in:
“Geschillenregeling naar aanleiding van taxatie bij terugkoop
Indien de Woningcorporatie of Erfpachter die het Registergoed aan de Woningcorporatie ten koop heeft aangeboden, zich niet kan verenigen met de vastgestelde waarden in bedoeld taxatierapport, moet hij daarvan binnen twee weken na ontvangst van het rapport schriftelijk doen blijken aan de andere partij.”
3.12.
Ook deze bepaling behoeft naar het oordeel van het hof uitleg overeenkomstig het beoordelingskader zoals hiervoor vermeld in 3.9. Uit de tekst van voormelde bepaling begrijpt het hof dat deze ziet op een geschil over de in een taxatierapport vastgestelde waarden. Aangezien WonenBreburg zelf aanvoert dat het er om gaat de waarde, indien daarover een geschil bestaat, tussen partijen vast te stellen (memorie van grieven nr. 48, tweede alinea), geeft WonenBreburg hiermee aan dat een geschil over de persoon van de door WonenBreburg benoemde taxateur, hiermee niet is bedoeld. De door WonenBreburg voorgestane uitleg, dat ook een geschil over de benoemde, althans te benoemen taxateur onder de geschillenregeling valt, acht het hof niet redelijk. Die uitleg zou [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] er toe dwingen eerst de waardevaststelling af te wachten om pas daarna het bezwaar tegen de persoon van de taxateur naar voren te kunnen brengen. Meer of andere feiten of omstandigheden die voor de uitleg van deze bepaling van belang zijn, zijn niet gesteld of gebleken. Het voorgaande leidt tot afwijzing van het standpunt van WonenBreburg.
Verzuim.
3.13.
WonenBreburg heeft aangevoerd dat zij niet in verzuim is komen te verkeren.
Echter in haar mail van 30 maart 2015, 16:05 uur (onderdeel van productie 9 bij inleidende dagvaarding) heeft [geïntimeerde 2] aan [medewerker van WonenBreBurg] , verbonden aan WonenBreburg, geschreven dat zij WonenBreburg “in gebreke stelt in het kader van belangenverstrengeling”. In haar mail van die dag van 17:30 uur reageert [medewerker van WonenBreBurg] voornoemd niet op die ingebrekestelling.
Vervolgens heeft [geïntimeerde 2] aan [medewerker van WonenBreBurg] gemaild dat zij WonenBreburg in gebreke stelt, niet alleen omwille van de berekening maar ook vanwege het aandeel in de verantwoordelijkheid voor het benoemen van de taxateur. In haar mail van 2 april 2015 is [medewerker van WonenBreBurg] niet ingegaan op de ingebrekestelling ter zake van de benoeming van de taxateur en heeft zij verwezen naar de geschillenregeling.
Voorts blijkt uit het vonnis waarvan beroep (3.6.) dat WonenBreburg ter terechtzitting in eerste aanleg heeft verklaard dat zij niet wilde uitsluiten dat zij wederom de heer [makelaar 1] voornoemd de opdracht zou verlenen om de woning te taxeren in het kader van de terugkoopprocedure met Rabobank.
Tenslotte is van belang dat WonenBreburg ter zake van de terugkoop die op verzoek van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] in gang is gezet, niet een andere taxateur dan [makelaar 1] heeft aangewezen.
Uit het voorgaande mochten [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] afleiden dat WonenBreburg in de nakoming van haar verbintenis om een andere taxateur dan [makelaar 1] te benoemen, tekort zou schieten, zodat verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. De opgelegde dwangsom acht het hof, gezien voormelde uitlating van WonenBreburg ter zitting in eerste aanleg, terecht.
Slotsom.
3.14.
De conclusie op grond van het voorgaande is dat WonenBreburg terecht in eerste aanleg als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten is veroordeeld en dat die proceskostenveroordeling dus dient te worden bekrachtigd.
Proceskosten in hoger beroep.
3.15.
Aangezien [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] in hoger beroep hoofdzakelijk in het ongelijk zijn gesteld, dienen zij de proceskosten van WonenBreburg te vergoeden. Die worden begroot op € 99,89 voor de appeldagvaarding, € 718,- voor griffierecht en € 894,- voor salaris advocaat (memorie van grieven= 1 punt x tarief II: € 894,-).
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover het betreft de veroordeling in eerste aanleg van WonenBreburg in de proceskosten aan de zijde [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] van € 1.203,87 en de verklaring dat deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad is;
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover WonenBreburg daarbij is veroordeeld een onafhankelijk taxateur te benoemen (4.1.) en om het appartement af te nemen (4.2.) en
wijst die vorderingen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] af;
veroordeelt [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van WonenBreburg op € 99,89 aan dagvaardingskosten, op € 718,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.W.T. Vriezen, O.G.H. Milar en T.J. Dorhout Mees en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 juni 2017.
griffier rolraadsheer