ECLI:NL:GHSHE:2020:2267

• Datum uitspraak: 21 juli 2020
• Publicatiedatum: 21 juli 2020
• Zaaknummer: 200.246.247_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.P. de Haan; A.L. Bervoets; G.A.J. Boekraad
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg leveringsakte en vaststelling erfgrens tussen bouwpercelen met zandwal als grens

In deze civiele zaak stond de uitleg van leveringsakten centraal en de vraag waar de erfgrens ligt tussen percelen bouwgrond. Appellanten vorderden dat zij eigenaar waren van een strook grond (strook X) die volgens hen kadastraal tot hun perceel behoorde, maar feitelijk werd betwist.

De rechtbank oordeelde dat de objectieve uitleg van de leveringsakten, mede gelet op de feitelijke situatie ter plaatse, leidde tot de conclusie dat de erfgrens het midden van de aanwezige zandwal vormt. Het hof bevestigde dit oordeel en stelde dat de kadastrale grens niet doorslaggevend is voor de eigendomsgrens. Ook het beroep van appellanten op de bescherming van de goeder trouw faalde omdat zij onvoldoende aannemelijk maakten dat zij gerechtvaardigd op eigendom van de strook mochten vertrouwen.

Daarnaast wees het hof de overige vorderingen af, waaronder de kostenvergoeding voor werkzaamheden aan de zandwal, omdat appellanten onvoldoende bewijs leverden. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde appellanten in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bevestigt dat de erfgrens het midden van de zandwal is en wijst de vorderingen van appellanten af.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.246.247/01

arrest van 21 juli 2020

in de zaak van

1. [appellant] ,

2.
[appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen [appellanten] ,

appellanten,

advocaat: mr. M.L.G. Otto te Breda,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

hierna [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

hierna [geïntimeerde 2] ,

3.
[geïntimeerde 3] ,

hierna [geïntimeerde 3] ,

4.
[geïntimeerde 4] ,

hierna [geïntimeerde 4] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen [geïntimeerden ] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. R.J. Boogers te 's-Hertogenbosch,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 13 november 2018 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer C/01/319621 / HA ZA 17-227 gewezen vonnis van 9 mei 2018.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 13 november 2018;
• het proces-verbaal van de comparitie na aanbrengen;
• de memorie van grieven met producties en eiswijziging;
• de memorie van antwoord met een productie;
• het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6. De verdere beoordeling

De feiten

6.1.

In overwegingen 2.1 tot en met 2.11 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Grief 1 is gericht tegen dit feitenoverzicht. Volgens [appellanten] zijn de door de rechtbank vastgestelde feiten gedeeltelijk onvolledig en onjuist en bovendien niet allemaal relevant voor de beoordeling van het geschil. Het hof zal hierna een eigen overzicht geven van de relevante feiten voor zover die tussen partijen vaststaan als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende betwist. Grief 1 kan op zichzelf niet leiden tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep. Dit hangt af van de beoordeling van de andere grieven die door [appellanten] zijn aangevoerd.

6.1.1.

[appellanten] is eigenaar van het perceel kadastraal bekend als gemeente Schijndel sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 1] (hierna: perceel [sectienummer 1] ) en plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] . [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 3] zijn eigenaar van het perceel kadastraal bekend als gemeente Schijndel sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 2] (hierna: perceel [sectienummer 2] ). [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 4] zijn eigenaar van het perceel kadastraal bekend nummer [sectienummer 3] (hierna: perceel [sectienummer 3] ). De percelen [sectienummer 3] en [sectienummer 2] liggen ten zuiden naast perceel [sectienummer 1] en zijn plaatselijk bekend als [adres 2] te [plaats] .

6.1.2.

In het verleden maakten de onder 6.1.1 genoemde percelen onderdeel uit van één groot perceel. De vader van [geïntimeerde 1] (hierna: de vader) heeft dit perceel in 1984 gekocht.

6.1.3.

In 1986 heeft de vader een deel van dit perceel verkocht aan Bureau Beheer Landbouwgronden (hierna: BBL). Het Kadaster heeft op 4 juni 1987 het nieuwe perceel van de vader en het nieuwe perceel van BBL ingemeten en hernummerd tot [plaats] sectie [sectieletter 2] nummer [sectienummer 5] (hierna: perceel [sectienummer 5] ) respectievelijk nummer [sectienummer 6] .

6.1.4.

De vader heeft perceel [sectienummer 5] op enig moment verkocht en geleverd aan [geïntimeerde 1] .

6.1.5.

In 2012 is perceel [sectienummer 5] gesplitst en hernummerd tot gemeente Schijndel sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 7] (hierna: perceel [sectienummer 7] ) en perceel [sectienummer 1] .

6.1.6.

[geïntimeerde 1] heeft perceel [sectienummer 1] aan de heer [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) verkocht op 5 maart 2012. In de koopovereenkomst staat het volgende opgenomen:

“
(…) verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: een perceel bouwgrond , plaatselijk bekend te [plaats] , aan de [adres 3] , nummer ongenummerd , postcode [postcode] , kadastraal bekend gemeente Schijndel, sectie [sectieletter 1] , nummer [sectienummer 8] gedeeltelijk , groot minimaal 0 hectare 50 are centiare (…) ”

In artikel 5 lid 11 van de koopovereenkomst staat:

“
Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht .”

In artikel 19 lid 2 van de koopovereenkomst staat:

“
Koper en verkoper zijn overeengekomen dat verkoper zal zorgdragen voor een zandwal van circa 1,5 meter hoogte tussen het verkochte en [adres 2] . Deze wal zal worden beplant met laurier .”

6.1.7.

Op 6 juni 2012 heeft het Kadaster perceel [sectienummer 7] en perceel [sectienummer 1] ingemeten.

6.1.8.

Op 2 en 3 juli 2012 is een wal van aarde (hierna: de zandwal) op het voormalige perceel [sectienummer 5] aangelegd.

6.1.9.

Op 12 februari 2013 heeft [geïntimeerde 1] perceel [sectienummer 1] aan [betrokkene] geleverd. In de desbetreffende leveringsakte (hierna: de leveringsakte 2013) is het volgende opgenomen:

“
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van verkoop en koop, gedateerd vijf maart tweeduizend twaalf, aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper in eigendom, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze in eigendom, aanvaardt:

een perceel bouwgrond gelegen aan de [adres 3] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Schijndel sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 1] , groot vijftig are (50 a) (…) ”

In artikel 2 lid 2 van deze leveringsakte is het volgende opgenomen:

“
Indien de hiervoor vermelde grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch verkoper noch koper daaraan rechten .”

In artikel 6 lid 6 van deze leveringsakte is het volgende opgenomen:

“
Koper en verkoper zijn overeengekomen dat verkoper zal zorgdragen voor een zandwal van circa anderhalve meter (1,5) hoogte tussen het verkochte en [adres 2] . Deze wal zal worden beplant met laurier. Een en ander is reeds gerealiseerd .”

6.1.10.

[betrokkene] heeft perceel [sectienummer 1] op 4 april 2016 aan [appellanten] verkocht. In de koopovereenkomst staat het volgende opgenomen:

“
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met een perceel bouwgrond:

-plaatselijk bekend (incl. postcode): [adres 1] , [postcode] [plaats]

-kadastraal bekend gemeente Schijndel, sectie [sectieletter 1] no. [sectienummer 1]

-groot 00 hectare, 50 are, centiare (…) ”

In artikel 6 lid 11 van de koopovereenkomst staat:

“
Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht .”

6.1.11.

Op 15 april 2016 heeft [betrokkene] perceel [sectienummer 1] aan [appellanten] geleverd. In de desbetreffende leveringsakte (hierna: de leveringsakte 2016) is het volgende opgenomen:

“
Verkoper en koper hebben op vier april tweeduizend zestien een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoed. (…)

het recht van eigendom met betrekking tot een perceel bouwgrond gelegen te [plaats] , [adres 3] ongenummerd, kadastraal bekend gemeente Schijndel, sectie [sectieletter 1] , nummer [sectienummer 1] ter grootte van vijftig are (50 a) (…)”

In artikel 2 lid 2 van deze leveringsakte staat:

“
Indien de hiervoor vermelde grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch verkoper noch koper daaraan rechten .”

6.1.12.

Het Kadaster heeft op 12 juli 2016 een grensreconstructie uitgevoerd ten aanzien van de grens tussen perceel [sectienummer 7] en perceel [sectienummer 1] . De door het Kadaster gereconstrueerde kadastrale grens loopt zuidelijk van de zandwal, deels over de inrit aanwezig op perceel [sectienummer 7] .

6.1.13.

Bij besluit van 3 november 2016 heeft de (voormalige) gemeente Schijndel aan [appellanten] een omgevingsvergunning verleend ter realisatie van een woning met bijgebouw aan de [adres 1] te [plaats] . [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 3] hebben bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning omdat het bijgebouw binnen 5 meter vanaf de zandwal staat gesitueerd, hetgeen het bestemmingsplan volgens hen niet toestaat. De gemeente Meierijstad heeft de omgevingsvergunning bij besluit van 20 januari 2017 gewijzigd en bij onherroepelijk besluit van 1 augustus 2017 het bezwaar ongegrond verklaard. [appellanten] heeft inmiddels zowel de woning als het bijgebouw gerealiseerd.

6.1.14.

In 2017 is perceel [sectienummer 7] gesplitst en hernummerd tot perceel [sectienummer 3] en perceel [sectienummer 2] . Perceel [sectienummer 2] is door [geïntimeerde 1] aan [geïntimeerde 4] . en [geïntimeerde 2] verkocht en geleverd.

Het geding in eerste aanleg

6.2.1.

In eerste aanleg vorderde [appellanten] samengevat onder meer:

1. Te bepalen waar de erfgrens ligt tussen het perceel van [appellanten] met nummer [sectieletter 1] [sectienummer 1] en perceel met nummer [sectieletter 1] [sectienummer 7] , thans gesplitst in de percelen [sectieletter 1] [sectienummer 3] en [sectieletter 1] [sectienummer 2] ;

2. [geïntimeerden ] te veroordelen om binnen één maand na betekening van de uitspraak dat gedeelte van zijn bestrating en/of zandwal dat op de grond ligt van [appellanten] af te breken, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum van
€ 50.000,00;

3. [geïntimeerden ] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van de uitspraak aan [appellanten] te betalen de extra kosten die hij heeft moeten maken doordat het bijgebouw pas later voltooid kon worden;

4. [geïntimeerden ] te veroordelen in de proceskosten.

6.2.2.

[appellanten] heeft aan zijn vorderingen, kort gezegd, ten grondslag dat de grens tussen de percelen van [appellanten] en [geïntimeerden ] onzeker is. Volgens [appellanten] blijkt uit de diverse leveringsakten dat voor deze grens moet worden aangesloten bij de grens van perceel [sectienummer 1] zoals in het Kadaster opgenomen.

6.2.3.

[geïntimeerden ] heeft zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van een onzekere grens. Volgens [geïntimeerden ] volgt de loop van de eigendomsgrens uit diverse leveringsakten en ligt die grens ter hoogte van het midden van de zandwal.

6.3.

De rechtbank heeft - samengevat - geoordeeld dat niet de kadastrale grens, maar de objectieve uitleg van de notariële akte(n) doorslaggevend is voor de ligging van de eigendomsgrens. Uit de omschrijving van het over te dragen perceel in de akte waarmee het perceel is overgedragen aan [betrokkene] kan volgens de rechtbank naar objectieve maatstaven worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen was dat de gerealiseerde zandwal diende als perceelgrens. Daarbij verwijst de rechtbank onder meer naar artikel 6 lid 6 van deze akte. Nu de strook grond gelegen tussen de zandwal en de kadastrale erfgrens tussen perceel [sectienummer 1] en de percelen [sectienummer 3] en [sectienummer 2] (hierna: strook X) nimmer in eigendom aan [betrokkene] is overgedragen, heeft [betrokkene] gelet op het bepaalde in artikel 3:84 lid 1 BW, deze strook grond niet aan [appellanten] kunnen overdragen, aldus de rechtbank. Omdat de loop van de eigendomsgrens kan worden vastgesteld op het midden van de zandwal, is er volgens de rechtbank geen plaats voor de gevorderde rechterlijke grensbepaling. De rechtbank heeft het gevorderde afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

6.4.1

In hoger beroep vordert [appellanten] , na eiswijziging, dat het hof het bestreden vonnis vernietigt en opnieuw recht doende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat [appellanten] eigenaar is van het volledig kadastraal perceel bekend als gemeente Schijndel, sectie [sectieletter 1] , nummer [sectienummer 1] , en plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] ;

voor recht verklaart dat [geïntimeerden ] strook X onrechtmatig in gebruik heeft;

[geïntimeerden ] veroordeelt om binnen dertig dagen na betekening van dit arrest strook X (zoals omschreven hiervoor in rov. 6.3) met alles wat zich daarop vanwege [geïntimeerden ] bevindt, inclusief de geplaatste zandwal, te ontruimen, te verlaten en in behoorlijke staat ter beschikking van [appellanten] te stellen en te houden;

[appellanten] machtigt om, wanneer [geïntimeerden ] niet (volledig) aan de veroordeling onder 3 voldoet, zelf de ontruiming van genoemde strook X op kosten van [geïntimeerden ] te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm der wet;

[geïntimeerden ] verbiedt om na de feitelijke terbeschikkingstelling van genoemde strook X aan [appellanten] , genoemde strook X wederom geheel of gedeeltelijk in gebruik te nemen en bepaalt dat [geïntimeerden ] aan [appellanten] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij in strijd met dit verbod handelt een dwangsom verbeurt ter hoogte van € 250,00 per dag met een maximum van
€ 20.000,00 euro;

[geïntimeerden ] hoofdelijk veroordeelt binnen dertig dagen na betekening van dit arrest een nieuwe zandwal opgericht te hebben, althans medewerking te verlenen aan het oprichten van een nieuwe zandwal, van circa 1,5 meter hoogte, beplant met laurier, althans een ondoorzichtige scheidsmuur van twee meter hoogte, op de kadastrale grens tussen het perceel bekend als gemeente Schijndel, sectie [sectieletter 1] , nummer [sectienummer 1] en plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] en de percelen bekend als gemeente Schijndel, sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 3] en nummer [sectienummer 2] en plaatselijk bekend als [adres 2] anderzijds en [geïntimeerden ] veroordeelt de kosten daarvan (althans voor een gelijk deel bij) te dragen, op straffe van een dwangsom;

[geïntimeerden ] hoofdelijk veroordeelt in de schade van [appellanten] , thans begroot op € 3.588,12;

[geïntimeerden ] hoofdelijk veroordeelt in de kosten in beide instanties met nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.

6.4.2.

[geïntimeerden ] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijzing van [appellanten] Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

6.4.3.

[appellanten] heeft in hoger beroep tegen het vonnis negen grieven aangevoerd. Grief 1 is reeds behandeld hiervoor in rov. 6.1. De grieven 2 tot en met 9 zijn gericht tegen de beoordeling van de rechtbank in de rechtsoverwegingen 4.2 tot en met 4.16 van het bestreden vonnis. Deze grieven leiden er volgens [appellanten] toe dat het oordeel van de rechtbank geen stand kan houden en het in hoger beroep gevorderde dient te worden toegewezen. Met de grieven is het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voorgelegd.

6.4.4.

[geïntimeerden ] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellanten] en veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente en uitvoerbaar bij voorraad.

Wat houdt partijen verdeeld?

6.5.1

Op enig moment na het passeren van de leveringsakte tussen [betrokkene] en [appellanten] heeft [appellanten] tekeningen laten maken voor de bouw van een woonhuis met bijgebouw. Daarbij is gebleken dat de kadastrale grens tussen perceel [sectienummer 1] enerzijds en perceel [sectienummer 7] (thans gesplitst in de percelen [sectienummer 3] en [sectienummer 2] ) anderzijds, afwijkt van de ligging van het midden van de zandwal tussen deze twee percelen. De kadastrale grens ligt volgens [appellanten] aan de oostzijde (wegkant) van de percelen circa 4,5 meter richting perceel [sectienummer 7] en aan de westzijde (achterzijde) van de percelen circa 2,0 meter richting perceel [sectienummer 7] , in totaal over een lengte van circa 110 meter van oost naar west ongeveer 350m2 (strook X).

Volgens [appellanten] hoort strook X bij zijn eigendom omdat in de leveringsakte staat vermeld dat het eigendom bestaat uit kadastraal perceel [sectienummer 1] van 50 are. Strook X maakt kadastraal onderdeel uit van perceel [sectienummer 1] en zonder strook X is zijn perceel geen 50 are, aldus [appellanten] Ook aan [betrokkene] is volgens [appellanten] in 2013 het volledig perceel [sectienummer 1] , dus inclusief strook X geleverd. Voor het geval dit anders zou zijn beroept [appellanten] zich op de goeder trouw van artikel 3:88 lid 1 BW.

6.5.2.

Volgens [geïntimeerden ] vormt de zandwal de erfgrens tussen de perceel [sectienummer 1] enerzijds en perceel [sectienummer 7] (thans [sectienummer 3] en [sectienummer 2] ) anderzijds en blijkt dit uit de leveringsakten. Voorafgaand aan de levering aan [betrokkene] was het voormalige perceel [sectienummer 5] gesplitst in de percelen [sectienummer 7] en [sectienummer 1] en diende de erfgrens ter plaatste te worden bepaald, dusdanig dat het nieuwe perceel [sectienummer 1] ongeveer 50 are zou zijn gerekend vanaf het midden van de sloot aan de noordzijde van dit perceel. [geïntimeerden ] stelt dat de zandwal na berekeningen van het kadaster en met instemming van [betrokkene] is aangebracht op 45,2 meter vanaf het midden van deze sloot. [geïntimeerden ] heeft een verklaring van [betrokkene] ingebracht waarin onder meer staat dat is gemeten vanuit het hart van de sloot, dat [betrokkene] tijdens het aanleggen van de wal aanwezig is geweest en dat hij het heeft goedgekeurd.

[geïntimeerden ] wijst erop dat het kadaster een fout heeft gemaakt. Aan de noordzijde van perceel [sectienummer 1] heeft het kadaster niet gemeten vanuit het midden van de sloot, de erfgrens aan die zijde, maar vanaf een punt 1,5 tot 2 meter zuidelijker. Hierdoor is ook de kadastrale erfgrens aan de zuidzijde verschoven. Het geleverd perceel bedraagt daarmee volgens [geïntimeerden ] ongeveer 50 are. [appellanten] heeft deze stellingen van [geïntimeerden ] betwist.

Uitleg leveringsakten

6.6.1.

Het hof oordeelt als volgt. Bij beantwoording van de vraag wat de omvang is van een overgedragen perceel, komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350, Stichting Eelder Woningbouw/Van Kammen c.s.). Daarbij zal acht mogen worden geslagen op de elders in de notariële akte gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden (HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522, Van Wijk c.s./VvE). Deze uitlegmaatstaf brengt mee dat de kadastrale aanduiding van een onroerende zaak niet noodzakelijkerwijs overeen hoeft te komen met de eigendomsverhoudingen.

6.6.2.

In de leveringsakte 2013 staat als feitelijke omschrijving van het geleverde niet enkel de kadastrale aanduiding vermeld. In artikel 6 lid 6 staat opgenomen dat tussen het verkochte en [adres 2] een zandwal is gerealiseerd. Daaruit blijkt naar het oordeel van het hof voldoende objectief de daadwerkelijke ligging van het stuk grond, in die zin dat (het midden van) de aanwezige zandwal de scheiding vormt tussen [adres 2] en het geleverde perceel [sectienummer 1] . Het hof verwerpt daarmee de stelling dat artikel 6 lid 6 slechts een obligatoire verplichting zou bevatten om de zandwal aan te brengen. Een puur obligatoire verplichting waaraan reeds is voldaan zal doorgaans niet worden opgenomen in een leveringsakte.

Dat het geleverde volgens [appellanten] daarmee geen 50 are bedraagt (hetgeen [geïntimeerden ] heeft betwist), doet daaraan niet af nu in artikel 2 lid 2 van de leveringsakte staat vermeld dat partijen geen rechten ontlenen aan het feit dat de grootte van het verkochte niet juist is.

Voor zover relevant past deze uitleg - anders dan [appellanten] betoogt - ook bij hetgeen is afgesproken in de koopovereenkomst en de feitelijke gang van zaken. De verkoop aan [betrokkene] betrof een afgesplitst perceel waarvan de erfgrens feitelijk nog moest worden aangebracht. In de koopovereenkomst staat dat verkoper zal zorgdragen voor een zandwal tussen het verkochte en [adres 2] . Vervolgens heeft het kadaster gemeten, waarna verkoper - volgens de verklaring van [betrokkene] met zijn goedkeuring - de zandwal heeft geplaatst. Daarna is in de leveringsakte opgenomen dat de zandwal tussen het verkochte en [adres 2] is gerealiseerd.
Op grond van het voorgaande vormt de zandwal de erfgrens van de aan [betrokkene] geleverde grond en is strook X dus niet aan [betrokkene] overgedragen.

6.6.3.

In de leveringsakte 2016 staat dat het recht van eigendom betrekking heeft op een perceel bouwgrond gelegen te [plaats] aan de [adres 3] ongenummerd, kadastraal bekend als nummer [sectienummer 1] ter grootte van vijftig are. Vervolgens staat in artikel 2.2 dat geen der partijen rechten ontleent aan het feit dat de vermelde grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of volledig is.

Daarmee blijkt naar het oordeel van het hof uit de leveringsakte voldoende objectief dat niet is bedoeld om met de kadastrale grens of met de vermelde grootte van het perceel de omvang en/of erfgrens van de geleverde eigendom bepalen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken dat bij de leveringsakte 2016 een kadastrale kaart was gevoegd. De objectieve partijbedoeling die blijkt uit de leveringsakte 2016 is om aan te sluiten bij de feitelijke situatie. Aan feitelijke kenmerken vermeldt de leveringsakte dat het gaat om bouwgrond van een ongenummerd perceel dat in het kadaster wordt aangeduid met nummer [sectienummer 1] . De feitelijke situatie was (en is), dat strook X wel was genummerd en geen bouwgrond betrof. Deze strook was immers als oprit in gebruik bij de eigenaren van [adres 2] . Daarmee blijkt uit de leveringsakte 2016 niet dat strook X tot het geleverde eigendom behoort. De lezing van [appellanten] zou leiden tot het onaannemelijke rechtsgevolg dat een strook grond aan de andere zijde van de zandwal, in gebruik bij de eigenaren van [adres 2] als oprit, zou worden overgedragen als bouwgrond.
Dat het meewegen van de feitelijke situatie ter plaatste verenigbaar kan zijn met een objectieve uitleg indien de akte verwijst naar feitelijke kenmerken en voor meerdere uitleg vatbaar is en dat de feitelijke situatie ter plaatse ook van belang kan zijn voor de beantwoording van vraag welke uitleg tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt, heeft de Hoge Raad voor de uitleg van een splitsingsakte uitgemaakt in HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119 (Bakermans c.s./Mitros) en dat geldt naar het oordeel van het hof evenzeer voor de uitleg van een leveringsakte als hier in geschil.

Op grond van het voorgaande vormt het midden van de zandwal naar het oordeel van het hof de erfgrens van de aan [appellanten] geleverde grond en is strook X dus niet aan [appellanten] overgedragen.

Bovendien, ook in het geval dat dit anders zou zijn, faalt het beroep van [appellanten] op artikel 3:88 lid 1 BW en is [appellanten] geen eigenaar geworden van strook X omdat [betrokkene] niet beschikkingsbevoegd was. [appellanten] wist ten tijde van de levering niet dat de kadastrale grens van het gekochte afweek van de feitelijke grens. Dat bleek pas later bij het maken van de tekeningen voor de te bouwen woning met bijgebouw. In die zin heeft [appellanten] onvoldoende onderbouwd gesteld er (gerechtvaardigd) op te hebben vertrouwd dat hij strook X (had gekocht en) geleverd had gekregen. Aan bewijslevering komt het hof daarom niet toe.

Het door [appellanten] gedane bewijsaanbod terzake de uitleg van de leveringsakten is niet ter zake dienend, zodat het hof ook daaraan voorbijgaat. Het hof ziet geen aanleiding een descente te houden.

6.6.4.

Het voorgaande betekent dat [appellanten] geen eigenaar is van strook X. De vorderingen 1 tot en met 6 in hoger beroep zijn allemaal gebaseerd op de stelling dat [appellanten] eigenaar is van strook X. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

Extra kosten werkzaamheden zandwal

6.7.

Ter onderbouwing van vordering 7 heeft [appellanten] gesteld voor € 3.588,12 kosten te hebben moeten maken omdat [geïntimeerden ] toestemming zou hebben gegeven voor het plaatselijk afgraven van de zandwal in verband met bouwwerkzaamheden, maar de uitvoering daarvan vervolgens op 8 november 2016 heeft tegengehouden. [geïntimeerden ] heeft dit betwist en toegelicht geen toestemming te hebben gegeven voor afgraven tot verder dan de helft van de zandwal. Bovendien heeft [geïntimeerden ] gesteld dat de gevorderde kosten (hoofdzakelijk) betrekking hebben op het herstellen van de zandwal met beplanting en dat [appellanten] deze kosten toch had moeten maken omdat herstel daarvan als voorwaarde is verbonden aan de verleende omgevingsvergunning. [appellanten] heeft dit ter zitting in hoger beroep desgevraagd bevestigd. Naar het oordeel van het hof lag op de weg van [appellanten] zijn stellingen in het licht van deze betwisting nader te onderbouwen. Dit heeft [appellanten] niet gedaan en hij heeft terzake ook geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan zodat het hof ook vordering 7 zal afwijzen.

Slotsom

6.8.

Alle grieven falen. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen afwijzen. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden ] op € 318,- aan griffierecht en op
€ 3.222,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken proceskostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, A.L. Bervoets en G.A.J. Boekraad en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 juli 2020.

griffier rolraadsheer