ECLI:NL:GHSHE:2018:2221

• Datum uitspraak: 22 mei 2018
• Publicatiedatum: 23 mei 2018
• Zaaknummer: 200.202.720_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.A. Wabeke; M. van Ham; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 12 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging afwijzing buitengerechtelijke ontbinding en opzegging huurovereenkomst woonruimte

In deze civiele zaak staat de huurovereenkomst tussen [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder centraal. De huurovereenkomst betreft een halfvrijstaande woning met werkruimte, die sinds 1976 wordt verhuurd. [appellante] had de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en opgezegd wegens vermeende gebreken en wanprestatie van [geïntimeerde].

Het hof analyseerde uitvoerig de feiten, waaronder eerdere procedures over onderhoud en huurprijs, en concludeerde dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat alle gebreken zijn verholpen. Het hof oordeelde dat de huurovereenkomst volledig als huur van woonruimte moet worden beschouwd, waardoor de huurder slechts gehouden is tot klein onderhoud. De stellingen dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in onderhoud en medewerking werden verworpen.

De buitengerechtelijke ontbinding werd afgewezen omdat de verhuurder zelf tekort is geschoten in haar onderhoudsverplichtingen, waardoor de situatie is ontstaan. Ook de opzegging faalde omdat de gestelde opzeggingsgronden onvoldoende waren onderbouwd en de belangenafweging in het nadeel van de verhuurder uitviel. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van de verhuurder af.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.202.720/01

arrest van 22 mei 2018

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. G.J.A. van Dinter te Herten,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P.H.A. Brauer te Heerlen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 3 oktober 2017 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 4689571 CV EXPL 15-12663 gewezen vonnis van 8 juni 2016.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 3 oktober 2017 waarbij het hof een comparitie van partijen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 22 maart 2018;

- de bij brief van 9 maart 2018 door [geïntimeerde] toegezonden producties 6 en 7, die bij de comparitie in het geding zijn gebracht;

• het bij brief van 19 maart 2018 door [appellante] toegezonden rapport van [groep] van 5 november 2015 (productie 1 bij conclusie van antwoord in reconventie), dat bij de comparitie in het geding is gebracht;
• een brief van mr. M.C.G. Nijssen dat zij is aangewezen als tijdelijk waarnemer van de praktijk van mr. Van Dinter.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling

Vaststaande feiten

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. [geïntimeerde] is met ingang van 1 januari 1976 van een rechtsvoorganger van [appellante] een woning gaan huren, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] . Het betreft een halfvrijstaande woning met berging. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonhuis en als werkruimte voor architect werkzaamheden. De huurovereenkomst geldt inmiddels als aangegaan voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt thans € 320,- per maand. Partijen hebben meerdere procedures gevoerd bij de huurcommissie en bij de kantonrechter. [appellante] heeft bij brief van 26 mei 2015 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden met onmiddellijke ingang, althans opgezegd tegen 1 december 2015.

De procedure in eerste aanleg en de vorderingen

6.2.1.

[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd (samengevat) dat de kantonrechter

1. primair: voor recht verklaart dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden;

2. subsidiair: de huurovereenkomst ontbindt;

3. meer subsidiair: vaststelt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 december 2015, althans op een andere door de kantonrechter vast te stellen datum;

4. primair, subsidiair en meer subsidiair: [geïntimeerde] veroordeelt om de woning met al de zijnen en al het zijne, onder afgifte van sleutels en onder achterlating van de niet aan hem in eigendom toebehorende zaken, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging van [appellante] om het vonnis ten uitvoer te leggen met behulp van de sterke arm van politie, justitie en de deurwaarder;

5. [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten en ontruimingskosten, wettelijke rente en nakosten daaronder begrepen.

6.2.2.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd en een vordering in reconventie ingesteld, die in hoger beroep geen rol meer speelt.

6.2.3.

Nadat een comparitie van partijen heeft plaatsgevonden heeft de kantonrechter bij vonnis van 8 juni 2016 de vorderingen in conventie afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld (en de vordering in reconventie afgewezen en [geïntimeerde] in de proceskosten veroordeeld).

De grieven in hoger beroep

6.3.

[appellante] is tijdig in hoger beroep gekomen. Zij heeft onder aanvoering van zeven grieven geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis. Verder heeft zij geconcludeerd tot toewijzing van dezelfde vorderingen als de in eerste aanleg geformuleerde vorderingen (zie 6.2.1). Grief I heeft betrekking op de door de kantonrechter vastgestelde feiten. Grief II ziet op de huurdersverplichtingen van [geïntimeerde] . De grieven III tot en met V gaan over de afwijzing van de vorderingen. Grief VI is gericht tegen een overweging ten overvloede. Grief VII heeft betrekking op het passeren van het bewijsaanbod en op de proceskostenveroordeling.

Nader over de feiten

6.4.

Grief I is gericht tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten. Volgens de toelichting op deze grief heeft de kantonrechter te weinig feiten vastgesteld en zijn de feiten die de kantonrechter wél heeft vastgesteld, irrelevant. Het hof zal eerst ingaan op de wél door de kantonrechter vastgestelde feiten en daarna op de feiten die in het overzicht ontbreken volgens [appellante] .

6.4.1.

De kantonrechter heeft een overzicht gegeven van de tussen partijen gevoerde procedures (rov. 2.2.1 tot en met 2.2.7 van het bestreden vonnis). Die procedures hebben betrekking op gebreken aan het gehuurde en op de huurprijs. Volgens [appellante] is die opsomming niet relevant, omdat zij in 2009/2010 alle gebreken heeft verholpen. Wat in het verleden aan procedures heeft plaatsgevonden is daarom volgens [appellante] niet meer van belang. Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, acht het hof die procedures en de uitkomst van die procedures evenals de kantonrechter nog steeds van belang voor de beoordeling van het geschil. Daarop zal het hof nader ingaan bij de beoordeling van de overige grieven.

6.4.2.

Het hof zal eerst een overzicht geven van de tussen partijen gevoerde procedures (zie ook rov. 2.2.1. tot en met 2.2.7 van het bestreden vonnis). Het hof volgt het door de kantonrechter in het bestreden vonnis gegeven overzicht, omdat [appellante] geen grieven heeft gericht tegen de juistheid van die weergave en ook [geïntimeerde] zich niet op het standpunt heeft gesteld dat die weergave niet correct is.

Bij uitspraak van 2 november 2000 heeft de huurcommissie de toen geldende huurprijs van ƒ 762,25 verlaagd tot ƒ 518,73 wegens ernstige gebreken, met name (1) dat de woonruimte als gevolg van de toestand van de muren en het dak en het daarmee gepaard gaande gevaar voor de veiligheid en gezondheid van de bewoners ongeschikt is voor bewoning, (2) dat er sprake is van een dusdanige cumulatie van onderhoudsgebreken aan het hout- en schilderwerk, aan de dakgoten en dakkapellen dat als gevolg daarvan de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad en (3) dat er overige ernstige gebreken en tekortkomingen zijn, waaronder dat de vloer van de badruimte onvoldoende waterdicht is waardoor lekkage of vochtdoorslag plaatsvindt van deze ruimten naar een andere ruimte.

Bij vonnis van 22 maart 2006 heeft de kantonrechter [appellante] , op vordering van [geïntimeerde] in reconventie, op straffe van een dwangsom veroordeeld tot (1) het repareren van het dak met dakgoten en boeiboorden en wel zodanig dat het blijvend waterdicht zal zijn, (2) het repareren van alle kozijnen van de buitenramen c.q. vensters en de buitendeuren met inbegrip van het kozijn en de dorpel van het kozijn van de deur tussen de woonkamer en de achtertuin, (3) het repareren van alle bij deze kozijnen behorende van ruiten voorziene ramen en deuren, zodanig dat deze ramen en deuren vocht- en tochtdicht kunnen worden afgesloten, en (4) de bestaande cv/boilercombinatie uit te bouwen en een goed functionerende cv/ boilercombinatie met een aan de inhoud van dit pand aangepast verwarmingselement in te bouwen.

Bij uitspraak van 8 mei 2007 heeft de huurcommissie geoordeeld dat de ernstige gebreken als genoemd in haar uitspraak van 2 november 2000 (zie 6.5.1.1) in voldoende mate zijn verholpen en dat de overeengekomen huurprijs van € 345,89 met ingang van 1 juni 2006 aan [geïntimeerde] in rekening mag worden gebracht.

Nadat [geïntimeerde] zich op grond van artikel 7:262 BW tijdig tot de kantonrechter had gewend, heeft deze bij vonnis van 19 maart 2008 geoordeeld dat de ernstige gebreken als genoemd in de uitspraak van de huurcommissie van 2 november 2000 in mei 2006
niet in voldoende mate waren verholpen, zodat de aanspraak van [appellante] op de volledige voordien geldende huurprijs niet gerechtvaardigd is, en de maandelijkse huurprijs per 1 juni 2006 vastgesteld op € 320.

Bij uitspraak van 13 maart 2009, gedaan op verzoek van [appellante] om een uitspraak over de redelijkheid van haar door [geïntimeerde] niet aanvaarde voorstel tot huurprijsverhoging, heeft huurcommissie geoordeeld dat de gebreken daartoe onvoldoende zijn verholpen, dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is en dat de huurprijs per 1 november 2008 ongewijzigd € 320 per maand bedraagt.

Bij vonnis van 16 september 2009 heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] om de geldende huurprijs met ingang van 1 november 2008 vast te stellen op € 323,50 per maand afgewezen, onder andere overwegende dat [appellante] haar stelling dat het door de huurcommissie vastgestelde gebrek,
er is sprake van gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek, zou zijn veroorzaakt door tekortkomingen van [geïntimeerde] (verwaarlozing van de woonruimte en het veroorzaken van bevriezing en lekkage van een waterleiding) niet aannemelijk had gemaakt.

Bij vonnis in kort geding van 23 mei 2012 heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 22 maart 2006 toegewezen, in die zin dat de volgens [geïntimeerde] verbeurde dwangsommen van € 75.000 niet kunnen worden geëxecuteerd totdat over de verschuldigdheid daarvan in een bodemprocedure is beslist, overwegende dat de aanspraak op dwangsommen is verjaard, en in het midden latend of de dwangsommen waren verbeurd doordat niet aan het vonnis van 22 maart 2006 was voldaan.

6.4.3.

Volgens de toelichting op de grief dient 2010 het startpunt te zijn van de beoordeling en zijn de hiervoor genoemde procedures niet relevant omdat in 2009 en in 2010 alle gebreken zijn verholpen. Volgens [appellante] heeft [geïntimeerde] dat erkend. In dit verband heeft [appellante] verwezen naar een in het kort geding van 2012 door [geïntimeerde] ingediend processtuk (nrs. 11 en 14 van de conclusie van antwoord van 16 mei 2012). Het hof constateert dat daar weliswaar wordt vermeld dat een lekkage in 2010 is verholpen, maar [geïntimeerde] heeft daaraan toegevoegd dat er sprake is van een structureel gebrek aan de goten en dat die goten (opbouwgoten) verkeerd zijn afgewerkt. Anders dan [appellante] meent, kan dus uit dit processtuk niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] heeft erkend dat alle gebreken zijn verholpen. Dat kan ook niet worden afgeleid uit het proces-verbaal van de in deze procedure in eerste aanleg gehouden comparitie, zoals [appellante] heeft gesteld. Daaruit blijkt dat het [appellante] was die heeft gesteld dat het niet of nauwelijks lekt; dat was niet het standpunt van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft toen aangevoerd dat er nog steeds lekkages zijn. Verder heeft [appellante] verwezen naar producties 2 en 3 bij memorie van grieven, waaruit volgens haar blijkt dat zij vanaf 2006 gebreken heeft hersteld. Hetgeen daarin wordt vermeld, heeft deels betrekking op de herstellingen die vóór 2009/2010 hebben plaatsgevonden, en deels daarna. Uit die producties valt niet af te leiden dat alle gebreken zijn verholpen. Dat rijmt ook niet met de door [geïntimeerde] op 11 december 2012, 9 augustus 2013, 10 december 2013, 7 april 2014, 4 september 2014 en 19 januari 2015 gestuurde brieven over aanhoudende vochtproblemen in het gehuurde. Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende concreet heeft gemaakt dat zij alle gebreken die lekkages veroorzaken of kunnen veroorzaken heeft verholpen. Weliswaar kan uit het rapport van [groep] van 5 november 2015 worden afgeleid dat gebreken aan het dak zijn verholpen, maar [appellante] heeft niet, althans onvoldoende betwist dat sprake is van lekkages als gevolg van het belendende pand van [derde] . [appellante] heeft evenmin niet, althans onvoldoende betwist dat de kozijnen rot zijn en dat dit (ook) tot vochtproblemen leidt. [appellante] heeft weliswaar in haar overzicht van verrichte werkzaamheden (productie 2 memorie van grieven) vermeld dat zij de kozijnen heeft laten repareren, maar dat is in 2006 gebeurd, terwijl in het rapport van [groep] van 5 november 2015 melding wordt gemaakt van de slechte staat van het schilderwerk van het geveltimmerwerk onder het kopje exterieur. Dat [groep] geen verhoogde vochtwaarden heeft gemeten tijdens haar onderzoek, acht het hof niet doorslaggevend. Het onderzoek is uitgevoerd in augustus 2015, aldus in de zomerperiode. [geïntimeerde] heeft voldoende gemotiveerd betwist dat na 2010 geen lekkages meer hebben plaatsgevonden. Het hof is van oordeel dat [appellante] in dit opzicht onvoldoende aan haar stelplicht heeft voldaan met betrekking tot hetgeen aan het gehuurde dient te gebeuren ter beëindiging of ter voorkoming van lekkages en vochtproblemen. Indien [appellante] heeft bedoeld dat zij alleen de door haar in productie 2 bij memorie van grieven opgesomde werkzaamheden heeft laten uitvoeren dan is dat te weinig. Uit dat overzicht blijkt immers niet dat zij het dak heeft laten repareren terwijl dat volgens het herstelplan van 28 oktober 2010 (productie 4 memorie van grieven) wel nodig was en ook blijkt niet wat er is gebeurd met betrekking tot het belendende pand. Indien [appellante] heeft bedoeld dat zij wel meer werkzaamheden heeft laten verrichten dan de in productie 2 opgesomde werkzaamheden (zoals het dak), dan is niet duidelijk wat precies wel/niet is gebeurd en wanneer.

6.4.4.

Volgens de toelichting op de grief is de kantonrechter ten onrechte voorbij gegaan aan het bewijsvermoeden van artikel 7:218 BW. [appellante] wijst er in dat verband op dat ook uit artikel 6 van de huurovereenkomst volgt dat [geïntimeerde] het gehuurde in onbeschadigde staat heeft ontvangen. Het hof is van oordeel dat uit het hiervoor weergegeven overzicht van de gevoerde procedures volgt dat het vermoeden is ontzenuwd. Uit dat overzicht blijkt dat er ernstige gebreken zijn geweest aan het gehuurde, ontstaan door een aan [appellante] toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder. Zoals hiervoor al is overwogen kan [appellante] evenmin worden gevolgd in haar stelling dat alle gebreken waren verholpen vanaf 2010. Integendeel. Uit het door haar overgelegde rapport van [groep] blijkt dat er nog heel veel aan het gehuurde dient te gebeuren. Voor zover zij daarmee heeft bedoeld te betogen dat het daarbij gaat om verplichtingen van [geïntimeerde] , gaat dat niet op. Uit de aard van de in het rapport beschreven problemen, bezien in samenhang met de eerder gevoerde procedures, volgt dat het grotendeels gaat om gevolgschade ontstaan door een aan [appellante] toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder. Die schade dient [appellante] te herstellen. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellante] voor het eerst in deze procedure aangevoerd dat [geïntimeerde] schade heeft laten ontstaan doordat hij enkele weken in de winter afwezig zou zijn geweest en er toen lekkages zijn ontstaan als gevolg van problemen met de cv-ketel. Daargelaten dat [appellante] die (door [geïntimeerde] betwiste) stelling niet heeft onderbouwd, was dat in strijd met de zogenaamde twee-conclusie-regel, terwijl niet is gesteld en ook niet is gebleken dat een uitzondering moet worden gemaakt op die regel.

6.4.5.

Het hof zal nu ingaan op de feiten die volgens [appellante] ontbreken in het bestreden vonnis en die de kantonrechter volgens [appellante] ten onrechte niet in de beoordeling heeft betrokken.

6.4.6.

Uit het overzicht van procedures blijkt dat er gevolgschade is ontstaan doordat [appellante] onvoldoende onderhoud heeft gepleegd (zie 6.4.4.). Het gaat grof gezegd om schade aan het stukwerk in de woning. Volgens [appellante] is zij bereid die schade te herstellen, maar weigert [geïntimeerde] daaraan mee te werken. Volgens [appellante] weigert [geïntimeerde] de woning tijdelijk te verlaten terwijl de woning alleen kan worden opgeknapt als de woning ontruimd is. Dat is volgens [appellante] in strijd met de huurdersverplichtingen van [geïntimeerde] . Dit betreft volgens [appellante] de belangrijkste tekortkoming van [geïntimeerde] . De kantonrechter had deze weigering van [geïntimeerde] om mee te werken aan het herstel als feit in de beoordeling moeten betrekken, aldus [appellante] . Het hof verwerpt dit betoog om de navolgende reden.

6.4.7.

Het hof volgt [appellante] niet in haar betoog dat [geïntimeerde] weigert de woning tijdelijk te verlaten en dat [geïntimeerde] aldus niet als een goed huurder handelt. Daargelaten dat de gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] onvoldoende zijn onderbouwd, blijkt uit de op 26 mei 2015 namens [appellante] verzonden sommatiebrief alsmede uit de vorderingen van [appellante] dat [appellante] inzet op een blijvende ontruiming van [geïntimeerde] , niet op een tijdelijk verlaten van de woning. Verder is het hof met [geïntimeerde] van oordeel dat het weinig zinvol is om in de woning wanden te behangen of te schilderen zolang de gebreken aan de buitenzijde met vochtproblemen tot gevolg niet volledig zijn verholpen. Zoals hiervoor is overwogen kan er niet vanuit worden gegaan dat de onderhoudstoestand van het gehuurde zodanig is, dat er niet opnieuw lekkages zullen ontstaan. Integendeel, zolang de kozijnen rot zijn en het belendende pand van [derde] leidt tot lekkages, acht het hof het niet zinvol om de lekkagesporen in het gehuurde te verhelpen. [geïntimeerde] is dus bevoegd tot opschorting van zijn verplichting om gelegenheid te geven tot uitvoering van de werkzaamheden in het gehuurde. Daarbij weegt het hof mee dat het niet gaat om het herstellen van een enkele wand of plafond. Partijen zijn het erover eens dat het gaat om aanzienlijke en kostbare werkzaamheden.

6.4.8.

Volgens [appellante] is sprake van ernstige verwaarlozing van het gehuurde door [geïntimeerde] . Ook die stelling is onvoldoende onderbouwd. Het hof verwijst naar het overzicht van de eerder gevoerde procedures en naar hetgeen is overwogen over de situatie vanaf 2009/2010. [appellante] heeft in dit verband verwezen naar rov. 1.2 van het vonnis van 22 maart 2006. In de passage waarop [appellante] doelt is door de kantonrechter overwogen dat voor rekening van [geïntimeerde] komt: het reinigen van goten, het vervangen van gebroken ruiten, de marmoleumvloer in de badkamer en de wastafel op de eerste etage en het vervangen van de isolatie van de leidingen op de tweede etage. Van de drie laatstgenoemde onderhoudsverplichtingen heeft vooral [geïntimeerde] zelf last als hij deze gebreken niet herstelt, maar afgezien daarvan is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] , gelet op de gevolgschade, mag wachten met dat herstel (zie hiervoor in 6.4.7 over zijn recht om op te schorten). Het reinigen van goten en het vervangen van gebroken ruiten is wel van belang voor het behoud en de goede staat van het gehuurde. Op deze twee verplichtingen heeft [appellante] in deze procedure uitdrukkelijk gewezen. [geïntimeerde] heeft echter betwist dat hij in het verleden de goten niet heeft gereinigd. Verder heeft hij aangevoerd, dat sinds de wijziging van de dakgootconstructie, het voor hem niet mogelijk is om de goten te reinigen. In de goten zijn namelijk rollen geplaatst (om verstopping door bladeren te voorkomen) waar de dakpannen deels overheen zijn gelegd. Vanwege de ligging van de dakpannen is het volgens hem niet mogelijk om de rollen uit de goten te halen. Hij heeft aangeboden om de kosten van het tijdelijk verwijderen van de dakpannen te delen. [appellante] heeft dit niet betwist en zich ook niet bereid verklaard om de helft van de kosten van het tijdelijk verwijderen van de dakpannen te delen. Voor wat betreft het vervangen van de gebroken ruiten heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat het niet zinvol is - en ook vrijwel onmogelijk - om de ruiten te vervangen zolang de kozijnen rot zijn. Ook dat is onbetwist gebleven. Het hof is van oordeel dat hetgeen in het rapport van [groep] van 5 november 2015 is vermeld, onvoldoende is om daaruit af te leiden dat de staat van het gehuurde te wijten is aan de wijze waarop [geïntimeerde] (niet) aan zijn onderhoudsverplichting heeft voldaan. Het hof acht dat rapport te weinig specifiek en onvoldoende gemotiveerd, gelet op hetgeen in eerdere procedures is beslist. In dat rapport worden immers ook oorzaken vermeld die zijn te wijten aan het niet voldoen aan de onderhoudsplicht door [appellante] (gebroken dakpannen, hemelwaterafvoer achtergevel). In welke mate de schade het gevolg is van het niet voldoen aan de onderhoudsplicht door [geïntimeerde] , blijkt niet uit het rapport. Verder valt op dat in het rapport geen melding wordt gemaakt van het feit dat het nodig was om daklatten te vervangen.

6.4.9.

Volgens [appellante] gebruikt [geïntimeerde] het gehuurde als een soort pakhuis en puilt de werkruimte uit van honderden kilo’s papier. Verder bevinden zich in het gehuurde werktafels die ten minste 300 kg per stuk wegen op de verdieping. Deze leiden volgens [appellante] tot een onaanvaardbare belasting van de vloeren. Het hof begrijpt dit laatste verwijt niet, nu [geïntimeerde] al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tekentafels heeft en dit onderdeel was van de huurovereenkomst. Uit de bij het rapport van [groep] overgelegde foto’s blijkt dat [geïntimeerde] veel spullen heeft, maar niet blijkt dat dit zo’n omvang heeft dat van verwaarlozing moet worden gesproken of dat dit leidt tot schade aan het gehuurde. Het rapport van [groep] geeft ook geen steun aan dat betoog. De tuin is verwilderd, maar dat dit leidt tot overlast voor omwonenden, is niet nader gemotiveerd. Hetzelfde geldt voor de stelling dat het gehuurde mikpunt is van vandalen.

6.4.10.

Verder heeft [appellante] aangevoerd dat als feit moet worden aangenomen dat de huurprijs € 328,65 per maand bedraagt en dat [geïntimeerde] te weinig huurpenningen betaalt. [geïntimeerde] heeft dat gemotiveerd betwist. Hij heeft erop gewezen dat de huurprijs bij vonnis van 16 september 2009 op € 320,- is bepaald zolang de eerder vastgestelde gebreken niet zijn opgeheven, en dat [appellante] nimmer meer een melding herstel heeft gedaan bij de huurcommissie en nimmer meer een verhoging heeft gevraagd van de huurprijs omdat de gebreken zouden zijn opgeheven. Op dat verweer is [appellante] in het geheel niet meer ingegaan. Het is dus geen feit dat er sprake is van een huurachterstand.

6.4.11.

Kortom, hetgeen [appellante] wenst aan te merken als ‘feiten’, zijn slechts betwiste en onvoldoende onderbouwde stellingen van [appellante] . Het hof zal bij de beoordeling van de grieven III tot en met VII uitgaan van hetgeen hiervoor is overwogen.

Onderhoudsverplichtingen van [geïntimeerde]

6.5.

Grief II ziet op de verplichtingen van [geïntimeerde] . Volgens [appellante] strekken de verplichtingen van [geïntimeerde] zich verder uit dan het verrichten van klein onderhoud. [appellante] baseert dat op de inhoud van de huurovereenkomst.

6.5.1.

In de huurovereenkomst is voor zover relevant het volgende opgenomen:

“(…) die verklaart van eerstgenoemde te hebben gehuurd

een halfvrijstaand woonhuis met c.v. en berging gelegen aan de [adres] te [plaats]

bestemd om te worden gebruikt als

woonhuis + werkruimte voor architectwerkzaamheden

(…)

2. De overeenkomst is aangegaan voor 5 jaar + 5 optiejaren ingaande (….)

(…)

11. Huurder is verplicht gedurende de huurtijd tijdig voor zijn rekening en op deugdelijke wijze te verrichten of te doen verrichten alle onderhoud, herstellingen of vernieuwing in of aan het gehuurde, welke ingevolge de wet en het plaatselijk gebruik voor zijn rekening zijn.

Hieronder wordt geacht onder meer begrepen te zijn:

A. het schilder-, wit-, saus- en behangwerk binnenshuis;

B. onderhoud, herstel en zonodig vernieuwing van:

a. hang- en sluitwerk (…);

b.

C. het legen van zin- en beerputten, het schoonmaken en ontstoppen van goten en van alle aan- en afvoerbuizen zowel binnens- als buitenshuis, daaronder begrepen (…)

Indien het gehuurde is bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, komen voorts in afwijking van het bovenstaande mede voor rekening van huurder alle onderhoud en herstel binnen het gehuurde.” [onderstreping hof]

(…)

28. In de huurprijs is inbegrepen minimaal f 100,-- als kantoorruimte.”

6.5.2.

Volgens de toelichting op de grief volgt uit de hiervoor door het hof onderstreepte passage uit de huurovereenkomst dat [geïntimeerde] de volledige eerste verdieping dient te onderhouden en te herstellen. Het hof kan [appellante] daarin niet volgen om de navolgende redenen.

6.5.3.

Uit artikel 7:242 BW volgt kort gezegd dat niet ten nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken van de gebrekenregeling van artikel 7:204 en 206 leden 1 en 2 BW. Om die reden kan [appellante] in dit verband geen beroep doen op de hiervoor door het hof onderstreepte passage uit de huurovereenkomst. In de toelichting op de grief heeft [appellante] niet aangevoerd dat of waarom de huurovereenkomst slechts gedeeltelijk moet worden beschouwd als een huurovereenkomst met betrekking tot huur van woonruimte. Tijdens de comparitie van partijen is daar wel over gesproken. Het hof vat die stellingen aldus op dat uit het samenstel van de hiervoor geciteerde bepalingen, in samenhang met het feit dat de huur ooit gesplitst in rekening werd gebracht, volgt dat sprake is van een gemengde overeenkomst die gesplitst moet worden. Het hof is echter van oordeel dat de woonruimte zozeer overheerst, dat de overeenkomst volledig moet worden aangemerkt als huur van woonruimte. In het contract worden bij de bestemming niet bewoordingen ‘bedrijfsruimte’ of ‘kantoorruimte’ gebruikt, maar slechts ‘werkruimte’. Het gaat slechts om één kamer die [geïntimeerde] nodig heeft voor zijn tekentafels als architect. Op dezelfde verdieping bevinden zich ook een badkamer en een slaapkamer. [geïntimeerde] gebruikte die werkkamer in de regel niet voor ontvangst van klanten. [geïntimeerde] huurt vanaf 1 januari 1976, aanvankelijk met zijn gezin, thans alleen. De huurprijs wordt al sedert jaren niet meer gesplitst in rekening gebracht. De stelling dat sprake is van een gemengde overeenkomst die gesplitst kan worden is in geen enkele van alle eerder gevoerde procedures ooit aangevoerd.

[geïntimeerde] is dus slechts verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW. Daarenboven begrijpt het hof niet wat [appellante] in dit opzicht van [geïntimeerde] verwacht. [appellante] heeft niet duidelijk gemaakt dat het bij de schade aan het stukwerk en het plafond in de werkkamer gaat om andere schade dan de hiervoor bij grief I al besproken gevolgschade door het onvoldoende onderhoud van [appellante] . Dat betreft schade die [appellante] dient te herstellen.

Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst

6.6.

Grief III heeft betrekking op de primaire vordering van [appellante] . Bij brief van 26 mei 2015 heeft [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] buitengerechtelijk ontbonden. Volgens [appellante] was daartoe aanleiding omdat het pand een bouwval is. Zij beroept zich op artikel 7:210 BW. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter er ten onrechte aan voorbij gezien dat niet doorslaggevend is of [geïntimeerde] nog woont of nog wil wonen in het pand, maar of het pand naar objectieve maatstaven bewoonbaar is. Daarbij dienen de herstel- en onderhoudskosten in aanmerking te worden genomen.

6.6.1.

Artikel 7:210 lid 1 BW geeft een bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding (zie artikel 7:231 lid 1 BW), maar uit de redactie van die bepaling volgt dat die mogelijkheid niet bestaat wanneer sprake is van een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW verplicht is te verhelpen. Volgens lid 1 van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

6.6.2.

Uit de overgelegde stukken blijkt dat [appellante] een niet gering bedrag zal moeten uitgeven aan het gehuurde. Het gaat daarbij echter grotendeels om gevolgschade, dus kosten die voorkomen hadden kunnen worden wanneer [appellante] aan haar onderhoudsverplichting had voldaan. Het komt er kort gezegd op neer dat [appellante] de situatie dat sprake is van aanzienlijke herstel- en onderhoudskosten, zelf in het leven heeft geroepen. Daarvoor is de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst echter niet bedoeld. In dit geval is geen sprake van een situatie dat [appellante] niet verplicht is de gebreken te herstellen. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor al is overwogen over de eerder gevoerde procedures en de situatie vanaf 2010.

Gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst

6.7.

Grief IV ziet op de (subsidiaire) vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De grief valt uiteen in meerdere onderdelen. De kern van de grief is dat de kantonrechter

- geen, althans te weinig, rekening heeft gehouden met de tekortkomingen van [geïntimeerde] ,

- heeft miskend dat het aan [geïntimeerde] is om zich op de uitzondering zoals geformuleerd in artikel 7:265 BW te beroepen (dat zijn tekortkoming gezien de bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding meer haar gevolgen niet rechtvaardigt) en dat in dit kader ten onrechte de stelplicht op [appellante] is gelegd.

6.7.1.

Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor al is overwogen bij de beoordeling van de grieven I en II over de gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] . Volgens [geïntimeerde] schiet hij niet tekort in de nakoming van zijn verbintenissen. Uit de beoordeling van grief I volgt dat dit verweer slaagt. Voor zover al sprake is van het niet voldoen aan verbintenissen uit de huurovereenkomst, heeft [geïntimeerde] terecht een beroep gedaan op opschorting. Het hof komt niet toe aan de uitzondering in artikel 7:265 BW.

Opzegging van de huurovereenkomst

6.8.

Grief V heeft betrekking op de meer subsidiaire vordering. Aan die vordering heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst met [geïntimeerde] bij brief van 26 mei 2015 rechtsgeldig heeft opgezegd. Ook deze grief faalt.

6.8.1.

De primaire opzeggingsgrond is dat [geïntimeerde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt (7:274 lid 1 sub a BW). Daaraan heeft [appellante] de volgende argumenten ten grondslag gelegd:

i. zij, [appellante] verhelpt bij voortduring gebreken;

ii. [geïntimeerde] weigert [appellante] toe te laten tot het gehuurde of het gehuurde tijdelijk te ontruimen voor een ingrijpende renovatie;

iii. [geïntimeerde] blijft met het onderhoud van de eerste verdieping in gebreke;

iv. het gehuurde dient volledig gerenoveerd/vernieuwd te worden;

v. [geïntimeerde] is niet in staat na renovatie de huurprijs te betalen;

vi. [geïntimeerde] is niet in staat financieel aan zijn voortdurende (onderhouds)verplichtingen te voldoen;

vii. [geïntimeerde] gedraagt zich niet als een goed huurder en handelt in strijd met de overeenkomst en de wet;

viii. [geïntimeerde] komt zijn schadeherstelverplichting niet na.

6.8.2.

Uit het voorgaande volgt dat het hof [appellante] niet volgt in haar stellingen onder i, ii iii en viii. De stelling onder iv betreft een verplichting van [appellante] , niet van [geïntimeerde] , zoals eveneens volgt uit het voorgaande. De stellingen v en vi zijn door [geïntimeerde] betwist en [appellante] heeft onvoldoende toegelicht waarop zij haar stelling baseert. Stelling vii betreft slechts een herhaling van de opzeggingsgrond en is geen toelichting waarom die opzegginsgrond zich voordoet. Kortom, het hof kan er niet vanuit gaan dat de gestelde opzeggingsgrond zich voordoet.

6.8.3.

De subsidiaire opzeggingsgrond is dat [appellante] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat (a) [appellante] het gehuurde wil verkopen met het doel om het gehuurde te laten renoveren, althans (b) sprake is van een structurele wanverhouding tussen huurinkomsten en exploitatieopbrengsten, althans (c) [appellante] het gehuurde wil renoveren.

6.8.4.

Als het hof al uit zou gaan van één of meer van de door [appellante] als a tot en met c gegeven redenen voor opzegging, dan staat aan toewijzing van deze vordering in de weg dat de vereiste belangenafweging in het nadeel van [appellante] uitvalt. Het hof gaat er namelijk vanuit dat de situatie zoals die thans bestaat, door [appellante] zelf in het leven is geroepen (zie grief I). Verder acht het hof van belang dat [geïntimeerde] het pand al ruim 40 jaar huurt, dat hij op hoge leeftijd is en dat hij erg verknocht is aan het gehuurde.

Overige grieven en slotsom

6.9.

[appellante] betoogt met
grief VI , die is gericht tegen een overweging ten overvloede, dat de kantonrechter is uitgegaan van verkeerde feiten. Zoals hiervoor is overwogen volgt het hof [appellante] daarin niet, zodat ook deze grief faalt.

6.10.

[appellante] komt met
grief VII op tegen het passeren van het bewijsaanbod en tegen de proceskostenveroordeling. Uit het voorgaande volgt dat ook deze grieven falen.

6.11.

Uit het voorgaande volgt dat ook het hof het bewijsaanbod passeert, omdat ofwel de stellingen, tegenover de gemotiveerde betwisting, onvoldoende zijn gemotiveerd en/of onderbouwd, ofwel de stellingen kunnen, ook als deze worden bewezen, niet leiden tot een ander oordeel.

6.12.

Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en [appellante] veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 314,- aan griffierecht en op € 2.148,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, M. van Ham en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 mei 2018.

griffier rolraadsheer