Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.225.640/01
arrest van 1 oktober 2019
in de zaak van
1.[appellante] ,
2. Ilco [appellant] ,beiden wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna aan te duiden als [appellante] en [appellant] ,
advocaat: mr. B.H. Vader te Oost-Souburg,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [woonplaats] ,
advocaat: mr. M.W. Dieleman te Middelburg,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 28 mei 2019 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 5654741 en rolnummer 17-362 gewezen vonnis van 12 juli 2017.
5.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 28 mei 2019;
- de door [appellante] en [appellant] genomen memorie na tussenarrest.
[woonplaats] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een antwoordmemorie na tussenarrest te nemen.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
6.De verdere beoordeling
6.1.
Bij het tussenarrest van 28 mei 2019 heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellante] en [appellant] , waarbij zij zich dienden uit te laten over hetgeen het hof in rov. 3.4.7, 3.5.4, 3.5.5 en 3.8 van het tussenarrest heeft overwogen. [appellante] en [appellant] hebben dat gedaan bij memorie na tussenarrest. [woonplaats] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een antwoordmemorie na tussenarrest te nemen. Het hof zal zich nu nader over de betreffende kwesties uitlaten.
De verdere beoordeling van grief I: de in conventie gevorderde vermindering van de huurprijs met terugwerkende kracht (tevens verweer in reconventie)
6.2.1.
Het hof heeft in rov. 3.4.6 van het tussenarrest het voorlopig oordeel gegeven dat het betoog van [appellante] en [appellant] dat de huurprijs op een lager bedrag moet worden vastgesteld, niet kan worden gehonoreerd voor zover het de periode vóór 12 juni 2017 betreft. Het hof heeft [appellante] en [appellant] in de gelegenheid gesteld om zich over dit voorlopig oordeel uit te laten.
6.2.2.
[appellante] en [appellant] hebben in hun memorie na tussenarrest gesteld dat zij zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof. Het hof ziet geen aanleiding om van het voorlopige oordeel af te wijken. Het hof zal dat oordeel daarom nu definitief maken. De vordering van [appellante] en [appellant] tot huurprijsvermindering moet daarom afgewezen worden voor zover het de periode vóór 12 juni 2017 betreft. Dit brengt mee dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, voor zover [appellante] en [appellant] bij dat vonnis in reconventie zijn veroordeeld om aan [woonplaats] € 8.699,99 te betalen ter zake achterstallige huur over de periode tot 1 april 2017.
6.2.3.
Het bovenstaande brengt ook mee dat de vordering tot huurprijsvermindering uitsluitend beoordeeld moet worden over de periode van 12 juni 2017 tot 12 juli 2017. Op de laatstgenoemde datum is de huurovereenkomst geëindigd en [appellante] en [appellant] hadden het gehuurde op die datum reeds verlaten (zie rov. 3.1.2 van het tussenarrest van 28 mei 2019).
6.2.4.
Naar het oordeel van het hof hebben [appellante] en [appellant] met de door hen overgelegde bouwkundige rapportage van ing. [deskundige aan de zijde van appellanten] van 7 oktober 2016 voldoende onderbouwd dat aan de gehuurde woning meerdere ernstige gebreken kleefden. Het gaat daarbij onder meer om:
- vergaande houtrot in kozijnen van de voorgevel, waarbij eerdere houtrotreparaties zeer onprofessioneel zijn uitgevoerd en de glaslatten niet ventilerend zijn aangebracht waardoor het proces van houtrot wordt versneld (blz. 9);
- schimmel in de woning, onder meer door onvoldoende ventilatiemogelijkheden (blz. 13 en 15);
- gebreken aan de elektrische installatie (blz. 14).
Naar het oordeel van het hof heeft [woonplaats] onvoldoende betwist dat van deze gebreken sprake was. Het hof acht in verband met deze gebreken, mede gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van Pro het Besluit Huurprijzen woonruimte, bezien in verband met bijlage II van dat besluit, een vermindering van de huurprijs tot 50% van de overeengekomen huurprijs redelijk. Dit brengt mee dat [appellante] en [appellant] over de laatste maand van de huur niet € 700,-- maar slechts € 350,-- aan huur verschuldigd zijn.
6.2.5.
In verband hiermee zal het hof het bestreden vonnis vernietigen, voor zover [appellante] en [appellant] bij dat vonnis in reconventie zijn veroordeeld om aan [woonplaats] € 700,-- te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandtermijn. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellante] en [appellant] veroordelen om aan [woonplaats] te voldoen:
- € 700,-- aan huur over de maand april 2017, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldag van deze maandtermijn;
- € 700,-- aan huur over de maand mei 2017, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldag van deze maandtermijn;
- € 478,32 aan huur over de maand juni 2017 (voor de periode van 1 tot en met 11 juni 2017 € 700,-- : 30 x 11 = € 256,66 en voor de periode van 12 tot en met 30 juni 2017 € 350,-- : 30 x 19 is € 221,66), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldag van deze maandtermijn;
- € 124,19 aan huur voor de periode van 1 tot 12 juli 2017 (€ 350,-- : 30 x 11), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldag van deze maandtermijn.
6.2.6.
Het hof concludeert dat grief I slechts in beperkte mate doel heeft getroffen.
De verdere beoordeling van grief II: de in conventie gevorderde vergoeding van materiële schade
6.3.1.
[appellante] en [appellant] vorderen in conventie ter zake materiële schade veroordeling van [woonplaats] tot betaling van:
- A. € 375,-- ter zake de kosten van de door Wooninspectie Zeeland op 7 oktober 2016 uitgevoerde bouwtechnische keuring;
- B. € 170,-- ter zake een op zondag 20 november 2016 door de firma [firma] aangebrachte noodvoorziening.
Het hof heeft in rov. 3.5.3 van het tussenarrest geoordeeld dat post A toewijsbaar is. Het hof heeft [appellante] en [appellant] met betrekking tot post B in de gelegenheid gesteld om te reageren op de door [woonplaats] bij de memorie van antwoord gevoerde verweren dat:
- de kosten van de noodvoorziening volgens het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [appellante] en [appellant] komen;
- de kosten van de noodvoorziening niet voor zijn rekening komen omdat [appellante] en [appellant] de ruitschade zelf veroorzaakt hebben.
6.3.2.
[appellante] en [appellant] hebben in hun memorie na tussenarrest uitdrukkelijk betwist dat zij de ruitschade zelf veroorzaakt hebben. Volgens hen is de ruitschade ontstaan als gevolg van de abominabele staat waarin het kozijn verkeerde. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij verwezen naar het rapport van ing. [deskundige aan de zijde van appellanten] van 7 oktober 2016. [appellante] en [appellant] hebben voorts betoogd dat de noodvoorziening niet kan worden gezien als een kleine herstelling die volgens het Besluit kleine herstellingen voor hun rekening komt. Volgens hen is de noodvoorziening noodzakelijk geworden omdat de ruit als gevolg van de zeer slechte staat van de kozijnen gebroken is en [woonplaats] ondanks herhaalde verzoeken weigerde om dit voor zijn rekening komende gebrek te herstellen.
6.3.3.
[woonplaats] heeft deze stellingen van [appellante] en [appellant] niet meer betwist. Naar het oordeel van het hof hebben [appellante] en [appellant] met de door hen overgelegde producties, waaronder het rapport van ing. [deskundige aan de zijde van appellanten] van 7 oktober 2016 en de factuur van [firma] van 25 november 2016, voldoende onderbouwd dat zij de betreffende noodvoorziening hebben moeten laten aanbrengen omdat [woonplaats] naliet om de voor zijn rekening komende herstelwerkzaamheden met betrekking tot het kozijn en de ruit uit te voeren. [woonplaats] heeft dit naar het oordeel van het hof onvoldoende bestreden. Het hof zal daarom ook deze post ten bedrage van € 170,-- toewijzen.
6.3.4.
In totaal is ter zake materiële schade dus € 545,-- toewijsbaar. Het op de materiële schade betrekking hebbende onderdeel van grief II heeft doel getroffen.
De verdere beoordeling van grief II: de in conventie gevorderde vergoeding van immateriële schade
6.4.1.
[appellante] en [appellant] vorderen veroordeling van [woonplaats] tot vergoeding van immateriële schade. Zij stellen immateriële schade te hebben geleden doordat het gehuurde tijdens de duur van de huurovereenkomst in zeer slechte staat verkeerde.
6.4.2.
Het hof constateert dat de vordering tot vergoeding van immateriële schade gebaseerd is op de aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde, en de derving van huurgenot die [appellante] en [appellant] daardoor stellen te hebben geleden. In verband met dergelijke gebreken en de daardoor veroorzaakte derving van huurgenot is het instellen van een vordering tot vermindering van de huurprijs mogelijk. [appellante] en [appellant] hebben een dergelijke vordering ook ingesteld. Dit doet de vraag rijzen of huurders bij door gebreken veroorzaakt gederfd huurgenot, naast een aanspraak tot vermindering van de huurprijs, ook vergoeding van immateriële schade kunnen vorderen. Vermindering van de huurprijs is een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij de door de huurder te leveren prestatie (huurbetaling) wordt verminderd evenredig aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot. Per saldo ontvangt de huurder de materiële prestatie waarvoor hij betaalt. Bij de huur van woonruimte is het de vraag of de derving van huurgenot dan nog een als immateriële schade aan te merken inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, kan opleveren. Naar het oordeel van het hof is het onder omstandigheden denkbaar dat naast een aanspraak tot vermindering van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde, een aanspraak kan bestaan op vergoeding van door de gebreken veroorzaakte immateriële schade. Daarvoor is wel noodzakelijk dat aan de strenge maatstaven van artikel 6:106 BW Pro wordt voldaan.
6.4.3.
Bij arrest van 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278 (Aardbevingsschade Groningen), heeft de Hoge Raad over de vraag of ter zake gederfd woongenot toekenning van een vergoeding voor geleden immateriële schade mogelijk is, het volgende overzicht gegeven van zijn eerdere rechtspraak:
‘2.13.2 Als de schade die het gevolg is van een aansprakelijkheidvestigende gebeurtenis nadeel omvat dat niet in vermogensschade bestaat, heeft de benadeelde ingevolge art. 6:106, aanhef en onder b, BW recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding indien hij lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. In algemene zin heeft de Hoge Raad hierover eerder als volgt beslist.
Van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze is in ieder geval sprake indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld.
Daarnaast kunnen de aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde, meebrengen dat van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is. In beginsel zal degene die zich hierop beroept de aantasting in zijn persoon met concrete gegevens moeten onderbouwen. In voorkomend geval kunnen de aard en de ernst van de normschending meebrengen dat de in dit verband relevante nadelige gevolgen daarvan voor de benadeelde zo voor de hand liggen, dat een aantasting in de persoon kan worden aangenomen.
Van een aantasting in de persoon op andere wijze als bedoeld in art. 6:106 lid Pro 1, onder b, BW, is niet reeds sprake bij de enkele schending van een fundamenteel recht.’
6.4.4.
[appellante] en [appellant] hebben in de onderhavige zaak naar het oordeel van het hof in onvoldoende mate onderbouwd dat aan hun zijde sprake is van een ‘aantasting in de persoon’ in de zin van artikel 6:106 BW Pro. De enkele in het geding in eerste aanleg gestelde omstandigheid dat sprake was van ernstige gebreken aan het gehuurde, is daarvoor niet voldoende. Ook de in de toelichting op grief II gestelde omstandigheden over de medische problemen van [appellante] , kunnen [appellante] en [appellant] in dit kader niet baten. Er is immers niet gesteld of gebleken dat die medische problemen (onder meer knieprothese, versleten ruggewervels, gekanteld bekken, voor vervoer aangewezen op scootmobiel) samenhangen met of veroorzaakt zijn door de gebreken aan de huurwoning. De in algemene zin gestelde omstandigheid dat schimmel in een woning onder meer huidirritatie en allergische reacties kan veroorzaken, is eveneens onvoldoende om toekenning van een vergoeding voor immateriële schade te rechtvaardigen. [appellante] en [appellant] hebben immers niet gesteld en onderbouwd dat zij daadwerkelijk in relevante mate met dit soort lichamelijke problemen te kampen hebben gehad. De slotsom is dat uit de door [appellante] en [appellant] gestelde feiten en omstandigheden niet op voldoende concrete wijze is af te leiden dat aan hun zijde daadwerkelijk sprake is geweest van een door de gebreken aan de woning veroorzaakte ‘aantasting in de persoon’ in de zin van artikel 6:106 BW Pro.
6.4.5.
Het hof concludeert dat de vordering tot vergoeding van immateriële schade niet toewijsbaar is. In zoverre verwerpt het hof grief II.
Met betrekking tot het beroep van [woonplaats] op verrekening van een eventueel door hem in conventie aan [appellante] en [appellant] te betalen bedrag, met een tegenvordering ter zake schade aan het gehuurde
6.5.1.
[woonplaats] heeft bij de memorie van antwoord onder 8 tot en met 13 en 24 als verweer in conventie aangevoerd dat hij een tegenvordering heeft op [appellante] en [appellant] ter zake door [appellante] en [appellant] aan het gehuurde toegebrachte schade, en dat hij die tegenvordering wil verrekenen met een eventueel door hem in conventie aan [appellante] en [appellant] verschuldigd bedrag. Het hof heeft [appellante] en [appellant] in de gelegenheid gesteld om op dat nieuwe verweer te reageren.
6.5.2.
[appellante] en [appellant] hebben het verweer in hun memorie na tussenarrest gemotiveerd betwist. Zij hebben uitdrukkelijk bestreden dat zij het gehuurde in een slechtere staat hebben achtergelaten dan de staat waarin het gehuurde aan hen ter beschikking is gesteld. Ook hebben zij betwist dat zij aan [woonplaats] toebehorende zaken hebben meegenomen.
6.5.3.
Het hof stelt onder verwijzing naar het hiervoor overwogene voorop dat [appellante] en [appellant] in conventie van [woonplaats] € 545,-- te vorderen hebben ter zake materiële schade. [woonplaats] heeft er uitdrukkelijk voor gekozen om ter zake de door hem gestelde tegenvordering geen afzonderlijke vordering in te stellen in dit geding. [woonplaats] heeft uitsluitend een beroep gedaan op verrekening van een eventuele vordering van [appellante] en [appellant] met de door [woonplaats] gestelde tegenvordering. Volgens artikel 6:136 BW Pro kan de rechter een vordering (in dit geval: de vordering van [appellante] en [appellant] ten bedrage van € 545,--) ondanks een beroep op verrekening toewijzen, indien de gegrondheid van het beroep op verrekening niet op eenvoudige wijze vast te stellen is en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is. Daarvan is in dit geval sprake, omdat voor de beoordeling van het beroep op verrekening bewijslevering nodig is en de vordering van [appellante] en [appellant] ten bedrage van € 545,-- voor materiële schade toewijsbaar is. Het hof verwerpt daarom het beroep van [woonplaats] op verrekening van die vordering met een tegenvordering ter zake mutatieschade.
6.5.4.
Overigens staat het [woonplaats] wel vrij om zijn betalingsverplichting in conventie ten bedrage van € 545,-- te verrekenen met de vordering ter zake onbetaalde huur die hij als gevolg van dit arrest in reconventie op [appellante] en [appellant] heeft, voor zover die vordering nog niet op andere wijze is voldaan.
Met betrekking tot grief III: de proceskosten van het geding in eerste aanleg
6.6.
Grief III is gericht tegen de veroordeling van [appellante] en [appellant] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg. Het hof verwerpt die grief. Gelet op de uitkomst van dit hoger beroep zijn [appellante] en [appellant] immers in conventie en in reconventie de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen, voor zover [appellante] en [appellant] bij dat vonnis in de proceskosten van het geding in eerste aanleg (in conventie en in reconventie) zijn veroordeeld.
Conclusie en afwikkeling
6.7.
Volledigheidshalve herhaalt het hof dat geen grieven zijn gericht tegen:
- de ontbinding van de huurovereenkomst;
- de veroordeling om het gehuurde te ontruimen;
- de afwijzing van de vordering tot veroordeling van [woonplaats] tot herstel van gebreken.
Over die onderdelen van het in eerste aanleg gevorderde, hoeft het hof zich niet nader uit te laten.
6.8.
Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, volgt de hierna te melden beslissing.
Die beslissing brengt mee dat het hoger beroep op enkele kleine onderdelen doel heeft getroffen. Het hof zal de proceskosten van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.
7.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis van 12 juli 2017 voor zover de kantonrechter bij dat vonnis:
- de vorderingen van [appellante] en [appellant] in conventie geheel heeft afgewezen;
- [appellante] en [appellant] in reconventie heeft veroordeeld om aan [woonplaats] € 700,-- te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandtermijn;
in zoverre opnieuw rechtdoende in conventie: veroordeelt [woonplaats] om aan [appellante] en [appellant] € 545,-- te betalen;
in zoverre opnieuw rechtdoende in reconventie: veroordeelt [appellante] en [appellant] om aan [woonplaats] te betalen:
- € 700,-- aan huur over de maand april 2017, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van deze maandtermijn;
- € 700,-- aan huur over de maand mei 2017, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van deze maandtermijn;
- € 478,32 aan huur over de maand juni 2017, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van deze maandtermijn;
- € 124,19 aan huur voor de periode van 1 tot 12 juli 2017, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van deze termijn;
bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aangevochten, voor het overige, dat wil zeggen voor zover het betreft:
- de veroordeling van [appellante] en [appellant] in reconventie om aan [woonplaats] € 8.699,99 te betalen ter zake achterstallige huur over de periode tot 1 april 2017, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vervaldata van de huurtermijnen;
- de veroordeling van [appellante] en [appellant] in de proceskosten van de gedingen in conventie en in reconventie;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;
wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en H.K.N. Vos en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 oktober 2019.
griffier rolraadsheer