ECLI:NL:HR:2017:315 - Hoge Raad - Uitleg ontbindende voorwaarde financieringsvoorbehoud in ...

Uitspraak

24 februari 2017

Eerste Kamer

16/00901

LZ/MD

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. PARKKING ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Oisterwijk,

2. LIREMA B.V.,
gevestigd te Oisterwijk,

EISERESSEN tot cassatie,

advocaat: mr. C.S.G. Janssens,

t e g e n

mr. H.J. ALBERTS, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk B.V.,
kantoorhoudende te Tilburg,

VERWEERDER in cassatie,

niet verschenen.

Eiseressen zullen hierna ook worden aangeduid als Parkking en Lirema en gezamenlijk als Parkking c.s. en verweerder als de curator.

1.Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak C/02/248201/HA ZA 12-265 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 19 september 2012, 20 maart 2013 en 26 juni 2013;

b. het arrest in de zaak HD 200.134.307/01 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 8 september 2015.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2.Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof hebben Parkking c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen de curator is verstek verleend.

De zaak is voor Parkking c.s. toegelicht door hun advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging en verwijzing.

3.Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Tussen (onder meer) Ontwikkelingsmaatschappij Bolwerk B.V. (hierna: Bolwerk) als verkoper en een zustermaatschappij van Parkking als koper is op 1 februari 2010 een ‘koop-/turnkey overeenkomst’ (hierna: de overeenkomst) tot stand gekomen met betrekking tot een (appartementsrecht houdende een) parkeergarage in Gouda. Bij de overeenkomst heeft Lirema zich garant gesteld voor de nakoming van alle verplichtingen van de koper. Parkking is door contractsoverneming in de positie getreden van de koper.

(ii) De overeenkomst houdt onder meer het volgende in:

“13.2 Oplevering-Koper (…) zal naar verwachting, op 15 december 2011, doch uiterlijk op 15 maart 2012 plaatsvinden, doch in ieder geval zodra het Parkeerdeel in redelijkheid voor ingebruikneming als parkeergarage gereed is. (…)

(…)

21.1

Onverminderd het bepaalde in artikel 23.1 wordt de Overeenkomst aangegaan onder de, bij vervulling ontbindende voorwaarde dat Koper er niet in slaagt om uiterlijk drie maanden voor de beoogde datum van oplevering, derhalve vóór 15 september 2011, een passende financiering tot 70% van de koopsom voor de afname van Parkeerdeel te verkrijgen. Koper informeert Verkoper hieromtrent uiterlijk 4 maanden voor 15 december 2011, derhalve uiterlijk op 15 augustus 2011, waarna zowel Koper als Verkoper zich op de ontbindende voorwaarde mogen beroepen tot uiterlijk 15 september 2011. In het geval Koper stelt geen passende financiering (tot 70% van de koopsom) te kunnen krijgen dient zij dat te staven met brieven van twee te goeder naam en faam bekend staande bankinstellingen, waaruit zulks blijkt.

In het geval Koper niet ontbindt, zal Koper aan Verkoper een verklaring van een financier overleggen, die in Nederland gevestigd is en die onder toezicht van de Nederlandse Bank staat, waaruit blijkt dat deze financier op de Datum van Oplevering bereid is een bedrag tot 70% van de koopsom aan Verkoper te betalen.

21.2

Indien Koper op basis van het in lid 1 van dit artikel gestelde het Parkeerdeel niet in eigendom verwerft, verkrijgt zij van Verkoper het eerste recht van huur. Met behulp van de te sluiten huurovereenkomst trachten Koper en Verkoper dan een belegger te vinden. Indien de belegger het Parkeerdeel koopt voor minder dan de Koopsom, is de door Koper aan Verkoper te betalen boete het verschil tussen de Koopsom en het door de belegger betaalde bedrag met een maximum van € 520.000,--.

Het eerste recht van huur van Koper vervalt indien zich een belegger aandient die zelf de exploitatie van het Parkeerdeel ter hand gaat nemen. Het eerste recht van huur van Koper vervalt eveneens indien de Gemeente Gouda haar hypotheekrecht uitoefent dan wel eigenaar wordt van het Appartementsrecht Parkeergarage. De Gemeente Gouda zal dan in overleg treden met de Koper om de mogelijkheden van een exploitatieovereenkomst te bespreken.

21.3

In het geval Koper niet overeenkomstig het bepaalde in artikel 21.1 de Overeenkomst heeft ontbonden en Koper het Appartementsrecht Parkeergarage niet op de Transportdatum van Verkoper afneemt, verbeurt Koper aan Verkoper een direct opeisbare niet voor matiging vatbare boete van € 520.000,-- (vijfhonderdtwintigduizend Euro).

(…)

25.1

Alle mededelingen, verzoeken, kennisgevingen, enzovoorts zullen per deurwaardersexploot of per brief dan wel per telefax geschieden aan de ingevolge 26.2 resp. 26.3 gekozen woonplaats van partijen.”

(iii) Bij brief van 14 september 2011 hebben Parkking c.s. het volgende aan Bolwerk bericht:

“Bijgesloten treft U in kopie aan, twee brieven van Nederlandse bankinstellingen waarin Lirema B.V. e/o Parkking Ontwikkeling B.V. wordt medegedeeld dat men geen interesse heeft of mogelijkheden ziet om parkeergarage Bolwerk te financieren.

Wij zijn nog bezig met een derde bankinstelling die heeft aangegeven een offerte voor de financiering te willen afgeven, maar deze offerte kan men niet eerder uitbrengen dan voor het eind van deze maand (zie bijgesloten kopie email).

Daarnaast zijn wij in gesprek met twee geïnteresseerde beleggers waarvan er één reeds een voorstel heeft uitgebracht. (…)

Gezien het voorgaande willen wij U beleefd verzoeken om de ‘deadline’ van 15 september 2011, om de overeenkomst te ontbinden zoals bepaald in artikel 21.1 van de Koop-/Turnkey Overeenkomst parkeergarage Bolwerk te Gouda d.d. 1 februari 2010, met één maand te verlengen zodat wij in staat zijn eerdergenoemde onderhandelingen af te ronden.

Indien de “deadline” om de overeenkomst te ontbinden met één maand verlengd wordt, zijn wij overigens bereid om in een vertrouwelijk gesprek de namen van de geïnteresseerde beleggers bekend te maken.

Mocht ons voorstel U niet conveniëren dan maakt Lirema B.V. e/o Parkking Ontwikkeling B.V. middels dit schrijven gebruik van de mogelijkheid om de Koop-/Turnkey Overeenkomst parkeergarage Bolwerk te Gouda d.d. 1 februari 2010 conform hetgeen bepaald in artikel 21.1 te ontbinden mede door overlegging van twee brieven van Nederlandse bankinstellingen waaruit blijkt dat men geen interesse heeft of mogelijkheden ziet om parkeergarage Bolwerk te financieren.”

(iv) Naar aanleiding van deze brief en een bespreking die tussen partijen heeft plaatsgevonden, heeft Bolwerk bij brief van 26 september 2011 aan Parkking c.s. meegedeeld bereid te zijn de deadline van art. 21.1 van de overeenkomst met één maand te verlengen tot 15 oktober 2011, en daarbij vermeld dat de overeenkomst voor het overige ongewijzigd van kracht blijft.

(v) Bij brieven van 19 oktober 2011 en 7 november 2011 heeft Bolwerk desgevraagd de deadline van art. 21.1 van de overeenkomst verlengd tot respectievelijk 8 november 2011 en 25 november 2011, telkens onder de vermelding dat de tussen de partijen gesloten overeenkomst voor het overige ongewijzigd van kracht blijft.

(vi) Op 24 november 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Parkking c.s. en Bolwerk.

(vii) Bij brief van 8 december 2011 heeft Bolwerk aan Parkking c.s. geschreven:

“Wij hebben op uw verzoek meerdere keren de termijn verlengd waarbinnen Parkking Ontwikkeling B.V. zich kon beroepen op vervulling van de ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 21.1 van de met Parkking Ontwikkeling B.V. en Lirema B.V. gesloten turn key overeenkomst. Deze termijn verstreek (ongebruikt) op 25 november 2011; u hebt geen beroep gedaan op vervulling van de ontbindende voorwaarde.

Daarmee vertrouwen wij er op dat u voorziet dat u in staat bent om de financiering tijdig rond te krijgen d.w.z. vóór de levering van het Appartementsrecht Parkeergarage/Oplevering-Koper. (…)”

(viii) Op 10 januari 2012 heeft Lirema de brief van Bolwerk als volgt beantwoord:

“In de brieven d.d. 14 september en 17 oktober die wij u toegezonden hebben, werd door ons steeds gemeld dat PARKKING gebruik zou maken van de ontbindende voorwaarde tot koop mits wij van [de enig aandeelhouder van Bolwerk] uitstel zouden krijgen om een andere koper van de parkeergarage Bolwerk te zoeken. Wij hebben u zelfs aan een van deze potentiële kopers voorgesteld.

Op 24 november 2011 heeft er een bespreking plaatsgevonden (…). Tijdens die bespreking heeft Mijnheer Van Luijk duidelijk gesteld dat PARKKING de parkeergarage niet zou kopen (…). Gegeven deze uitspraak, is er door partijen naar een andere oplossing gezocht. Er zou naar andere potentiële kopers worden uitgekeken. Om potentiële kopers aan te trekken, zo was de conclusie, is de noodzaak geboren om een goede verkoopprospectus voor de Bolwerk garage te laten vervaardigen. (…).

Het bovenstaande neemt niet weg dat PARKKING op uw verzoek druk aan het onderhandelen is en blijft met twee nieuwe potentiële kopers en daar hopelijk binnen een week verder over [kan] berichten.”

(ix) Namens Bolwerk zijn Parkking c.s. bij brief van 17 januari 2012 gesommeerd de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen, dit op straffe van de boete genoemd in artikel 21.3 van de overeenkomst. In deze brief heeft Bolwerk ontkend dat Parkking c.s. tijdens de bespreking op 24 november 2011 zouden hebben meegedeeld dat Parkking de garage niet zou kopen.

(x) Bolwerk is bij vonnis van de rechtbank Breda van 27 april 2012 in staat van faillissement verklaard met benoeming van de curator als zodanig.

3.2.1

In deze procedure heeft Bolwerk gevorderd, voor zover in cassatie van belang, dat Parkking c.s. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 520.000,--. Na het faillissement van Bolwerk heeft de curator de procedure overgenomen. De rechtbank heeft de vordering toegewezen.

3.2.2

Het hof heeft de vonnissen van de rechtbank bekrachtigd. Voor zover in cassatie van belang heeft het hof daartoe als volgt overwogen:

“3.6.2.In het onderhavige geval is sprake van een overeenkomst tussen zakelijke partijen (Parkking c.s. en Bolwerk), die voor zover bekend ten tijde van de litigieuze correspondentie niet door juridisch deskundige raadslieden werden bijgestaan, met betrekking tot een zuiver commerciële transactie over een onroerende zaak. Als uitgangspunt heeft daarom te gelden dat beslissend gewicht [dient] te worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de woorden van de brief van Parkking c.s. van 14 september 2011, gelezen in het licht van de overige, voor de uitleg relevante bepalingen van de overeenkomst.

(…)

3.6.6. (…)

Het hof is van oordeel dat uit de hiervoor genoemde omstandigheden voortvloeit dat de brief van 14 september 2011 van Parkking c.s. niet tot rechtsgevolg heeft gehad dat Parkking c.s. daarmee een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde, ook niet na verloop van enige termijn. (…)

(…)

3.8.2.

Weliswaar is door Parkking c.s. – met medewerking van Bolwerk – in de loop van het najaar 2011 naast naar een financier, ook gezocht naar een andere koper/belegger en een financier voor die andere koper, maar uit niets blijkt dat Bolwerk toen en daarmee haar formele contractuele positie als verkoper ten opzichte van koper Parkking heeft willen opgeven. Met het – deels gezamenlijk – zoeken naar [een] eventuele andere oplossing is de oorspronkelijke overeenkomst niet verlaten of gerelativeerd.”

3.3.1

Onderdeel 1.1 is gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 3.6.2 dat bij de uitleg van de brief van Parkking c.s. aan Bolwerk van 14 september 2011 beslissend gewicht dient te worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de woorden van de brief.

3.3.2

Tussen partijen is in geschil of Parkking c.s. zich met de aan Bolwerk gerichte brief van 14 september 2011 (zie hiervoor in 3.1 onder (iii)) hebben beroepen op de in art. 21.1 van de overeenkomst vervatte ontbindende voorwaarde (het financieringsvoorbehoud). De vraag hoe deze brief moet worden uitgelegd, dient te worden beantwoord aan de hand van de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de art. 3:33 en Pro 3:35 BW. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang en komt geen beslissend gewicht toe aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de in de brief gebruikte bewoordingen, ook niet als uitgangspunt.

Het onderdeel klaagt derhalve terecht dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting.

3.4.1

Onderdeel 1.2 is gericht tegen het oordeel van het hof in rov. 3.8.2 dat uit niets blijkt dat Bolwerk in het najaar van 2011 haar formele contractuele positie als verkoper ten opzichte van Parkking als koper heeft willen opgeven. Het onderdeel klaagt dat dit oordeel onbegrijpelijk is in het licht van de stellingen van Parkking c.s. omtrent de besprekingen die partijen na 14 september 2011 hebben gevoerd en het gegeven dat zij samen een professionele verkoopprospectus hebben laten opstellen, hetgeen erop duidt dat partijen in de bespreking van 24 november 2011 uitvoering hebben gegeven aan art. 21.2 van de overeenkomst.

3.4.2

Deze klacht slaagt eveneens.

Op de in het onderdeel genoemde vindplaatsen in de memorie van grieven hebben Parkking c.s. aangevoerd (i) dat het voor 15 oktober 2011 aan partijen duidelijk was dat de financiering van 70% van de koopsom niet rond zou komen, en dat de enige optie was dat een belegger bereid zou worden gevonden om de parkeergarage te kopen, waarbij Parkking huurder zou worden; (ii) dat de bespreking op 24 november 2011 als onderwerp had hoe partijen het project zo spoedig mogelijk bij een belegger konden onderbrengen, en dat Parkking c.s. tijdens die bespreking duidelijk te kennen hebben gegeven dat zij de parkeergarage niet konden kopen; en (iii) dat tijdens de bespreking op 24 november 2011 aan de orde is geweest dat een professionele verkoopprospectus zou worden opgesteld waarmee potentiële beleggers zouden kunnen worden aangetrokken.

In het licht van deze stellingen is het oordeel van het hof dat uit niets blijkt dat Bolwerk in het najaar van 2011 haar formele contractuele positie als verkoper ten opzichte van Parkking als koper heeft willen opgeven, onvoldoende gemotiveerd.

3.5

Onderdeel 2 klaagt over het oordeel van het hof in rov. 3.8.3 dat het niet toekomt aan de bewijsaanbiedingen van Parkking c.s. op de grond dat zij onvoldoende hebben gesteld omtrent – kort gezegd – de wijze waarop Bolwerk de uitlatingen van Parkking c.s. tijdens de bespreking op 24 november 2011 heeft begrepen of heeft moeten begrijpen, en omtrent de onaanvaardbaarheid van het beroep van de curator op het verstrijken van de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde.

Uit hetgeen hiervoor in 3.4.2 is overwogen, volgt dat het oordeel van het hof dat Parkking c.s. dienaangaande niet aan hun stelplicht hebben voldaan, eveneens onvoldoende gemotiveerd is. Ook onderdeel 2 is derhalve gegrond.

3.6

Het middel behoeft voor het overige geen behandeling.

4.Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 8 september 2015;

verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt de curator in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Parkking c.s. begroot op € 2.740,02 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren A.H.T. Heisterkamp, G. de Groot, M.V. Polak en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op
24 februari 2017.