ECLI:NL:GHSHE:2020:1054

• Datum uitspraak: 24 maart 2020
• Publicatiedatum: 24 maart 2020
• Zaaknummer: 200.239.913_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; A.J. Henzen; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging tussentijdse opzegging huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte met boetebeding

In deze zaak staat centraal of de verhuurder de huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte tussentijds heeft opgezegd, waardoor een boete verschuldigd is. De huurovereenkomst betrof een zolderruimte met een huurperiode van zes maanden en een boetebeding bij tussentijdse opzegging.

De gemeente Maastricht stelde dat de verhuur van de zolderruimte niet toegestaan was vanwege niet-naleving van de regels ruimtelijke ordening, waardoor de verhuurder werd geconfronteerd met een last tot staking van het gebruik en een dreiging van dwangsommen. De huurder vertrok medio april 2017, waarna discussie ontstond over wie de opzegging had gedaan.

De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder de overeenkomst had opgezegd en veroordeelde haar tot betaling van de boete en incassokosten. Het hof bevestigt dit oordeel en wijst de stellingen van de verhuurder dat de huurder uit eigen beweging vertrok of dat sprake was van beëindiging met wederzijds goedvinden af. Het boetebeding wordt niet gematigd omdat het niet leidt tot een buitensporig resultaat.

De verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Het arrest is gewezen door drie raadsheren en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2020.

Uitkomst: Het hof bevestigt dat verhuurder de huurovereenkomst tussentijds heeft opgezegd en veroordeelt haar tot betaling van de boete, waarborgsom, incassokosten en proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.239.913/01

arrest van 24 maart 2020

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. A.L. van den Bergh te Maastricht,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R.W.J.L. Loonen te Heerlen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 24 juli 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 6536578 CV EXPL 17-9201 gewezen vonnis van 2 mei 2018.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 24 juli 2018 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast, welke comparitie niet heeft plaatsgevonden;

• de memorie van grieven;
• de memorie van antwoord met als productie het proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg op 27 maart 2018.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.1.1.

[geïntimeerde] is met [appellante] een huurovereenkomst (‘huurovereenkomst onzelfstandige woonruimte’) aangegaan met betrekking tot een zolderruimte (hierna: het gehuurde), staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . [appellante] zelf is ook woonachtig op dit adres.

6.1.2.

Met ingang van 1 maart 2017 heeft [geïntimeerde] het gehuurde van [appellante] gehuurd, tegen een maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde kale huurprijs van € 390,95 [exclusief levering van diensten, kosten voor poetsen en afschrijving in verband met internet, tv en CAI; inclusief die bijkomende diensten bedraagt de huurprijs € 500,00 per maand]. In de huurovereenkomst is verder, voor zover van belang, het volgende bepaald:

“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 6 maanden, ingaande op 1 maart 2017 en aldus van rechtswege eindigende op 1 september 2017 3.2 Gedurende de in 3.1. genoemde periode kunnen partijen de overeenkomst niet tussentijds door opzegging beeindigen. Indien een der partijen de overeenkomst toch tussentijds door opzegging beeindigd, ontstaat voor deze partij de verplichting tot het betalen van een direct opeisbare, niet voor rechterlijke matiging vatbare boetesom, ter grootte van de nog verschuldigde huursom tot 01-09-2017. 3.3. Voor beeindiging van de overeenkomst na afloop vsn de in 3.1 genoemde periode is opzegging overeenkomstig 3.5 nodig.

(…)

3.5.

Opzegging is uitsluitend mogelijk bij aangetekend schrijven, met ingang van het moment waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en met inachtneming van een opzegtermijn gelijk aan een (1) betaalperiode voor de huurder en drie (3) betaalperiodes voor de verhuurder.”

6.1.3.

Bij brief van 30 maart 2017 – die op 4 april 2017 is verzonden – heeft de gemeente Maastricht aan [appellante] aangezegd om binnen zes weken na verzending van die brief het gebruik van de woning ten behoeve van kamerverhuur te staken of daarvoor binnen die termijn een omgevingsvergunning aan te vragen voor de activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’. Voorts heeft de gemeente [appellante] bericht dat het gebruik van de zolder [het gehuurde] als verblijfsgebied voor de huurders niet vergunbaar is en in het belang van de veiligheid dient te worden gestaakt en dat indien [appellante] hieraan niet of niet tijdig gevolg geeft de gemeente voornemens is aan haar een dwangsom op te leggen van € 2.500,- per maand dat niet of niet volledig wordt voldaan aan de op te leggen last met een maximum van € 5.000,-. Het gehuurde voldeed volgens de gemeente niet omdat de oppervlakte van het gehuurde niet minimaal 20 m2 was en de hoogte hiervan niet minimaal 2.10 meter. Ook de trap naar de zolderruimte voldeed niet aan de gestelde eisen omdat de vrije hoogte boven de trap minder was dan 1.90 meter.

6.1.4.

[appellante] heeft [geïntimeerde] met de in de vorige rechtsoverweging genoemde brief geconfronteerd.

6.1.5.

[geïntimeerde] heeft het gehuurde medio april 2017 verlaten, tezamen met zijn spullen die zich in het gehuurde bevonden.

6.1.6.

[geïntimeerde] heeft aan [appellante] bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 500,00 voldaan, die niet door [appellante] aan [geïntimeerde] is terugbetaald.

6.1.7.

Bij brief van 18 september 2017 heeft de advocaat van [geïntimeerde] onder meer aanspraak gemaakt op een boetesom op grond van artikel 3.2 van de huurovereenkomst.

6.1.8.

Op 5 oktober 2017 heeft drs. [betrokkene] een brief geschreven aan [geïntimeerde] , die mede is ondertekend door [appellante] . In de brief staat onder meer dat dat [appellante] “
zich niet bewust was, van de nieuwe regel- en wetgeving wat is doorgevoerd in feb 2017 en maart 2017 m.b.t. gemeentelijk beleid o.a.: de kamers moeten minimaal 20 m2 zijn ”, dat [appellante] “
wel de verantwoordelijkheid neemt, omtrent het bovenstaande en genoemde feiten ”. Verder volgt uit de brief dat [appellante] in een zeer moeilijke financiële positie terecht is gekomen door de investering die zij in het huis heeft gedaan om alle kamers en de zolderverdieping gereed te maken voor verhuur. Het gaat om een “
grote investering, zonder resultaat om deze terug te verdienen” . In de brief wordt een schikkingsvoorstel gedaan dat mede is “
gebaseerd op de zeer slechte financiële positie waarin Mevr. [appellante] zich momenteel bevindt, en ook zeer lang gaat duren, mede door de investering, waardoor schulden zijn, en ook afgelost moeten worden”.

6.2.1.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.454,75 aan hoofdsom. Dit bedrag is als volgt samengesteld:

- een boetesom ter grootte van de verschuldigde huur over de maanden
mei tot en met augustus 2017 en de helft van de maand april 2017;

- de helft van de huur over de maand april 2017, omdat [geïntimeerde] voor de
helft van de maand geen woongenot heeft gehad;

- de niet terugbetaalde borgsom van € 500,-.

Daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van een bedrag van
€ 445,54 aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw) en tot betaling van de wettelijke rente over de hoofdsom en de buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

6.2.2.

[appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld. Voor zover het primaire standpunt van [appellante] , inhoudende dat [geïntimeerde] uit eigener beweging is vertrokken, zou worden gehonoreerd, heeft zij gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.259,28 te vermeerderen met de wettelijke rente over iedere huurtermijn vanaf de dag dat deze verschuldigd is. Het gevorderde bedrag bestaat uit gederfde huur over de periode van medio april 2017 tot 1 september 2017, verminderd met de borgsom van € 500,-. Daarnaast heeft [appellante] gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van de conventie en de voorwaardelijke reconventie.

6.2.3.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft opgezegd. De kantonrechter heeft [appellante] vervolgens veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 2.259,28 (€ 1.759,28 boetesom en
€ 500,- waarborgsom) en een bedrag van € 410,06 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 december 2017. Voorts heeft de kantonrechter [appellante] veroordeeld in de proceskosten van de conventie. De vorderingen in reconventie heeft de kantonrechter afgewezen, omdat de voorwaarde waaronder de eis in reconventie was ingesteld, niet was vervuld. De kantonrechter heeft in reconventie geen proceskostenveroordeling uitgesproken.

6.3.

[appellante] heeft in hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] en het alsnog toewijzen van de vorderingen van [appellante] , met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van reeds op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] door [appellante] betaalde bedragen, te vermeerderen met de wettelijke rente, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

6.4.

[appellante] heeft in totaal negentien grieven aangevoerd (grief XV ontbreekt en voorts zijn twee grieven zijn aangeduid als grief XVII en twee grieven als grief XVIII). Grieven I tot en met VI, VIII, IX, XI en XIII richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft opgezegd. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.

6.5.

De grieven stellen alleen de vraag aan de orde of [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft opgezegd. Er is niet gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat door een tussentijdse opzegging de huurovereenkomst eindigt.

6.6.

Uit de stellingen van [geïntimeerde] volgt dat hij zich op het standpunt stelt dat [appellante] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Dit wordt door [appellante] betwist. Primair voert zij aan dat [geïntimeerde] uit eigen beweging is vertrokken uit het gehuurde. Subsidiair voert zij aan dat er overeenstemming tussen partijen is bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomst.

6.7.

De vraag of [appellante] dan wel [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft opgezegd, dan wel een beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden tot stand is gekomen, moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de hierna te bespreken feiten en omstandigheden van belang.

6.8.

Uit de brief van de gemeente Maastricht van 30 maart 2017 aan [appellante] volgt dat [appellante] de verhuur van de zolderruimte binnen zes weken na verzending van de brief diende te staken en dat zij met betrekking tot de zolderruimte ook geen vergunning kan krijgen voor het handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening. Het hof begrijpt uit deze brief dat [appellante] de zolderruimte alleen nog kan verhuren indien zij ervoor zorgt dat deze ruimte voldoet aan de regels ruimtelijke ordening van de gemeente Maastricht. Dit betekent dat de hoogte en de oppervlakte van het gehuurde zouden moeten worden aangepast, alsmede de vrije hoogte boven de trap naar de zolderruimte. De vraag is of deze aanpassingen mogelijk zijn en voor zover ze mogelijk zijn, is er waarschijnlijk een ingrijpende en kostbare verbouwing nodig, waarbij de huurder naar verwachting niet in het gehuurde zal kunnen blijven wonen tijdens de verbouwing.

6.9.

Vast staat dat [appellante] [geïntimeerde] heeft geconfronteerd met de brief van de gemeente Maastricht van 30 maart 2017. [geïntimeerde] heeft daarover tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg het volgende verklaard:

“Twee dagen nadat ik de huur had betaald, heeft mevrouw [appellante] mij de brief van de gemeente laten zien. Zij vertelde mij dat ik eruit moest. Ze was niet van plan om te gaan verbouwen. Ze vertelde mij dat ze failliet was en het niet kon betalen. 16 april 2017 wilde ik het pand in om mijn kleren te halen. Ik kon er niet in omdat zij de deur niet meer opendeed. Uiteindelijk is de politie erbij gekomen en die heeft mij in staat gesteld om mijn spullen te pakken.”

[appellante] heeft betwist dat zij tegen [geïntimeerde] heeft gezegd dat hij moest vertrekken. In hoger beroep heeft zij tevens betwist dat zij tegen [geïntimeerde] heeft gezegd dat het gehuurde niet verbouwd zou worden vanwege de hiermee gepaard gaande kosten.

6.10.

[appellante] heeft echter niet gesteld wat zij dan wel gezegd heeft tegen [geïntimeerde] toen zij de brief liet zien. Ook heeft zij niet gesteld dat zij van plan was de zolderruimte te gaan verbouwen of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat zij dit van plan was. Evenmin heeft zij gesteld dat zij beschikte over de financiële middelen die nodig waren voor de zeer ingrijpende verbouwing die nodig zou zijn om de zolderkamer voor bewoning geschikt te maken. In de brief aan [geïntimeerde] namens [appellante] van 5 oktober 2017 wordt juist vermeld dat [appellante] in een zeer moeilijke financiële positie terecht is gekomen door de eerdere investeringen die zij in het huis heeft gedaan om de zolderverdieping gereed te maken voor verhuur en dat deze slechte financiële positie lang zal duren, mede door de schulden die door de eerdere investeringen zijn ontstaan.

6.11.

Het hof leidt uit het voorgaande af dat het beëindigen van de huur de enige mogelijkheid voor [appellante] was om het verbeuren van een publiekrechtelijke dwangsom te voorkomen. Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat [geïntimeerde] uit eigen beweging is vertrokken of dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd, zoals [appellante] stelt. [geïntimeerde] had geen enkel belang bij een voortijdig einde van de huurovereenkomst. Hij woonde pas anderhalve maand in het gehuurde en had de huur over de maand april 2017 al betaald. Het waren juist voor rekening van [appellante] komende omstandigheden, waardoor een voortzetting van de huur eenvoudigweg niet mogelijk leek.

6.12.

Onder deze omstandigheden moet het feit dat [appellante] [geïntimeerde] heeft geconfronteerd met de brief van de gemeente, waaruit bleek dat een voortzetting van de huur niet mogelijk was zonder dat [appellante] bestuurlijke dwangsommen zou verbeuren, worden gekwalificeerd als een tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst door [appellante] . Dat [geïntimeerde] “eieren voor zijn geld heeft gekozen” en is vertrokken, doet daar niet aan af. Daaruit kan in de gegeven omstandigheden niet worden afgeleid dat hij de partij is die de huurovereenkomst heeft opgezegd. Evenmin kan daaruit worden afgeleid dat sprake is geweest van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, in de zin dat [geïntimeerde] [appellante] niet ter zake de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst aansprakelijk zou mogen stellen. Het doen van afstand van recht op de voet van artikel 6:160 BW is een ingrijpende handeling waarvan niet te snel mag worden aangenomen dat die heeft plaatsgevonden. Het hof ziet onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen aannemen dat [geïntimeerde] bij gelegenheid van het kennis nemen van de brief van de gemeente en zijn daarop volgende vertrek uit het gehuurde afstand heeft gedaan van zijn mogelijkheden om [appellante] voor de gang van zaken aansprakelijk te stellen. [appellante] heeft haar stellingen daarvoor onvoldoende onderbouwd.

Gelet op het voorgaande acht het hof het enkele weerspreken van [appellante] dat zij tegen [geïntimeerde] gezegd heeft hij moest vertrekken en dat het gehuurde niet verbouwd zou worden onvoldoende onderbouwing van haar betwisting dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat in de brief namens [appellante] van 5 oktober 2017 niet wordt weersproken dat [appellante] de huurovereenkomst heeft beëindigd.

6.13.

[appellante] heeft nog aangevoerd dat een opzegging op grond van artikel 3.5. van de huurovereenkomst alleen mogelijk is bij aangetekend schrijven. Voor zover deze bepaling ook geldt in geval van een tussentijdse opzegging vóór 1 september 2017, heeft een dergelijk vereiste alleen een bewijsrechtelijke functie. Dat niet voldaan is aan dit mogelijke vormvoorschrift heeft niet tot gevolg dat de mondelinge opzegging geen effect heeft, nu [appellante] niet heeft aangevoerd dat de mondelinge opzegging [geïntimeerde] niet heeft bereikt.

6.14.

Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft opgezegd.

6.15.

In grief VII voert [appellante] aan dat er sprake is van een verrassingsbeslissing, omdat de kantonrechter tijdens de comparitie heeft gesuggereerd dat er een tussenvonnis gewezen zou worden met een bewijsopdracht voor [geïntimeerde] . De betreffende opmerkingen van de kantonrechter zijn volgens [appellante] niet in het proces-verbaal opgenomen.

Voor zover [appellante] met deze grief aanvoert dat de kantonrechter ten onrechte geen bewijsopdracht aan [geïntimeerde] gegeven heeft, faalt de grief. Het is juist dat op [geïntimeerde] de bewijslast rust van zijn stelling dat [appellante] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Echter uit het voorgaande volgt dat niet wordt toegekomen aan een bewijsopdracht, nu [appellante] de stelling van [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.

Voor het overige kan deze grief niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

6.16.

Grief X richt zich tegen de verwerping van het beroep van [appellante] op rechtsverwerking.

6.17.

Uitgangspunt bij de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking van [appellante] is dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is immers de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.

6.18.

[appellante] heeft gesteld dat [geïntimeerde] door zijn doen en nalaten na medio april 2017 zijn recht heeft verwerkt te stellen dat hij niet zou hebben opgezegd, althans er geen overeenstemming zou hebben bestaan. Het gaat hier echter om het recht van [geïntimeerde] om een beroep te doen op het boetebeding in artikel 3.2. van de huurovereenkomst. Daarop is de vordering van [geïntimeerde] gebaseerd. Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat [geïntimeerde] zijn recht niet heeft verwerkt een beroep te doen op het boetebeding. Er is slechts sprake van een gering tijdsverloop tussen de ontruiming van het gehuurde (medio april 2017) en de eerste brief van de gemachtigde van [geïntimeerde] waarin aanspraak wordt gemaakt op de boete (18 september 2017). [appellante] heeft als bijzondere omstandigheid gesteld dat [geïntimeerde] zijn persoonlijke spullen nog is komen ophalen die hij in eerste instantie niet allemaal had kunnen meenemen. Uit deze enkele omstandigheid kan niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] afstand wilde doen van zijn recht om een beroep te doen op het boetebeding of dat [appellante] daar redelijkerwijs op mocht vertrouwen. Overige omstandigheden die een beroep op rechtsverwerking rechtvaardigen zijn door [appellante] evenmin gesteld.

6.19.

Grief XII richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] op grond van artikel 3.2. een boete verschuldigd is aan [geïntimeerde] .

In de grief wordt niet bestreden dat [appellante] een boete verschuldigd is op grond van het boetebeding als zij de huurovereenkomst heeft opgezegd. [appellante] voert alleen aan dat zij de huurovereenkomst niet heeft opgezegd. Hiervoor heeft het hof reeds geoordeeld dat [appellante] de huurovereenkomst wel heeft opgezegd. De grief faalt derhalve.

6.20.

Grief XIV richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen aanleiding is de boete te matigen.

6.21.

Het hof stelt het volgende voorop. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken indien de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

6.22.

Evenals de kantonrechter acht het hof relevante omstandigheden dat er in het boetebeding geen onderscheid gemaakt wordt in een opzegging door de huurder of de verhuurder, dat partijen zijn overeengekomen dat de boete niet voor rechterlijke matiging vatbaar is en dat de wijze van berekening van de boete voor beide partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk moet zijn geweest. Het boetebeding is voorts opgesteld voor de situatie die zich heeft voorgedaan, namelijk een tussentijdse opzegging in strijd met de huurovereenkomst. Door deze tussentijdse opzegging heeft [geïntimeerde] al na anderhalve maand het gehuurde moeten verlaten en heeft hij niet de tijd gehad vervangende woonruime te zoeken. Het is aannemelijk dat dit heeft geleid tot schade en ongemak. Voor de hoogte van de boete hebben partijen in het boetebeding aangesloten bij de huur over de maanden die de huurovereenkomst anders nog zou hebben doorgelopen. Dit komt in het onderhavige geval neer op een bedrag van € 1.759,28. Dit bedrag is niet buitensporig hoog gelet op de vermoedelijke schade en het ongemak van [geïntimeerde] als gevolg van de tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst. [appellante] heeft voorts niet aangevoerd dat zij dit bedrag niet kan betalen of daardoor in grote financiële problemen komt.
voert nog aan dat de brief van de gemeente niet voorzienbaar was, omdat er sprake was van een plotselinge koerswijziging van de gemeente. Uit de brief van de gemeente van 30 maart 2017 volgt echter dat de gemeente haar beleid al met ingang van 22 juli 2016 heeft gewijzigd. Van [appellante] mocht verwacht worden, alvorens tot verhuur over te gaan, te informeren bij de gemeente of verhuur van de betreffende ruimtes was toegestaan. Er is niet gesteld of gebleken dat [appellante] op dit punt enig onderzoek heeft gedaan. Dat komt voor haar rekening. Gelet op het voorgaande is hof van oordeel dat toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

6.23.

Grief XVI, de eerste grief XVII en de tweede grief XVIII richten zich tegen de veroordeling van [appellante] tot betaling van de boete ad € 1.759,- en de waarborgsom ad € 500,- en de afwijzing van de vordering van [appellante] in voorwaardelijk reconventie. Deze grieven hebben naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis. Aan het beroep van [appellante] op opschorting dan wel verrekening met betrekking tot de waarborgsom in verband met haar voorwaardelijke vordering tot schadevergoeding in reconventie komt het hof niet toe, nu aan de voorwaarde voor deze vordering tot schadevergoeding niet wordt voldaan. Het primaire standpunt van [appellante] , inhoudende dat [geïntimeerde] uit eigen beweging is vertrokken uit het gehuurde wordt immers niet gehonoreerd.

6.24.

In de eerste grief XVIII voert [appellante] aan dat de kantonrechter ten onrechte oordeelt dat [geïntimeerde] de buitengerechtelijke kosten voldoende heeft gemotiveerd. Volgens [appellante] valt de aanmaningsbrief van [geïntimeerde] onder de “binnengerechtelijke kosten”. Het hof begrijpt dat [appellante] zich op het standpunt stelt dat het gaat om verrichtingen waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te houden.

6.25.

Voor zover [appellante] aanvoert dat een enkele aanmaning onvoldoende is voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten, faalt de grief. Indien de schuldeiser een veertiendagenbrief in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW aan de consument-schuldenaar heeft gestuurd, wordt de consument-schuldenaar bij uitblijven van de betaling binnen de termijn van veertien dagen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zoals genormeerd in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zonder dat de schuldeiser gehouden is daartoe nadere incassohandelingen te verrichten (zie HR 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405).

De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] aan [appellante] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. [appellante] heeft in haar grief niet bestreden dat de aanmaning voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW.

6.26.

De tweede grief XVII heeft betrekking op de proceskosten en heeft geen zelfstandige betekenis.

6.27.

Op grond van het voorgaande zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, en [appellante] als de in het ongelijk gesteld partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 318,- aan griffierecht en op € 759,- aan salaris advocaat

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, A.J. Henzen en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 maart 2020.

griffier rolraadsheer