ECLI:NL:GHSHE:2019:1991

• Datum uitspraak: 28 mei 2019
• Publicatiedatum: 28 mei 2019
• Zaaknummer: 200.225.640_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; H.K.N. Vos
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 13 uitgaand · 3 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over huurprijsvermindering en schadevergoeding wegens gebreken aan gehuurde woning

In deze civiele zaak vorderen appellanten vermindering van de huurprijs en vergoeding van materiële en immateriële schade wegens gebreken aan een gehuurde woning. De huurovereenkomst liep van juni 2015 tot juli 2017. Appellanten stelden dat ernstige gebreken het woongenot aantasten en dat zij daarom recht hebben op huurvermindering en schadevergoeding.

De kantonrechter wees de vorderingen grotendeels af en ontbond de huurovereenkomst wegens disproportionele opschorting van de huurbetaling door appellanten. In hoger beroep wijzigden appellanten hun eis en vorderden zij onder meer een huurprijsvermindering met terugwerkende kracht en vergoeding van materiële en immateriële schade.

Het hof oordeelt dat de vordering tot huurprijsvermindering vanwege de vervaltermijn van artikel 7:257 BW slechts kan worden toegewezen voor de periode van zes maanden voorafgaand aan de memorie van grieven (december 2017), dus vanaf juni 2017 tot de ontbinding in juli 2017. De materiële schade wordt deels toegewezen, met name de kosten van een bouwtechnische keuring, terwijl de vergoeding voor een noodvoorziening en immateriële schade wordt aangehouden voor nadere behandeling. Het hof wijst partijen op de mogelijkheid tot minnelijke regeling en stelt de zaak aan voor verdere memoriewisseling.

Uitkomst: Het hof beperkt de huurprijsvermindering tot zes maanden voorafgaand aan het hoger beroep en wijst materiële schade deels toe, terwijl het oordeel over immateriële schade en overige kwesties wordt aangehouden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.225.640/01

arrest van 28 mei 2019

in de zaak van

1. [appellante 1] ,

2. [appellant 2] , beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellante 1] en [appellant 2] ,

advocaat: mr. B.H. Vader te Oost-Souburg,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.W. Dieleman te Middelburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 oktober 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 12 juli 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellante 1] en [appellant 2] als eisers in conventie, verweerders in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5654741 / 17-362)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 29 maart 2017.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met zes producties (genummerd 1 tot en met 6);
• de memorie van antwoord met twee producties (genummerd 7 en 8).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• Bij huurovereenkomst van 16 juni 2015 heeft [geïntimeerde] aan [appellante 1] en [appellant 2] met ingang van 23 juni 2015 de woning aan de [adres] te [plaats] verhuurd. In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat dat de huurprijs bij aanvang van de huur € 650,-- per maand bedraagt. Tussen partijen staat echter vast dat de huur € 700,-- per maand bedraagt.
• Artikel 5.1 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

‘Het gehuurde wordt opgeleverd en aanvaard in de staat zoals beschreven aangegeven in de bij de huurovereenkomst behorende gewaarmerkte omschrijving. Indien een dergelijke omschrijving niet is opgemaakt verklaart huurder het huurobject te aanvaarden in de staat waarin het zich bevindt.’

In het door [appellante 1] en [appellant 2] bij de inleidende dagvaarding overgelegde exemplaar van de huurovereenkomst is hier met de hand het volgende bijgeschreven:

‘heb woning niet gezien voor sleutels overdracht.’

Een gewaarmerkte omschrijving van de staat van het gehuurde zoals bedoeld in artikel 5.1 van de huurovereenkomst is niet in het geding gebracht en kennelijk niet opgemaakt.

• Bij brief van 29 maart 2016 hebben [appellante 1] en [appellant 2] [geïntimeerde] in gebreke gesteld wegens de aanwezigheid van een aantal gebreken aan het gehuurde. Volgens de brief hebben zij [geïntimeerde] al ‘maanden geleden’ op de hoogte gebracht van die gebreken en heeft [geïntimeerde] de gebreken nog niet verholpen.
• [appellante 1] en [appellant 2] hebben een brief in het geding gebracht van [voorzitter van de VvE] , voorzitter van de vereniging van eigenaren van het pand waar het gehuurde onderdeel van uitmaakt. Ook in deze brief zijn een aantal ernstige gebreken aan het gehuurde opgesomd.
• Bij brief van 16 juni 2016 heeft de advocaat van [appellante 1] en [appellant 2] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende medegedeeld:

‘Cliënten huren op basis van een huurovereenkomst vanaf 23 juni 2015 van u een woning (…)

Reeds in september 2015 hebben cliënten u medegedeeld dat er ernstige gebreken kleven aan hun huurwoning. (…)

Nu al vele maanden lang sprake is van ernstige gebreken die door u, als verhuurder, niet worden hersteld en waardoor dus cliënten in hun woongenot ernstig worden gedupeerd, zijn mijn cliënten gerechtigd tot een gedeeltelijke opschorting van de betaling van de maandelijkse huur en wel met terugwerkende kracht vanaf september 2015.

Dat houdt concreet in dat cliënten vanaf deze maand, juni 2016, een bedrag van € 75,-- huur per maand aan u zullen betalen en dat vanaf september 2015 cliënten met terugwerkende kracht van u een bedrag van € 5.175,-- vorderen (9 mnd. x € 575,--).’

- Bij brief van 23 juni 2016 heeft de incassogemachtigde van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [appellante 1] en [appellant 2] :

‘Cliënt deelt ons mede, dat hij wel de nodige inzet heeft gedaan met betrekking tot de gebreken, maar dat de onderhoudsmedewerkers, de door hem ingeschakelde personen zijn geweigerd aan de deur door uw cliënten, zodat zij niet tot de nodige werkzaamheden konden overgaan.

Cliënt handhaaft daarom zijn vordering.’

- Bij brief van 13 juli 2016 heeft de incassogemachtigde van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [appellante 1] en [appellant 2] :

‘Uw cliënten betalen op dit moment geheel geen huur. Dat is uiteraard niet de bedoeling.’

- Bij brief van 2 augustus 2016 heeft de advocaat van [appellante 1] en [appellant 2] aan de incassogemachtigde van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Namens cliënten sommeer ik uw cliënt binnen zeven dagen na dagtekening van deze brief alle buitenkozijnen van de woning te vervangen door kunststofkozijnen en het vervangen van de voordeurruit bij gebreke waarvan in kort geding vervanging van deze raamkozijnen en vervanging van de voorruit zal worden gevorderd op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 750,-- per dag.’

• [appellante 1] en [appellant 2] hebben [geïntimeerde] bij dagvaarding van 25 augustus 2016 in kort geding betrokken. In dat kort geding vorderden zij veroordeling van [geïntimeerde] tot vervanging van verrotte kozijnen aan de woning en vervanging van de gebroken voordeurruit op straffe van een dwangsom. [geïntimeerde] heeft in dat kort geding verweer gevoerd. De kantonrechter heeft, rechtdoende als voorzieningenrechter, [geïntimeerde] bij vonnis in kort geding van 28 september 2016 veroordeeld tot het verrichten van deugdelijk herstel van de kozijnen aan de buitenkant van de woning, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
• Op verzoek van [appellante 1] en [appellant 2] heeft ing. [de inspecteur] van Wooninspectie Zeeland de woning op vrijdag 7 oktober 2016 geïnspecteerd. In het door hem naar aanleiding van deze inspectie opgestelde rapport heeft [de inspecteur] enkele gebreken opgesomd, hertsteladviezen gegeven en herstelkosten begroot.

3.1.2.

Wat betreft de periode vanaf het bestreden vonnis van 12 juli 2017 staat voorts het volgende vast.

• De huurovereenkomst is op 12 juli 2017 geëindigd. [appellante 1] en [appellant 2] zijn in hoger beroep immers niet opgekomen tegen de beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst;
• [appellante 1] en [appellant 2] wonen inmiddels in een andere woning. Zij hebben het gehuurde medio 2017 verlaten (volgens blz. 4 van de memorie van grieven eind juni 2017, volgens punt 8 van de memorie van antwoord in juli 2017). Nu [geïntimeerde] niet heeft betwist dat [appellante 1] en [appellant 2] de woning op de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst (12 juli 2017) al hadden verlaten, zal het hof dat verder tot uitgangspunt nemen.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderden [appellante 1] en [appellant 2] in het geding bij de kantonrechter in conventie, na wijziging van eis:

• veroordeling van [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de riolering in de kruipruimte van de woning te herstellen en binnen één maand na betekening van het vonnis het voegwerk te herstellen, het buitenschilderwerk uit te voeren, de badkamer te renoveren en de ventilatievoorzieningen van de natte groepen te verbeteren;
• veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] niet aan voornoemde veroordeling voldoet;
• veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 545,-- ter zake materiële schade;
• veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 7.700,-- ter zake immateriële schade;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering hebben [appellante 1] en [appellant 2] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Aan het gehuurde kleven ernstige gebreken, waardoor [appellante 1] en [appellant 2] minder huurgenot ervaren. [appellante 1] en [appellant 2] hebben in verband daarmee materiële schade geleden ten bedrage van € 545,-- en immateriële schade die begroot kan worden op € 7.700,-- (€ 700,-- per maand over de periode van juli 2015 tot en met mei 2016).

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op zijn verweer vorderde [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter in reconventie:

• ontbinding van de huurovereenkomst;
• veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] tot ontruiming van het gehuurde;
• veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] tot betaling van € 8.929,99 (bestaande uit een bedrag van € 9.275,-- wegens onbetaalde huurpenningen, een bedrag van € 230,-- wegens buitengerechtelijke incassokosten, verminderd met een bedrag van € 575,01 wegens verrekening van de proceskosten van de procedure in kort geding), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn;
• veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] tot betaling van € 700,-- voor elke maand of gedeelte daarvan over de periode vanaf 1 april 2017 tot de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn;

met veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] in de proceskosten.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 29 maart 2017 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het bestreden vonnis van 12 juli 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• De mate waarin [appellante 1] en [appellant 2] de betaling van huur hebben opgeschort, is disproportioneel. Ter zitting is bovendien gebleken dat [appellante 1] en [appellant 2] de opgeschorte huur niet alsnog kunnen voldoen omdat zij dit bedrag niet hebben gereserveerd. Een beroep op opschorting bevrijdt echter niet van de betalingsverplichtingen. Het ter zake huurachterstand in reconventie gevorderde bedrag van € 8.699,99 is daarom toewijsbaar, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente (rov. 3.1).
• De tekortkoming van [appellante 1] en [appellant 2] in de nakoming van hun huurbetalingsverplichtingen rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Over de periode tussen de ontbinding en de ontruiming moeten [appellante 1] en [appellant 2] aan [geïntimeerde] een schadevergoeding voldoen gelijk aan de huur (rov. 3.2).
• De vordering van [geïntimeerde] in reconventie ter zake buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar (rov. 3.3).
• Omdat de huurovereenkomst door ontbinding wordt beëindigd, hebben [appellante 1] en [appellant 2] geen belang meer bij hun vordering tot herstel van gestelde gebreken aan het gehuurde. Die vordering in conventie moet dus worden afgewezen (rov. 3.4 eerste deel).
• De vorderingen van [appellante 1] en [appellant 2] in conventie ter zake materiële en immateriële schadevergoeding moeten eveneens worden afgewezen omdat die vorderingen onvoldoende onderbouwd zijn (rov. 3.4 tweede deel).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante 1] en [appellant 2] in conventie afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter:

• [appellante 1] en [appellant 2] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 8.699,99 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldata van de huurtermijnen;
• de huurovereenkomst ontbonden;
• [appellante 1] en [appellant 2] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde;
• [appellante 1] en [appellant 2] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 700,-- te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandtermijn.

De kantonrechter heeft [appellante 1] en [appellant 2] in de proceskosten van het geding in conventie en in reconventie veroordeeld en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.3.1.

[appellante 1] en [appellant 2] hebben in de memorie van grieven hun eis in conventie gewijzigd. Zij hebben meegedeeld dat zij inmiddels een andere woning bewonen en daarom geen grieven richten tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling om het gehuurde te ontruimen. Naar het hof begrijpt vorderen [appellante 1] en [appellant 2] in hoger beroep niet langer veroordeling van [geïntimeerde] tot herstel van gebreken aan het gehuurde. Tegen de afwijzing van die vordering hebben zij ook geen grief gericht. In zoverre is sprake van een vermindering van eis.

3.3.2.

[appellante 1] en [appellant 2] vorderen in hoger beroep nog wel veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 545,-- ter zake materiële schade en € 7.700,-- althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag ter zake immateriële schade. Daarnaast hebben zij hun eis vermeerderd met een vordering tot het alsnog met terugwerkende kracht vanaf 23 juni 2015 (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) op nihil stellen van de huur althans tot het vanaf die datum verlagen van de huur tot 20% althans 30% althans 40% van de huur. Deze eiswijzigingen hebben tijdig plaatsgevonden en zijn toelaatbaar. Na behandeling van de grieven zal blijken in hoeverre de gewijzigd eis toewijsbaar is.

3.3.3.

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het bestreden vonnis.

Met betrekking tot grief I: vermindering van de huurprijs met terugwerkende kracht

3.4.1.

Door middel van grief I stellen [appellante 1] en [appellant 2] hun in hoger beroep toegevoegde vordering aan de orde tot het alsnog met terugwerkende kracht vanaf 23 juni 2015 (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) op nihil stellen van de huur, althans tot het verlagen van de huur tot 20%, althans 30%, althans 40%. Aan deze vordering hebben [appellante 1] en [appellant 2] ten grondslag gelegd dat aan het gehuurde tijdens de huurperiode een aantal ernstige gebreken kleefden en dat daarom op nihil stelling althans substantiële verlaging van de huur gerechtvaardigd is.

3.4.2.

Het hof stelt met betrekking tot deze vordering het volgende voorop. Indien [appellante 1] en [appellant 2] vanwege de volgens hen aan het gehuurde klevende gebreken een vermindering van de door hen verschuldigde huurprijs hadden willen bewerkstelligen, hadden zij daartoe twee wegen kunnen volgen:

• a. [appellante 1] en [appellant 2] hadden op de voet van de artikelen 7:257 lid 1 in verband met artikel 7:207 BW bij de rechter een vermindering van de huurprijs kunnen vorderen (eventueel bij wege van verweer);
• b. [appellante 1] en [appellant 2] hadden op de voet van de artikelen 7:257 lid 2 in verband met 7:241 BW de huurcommissie kunnen verzoeken een uitspraak te doen over de vermindering van de huurprijs wegens de aanwezige gebreken.

3.4.3.

[appellante 1] en [appellant 2] hebben niet gesteld dat zij de onder b bedoelde weg hebben gevolgd. Het nu nog aanhangig maken van een dergelijke procedure is niet meer mogelijk vanwege de vervaltermijn die is neergelegd in artikel 7:257 lid 2 en 3 BW.

3.4.4.

Ook de onder a bedoelde weg hebben [appellante 1] en [appellant 2] in het geding in eerste aanleg niet gevolgd. [appellante 1] en [appellant 2] hebben zich in eerste aanleg als verweer in reconventie slechts beroepen op een opschortingsrecht, terwijl zij ook in conventie geen vermindering van de huurprijs hebben gevorderd. In de bij memorie van grieven gewijzigde eis ligt besloten dat [appellante 1] en [appellant 2] in hoger beroep alsnog vermindering van de huurprijs door de rechter willen vorderen op de voet van de artikelen 7:257 lid 1 in verband met artikel 7:207 BW. Vanwege de vervaltermijn die is neergelegd in artikel 7:257 lid 1 en 3 BW kan die vermindering niet meer worden gevorderd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het nemen van de memorie van grieven. Aangezien de memorie van grieven genomen is op 12 december 2017, kan de vordering tot vermindering van de huurprijs slechts betrekking hebben op de periode vanaf 12 juni 2017 tot 12 juli 2017 (de datum waarop de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden).

3.4.5.

De zojuist genoemde vervaltermijn (die niet vatbaar is voor stuiting) moet door het hof ambtshalve worden toegepast. Het hof verwijst daartoe naar het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 1998, NJ 1998, 766, ECLI:NL:HR:1998:ZC2687, naar (het tweede deel van) onderdeel 12 van de conclusie van advocaat-generaal Strikwerda in die zaak en naar het arrest van dit hof van 6 augustus 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3596. [geïntimeerde] heeft zich overigens in zijn reactie op de vermeerderde eis ook op de in artikel 7:257 lid 1 BW neergelegde vervaltermijn beroepen, zij het dat hij niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat door het verstrijken van de termijn van zes maanden na de kennisgeving van de gebreken de gehele bevoegdheid tot het vorderen c.q. verzoeken van huurvermindering is vervallen.

3.4.6.

Het betoog van [appellante 1] en [appellant 2] dat de huurprijs op een lager bedrag moet worden vastgesteld kan naar het voorlopig oordeel van het hof om de bovenstaande redenen niet worden gehonoreerd, voor zover het de periode vóór 12 juni 2017 betreft. De vordering moet dus vooralsnog uitsluitend beoordeeld worden over de periode van 12 juni 2017 tot 12 juli 2017.

3.4.7.

Het hof zal [appellante 1] en [appellant 2] in de gelegenheid stellen om zich bij memorie na tussenarrest over het voorgaande uit te laten. [geïntimeerde] mag daarna bij antwoordmemorie na tussenarrest reageren. Het hof zal elk verder oordeel over de vordering tot huurprijsvermindering aanhouden.

Met betrekking tot grief II: materiële schade

3.5.1.

Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante 1] en [appellant 2] hun vorderingen ter zake materiële en immateriële schade onvoldoende onderbouwd hebben. In de toelichting op deze grief betogen [appellante 1] en [appellant 2] dat deze vorderingen alsnog moeten worden toegewezen. Het hof zal eerst de kwestie van de materiële schade behandelen.

3.5.2.

Het ter zake materiële schade gevorderde bedrag van € 545,-- is opgebouwd uit de twee navolgende posten:

• A. € 375,-- ter zake de kosten van de door Wooninspectie Zeeland op 7 oktober 2016 uitgevoerde bouwtechnische keuring;
• B. € 170,-- ter zake een op zondag 20 november 2016 door de firma [firma] aangebrachte noodvoorziening.

3.5.3.

Het hof acht post A toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft onvoldoende betwist dat ten tijde van de genoemde keuring aan het gehuurde meerdere gebreken kleefden die niet aan [appellante 1] en [appellant 2] toe te rekenen waren. Die gebreken betroffen onder meer vergaande houtrot in de kozijnen aan de voorgevel, het ontbreken van voldoende ventilatiemogelijkheden en, in verband daarmee, de aanwezigheid van schimmel in de woning. Dit betreft gebreken voor het herstel waarvan [geïntimeerde] als verhuurder aansprakelijk is. Het hof acht het niet onredelijk dat [appellante 1] en [appellant 2] ter vaststelling van deze aan het gehuurde klevende gebreken het betreffende rapport hebben laten opmaken. De kosten van het rapport zijn naar het oordeel van het hof niet onredelijk hoog.

3.5.4.

[appellante 1] en [appellant 2] hebben in de toelichting op grief II uiteengezet dat post B betrekking heeft op een noodvoorziening voor een gebarsten woonkamerraam dat [geïntimeerde] weigerde te laten herstellen en dat tot bijkomende lekkage leidde. Het hof begrijpt uit de door [appellante 1] en [appellant 2] overgelegde factuur van [firma] dat de noodvoorziening een oppervlakte had van 100 bij 180 cm. [geïntimeerde] heeft in zijn reactie op grief II gesteld dat deze kosten niet voor zijn rekening komen omdat het herstel van ruitschade volgens het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [appellante 1] en [appellant 2] komt. Het hof overweegt daarover als volgt. Volgens artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen worden de herstellingen die zijn aangewezen in de bijlage behorend bij dat besluit in ieder geval aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:240 BW (herstellingen die krachtens artikel 7:217 BW in beginsel voor rekening van de huurder komen).

In de bijlage bij het besluit zijn onder meer de navolgende herstellingen genoemd:

‘h. het vervangen van beschadigde ruiten en ingebouwde spiegels, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn;’

[geïntimeerde] heeft het verweer dat de kosten van de noodvoorziening volgens het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [appellante 1] en [appellant 2] komen, pas bij memorie van antwoord gevoerd. Het hof zal [appellante 1] en [appellant 2] in de gelegenheid stellen om zich bij memorie na tussenarrest over dat verweer uit te laten. Het hof zal elk verder oordeel over dat verweer aanhouden.

3.5.5.

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord tegen de gevorderde vergoeding voor de noodvoorziening voorts aangevoerd dat de kosten daarvan niet voor zijn rekening komen omdat [appellante 1] en [appellant 2] de ruitschade zelf veroorzaakt hebben. Het hof zal [appellante 1] en [appellant 2] in de gelegenheid stellen om bij de door hen te nemen memorie ook op dat nieuwe verweer van [geïntimeerde] te reageren. [geïntimeerde] mag daarna bij antwoordmemorie nog ingaan op de reactie van [appellante 1] en [appellant 2] . Het hof wijst partijen voor de goede orde op het bepaalde in de artikel 7:218 en 7:224 BW; zij dienen die artikelen bij hun reactie te betrekken.

3.5.6.

Het hof zal elk verder oordeel over deze schadepost aanhouden.

Met betrekking tot grief II: immateriële schade

3.6.1.

Grief II is tevens gericht tegen de afwijzing van de door [appellante 1] en [appellant 2] gevorderde vergoeding van immateriële schade. [appellante 1] en [appellant 2] vorderen dienaangaande € 7.700,-- althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag.

3.6.2.

Het hof zal elk oordeel over deze vordering aanhouden tot na de wisseling van de memories na tussenarrest.

Met betrekking tot grief III: de proceskosten van het geding in eerste aanleg

3.7.

Grief III is gericht tegen de veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg. Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de aktewisseling.

Beroep van [geïntimeerde] op verrekening van een eventuele door hem aan [appellante 1] en [appellant 2] te betalen bedrag met een tegenvordering van [geïntimeerde] ter zake schade aan het gehuurde

3.8.

Uit het bovenstaande volgt dat grief II in elk geval ten dele doel heeft getroffen en dat [appellante 1] en [appellant 2] in elk geval terecht aanspraak maken op een bedrag van € 375,--. Het hof moet daarom ook oordelen over het door [geïntimeerde] bij de memorie van antwoord onder 8 tot en met 13 en 24 gevoerde verweer dat hij een tegenvordering heeft op [appellante 1] en [appellant 2] ter zake door [appellante 1] en [appellant 2] aan het gehuurde toegebrachte schade, en dat hij die tegenvordering wil verrekenen met een eventueel door hem aan [appellante 1] en [appellant 2] verschuldigd bedrag. Omdat [geïntimeerde] dit verweer pas bij de memorie van antwoord heeft gevoerd, hebben [appellante 1] en [appellant 2] daar nog niet op kunnen reageren. Het hof stelt hen in de gelegenheid om ook dat bij de door hen te nemen memorie na tussenarrest te doen.

Conclusie

3.9.1.

Uit het voorgaande volgt dat [appellante 1] en [appellant 2] zich bij memorie na tussenarrest moeten uitlaten over de hierna onder ‘De uitspraak’ aangeduide kwesties. [geïntimeerde] mag daarna bij antwoordmemorie na tussenarrest op de memorie van [appellante 1] en [appellant 2] reageren. De memoriewisseling is niet voor andere doeleinden bestemd.

3.9.2.

Het staat partijen uiteraard vrij om een minnelijke regeling te treffen indien zij daarvoor aanknopingspunten zien in hetgeen het hof in dit tussenarrest heeft overwogen.

4. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 9 juli 2019 voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellante 1] en [appellant 2] , waarbij zij zich dienen uit te laten over hetgeen het hof hiervoor in rov. 3.4.7, 3.5.4, 3.5.5 en 3.8 heeft overwogen (waarna antwoordmemorie na tussenarrest van [geïntimeerde] );

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en H.K.N. Vos en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 mei 2019.

griffier rolraadsheer