ECLI:NL:GHSHE:2019:3436 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep over herstelkosten huurwoning en incassokost...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer gerechtshof 200.220.218/01

(zaaknummer rechtbank 5393788 \ CV EXPL 16-8734)

arrest van 17 september 2019

in de zaak van

[de bewindvoerster] ,in hoedanigheid van bewindvoerster over de goederen van

[de rechthebbende]

wonende te [woonplaats] ,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. J. Cortet,

tegen:

de stichting

Stichting Weller Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Weller Wonen,

advocaat: mr. M.W.M. van Doorn.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 19 april 2017 dat de kantonrechter (rechtbank Limburg, sector burgerlijk recht, zittingsplaats Maastricht) heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 13 juli 2017,

- de rolbeslissing van 5 september 2017,

- de akte uitlaten appellant met een productie,

- de akte uitlaten geïntimeerde met een productie,

- het tussenarrest van 12 december 2017,

- de akte uitlaten appellant met een productie,

- de memorie van grieven (met producties),

- de memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel,

- de memorie van antwoord in incidenteel appel.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3

[appellante] vordert in het principaal hoger beroep - samengevat - het vonnis van de kantonrechter van 19 april 2017 te vernietigen en de vordering van Weller Wonen tot vergoeding van herstelkosten alsnog af te wijzen, met veroordeling van Weller Wonen in de kosten van beide instanties.

2.4

Weller Wonen vordert in het incidenteel hoger beroep - samengevat - het vonnis van de kantonrechter van 19 april 2017 te vernietigen voor zover het betreft de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten en, op nieuw rechtdoende, [appellante] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 481,14 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten, het bestreden vonnis voor het overige te bekrachtigen en [appellante] in de kosten van het incidentele hoger beroep te veroordelen.

3.De vaststaande feiten

3.1.

[appellante] heeft in de periode van 1 juli 2008 tot 1 oktober 2015 een woning gehuurd van Weller Wonen, gelegen aan de [adres] te [plaats] .

3.2.

Over de goederen van [appellante] is een beschermingsbewind ingesteld in de zin van artikel 1:431 lid 1 BW Pro.

3.3.

[appellante] heeft op 17 augustus 2009 bij Weller Wonen melding gemaakt van slecht stucwerk op de muur van de slaapkamer naar de badkamer (vochtdoorslag). Weller Wonen heeft de douchebak vervolgens opnieuw laten afkitten.

Op 16 april 2012 heeft [appellante] bij Weller Wonen geklaagd over een lekkende douchekop en

doucheslang. Weller Wonen heeft daarop de douchekop en doucheslang vervangen.

3.4.

[appellante] heeft de huurovereenkomst tegen 1 oktober 2015 opgezegd. In verband met die opzegging heeft op 21 september 2015 een vooropname van de woning plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is een lijst opgesteld met wat er in en om de woning moest gebeuren voor de oplevering. Deze lijst is door Weller Wonen op 23 september 2015 per e-mail gestuurd aan de toenmalige bewindvoerster van [appellante] , [toenmalige bewindvoerster] van [bewindvoering] Bewindvoering.

3.5.

Op 29 september 2015 heeft een eindopname van de woning plaatsgevonden, waarbij de voormalige bewindvoerster aanwezig was. Van de eindopname is een stuk opgesteld waarin per ruimte en voor de tuin een omschrijving is gegeven van te verrichten werkzaamheden, telkens onder vermelding van de kosten voor de huurder en sluitend op in totaal € 4.505,00. De bewindvoerster heeft dit stuk voor akkoord getekend.

3.6.

[appellante] heeft de woning per 1 oktober 2015 verlaten.

3.7.

Bij brief van 1 december 2015 heeft Weller Wonen [appellante] er op gewezen dat er een factuur openstaat van € 2.726,43. Het gaat om een bedrag van € 3.563,94 wegens ‘onkruid verwijderen, snoeien struiken, kozijnen reinigen, verfresten verwijderen, radiatoren reinigen, plafonds latexen etc.’, minus een bedrag van € 837,51 aan teveel betaalde huur.

3.8. (

De incassogemachtigde van) Weller Wonen heeft [appellante] verschillende keren schriftelijk tot betaling van het bedrag van € 2.726,43 gemaand, laatstelijk bij brief van 20 juli 2016.

3.9.

In de aanmaning van 20 juli 2016 is onder meer vermeld:

Onze cliënt(e), de stichting Weller Wonen, stelt ter incassering in onze handen haar vordering op u voor het volgende bedrag: € 2726,43.

Wij stellen u voor de laatste maal in de gelegenheid het laatstgenoemde bedrag binnen 14 dagen te voldoen op één van onze onderstaande rekeningen zulks onder vermelding van ons dossiernummer (…) . De termijn van veertien dagen vangt aan twee dagen na dagtekening van deze aanmaning.

Mocht het verschuldigde binnen de gestelde termijn niet in ons bezit zijn, dan stellen wij u reeds nu voor alsdan - en voor zover nog nodig - in gebreke en delen wij u mede dat u direct na het verstrijken van deze termijn conform de wet incassokosten verschuldigd bent groot € 481,14. (…)

3.10.

[appellante] heeft niet aan de sommatie voldaan.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

Weller Wonen heeft in eerste aanleg - samengevat - betaling van [appellante] gevorderd van een bedrag van € 3.207,57, te vermeerderen met rente en kosten. Dit bedrag bestaat uit de herstel- en/of reparatiekosten van de woning van € 2.726,43 en een bedrag van € 481,14 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten. De herstelkosten komen volgens Weller Wonen voor rekening van [appellante] , omdat hij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand heeft achtergelaten. De buitengerechtelijke incassokosten zijn gevorderd op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [appellante] heeft verweer gevoerd.

4.2.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 19 april 2017 de vordering voor een bedrag van € 2.726,43 toegewezen met wettelijke rente en proceskosten en heeft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen omdat de zogenaamde veertiendagen brief niet aan de vereisten daarvoor voldoet. De kantonrechter heeft, zonder dat daaraan een nadere overweging is gewijd, het vonnis uitgesproken tegen [de bewindvoerster] , in haar hoedanigheid van bewindvoerster van [appellante] .

5.De motivering van de beslissing in principaal en incidenteel hoger beroep

In het principaal appel

5.1.

In (principaal) hoger beroep is [appellante] eerst in de gelegenheid gesteld bij akte toe te lichten waarom in hoger beroep niet de bewindvoerster als formele procespartij optreedt, maar [appellante] zelf, gelet op het feit dat uit het bestreden vonnis blijkt dat de procedure in eerste aanleg is gevoerd tussen Weller Wonen en [de bewindvoerster] in haar hoedanigheid van bewindvoerster. Nadat [appellante] bij akte een toelichting heeft gegeven en Weller Wonen daarop heeft gereageerd, heeft het hof een tussenarrest gewezen op 12 december 2017. In dat tussenarrest is [appellante] in de gelegenheid gesteld bij akte een verklaring in het geding te brengen waaruit blijkt dat de bewindvoerster de procedure als formele procespartij overneemt. Vervolgens is bij akte een verklaring in het geding gebracht waaruit blijkt dat [de bewindvoerster] in haar hoedanigheid van bewindvoerster over de goederen van [appellante] , het geding in de onderhavige procedure overneemt van [appellante] .

Het hof is van oordeel dat de zaak nu inhoudelijk kan worden behandeld, omdat de bewindvoerster [appellante] gedurende het bewind in en buiten rechte vertegenwoordigt in zaken die kort gezegd zijn financiën aangaan en zij het geding heeft overgenomen.

5.2.

De eerste grief van [appellante] leidt ertoe dat de zaak door het hof in zijn geheel opnieuw zal worden beoordeeld, omdat deze grief blijkens de gegeven toelichting ziet op de vraag of de woning bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij de aanvang van de huurovereenkomst. Omdat de vordering van Weller Wonen is gegrond op de stelling dat [appellante] de schade moet vergoeden die zij heeft geleden doordat [appellante] de woning bij het einde van de huurovereenkomst beschadigd heeft achtergelaten, moet eerst worden beoordeeld in welke staat de woning verkeerde bij aanvang van de huurovereenkomst en bij het einde van de huurovereenkomst. Indien de woning in slechtere staat verkeerde, dient vervolgens te worden beoordeeld of de door Weller Wonen bij het einde van de huurovereenkomst verrichte herstelwerkzaamheden aan de woning voor rekening van [appellante] moeten komen.

5.3.

[appellante] voert aan dat de woning bij de aanvang van de huur allerminst in goede staat verkeerde. Hij wijst er op dat Weller Wonen geen opleveringsrapport heeft overgelegd waaruit de staat van de woning bij aanvang van de huurovereenkomst blijkt, zodat niet vaststaat dat de woning toen in goede staat verkeerde. [appellante] erkent dat de woning bij het einde van de huurovereenkomst in zeer slechte staat verkeerde, maar stelt dat dit een gevolg is van gebreken die niet aan hem te wijten zijn. Volgens [appellante] is er sinds 2009 geen onderhoud aan de woning gepleegd en zaten verschillende ruimtes in juni 2015 onder de schimmel. Hij stelt herhaaldelijk bij Weller Wonen te hebben geklaagd over de staat van de woning.

5.4.

[appellante] beroept zich hiermee kennelijk op het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW Pro waarin, samengevat, is bepaald dat in het geval tussen de huurder en de verhuurder geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder verondersteld wordt het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.

5.5.

Weller Wonen stelt dat er wel een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst en verwijst naar artikel 8.1 onder B van de huurovereenkomst waarin dit is vermeld, maar dat zij niet meer over deze beschrijving beschikt. Wat daar ook van zij, Weller Wonen heeft in eerste instantie een stuk overgelegd waarin is vermeld wat er aan de woning is gedaan voordat deze aan [appellante] werd verhuurd, zoals het stuken van de muren in de gang, woonkamer en slaapkamer. Dat de wanden bij aanvang van de huurovereenkomst nieuw waren gestuukt heeft [appellante] ook niet weersproken. Weller Wonen wijst er verder op dat het schilderwerk na einde van de huurovereenkomst met name moest worden gedaan omdat [appellante] met het schilderen van de deurkozijnen over het stucwerk had geschilderd, het schilderwerk op de kozijnen vol druipers zat en het plafond en de muren door nicotine helemaal vergeeld waren, waardoor deze eerst moesten worden schoongemaakt en geïsoleerd, omdat anders het geel van de nicotineaanslag door de nieuwe verflaag heen zou komen. [appellante] heeft niet weersproken dat de muren en plafonds door nicotineaanslag zijn vergeeld in de periode dat hij de woning huurde en dat de behandeling van isoleren en texen in verband met die nicotineaanslag nodig was, en evenmin dat de verf die (de familie van) [appellante] heeft aangebracht op de kozijnen druipers had en dat met het verven van de kozijnen over het stuukwerk is geverfd. Daarmee is voldoende komen vast te staan dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst wat betreft nicotineaanslag en de kwaliteit van het geverfde door [appellante] is veroorzaakt tijdens de huurperiode en dat dit niet al zo was bij de aanvang van de huur, zodat dit geen gebreken zijn die niet aan hem te wijten zijn. In die zin in is [appellante] dan ook als huurder aansprakelijk voor de schade aan de verhuurde woning die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Daarmee faalt ook de stelling van [appellante] dat de door Weller Wonen opgevoerde kosten zien op groot onderhoud dat voor rekening van de verhuurder behoort te komen.

5.6.

Wat betreft de kosten van het opzuiveren van de badkamer, die met een schimmeldodende substantie is behandeld, stelt [appellante] dat deze kosten voor rekening van Weller Wonen komen, mede gelet op de door hem ingediende klachten. Kennelijk is de situatie in de badkamer gedurende de huurperiode verslechterd. Weller Wonen voert aan dat [appellante] slechts twee keer heeft geklaagd en dat die klachten zijn verholpen. [appellante] heeft niet nader geconcretiseerd wanneer en over welke gebreken hij verder bij Weller Wonen heeft geklaagd. Daarmee staan alleen de twee door Weller Wonen erkende klachten van 17 augustus 2009 en van 16 april 2012 vast. Deze klachten zijn volgens Weller Wonen afdoende verholpen en [appellante] heeft niet gesteld dat dit anders zou zijn. Dat [appellante] afgezien van deze twee klachten (herhaaldelijk) heeft geklaagd, met name ook over schimmelvorming, staat dus niet vast. Bovendien valt het witten van een plafond in ieder geval onder kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:217 BW Pro die voor rekening van de huurder komen, zoals ook in de bijlage onder a. bij het Besluit kleine herstellingen vermeld. Het voorbereidende werk van het behandelen van het badkamerplafond met een schimmeldodende substantie kan naar het oordeel van het hof daar mede onder worden begrepen. De herstelwerkzaamheden die zijn vermeld in de brief van 1 december 2015 van Weller Wonen aan [appellante] zijn kennelijk gebaseerd op (een gedeelte van) de werkzaamheden die zijn vermeld in de factuur van 17 november 2017. [appellante] heeft niet nader gesteld welke overige werkzaamheden voor rekening van de verhuurder zouden behoren te komen en dit valt overigens ook niet klip en klaar uit genoemde brief van 1 december 2015 te herleiden, gelet op de omschrijving van de werkzaamheden (zie hiervoor onder 3.7). Hieraan wordt daarom verder voorbij gegaan.

5.7.

[appellante] stelt verder in zijn eerste grief dat nergens uit blijkt dat de werkzaamheden die Weller Wonen na het beëindigen van de huurovereenkomst heeft laten uitvoeren zijn besproken met de bewindvoerster. Weller Wonen heeft echter voldoende onderbouwd dat het rapport van de vooropname aan de voormalige bewindvoerster van [appellante] is gestuurd (e-mail van 23 september 2015) en dat deze ook bij de eindopname aanwezig was. Deze bewindvoerster heeft vervolgens het rapport van de eindinspectie voor akkoord getekend. Voor zover [appellante] met zijn stelling bedoelt te betogen, want dat is niet geheel duidelijk, dat hij geen gelegenheid heeft gehad de bij de voorinspectie geconstateerde gebreken te herstellen, is dat dan ook feitelijk onjuist.

[appellante] voert ook aan dat er geen overleg met hem is geweest over de door Weller Wonen opgevoerde kosten, zodat hij op onaanvaardbare wijze in een ongunstige positie is komen te verkeren, terwijl Weller Wonen ongerechtvaardigd is verrijkt omdat de woning in een betere staat verkeert dan bij aanvang van de huur. Dit onderdeel faalt reeds omdat hiervoor is geoordeeld dat de beschadiging van de woning (nicotineaanslag, verfdruipers, over het stucwerk geverfd) door [appellante] is veroorzaakt. In welke zin Weller Wonen ten koste van [appellante] zou zijn verrijkt, valt dan ook niet in te zien. Bovendien is deze stelling ook feitelijk onjuist, omdat op het vooropnameformulier de kosten per post staan vermeld en dit formulier destijds naar de toenmalige bewindvoerster van [appellante] is gestuurd. Niet is gesteld of gebleken dat de bewindvoerster naar aanleiding van dit kostenoverzicht overleg wilde voeren met Weller Wonen. Er rust op Weller Wonen verder geen verplichting, zoals [appellante] kennelijk meent, om eigener beweging deze kosten met de huurder te bespreken. De vooropname is immers bedoeld om de huurder de gelegenheid te geven de herstelwerkzaamheden in eigen beheer uit te (laten) voeren, waarmee de kosten van herstel kunnen worden beperkt.

5.8.

[appellante] voert met zijn tweede grief aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat hij heeft nagelaten zijn aanvankelijk gevoerde verweer nader toe te lichten. Deze overweging ziet op het feit dat [appellante] in eerste aanleg niet van dupliek heeft gediend. Wat hier ook van zij, [appellante] heeft in de procedure in hoger beroep zijn aanvankelijk gevoerde verweer nader toegelicht, zodat hij bij deze grief verder geen belang heeft.

[appellante] voert in de toelichting van zijn tweede grief ook aan dat hij in het geval de voormalige bewindvoerster de door Weller Wonen opgevoerde kosten heeft geaccordeerd, hij daaraan niet is gebonden, omdat de bewindvoerster hiervoor geen machtiging van de kantonrechter had. Anders dan [appellante] kennelijk meent, gaat het hier niet om uitgaven of aankopen waarvoor een machtiging van de kantonrechter is vereist, maar om een vergoeding tot betaling van schade wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, tot betaling waarvan [appellante] gehouden is. De bewindvoerster heeft met de ondertekening van het rapport van de eindoplevering slechts te kennen gegeven akkoord te gaan met de daarin vermelde staat van de woning. Voor zover [appellante] meent dat de toenmalige bewindvoerster in dezen onjuist jegens hem zou hebben gehandeld, raakt dat Weller Wonen niet in haar verhouding tot [appellante] .

De in het principaal appel aangedragen grieven 1 en 2 falen aldus.

5.9.

De grieven 3 en 4 in het principaal appel zijn gericht tegen de veroordeling als zodanig en de kostenveroordeling en missen daarmee (inhoudelijk) zelfstandige betekenis. In het principaal appel falen de grieven.

In het incidenteel appel voorts

5.10.

Weller Wonen komt in het incidenteel appel op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door haar gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter heeft op dit punt overwogen dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten niet voor toewijzing in aanmerking komen, omdat niet is gebleken dat in de aanmaning aan [appellante] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW Pro, onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Weller Wonen wijst er op dat in de aanmaningsbrief van 20 juli 2016 staat vermeld dat de termijn van veertien dagen aanvangt twee dagen na de dagtekening van deze aanmaning en dat [appellante] de ontvangst van de brief niet heeft betwist, zodat kan worden uitgegaan van de ervaringsregel dat gewone post in veruit de meeste gevallen na een of meer dagen bij de geadresseerde wordt bezorgd.

5.11.

Uitgangspunt is dat de termijn van veertien dagen begint te lopen op de dag na ontvangst van de aanmaning. Op Weller Wonen rust de stelplicht en bewijslast dat en op welke dag [appellante] de veertiendagenbrief (op zijn laatst) heeft ontvangen. [appellante] stelt dat niet kan worden aangenomen dat de brief op 20 juli 2016 is verstuurd en evenmin dat deze hem op 21 juli 2016 heeft bereikt, ook omdat het vaker voorkomt dat per gewone post verzonden brieven langer onderweg zijn dan één dag. Bovendien was hij destijds in het geheel niet bekend met deze brief, omdat de bewindvoerster zijn post verzorgde, aldus [appellante] .

In de brief van 20 juli 2016 is vermeld dat de termijn van veertien dagen gaat lopen twee dagen na de dagtekening van die brief, dus op 22 juli 2016. Van belang is dat voor de schuldenaar, [appellante] , duidelijk is dat hem de volle wettelijke termijn van veertien dagen ter beschikking staat om te betalen. De in de brief vermelde aanvangsdag waarop de veertiendagentermijn gaat lopen (twee dagen na dagtekening van de brief) kan verwarrend zijn, omdat niet met zekerheid kan worden vastgesteld wanneer [appellante] deze brief heeft ontvangen en of dat uiterlijk op 22 juli 2016 is geweest. Dat betekent dat de brief van 20 juli 2016 niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro, wat ertoe leidt dat [appellante] geen incassokosten verschuldigd wordt. Hiermee faalt het incidenteel appel, zodat het bestreden vonnis ook op dit punt zal worden bekrachtigd.

6.De slotsom

Slotsom in het principaal en het incidenteel hoger beroep

6.1.

De grieven falen zowel in het principaal als in het incidenteel hoger beroep. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2.

Als de in het principaal hoger beroep in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen.

6.3.

De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van Weller Wonen zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 716,00

- salaris advocaat
€ 1.138,50(1,5 punten x tarief I)

€ 1.854,50

6.4.

Als de in het incidenteel hoger beroep in het ongelijk te stellen partij zal het hof Weller Wonen in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen.

6.5.

De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:

- salaris advocaat
€ 379,50(1 punt x tarief I x 0,5)

€ 379,50

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep in principaal en in incidenteel appel:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, sector burgerlijk recht, zittingsplaats Maastricht, van 19 april 2017;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Weller Wonen vastgesteld op € 716,00 voor verschotten en op € 1.138,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt Weller Wonen in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 379,50 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en P.M.A. de Groot-van Dijken, is ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 september 2019.

griffier rolraadsheer