Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer gerechtshof 200.231.558/01
(zaaknummer rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, 02/326762 HA ZA 17-96)
arrest van 20 augustus 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap
[de vennootschap] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] , kantoorhoudende te [kantoorplaats] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: [appellante] ,
advocaat: mr. R. Teerink,
tegen:
[geïntimeerde 1]
en
[geïntimeerde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna: [geïntimeerde 1] c.s., respectievelijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,
advocaat: mr. F.P. van Galen.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 12 april 2017 en 27 september 2017 die de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 21 december 2017,
- de memorie van grieven tevens wijziging van eis (met producties),
- de memorie van antwoord (met producties),
- een akte uitlaten producties en een antwoordakte.
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
In dit hoger beroep kan, met inachtneming van hetgeen [appellante] heeft betoogd met haar eerste grief, worden uitgegaan van de volgende relevante feiten.
3.1.
[appellante] heeft in eigendom twee percelen grond te [plaats] van respectievelijk ruim 4,5 ha (het oostelijk perceel) en bijna 20 ha (het westelijk perceel). Deze twee percelen zijn gelegen aan weerszijden van een perceel van circa 3 ha dat eigendom is van [geïntimeerde 1] c.s. en waarop de door [geïntimeerde 1] c.s. bewoonde woning staat.
3.2.
Ten behoeve van de onderlinge bereikbaarheid van de hiervoor vermelde percelen van [appellante] is op 28 november 2003 ten laste van het perceel van [geïntimeerde 1] c.s. een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd over een strook grond van zes meter breed, die dient om de beide percelen van [appellante] over en weer met landbouwkundige voertuigen te kunnen bereiken.
3.3.
[appellante] wenst een landgoed te realiseren op haar percelen, waarbij tevens de bouw van een aantal woningen is voorzien. Dienaangaande merkt het hof overigens op dat op grond van de van toepassing zijnde materiële wetgeving, te weten artikel 1.51 van de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014, de gronden van [appellante] een ruimtelijk-functionele eenheid moeten zijn, wil sprake zijn van een landgoed in de zin van die verordening. Om een aaneengesloten landgoed te realiseren is een verbinding tussen het oostelijk en het westelijk perceel nodig. [appellante] heeft in dat verband de mogelijkheid opgeworpen om de bestaande erfdienstbaarheid van overpad over het perceel van [geïntimeerde 1] c.s. als zodanig te gebruiken. [geïntimeerde 1] c.s. heeft te kennen gegeven niet in te stemmen met het voorgestelde gebruik van de erfdienstbaarheid.
3.4.
[appellante] heeft na die weigering van [geïntimeerde 1] c.s. op 5 augustus 2016 de gemeente [gemeente] verzocht handhavend jegens [geïntimeerde 1] c.s. op te treden, omdat [geïntimeerde 1] c.s. volgens [appellante] in strijd met het bestemmingsplan hun boerderij als burgerwoning in gebruik hebben. Nadat dit verzoek tot handhaving door het College van Burgemeesters en Wethouders van de gemeente [gemeente] is afgewezen en na ongegrondverklaring van het daartegen door [appellante] gemaakte bezwaar en het daartegen door [appellante] ingestelde beroep, heeft [appellante] hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, welke procedure nog loopt.
3.5.
Op 4 oktober 2016 heeft in de woning van [geïntimeerde 1] c.s. een gesprek plaatsgevonden tussen de heer [de makelaar] , de makelaar van [appellante] (hierna te noemen: de makelaar) en in ieder geval de heer [geïntimeerde 1] , waarin de makelaar aan [geïntimeerde 1] een voorstel tot grondruil heeft gedaan. Op 7 oktober 2016 heeft de makelaar een e-mail aan [geïntimeerde 1] gestuurd met daarin vervat de afspraken zoals die volgens de makelaar op 4 oktober 2016 waren gemaakt. In deze e-mail wordt, samengevat en voor zover hier van belang, vermeld dat in het geval de gemeente en provincie niet akkoord gaan met de ontsluiting van het oostelijk gelegen perceel zonder dat gebruik wordt gemaakt van de erfdienstbaarheid - wat de voorkeur heeft van [geïntimeerde 1] en waartoe [appellante] zal proberen akkoord van de gemeente en de provincie te krijgen - [appellante] en [geïntimeerde 1] een grondruil zijn overeengekomen, in die zin dat [geïntimeerde 1] de strook van zijn perceel die belast is met de erfdienstbaarheid overdraagt aan [appellante] , tegen overdracht door [appellante] aan [geïntimeerde 1] van een gedeelte van het oostelijk perceel van 20,37 meter breed bij 164 meter lang, dat grenst aan het perceel van [geïntimeerde 1] c.s. De ruiling geschiedt zonder bijbetaling en de kosten ervan zijn voor rekening van [appellante] . [geïntimeerde 1] zal dan onder bepaalde voorwaarden akkoord gaan met de ontwikkeling van het landgoed zoals hem bekend is uit het bestaande inrichtings- beheers- en beeldkwaliteitsplan en zal afzien van procedures tegen de landgoedplannen van [appellante] , terwijl [appellante] haar handhavingsverzoek bij de gemeente [gemeente] zal intrekken na ondertekening van deze afspraken en geen nieuw handhavingsverzoek zal indienen.
3.6.
[geïntimeerde 1] heeft de makelaar vervolgens laten weten niet in te stemmen met de inhoud van de e-mail van 7 oktober 2016 en heeft de makelaar op 20 oktober 2016 per e-mail een eigen verslag van het gesprek van 4 oktober 2016 gestuurd. In deze e-mail is, samengevat, onder meer vermeld dat in het geval het bevoegd gezag de realisatie van een landgoed toestaat, het de voorkeur van [geïntimeerde 1] heeft dat gebruik wordt gemaakt van een alternatieve route voor de ontsluiting van het oostelijke perceel en niet van de strook grond waarop de erfdienstbaarheid rust en dat [appellante] probeert de gemeente en provincie akkoord te laten gaan met deze alternatieve route. [geïntimeerde 1] wenst zijn recht te behouden om bezwaar te maken tegen besluiten die de realisatie van het landgoed aangaan. Als het bevoegd gezag niet akkoord gaat met de realisatie van het landgoed zonder dat gebruik kan worden gemaakt van de strook grond die eigendom is van [geïntimeerde 1] , wil [geïntimeerde 1] de door de makelaar voorgestelde grondruil onder voorwaarden in overweging nemen, maar pas nadat [appellante] het verzoek tot handhaving bij de gemeente heeft ingetrokken en [appellante] geen nieuw handhavingsverzoek zal indienen.
3.7.
[geïntimeerde 1] c.s. hebben op 20 oktober 2016 een samen met andere omwonenden en agrariërs getekende petitie tegen de komst van het landgoed bij de gemeente ingediend. Daarna heeft nog overleg plaatsgevonden tussen [geïntimeerde 1] en de makelaar op 9 en 14 november 2016 en heeft op 10 november 2016 een telefoongesprek plaatsgevonden tussen de makelaar en [geïntimeerde 1] .
3.8.
[appellante] heeft [geïntimeerde 1] c.s. op 21 november 2016 via haar advocaat gesommeerd, kort gezegd, te bevestigen dat een afspraak over de grondruil is gemaakt en aan de uitvoering daarvan medewerking te verlenen. [geïntimeerde 1] c.s. hebben aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
3.9.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [gemeente] heeft [appellante] bij brief van 23 december 2016 geïnformeerd dat het de gemeenteraad zal voorstellen om geen medewerking te verlenen aan het plan voor de realisatie van een landgoed of een ander plan op deze locatie, onder meer omdat de verbinding tussen de percelen een onzekere factor is.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1.
[appellante] heeft in eerste aanleg - samengevat - primair gevorderd een verklaring voor recht inhoudende dat [appellante] en [geïntimeerde 1] c.s. een grondruilovereenkomst hebben gesloten en [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen na onherroepelijke vaststelling van het bestemmingsplan hun medewerking te verlenen aan de levering van de stroken grond, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met bepaling dat bij gebreke van deze medewerking het vonnis in de plaats treedt van die medewerking. Subsidiair vorderde [appellante] [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen de onderhandelingen met [appellante] voort te zetten op straffe van verbeurte van een dwangsom.
4.2.
De rechtbank heeft bij vonnis van 27 september 2017 de vordering afgewezen op de grond dat [geïntimeerde 1] niet bevoegd was de gestelde ruilovereenkomst van 4 oktober 2016 te sluiten, omdat daartoe de toestemming van zijn echtgenote [geïntimeerde 2] als mede-eigenaar van de grond benodigd was, die niet was gegeven, en de door [appellante] gestelde schijn van volmacht dat [geïntimeerde 1] bij het sluiten van de overeenkomst bevoegd was namens [geïntimeerde 2] te handelen bij gebreke van een feitelijke onderbouwing niet is komen vast te staan. De subsidiaire vordering tot door onderhandelen is eveneens afgewezen, waarbij de rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde 1] onbevoegd was de ruilovereenkomst te sluiten of om afspraken te maken over grondruil op hoofdpunten.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1.
Grief 1, bestaande uit drie onderdelen, is gericht tegen de vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep. Het hof heeft hiervoor, met inachtneming van deze grieven en hun toelichting, de relevante feiten vastgesteld. Anders dan [appellante] meent, kan niet als vaststaand worden aangenomen dat [geïntimeerde 2] aanwezig was bij het gesprek met de makelaar op 4 oktober 2016 nu [geïntimeerde 1] c.s. dit betwisten. In zoverre faalt grief 1. Dit punt zal hierna aan de orde komen. De omstandigheid dat terecht is aangevoerd dat de datum van ondertekening van de petitie niet 16 maar 19 oktober 2016 was, leidt op zich niet tot een ander oordeel dan in eerste aanleg gegeven, zodat in zoverre de grief faalt.
5.2.
De grieven 2 en 3 stellen de vraag aan de orde of tussen partijen een ruilovereenkomst tot stand is gekomen. In dat kader is door [appellante] aangevoerd (grief 1, eerste onderdeel) dat [geïntimeerde 2] aanwezig was bij het gesprek op 4 oktober 2016 met de makelaar en [geïntimeerde 1] , toen de ruilovereenkomst volgens [appellante] tot stand is gekomen. Met haar derde grief betoogt [appellante] dat zij onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat [geïntimeerde 1] een toereikende volmacht van [geïntimeerde 2] had om de ruilovereenkomst te sluiten. Voor zover dat anders zou zijn, stelt [appellante] met haar tweede grief dat eventuele onbevoegdheid van [geïntimeerde 1] om de strook grond te vervreemden, niet in de weg staat aan de totstandkoming van de ruilovereenkomst. Deze onbevoegdheid leidt er volgens [appellante] slechts toe dat [geïntimeerde 1] zijn verbintenis tot levering van de strook grond niet zal kunnen nakomen. Voor dat geval heeft [appellante] in hoger beroep haar eis gewijzigd, in die zin dat zij jegens [geïntimeerde 1] ontbinding van de ruilovereenkomst vordert en aanvullende schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
5.3.
Het hof zal eerst beoordelen of de door [appellante] gestelde ruilovereenkomst tot stand is gekomen. Daaraan is de rechtbank in het bestreden vonnis niet toegekomen. [appellante] voert ter onderbouwing van haar stelling aan dat de makelaar op 4 oktober 2016 een aanbod tot grondruil heeft gedaan aan [geïntimeerde 1] c.s. en dat deze laatste dat aanbod hebben aanvaard, alles mondeling, waarmee de overeenkomst tot stand is gekomen. [appellante] verwijst naar verschillende verklaringen en gedragingen waaruit volgens haar de aanvaarding van het aanbod kan worden geconcludeerd. Zo verwijst zij naar een e-mail van de heer [aandeelhouder/bestuurder] , aandeelhouder/bestuurder van [appellante] (hierna: [aandeelhouder/bestuurder] ), verstuurd op de avond van 4 oktober 2016, waarin hij de heer [wethouder] , wethouder van de gemeente [gemeente] onder meer bericht: ‘ [de makelaar] heeft vanmiddag voor [appellante] overeenstemming bereikt met [geïntimeerde 1] op basis van onder meer een grondruil. Het moet nog wel op papier gezet worden.’
[appellante] verwijst verder naar een e-mailbericht van 15 november 2016 van mevrouw [gemeenteambtenaar] , werkzaam bij de gemeente [gemeente] , (hierna: [gemeenteambtenaar] ) aan [aandeelhouder/bestuurder] voornoemd, waarin is vermeld:
‘U heeft wethouder [wethouder] op 4 oktober 2016 bericht dat u met dhr. [geïntimeerde 1] overeenstemming heeft bereikt op basis van onder meer een grondruil. Eén en ander moest nog op papier gezet worden. Onlangs hebben wij van dhr. [geïntimeerde 1] vernomen dat u beiden in principe wel eens zou zijn over grondruil, maar dat u nog discussie heeft over nadere afspraken. Dit betreuren wij. Wij hopen dat de door u aangegeven overeenstemming tussen u beiden wellicht alsnog kan worden bereikt op een constructieve wijze (…)’.
[appellante] voert daarnaast aan dat de makelaar de gemaakte afspraken schriftelijk heeft vastgelegd en op 7 oktober 2016 per e-mail aan [geïntimeerde 1] heeft toegestuurd, maar dat [geïntimeerde 1] c.s. pas op 20 oktober 2016 heeft gereageerd op de e-mail van de makelaar, dus bijna twee weken nadat deze de overeenkomst aan [geïntimeerde 1] c.s. had gemaild. [appellante] verwijst ook naar een schriftelijke verklaring van de makelaar, productie 12 bij memorie van grieven, waarin onder meer is vermeld: ‘Ik heb op 4 oktober 2016 vanaf 15.00 uur in mijn hoedanigheid van makelaar van [appellante] ( [appellante] ) een gesprek gehad met de heer [geïntimeerde 1] in diens woning aan de [adres] [plaats] . Bij deze bespreking was mevrouw [geïntimeerde 2] het grootste gedeelte van de tijd aanwezig en nam aan het gesprek deel. (…) Onderwerp van het gesprek was de ontwikkeling door [appellante] op haar gronden die belenden aan de woning en weiland van de familie [geïntimeerde 1] . Tijdens deze bespreking is door ondergetekende met de heer [geïntimeerde 1] mondeling overeenstemming bereikt over een grondruil zoals weer gegeven op de aangehechte schetstekening. Ondergetekende heeft de totstandkoming van deze ruilovereenkomst dezelfde dag telefonisch medegedeeld aan de heer [aandeelhouder/bestuurder] die daarop de verantwoordelijk wethouder van de bereikte overeenstemming per mail heeft verwittigd. (…)
[appellante] stelt voorts dat er op 9 november 2016 opnieuw een gesprek tussen de makelaar en [geïntimeerde 1] heeft plaatsgevonden, nadat [geïntimeerde 1] op 24 oktober 2016 per e-mail aan de makelaar had laten weten de afspraken als door deze vastgelegd niet te zullen ondertekenen omdat deze afspraken niet overeenkwamen met de inhoud en toon waarop zij met elkaar hebben gesproken. Tijdens het gesprek van 9 november 2016 heeft [geïntimeerde 1] volgens [appellante] bevestigd dat overeenstemming over de grondruil was bereikt, maar wilde [geïntimeerde 1] een aantal aanpassingen op de gemaakte afspraken, waarmee de makelaar namens [appellante] akkoord ging. Daarna is er volgens [appellante] nog telefonisch contact geweest tussen de makelaar, in het bijzijn van [aandeelhouder/bestuurder] , en [geïntimeerde 1] op 10 november 2016, waarin [geïntimeerde 1] bevestigde dat er overeenstemming was over de grondruil.
5.4.
[geïntimeerde 1] erkent dat de makelaar tijdens de bespreking op 4 oktober 2016 een voorstel tot grondruil heeft gedaan. Volgens [geïntimeerde 1] c.s. ging het slechts om een voorstel voor een nader te sluiten overeenkomst en niet om een aanbod dat was gericht op het (ter plekke) tot stand brengen van een overeenkomst. Voor zover al sprake zou zijn geweest van een aanbod dan betwist [geïntimeerde 1] dat hij dit op enigerlei wijze heeft aanvaard. Hij zou slechts te kennen hebben gegeven het voorstel in overweging te willen nemen als het verzoek aan de gemeente tot handhaving eerst zou worden ingetrokken. Ook wilde hij eerst het besluit van de gemeenteraad afwachten op een door [appellante] in te dienen alternatief plan waarbij de strook grond waarop de erfdienstbaarheid rust niet hoefde te worden gebruikt. Volgens [geïntimeerde 1] heeft hij ook in het gesprek van 9 november 2016 de makelaar laten weten niet te willen meewerken aan grondruil. Daarbij wijst hij erop dat een instemming met de grondruil ook niet zou stroken met de door hem ondertekende petitie tegen de komst van het landgoed. [geïntimeerde 1] betwist voorts dat hij in het telefoongesprek van 10 november 2016 met de makelaar heeft bevestigd dat een grondruil is overeengekomen. [geïntimeerde 1] c.s. wijzen er voorts op dat [de makelaar] niet bevoegd was de gestelde overeenkomst te sluiten, nu hij optrad als makelaar van [appellante] en niet als haar gevolmachtigde.
5.5.
Ten aanzien van de vraag of er een overeenkomst van grondruil is gesloten, is het volgende van belang. Vaststaat dat de bespreking waarin die overeenkomst volgens [appellante] is gesloten, is gevoerd door [de makelaar] die kennelijk als makelaar optrad. In het algemeen treedt een makelaar op als bemiddelaar (vergelijk Hoge Raad 9 augustus 2002, ECLI:NL:HR: 2002: AE2380); hij brengt overeenkomsten tot stand maar sluit zelf geen overeenkomsten. Een makelaar is dan ook niet zomaar te zien als vertegenwoordiger. Daarvoor is vereist dat hij zich als zodanig bekend heeft gemaakt in het bewuste gesprek, maar dit is door [appellante] niet gesteld. Dat betekent dat [geïntimeerde 1] ervan mocht uitgaan dat de bespreking met de makelaar een verkennend karakter zou hebben in het kader van een door de makelaar op zich genomen bemiddeling. Zelfs als er in dat gesprek tegenover de makelaar een bereidheid zou zijn uitgesproken om met [appellante] een overeenkomst onder bepaalde voorwaarden te sluiten, brengt dat nog niet direct mee dat er tussen [geïntimeerde 1] en [appellante] een overeenkomst tot stand is gekomen.
5.6.
Desalniettemin meent [appellante] dat er wel een overeenkomst is gesloten. [appellante] meent kort gezegd dat uit het samenstel van omstandigheden volgt dat de ruilovereenkomst is gesloten.
Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten, is afhankelijk van hetgeen zij jegens elkaar hebben verklaard, en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. [appellante] verbindt aan de hiervoor weergegeven door haar gestelde verklaringen en gedragingen de conclusie dat [geïntimeerde 1] het door de makelaar gedane aanbod, voor zover daarvan sprake was, heeft aanvaard. Deze verklaringen en gedragingen zien echter alle op een bevestiging achteraf, door de makelaar en derden, van deze aanvaarding. Zij zien niet op feitelijke verklaringen en gedragingen van [geïntimeerde 1] tijdens de bespreking van 4 oktober 2016, toen [geïntimeerde 1] het aanbod of voorstel zou hebben geaccepteerd. De makelaar heeft deze gestelde aanvaarding nadien gecommuniceerd met de bestuurder van [appellante] , [aandeelhouder/bestuurder] , die op zijn beurt contact heeft gehad met de gemeente [gemeente] en de makelaar heeft de volgens hem gemaakte afspraken vastgelegd. Uit niets blijkt echter hoe deze aanvaarding door [geïntimeerde 1] concreet in zijn werk is gegaan. Het had op de weg van [appellante] gelegen om, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde 1] c.s., voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen en te onderbouwen waaruit blijkt op welke wijze de gestelde aanvaarding van het aanbod heeft plaatsgevonden, zoals een toelichting hoe de bespreking inhoudelijk is verlopen en op grond van welke verklaringen en gedragingen van [geïntimeerde 1] de makelaar er op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde 1] instemde met het voorstel of aanbod tot grondruil als door hem gedaan. Ook in de schriftelijke verklaring van de makelaar van 2 maart 2018 is wat dit punt betreft slechts vermeld dat mondelinge overeenstemming is bereikt tijdens het gesprek op 4 oktober 2016, zodat deze verklaring op dit punt niets toevoegt.
5.7.
Uit de door [appellante] aangevoerde verklaringen en gedragingen kan slechts worden afgeleid dat [geïntimeerde 1] en de makelaar hebben gesproken over een grondruil. In de gegeven omstandigheden, te weten de gespannen relatie tussen [appellante] en [geïntimeerde 1] c.s. als gevolg van het verzoek van [appellante] aan de gemeente tot handhaving jegens [geïntimeerde 1] c.s., en [geïntimeerde 1] dit kennelijk als een oneigenlijk drukmiddel ervoer, maar ook de bij [appellante] bekende voorkeur van [geïntimeerde 1] c.s. om het landgoed te realiseren zonder dat gebruik zou hoeven te worden gemaakt van zijn strook grond, waartoe [appellante] ook een voorstel zou indienen bij de gemeente en waarvan [geïntimeerde 1] eerst de uitkomst wilde afwachten, moet het ervoor worden gehouden - zeker nu de bespreking door een makelaar werd gevoerd (zie nader r.o. 5.5) - dat [geïntimeerde 1] , zoals hij aanvoert, het voorstel van [appellante] heeft willen aanhoren en, als het handhavingsverzoek zou worden ingetrokken, de grondruil in overweging zou willen nemen. Er zijn in dat verband ook geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die zouden kunnen verklaren waarom de afwijzende houding van [geïntimeerde 1] jegens de realisatie van het landgoed en het gebruik van de betreffende strook grond ineens zou zijn gewijzigd.
5.8.
Niet valt in te zien hoe het feit dat [geïntimeerde 1] eerst na enige tijd heeft gereageerd op de e-mail van de makelaar van 7 oktober 2016, waarin deze de volgens hem gemaakte afspraken van 4 oktober 2016 heeft verwoord, kan bijdragen aan de door [appellante] voorgestane conclusie dat [geïntimeerde 1] de overeenkomst heeft gesloten op 4 oktober 2016. Voor zover [appellante] bedoelt te betogen dat [geïntimeerde 1] c.s. kennelijk met de inhoud van die e-mail instemde, omdat zij niet veel eerder afwijzend reageerden, faalt dat betoog. [geïntimeerde 1] heeft afdoende toegelicht waarom er enige tijd over heen ging voordat hij op deze e-mail reageerde, terwijl ook los daarvan uit het enkele feit dat er enige tijd tussen de ontvangst van de e-mail van de makelaar en [geïntimeerde 1] reactie zat, op zichzelf niet kan worden afgeleid dat [geïntimeerde 1] dus met de inhoud van de e-mail van de makelaar instemde. Voor zover [appellante] er op wijst dat deze omstandigheid moet worden bezien in samenhang met de e-mail van de gemeenteambtenaar [gemeenteambtenaar] van 15 november 2016 aan [appellante] ’ bestuurder [aandeelhouder/bestuurder] , waarin zij vermeldt onlangs van [geïntimeerde 1] te hebben vernomen dat zij het in principe eens zouden zijn over grondruil, maar dat er nog discussie is over nadere afspraken, heeft [geïntimeerde 1] betwist dat hij tegen [gemeenteambtenaar] heeft gezegd dat er overeenstemming over grondruil was bereikt. [geïntimeerde 1] stelt daar tegenover dat hij in een telefoongesprek met [gemeenteambtenaar] slechts heeft gesproken over de voorgestelde grondruil. Deze stelling van [geïntimeerde 1] wordt ondersteund door de e-mail van [gemeenteambtenaar] , nu daarin wordt vermeld dat er nog discussie bestaat over nadere afspraken en dat zij hoopt dat alsnog overeenstemming kan worden bereikt tussen [appellante] en [geïntimeerde 1] . Hieruit concludeert het hof dat ook [gemeenteambtenaar] er kennelijk van uitging dat nog geen overeenstemming over de grondruil was bereikt. Ook de stelling van [appellante] dat [geïntimeerde 1] in een telefoongesprek van 10 november 2016 aan de makelaar, waarbij [aandeelhouder/bestuurder] aanwezig was, heeft bevestigd dat overeenstemming was bereikt, is onvoldoende feitelijk gemotiveerd en tegenover de betwisting door [geïntimeerde 1] c.s. niet komen vast te staan. Deze door [appellante] aangevoerde omstandigheden zien bovendien op gebeurtenissen die alle na 4 oktober 2016 hebben plaatsgevonden. Deze zouden, als zij zouden vaststaan, weliswaar een aanwijzing kunnen zijn voor de gestelde totstandkoming van de overeenkomst op 4 oktober 2016, maar in dit geval is dat op zichzelf onvoldoende, nu over de feitelijke totstandkoming van de overeenkomst op 4 oktober 2016, zoals hierboven is overwogen, onvoldoende is gesteld. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen.
5.9.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt de conclusie dat niet is komen vast te staan dat de door [appellante] gestelde ruilovereenkomst van 4 oktober 2016 is gesloten. De vraag of [geïntimeerde 2] bij het gesprek op 4 oktober 2016 al dan niet aanwezig was, hoeft dan niet te worden beantwoord. Hetzelfde geldt voor de vraag of [geïntimeerde 1] mede namens [geïntimeerde 2] de overeenkomst heeft gesloten, althans of [appellante] onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat [geïntimeerde 2] een toereikende volmacht aan [geïntimeerde 1] had verleend om de overeenkomst te sluiten.
5.10.
[appellante] vordert subsidiair [geïntimeerde 1] c.s. te veroordelen tot voortzetting van de onderhandelingen, gelet op het stadium waarin de onderhandelingen verkeerden. Omdat er een akkoord op hoofdlijnen was, stond het [geïntimeerde 1] volgens [appellante] niet vrij de onderhandelingen af te breken.
5.11.
Uitgangspunt is dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Ook hier heeft te gelden dat [appellante] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een ruilovereenkomst tot stand zou komen en evenmin over de wijze waarop [geïntimeerde 1] aan het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen. [appellante] stelt slechts dat op hoofdlijnen een akkoord was bereikt, namelijk dat partijen het erover eens waren welke percelen zouden worden geruild, zonder bijbetaling, en dat de levering zou plaatsvinden als het bestemmingplan onherroepelijk zou zijn vastgesteld, waarbij de kosten voor rekening van [appellante] zouden komen. Hierboven is al overwogen dat niet is komen vast te staan dat dit akkoord (op hoofdlijnen) was bereikt, nu [geïntimeerde 1] c.s. de voorkeur gaven aan realisering van het landgoed zonder dat gebruik zou worden gemaakt van het betreffende perceel en eerst wilden afwachten wat de uitkomst zou zijn van een alternatief door [appellante] bij de gemeente in te dienen plan. Bovendien wilden [geïntimeerde 1] c.s. pas als het verzoek tot handhaving zou worden ingetrokken het voorstel of aanbod dat de makelaar deed onder voorwaarden in overweging nemen. In zoverre hadden [geïntimeerde 1] c.s. ook een duidelijk belang bij het aanhoren van eventuele voorstellen van [appellante] , maar dat betekent nog niet dat partijen daadwerkelijk onderhandelden, zodat van een verplichting tot verder onderhandelen al helemaal geen sprake kan zijn. Aan beoordeling van de overige stellingen en verweren wordt verder niet toegekomen.
6.De slotsom
6.1
Grief 1 onderdeel 3 betreffende de datum van ondertekening van de petitie is weliswaar terecht voorgesteld, maar kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. De vierde en laatste grief is een veeggrief waaraan geen zelfstandige betekenis toekomt.
De grieven falen voor het overige. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 313,00
- salaris advocaat € 2.148,00 (1,5 punten x tarief € 1.074,00)
6.3
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verwerpt het hoger beroep;
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, van 27 september 2017;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. vastgesteld op € 313,00 voor verschotten en op € 2.148,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [appellante] in de nakosten, begroot op € 157,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,00 in geval [appellante] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en P. Kuipers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 augustus 2019
griffier rolraadsheer