ECLI:NL:GHSHE:2019:3185 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Onlosmakelijk verband tussen huurovereenkomst en overeenk...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.229.537/01

arrest van 27 augustus 2019

in de zaak van

1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna - in mannelijk enkelvoud - aan te duiden als [appellant c.s.] ,

advocaat: mr. R.S. Namjesky te Breda,

tegen

Stichting Surplus Comfort,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te noemen Surplus Comfort,

advocaat: mr. F. Sanders te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 december 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 september 2017, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant c.s.] als gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijk reconventie en Surplus Comfort als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/320253/HA ZA 16-629)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven [met producties vier t/m zes];
de memorie van antwoord;
het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In r.o. 3.2 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief 1 van [appellant c.s.] wordt deze vaststelling deels bestreden.

Het hof geeft hierna een nieuw overzicht van de onbetwiste feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen en gaat voorbij aan de eerste grief wegens gebrek aan belang.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

3.1.1.

[appellant c.s.] heeft eind 2011 gesprekken gevoerd met mevrouw [medewerker op de afdeling bewonerszaken van de serviceresidentie] , werkzaam op de Afdeling Bewonerszaken van Serviceresidentie [de serviceresidentie 1] (hierna te noemen: [de serviceresidentie 1] ).

3.1.2.

[de serviceresidentie 1] biedt een op senioren gericht woonconcept aan, waarbij tegen betaling diensten en voorzieningen, waaronder een restaurant, een winkel, een kapsalon en verschillende vormen van verzorging, aan de bewoners ter beschikking worden gesteld.

3.1.3.

[de serviceresidentie 1] is gevestigd in een complex aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] (hierna ook aan te duiden als: bouwdeel I), dat bestaat uit 102 appartementen, waaronder 50 zorgappartementen. De voor de services en diensten benodigde faciliteiten zijn gerealiseerd in dit complex, dat in 2009 is opgeleverd. De services en diensten die in bouwdeel I worden aangeboden zijn voornamelijk gericht op zorgverlening aan hulpbehoevende bewoners die in dit complex woonachtig zijn.

3.1.4.

In 2011 is een tweede complex (hierna ook: bouwdeel II), genaamd ‘ [de serviceresidentie 2] appartementen’ (hierna ook te noemen: [de serviceresidentie 2] ), gelegen aan de [adres 2] en [adres 3] te [vestigingsplaats] , opgeleverd. Dit complex bestaat uit 124 appartementen. De bewoners van [de serviceresidentie 2] kunnen van dezelfde services en diensten gebruik maken als de bewoners van [de serviceresidentie 1] .

3.1.5.

Vesteda Investments Management B.V. (hierna: Vesteda) is eigenaar van de appartementen [de serviceresidentie 1] en [de serviceresidentie 2] . Vesteda verhuurt de appartementen in [de serviceresidentie 1] aan Surplus Comfort. Surplus Comfort verhuurt deze appartementen op haar beurt aan de bewoners van [de serviceresidentie 1] op grond van een door de bewoners met Surplus Comfort te sluiten huurovereenkomst. Surplus Comfort exploiteert de voorzieningen en services in [de serviceresidentie 1] . Surplus Comfort is op 1 januari 2014 ontstaan als gevolg van een fusie tussen de stichtingen Causa Nostra Laetitiae en [de serviceresidentie 1] Wonen en Welzijn (hierna: [de serviceresidentie 1] Wonen en Welzijn). Surplus Comfort is in [de serviceresidentie 1] gevestigd en houdt daar kantoor.

3.1.6.

Op 29 mei 2012 hebben Vesteda en [appellant c.s.] een huurovereenkomst gesloten inzake een appartement in [de serviceresidentie 2] (te weten: [adres 4] te [woonplaats] ). In deze huurovereenkomst (prod. 1 CvA) staat, voor zover van belang:

“Artikel 2. Huurtijd

Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van één jaar, ingaande op1 juni 2012en derhalve eindigende op31 mei 2013.

(…) Na het verstrijken van het eerste jaar houdt de overeenkomst niet van rechtswege op, doch loopt zij voor onbepaalde tijd door. Tijdens het eerste jaar kan de huurovereenkomst niet middels opzegging worden beëindigd.

Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 18 van Pro de Algemene Bepalingen.

(…)

AANVULLENDE BEPALINGEN

Overeenkomst Stichting [de serviceresidentie 1]

Met het sluiten van deze huurovereenkomst gaat de huurder akkoord met de overeenkomst welke wordt gesloten tussen huurder en de Stichting [de serviceresidentie 1] Wonen en Welzijn, waarin de aanvullende Services en Diensten zijn vastgelegd die door de Stichting [de serviceresidentie 1] Wonen en Welzijn zullen worden geleverd. Deze overeenkomst met Stichting [de serviceresidentie 1]

Wonen en Welzijn heeft dezelfde looptijd als de huurovereenkomst en kan tussentijds door huurder niet worden opgezegd. (…)”

3.1.7.

Op 1 juni 2012 hebben [de serviceresidentie 1] Wonen en Welzijn en [appellant c.s.] een ‘Overeenkomst services en diensten behorende bij de huurovereenkomst tussen Vesteda en huurder’ (prod. 1 inl. dagv.) gesloten. In deze overeenkomst staat, voor zover van belang:

“De ondergetekenden:

1.
Stichting [de serviceresidentie 1] Wonen en Welzijn, (…)

2.
De heer en mevrouw [appellant c.s.] hierna: : “de huurder”

VERKLAREN

als onlosmakelijk onderdeel van de tussen Vesteda en huurder gesloten huurovereenkomst, het volgende te zijn overeengekomen:

Serviceresidentie [de serviceresidentie 1] biedt aan de huurder de navolgende servicediensten en wel gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst tussen Vesteda en huurder:

-reductie tarieven 3 gangenmenu’s

-deelname aan activiteiten/evenementen

-zorgbemiddeling w.o indicatieaanvraag

-beschikbaarheid van de volgende functies:

- 24 uur extramurale zorg

- intramurale zorg

- vergaderfaciliteiten

- sauna en fitnessfaciliteiten

- logeerfaciliteiten

- restaurant

- brengservice maaltijden

- boodschappenservice

- klussendienst

- informatievoorziening/cliëntservicepunt

- afvalverwijdering

De huurder is voor bovengenoemde servicediensten/faciliteiten een maandelijks bedrag

verschuldigd aan Serviceresidentie [de serviceresidentie 1] ad € 300,00, tegelijk te voldoen met de

huur door storting op (…)”

3.1.8.

Voorafgaand aan het sluiten van voornoemde overeenkomsten is aan [appellant c.s.] een informatiemap verstrekt, waarin een brochure met overzicht van de huurprijzen was gevoegd. In deze huurprijzen is de bijdrage voor de door Surplus Comfort te leveren services en diensten ad € 300,00 inbegrepen. Onder dit overzicht is de huurprijs uitgesplitst.

3.1.9.

In het gesprek met mevrouw [medewerker op de afdeling bewonerszaken van de serviceresidentie] heeft [appellant c.s.] aan de hand van de opgestelde vragenlijst gevraagd of betaling van de bijdrage van € 300,00 verplicht was, waarop mevrouw [medewerker op de afdeling bewonerszaken van de serviceresidentie] ‘ja’ heeft geantwoord. Deze vragenlijst was eveneens in de - ter zitting bij de rechtbank getoonde - informatiemap gevoegd.

3.1.10.

In de loop der tijd is bij bepaalde bewoners onvrede ontstaan over het kostenmodel van de door Surplus Comfort geleverde diensten en services alsmede over het niet afleggen door Surplus Comfort van rekening en verantwoording met betrekking tot de daadwerkelijk door haar gemaakte kosten.

3.1.11.

Bij brief van 19 maart 2015 (prod. 2 inl. dagv.) heeft Surplus Comfort aan alle bewoners van bouwdeel II een nieuwe overeenkomst, genaamd ‘Overeenkomst Bijkomende Voorzieningen behorende bij de huurovereenkomst tussen Vesteda en huurder’ (hierna te noemen: de nieuwe overeenkomst), ter tekening voorgelegd. In deze overeenkomst is het aan Surplus te betalen bedrag voor de bijkomende voorzieningen, voorheen services en diensten genoemd, vastgesteld op een bedrag van € 175,00 per maand. Nagenoeg alle bewoners zijn deze nieuwe overeenkomst met Surplus Comfort aangegaan. [appellant c.s.] heeft deze nieuwe overeenkomst niet ondertekend.

3.1.12.

Vanaf april 2015 heeft [appellant c.s.] een bedrag van € 175,00 per maand aan Surplus Comfort betaald voor de bijkomende voorzieningen. Bij brief van 20 november 2015 (prod. 3 inl. dagv.) heeft Surplus Comfort [appellant c.s.] verzocht over de periode van april 2015 t/m oktober 2015 het verschil tussen het verschuldigde bedrag van € 300,00 per maand en het feitelijk betaalde bedrag van € 175,00 per maand, in totaal een bedrag van € 875,00, aan haar te betalen. Bij brief van 30 november 2015 heeft [appellant c.s.] aan Surplus Comfort bericht daartoe, om in de brief genoemde redenen, niet gehouden te zijn. In reactie daarop heeft Surplus Comfort bij brief van 9 december 2015 [appellant c.s.] gesommeerd om binnen twee weken na dagtekening van deze brief kenbaar te maken of hij de nieuwe overeenkomst aanvaardt of dat hij de overeenkomst van 1 juni 2012 wenst te handhaven. Voor het geval [appellant c.s.] kiest voor het laatste, eist Surplus Comfort in dezelfde brief betaling van de achterstand. Indien geen keuze wordt gemaakt of indien bij keuze voor de tweede optie de betalingsachterstand niet tijdig en geheel wordt voldaan, laat Surplus Comfort weten geen andere keuze te hebben dan haar vordering uit handen te geven en dat het nemen van (incasso)maatregelen noodzakelijk is.

3.1.13.

[appellant c.s.] heeft bij brief van 29 januari 2016 (prod. 6 inl. dagv.) de overeenkomst van 1 juni 2012 opgezegd per 1 maart 2016. In reactie op deze brief heeft mr. Sanders namens Surplus Comfort bij brief van 2 februari 2016 (prod. 3 CvA) [appellant c.s.] onder meer meegedeeld dat de ‘Oude Overeenkomst’ (hof hierna ook: de overeenkomst van 1 juni 2012) niet eenzijdig kan worden beëindigd, dat de opzeggingsbrief daarom geen doel treft en dat Surplus Comfort [appellant c.s.] onverkort aan de overeenkomst van 1 juni 2012 houdt. Voorts is [appellant c.s.] wederom gesommeerd tot betaling van de betalingsachterstand.

3.1.14.

Daarna heeft er overleg tussen de advocaten van partijen plaatsgevonden en dat heeft geleid tot een regeling. Deze houdt onder meer het volgende in:

- partijen staken voorlopig hun discussie over de rekening en verantwoording;

- Surplus Comfort laat uitsluitend de opzegbaarheid van de overeenkomst van 1 juni 2012 in rechte toetsen voor zover zij bij het standpunt blijft dat deze niet opzegbaar is zonder tegelijk de huurovereenkomst te beëindigen;

- indien de uitkomst van die procedure is dat [appellant c.s.] de overeenkomst van 1 juni 2012 niet kon opzeggen zonder gelijktijdig de huurovereenkomst te beëindigen en dus nog aan de Overeenkomst gebonden is gebleven en blijft totdat de huurovereenkomst eindigt, past Surplus Comfort uitsluitend voor [appellant c.s.] de maandelijkse betalingsverplichting neerwaarts aan naar een jaarlijks te indexeren bedrag van € 175,00 per maand met terugwerkende kracht naar 1 maart 2016, ondanks dat de nieuwe overeenkomst niet wordt aanvaard.

3.2.1.

Daarop heeft Surplus Comfort de onderhavige procedure jegens [appellant c.s.] aanhangig gemaakt en, kort samengevat, gevorderd om bij vonnis voor recht te verklaren dat de tussen [appellant c.s.] en Surplus Comfort gesloten “Overeenkomst services en diensten behorende bij de huurovereenkomst tussen Vesteda en de huurder” niet opzegbaar is zonder dat [appellant c.s.] gelijktijdig de met Vesteda gesloten huurovereenkomst opzegt alsmede dat de opzegging door [appellant c.s.] van deze overeenkomst per 1 maart 2016 geen doel heeft getroffen, met veroordeling van [appellant c.s.] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.119,25 en van de proces- en nakosten, alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 dagen na datum vonnis tot de dag der algehele voldoening.

3.2.2.

Surplus Comfort heeft aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd.

De tussen partijen gesloten overeenkomst van 1 juni 2012 is niet opzegbaar zonder gelijktijdige opzegging van de tussen [appellant c.s.] en Vesteda gesloten huurovereenkomst. Dit volgt uit de naam van deze overeenkomst: ‘Overeenkomst services en diensten
behorende bij de huurovereenkomsttussen Vesteda en huurder’ en uit de inhoud van deze overeenkomst, waarin uitdrukkelijk is bepaald dat deze overeenkomst onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst alsmede dat deze geldt voor de duur van de huurovereenkomst. Ook in de door [appellant c.s.] met Vesteda gesloten huurovereenkomst is uitdrukkelijk de onlosmakelijkheid tussen de huurovereenkomst en de overeenkomst van 1 juni 2012 benoemd nu daarin is bepaald dat de huurder akkoord gaat met het sluiten van een overeenkomst met de Stichting [de serviceresidentie 1] Wonen en Welzijn en ook is vermeld dat deze overeenkomst dezelfde looptijd heeft als de huurovereenkomst en niet tussentijds kan worden opgezegd. Nu [appellant c.s.] de huurovereenkomst met Vesteda niet heeft opgezegd, treft de opzegging van de overeenkomst van 1 juni 2012 geen doel, zodat deze overeenkomst tussen partijen nog steeds bestaat, aldus Surplus Comfort.

3.2.3.

[appellant c.s.] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. In dat verband heeft [appellant c.s.] , kort gezegd, allereerst betwist dat de huurovereenkomst en de overeenkomst van 1 juni 2012 onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. De gestelde onlosmakelijkheid volgt volgens [appellant c.s.] niet uit de inhoud van de huurovereenkomst noch uit het feit dat de overeenkomst van 1 juni 2012 en de huurovereenkomst dezelfde looptijd hebben. De looptijd van de huurovereenkomst is immers op 31 mei 2013 verstreken en vanaf dat moment dus ook de looptijd van de overeenkomst van 1 juni 2012. Vanaf dat moment is de overeenkomst van 1 juni 2012 opzegbaar aangezien in de huurovereenkomst slechts is bepaald dat de overeenkomst binnen die looptijd (van één jaar) niet tussentijds opzegbaar is. De gestelde onlosmakelijkheid kan volgens [appellant c.s.] evenmin worden afgeleid uit de inhoud van de overeenkomst van 1 juni 2012 of uit de benaming van die overeenkomst. Ook volgt uit het feit dat de huurovereenkomst met Vesteda is gesloten op 29 mei 2012 en de overeenkomst met Surplus Comfort op 1 juni 2012 dat het om twee separate overeenkomsten gaat.

Voorts stelt [appellant c.s.] zich op het standpunt dat de overeenkomst van 1 juni 2012 moet worden gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht. Zowel in de benaming van de overeenkomst als in de overeenkomst zelf wordt gesproken over het verlenen van services en diensten. Een overeenkomst van opdracht kan op grond van artikel 7:408 lid 1 BW Pro te allen tijde door de opdrachtgever worden opgezegd. [appellant c.s.] wijst erop dat in de overeenkomst van 1 juni 2012 niets is geregeld omtrent de beëindiging van die overeenkomst. In deze overeenkomst is niet bepaald dat beëindiging is uitgesloten en/of alleen mogelijk is met gelijktijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Mocht in deze procedure komen vast te staan dat opzegging van de overeenkomst van 1 juni 2012 alleen mogelijk is tegelijk met opzegging van de huurovereenkomst, dan is dat in de visie van [appellant c.s.] in strijd met de (dwingendrechtelijke) bepaling van artikel 7:408 lid 1 BW Pro en beroept hij zich op de vernietiging daarvan.

In het verlengde van het in conventie gevoerde verweer, heeft [appellant c.s.] in voorwaardelijke reconventie - voor het geval de vordering in conventie wordt afgewezen - gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat [appellant c.s.] de overeenkomst met Surplus Comfort van 1 juni 2012 bij brief van 29 januari 2016 per 1 maart 2016 rechtsgeldig heeft opgezegd.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 2 november 2016 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast, die op 10 januari 2017 heeft plaatsgevonden.

3.2.5.

In het eindvonnis van 6 september 2017 heeft de rechtbank in r.o. 3.7 ten aanzien van de vraag of de huurovereenkomst en de overeenkomst van 1 juni 2012 onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn geoordeeld:

i. dat allereerst de bewoordingen van de aanvullende bepalingen bij de huurovereenkomst alsmede de titel en de tekst van de overeenkomst van 1 juni 2012 duiden op de bedoeling van partijen om tussen beide overeenkomsten een onlosmakelijk verband te laten bestaan;

ii. dat de aan [appellant c.s.] kenbare bedoeling van [de serviceresidentie 1] voorts volgt uit het feit dat [appellant c.s.] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten desgevraagd duidelijk was dat de bijdrage voor de services en diensten ad € 300,--
verplichtwas en dat daarmee voor [appellant c.s.] duidelijk was, althans redelijkerwijze duidelijk had kunnen zijn, dat niet eenzijdig kon worden afgezien van de betaling van de bijdrage van € 300,-- door opzegging van de overeenkomst van 1 juni 2012;

iii. dat daarnaast de bedoeling van partijen om onlosmakelijkheid van de overeenkomsten tot stand te brengen kan worden afgeleid uit het feit dat [appellant c.s.] zich hebben geconformeerd aan het woonconcept van [de serviceresidentie 1] dat erop is gericht senioren een woonruimte te bieden waar zij veilig en comfortabel oud kunnen worden, welk concept meebrengt dat diverse services en diensten worden aangeboden tegen een verplichte bijdrage ongeacht of men daarvan daadwerkelijk gebruik maakt.

Op grond van de vastgestelde bedoeling van partijen betreffende de onlosmakelijkheid van beide overeenkomsten concludeert de rechtbank in r.o. 3.8 dat het ook de bedoeling van partijen is geweest dat de overeenkomst van 1 juni 2012 alleen gelijktijdig met de huurovereenkomst kan worden opgezegd. Vervolgens dient aldus de rechtbank beoordeeld te worden of een dwingendrechtelijke wetsbepaling daaraan in de weg staat. In r.o. 3.9 oordeelt de rechtbank dat de overeenkomst van 1 juni 2012 niet kan worden aangemerkt als een overeenkomst van opdracht, maar dat deze moet worden beschouwd als een onbenoemde zorgovereenkomst, omdat de nadruk ligt op zorgverlening en het aanbod van zorg en de verschuldigde bijdrage in de overeenkomst wordt geregeld, terwijl het gebruik van deze zorg optioneel is. Deze overeenkomst vormt tezamen met de huurovereenkomst een onlosmakelijk geheel, waarbij deze overeenkomsten gezamenlijk als een gemengde overeenkomst ex art. 6:215 BW Pro zijn te duiden, zodat de bepaling van art. 7:408 lid 1 BW Pro omtrent de mogelijkheid van opzegging buiten beschouwing blijft.

Nadat de rechtbank in r.o. 3.11 heeft geoordeeld dat het beroep van [appellant c.s.] op de nietigheid van art. 7:264 lid 1 en Pro 2 BW geen doel treft omdat daarmee de onlosmakelijkheid tussen beide overeenkomst niet wordt bestreden en dat dit eveneens geldt voor het beroep op art. 6:237 aanhef Pro en onder j BW, concludeert de rechtbank in r.o. 3.11 dat de opzegging van [appellant c.s.] van 29 januari 2016 geen effect sorteert nu de huurovereenkomst niet gelijktijdig is opgezegd en dat daarom de door Surplus Comfort gevorderde verklaringen van recht toewijsbaar zijn.

De rechtbank overweegt ten slotte dat de door Surplus Comfort gevorderde buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar zijn (r.o. 3.12), dat [appellant c.s.] wordt veroordeeld in de proceskosten in de conventie (r.o. 3.13) en in de nakosten (3.14).

Aangezien de conventionele vordering van Surplus is toegewezen, wordt de voorwaardelijke vordering in reconventie afgewezen en wordt [appellant c.s.] eveneens veroordeeld in de kosten van de voorwaardelijke reconventie, begroot op nihil.

3.3.

De grieven 2 t/m 14 komen er naar de kern genomen op neer dat de rechtbank ten onrechte de vorderingen van Surplus Comfort heeft toegewezen en de - voorwaardelijke -reconventionele vordering van [appellant c.s.] heeft afgewezen. Deze grieven strekken ertoe het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen en lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling.

3.4.

De kern van het geschil van partijen ziet op de vraag of er sprake is van een onlosmakelijk verband tussen de door [appellant c.s.] met Vesteda op 29 mei 2012 gesloten huurovereenkomst en de door [appellant c.s.] op 1 juni 2012 met Surplus Comfort gesloten overeenkomst inzake services en diensten (hierna ook: de overeenkomst van 1 juni 2012).

Dit betreft een vraag van uitleg. Met in achtneming van de Haviltex-norm overweegt het hof als volgt.

3.5.

Naar het oordeel van het hof duiden de bewoordingen van beide overeenkomsten op een onlosmakelijk verband tussen de overeenkomst van 1 juni 2012 en de huurovereenkomst. Zo staat in de aanvullende bepalingen van de huurovereenkomst dat huurder met het sluiten van de huurovereenkomst ermee akkoord gaat dat door huurder een overeenkomst met [de serviceresidentie 1] wordt gesloten over aanvullende services en diensten en dat deze overeenkomst dezelfde looptijd heeft als de huurovereenkomst en tussentijds niet door de huurder kan worden opgezegd. Daarmee wordt in de huurovereenkomst een koppeling aangebracht met de door te huurder te sluiten overeenkomst inzake services en diensten.

En deze overeenkomst, door [appellant c.s.] kort na de huurovereenkomst gesloten op 1 juni 2012, is in de kop aangeduid als “overeenkomst van services en diensten
behorende bij(onderstreping hof) de huurovereenkomst tussen Vesteda en huurder”. Daarmee wordt duidelijk een verbinding gelegd met de huurovereenkomst. In de tekst van die overeenkomst van 1 juni 2012 staat voorts dat partijen verklaren
als onlosmakelijk onderdeel van de tussen Vesteda en de huurder gesloten huurovereenkomst(onderstreping hof) het volgende te zijn overeengekomen. Vervolgens wordt vermeld welke servicediensten [de serviceresidentie 1] aan de huurder aanbiedt
gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst(onderstreping hof) alsook dat de huurder het daarvoor verschuldigde bedrag tegelijk met de huur dient te voldoen.

De conclusie is dat een redelijke uitleg van de bewoordingen van beide overeenkomsten, gelezen in onderling verband en samenhang, ertoe leidt dat de opstellers van de overeenkomsten, en dus ook Surplus Comfort, zijn uitgegaan van een onlosmakelijk verband tussen de huurovereenkomst en overeenkomst van 1 juni 2012.

3.6.

Wat de bedoeling van [appellant c.s.] betreft, is van belang dat vaststaat dat beide overeenkomsten ongeveer een week voorafgaand aan de ondertekening aan [appellant c.s.] zijn toegestuurd. [appellant c.s.] heeft van de inhoud van de overeenkomsten dus kennis kunnen nemen alvorens deze te tekenen. Niet valt in te zien dat de tekst van de overeenkomsten voor [appellant c.s.] niet duidelijk was. Voor zover een en ander niet geheel duidelijk was, heeft [appellant c.s.] tijdens het (voorlichtend) gesprek met mevrouw [medewerker op de afdeling bewonerszaken van de serviceresidentie] expliciet gevraagd of de betaling van de bijdrage voor de services en diensten verplicht was. Die vraag is door [medewerker op de afdeling bewonerszaken van de serviceresidentie] bevestigend beantwoord. Op dat moment had voor [appellant c.s.] duidelijk moeten zijn dan wel had hij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs moeten begrijpen dat sprake was een onlosmakelijk verband tussen de serviceovereenkomst en de huurovereenkomst.

Het hof vermag niet in te zien waarom uit het feit dat de huurovereenkomst op 29 mei 2012 is gesloten en de dienstenovereenkomst op 1 juni 2012 kan worden geconcludeerd dat het twee separate overeenkomsten zijn, althans dat dit betekent dat er geen onlosmakelijk verband tussen de overeenkomsten bestaat, zoals [appellant c.s.] stelt. De overeenkomst van 1 juni 2012 is immers kort na de huurovereenkomst gesloten en, zoals hiervoor is overwogen, wordt in de huurovereenkomst duidelijk verwezen naar de nog te sluiten overeenkomst met [de serviceresidentie 1] . Ook het feit dat de huurovereenkomst is gesloten met Vesteda en de overeenkomst van 1 juni 2012 met [de serviceresidentie 1] staat evenmin eraan in de weg dat tussen beide overeenkomsten een onlosmakelijk verband bestaat.

Anders dan [appellant c.s.] stelt, leidt voorts de omstandigheid dat in de aanvullende bepalingen van de huurovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst niet tussentijds kan worden opgezegd niet tot de conclusie dat deze overeenkomst na ommekomst van één jaar kan worden opgezegd zonder gelijktijdige opzegging van de huurovereenkomst. De onmogelijkheid van tussentijdse opzegging in het eerste jaar, zoals gebruikelijk bij duurovereenkomsten, zegt immers niets over al dan het al dan niet bestaan van een onlosmakelijk verband tussen de huur- en serviceovereenkomst.

Ook de overige door [appellant c.s.] aangevoerde omstandigheden, waaronder de omstandigheid dat volgens [appellant c.s.] tijdens de besprekingen niet uitdrukkelijk is meegedeeld dat tussen beide overeenkomsten een onlosmakelijk verband bestaat, leiden niet tot een ander oordeel. Het hof komt aan bewijslevering niet toe.

3.7.

Op grond van het voorgaande concludeert het hof dat er een onlosmakelijk verband bestaat tussen de huurovereenkomst en de overeenkomst van 1 juni 2012 en wel in die zin, dat laatstgenoemde overeenkomst niet opzegbaar is zonder gelijktijdige opzegging van de huurovereenkomst.

3.8.

Vervolgens is de vraag of daarmee sprake is van strijd is met (de semi-dwingend rechtelijke wetsbepaling van) art. 7:408 lid 1 BW Pro, zoals [appellant c.s.] stelt en Surplus Comfort gemotiveerd betwist. [appellant c.s.] heeft in dat kader betoogd dat de overeenkomst van 1 juni 2012 een overeenkomst van opdracht betreft.

Het hof overweegt dat van het opdragen van concrete werkzaamheden door de opdrachtgever, [appellant c.s.] , aan opdrachtnemer, Surplus Comfort, is dit geval geen sprake is.

Uit de overeenkomst volgt enkel dat [appellant c.s.] de mogelijkheid heeft om van de door Surplus Comfort aangeboden services en diensten, in de nieuwe overeenkomst aangeduid als voorzieningen, gebruik te maken. Een verplichting daartoe is er niet, wel is [appellant c.s.] verplicht tot betaling van een vaste maandelijkse bijdrage, te voldoen gelijktijdig met de huur, ongeacht of hij van de services en diensten gebruik maakt. Kijkend naar de inhoud van de aanboden services en diensten ligt daarbij, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, de nadruk op zorgverlening en het aanbieden van zorg. Dit is ook logisch gezien het woonconcept dat Surplus Comfort aanbiedt alsmede de doelgroep, senioren, waarop zij zich richt. Net als de rechtbank is het hof van oordeel dat deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een onbenoemde zorgovereenkomst, die een onlosmakelijk geheel vormt met de huurovereenkomst. Tezamen moeten deze overeenkomsten worden gezien als een gemengde overeenkomst en dit betekent dat art. 7:408 lid 1 BW Pro toepassing mist.

Maar zelfs ingeval de overeenkomst van 1 juni 2012 wel als een overeenkomst van opdracht moet worden beschouwd, dan nog is er geen sprake van strijd met art. 7:408 lid 1 BW Pro. De overeenkomst is, na verstrijken van het eerste jaar, door [appellant c.s.] op ieder moment opzegbaar, zij het onder gelijktijdige opzegging van de huurovereenkomst. Dat de overeenkomst van 1 juni 2012 alleen opzegbaar is tegelijkertijd met de huurovereenkomst, doet aan de opzegbaarheid van deze overeenkomst niet af.

3.9.

Dit betekent dat de opzegging van [appellant c.s.] van de overeenkomst van 1 juni 2012 bij brief van 29 januari 2016 geen effect sorteert aangezien [appellant c.s.] op dat moment de huurovereenkomst niet eveneens heeft opgezegd.

3.10.

[appellant c.s.] beroept zich voorts nog op art. 7:264 BW Pro en art. 6:237 aanhef Pro en onder j BW.

In art. 7:264 BW Pro is bepaald dat een beding bij de huurovereenkomst dat niet de huurprijs betreft nietig is voor zover daarbij ten behoeve van partijen niet een redelijk voordeel wordt overeengekomen. Het hof is van oordeel dat deze bepaling in het dit geval toepassing mist. Niet gezegd kan worden dat de overeenkomst van 1 juni 2012, althans de verplichting van [appellant c.s.] tot betaling van een maandelijkse bijdrage voor de services en diensten, geen redelijk voordeel aan [appellant c.s.] biedt. Het voordeel voor [appellant c.s.] bestaat namelijk uit de mogelijkheid om gebruik te kunnen maken van de door Surplus Comfort aangeboden services en diensten om aldus, in de woorden van Surplus Comfort, veilig en comfortabel oud te kunnen worden. Dat is ook de reden waarom [appellant c.s.] er destijds voor heeft gekozen om hun appartement te verkopen en te verhuizen naar een (huur)appartement op [de serviceresidentie 2] , zoals mevrouw [appellante] zowel tijdens de zitting bij de rechtbank als bij pleidooi bij het hof heeft verklaard.

[appellant c.s.] stelt dat dit beding – naar het hof begrijpt, bedoelt [appellant c.s.] de maandelijkse betalingsverplichting voor de services en diensten – onredelijk bezwarend is en daarom vernietigbaar is. Nog daargelaten dat [appellant c.s.] niet heeft onderbouwd waarom dat het geval is, faalt het beroep aangezien op grond van het voorgaande niet valt in te zien waarom het beding onredelijk bezwarend is. Het enkele feit dat [appellant c.s.] maandelijks verplicht is tot betaling van genoemd bedrag ongeacht of hij van de aangeboden services en diensten gebruik maakt is daartoe onvoldoende. Maar wat daar ook van zij: dit beding betreffende de betalingsverplichting is geen algemene voorwaarde. Het is namelijk een kernbeding, want het betreft de door [appellant c.s.] voor de aangeboden diensten te betalen prijs. Alleen al daarom faalt dit verweer.

3.11.

[appellant c.s.] betwist ook in hoger beroep dat Surplus Comfort aanspraak kan maken op buitengerechtelijke incassokosten en voert daartoe, kort samengevat, aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in de namens Surplus Comfort verzonden brieven uitgebreid is ingegaan op het inhoudelijk geschil van partijen alsook dat de rechtbank heeft miskend dat volgens de door partijen gemaakte afspraak deze procedure zich uitsluitend zou beperken tot de vraag of de overeenkomst rechtsgeldig was opgezegd of niet.

Het hof is van oordeel dat de rechtbank op juiste en terechte gronden - die het hof overneemt - de gevorderde buitengerechtelijke kosten toewijsbaar heeft geacht. Het hof voegt daaraan toe dat in de brief van 9 december 2015 aan [appellant c.s.] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven en daarbij is voorts aangezegd dat bij het uitblijven van betaling Surplus Comfort genoodzaakt zal zijn incassomaatregelen te treffen.

Nu gesteld noch gebleken is dat partijen bij de getroffen regeling zoals vermeld in 3.1.14 afspraken over de kosten van de procedure hebben gemaakt en dus ook niet is afgesproken dat de kosten daarvan voor rekening van Surplus Comfort komen, valt niet in te zien waarom het Surplus Comfort niet vrij zo staan om, zoals te doen gebruikelijk, vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten te vorderen.

3.12.

Dit betekent dat alle grieven falen. Om die reden is een beoordeling van de - voorwaardelijke - reconventionele vordering ook in hoger beroep niet aan de orde.

Het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd en [appellant c.s.] wordt als in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 6 september 2017;

veroordeelt [appellant c.s.] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Surplus Comfort op € 103,10 aan dagvaardingskosten, op € 716,00 aan griffierecht en op € 3.222,00 aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen vijftien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.W. Vermeulen, M.E. Smorenburg en T.J. Mellema-Kranenburg en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 augustus 2019.

griffier rolraadsheer