ECLI:NL:GHSHE:2022:1466

• Datum uitspraak: 10 mei 2022
• Publicatiedatum: 10 mei 2022
• Zaaknummer: 200.283.409_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.P.M. Rousseau; J.M.H. Schoenmakers; J.J.M. Saelman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging gebruiksovereenkomst na ontbinding huurovereenkomst en opleveringsverplichtingen

Appellant huurde vanaf 30 januari 2013 een woning van Woongoed. Na ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter op 23 oktober 2013, sloten partijen op 16 april 2014 een gebruiksovereenkomst waarin werd afgesproken dat appellant de woning onder strikte voorwaarden mocht blijven gebruiken, zonder dat dit een nieuwe huurovereenkomst vormde.

Op 30 december 2014 werd een hennepkwekerij in de woning aangetroffen, waarna Woongoed de gebruiksovereenkomst per direct opzegde. De woning werd op 4 maart 2015 ontruimd, maar bleek niet leeg en niet schoon te zijn achtergelaten. Woongoed vorderde in eerste aanleg schadevergoeding wegens herstelkosten.

De kantonrechter wees de vordering toe. In hoger beroep voerde appellant aan dat de gebruiksovereenkomst een huurovereenkomst was en dat hij recht had op huurbescherming, dat de oplevering moest worden beoordeeld op basis van de staat bij aanvang van de gebruiksovereenkomst, en dat er geen beschrijving van de woning was opgemaakt.

Het hof verwierp deze grieven, oordeelde dat de gebruiksovereenkomst geen huurovereenkomst was, dat de oplevering moest worden beoordeeld ten opzichte van de oorspronkelijke huurovereenkomst van 2013, en dat Woongoed voldoende tegenbewijs had geleverd dat de woning beschadigd was achtergelaten. Het hof bekrachtigde het vonnis en veroordeelde appellant in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis en veroordeelt appellant tot betaling van schadevergoeding en proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.283.409/01

arrest van 10 mei 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. H. Akbaba te Breda,

tegen

Stichting Woongoed Middelburg,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Woongoed,

advocaat: mr. J. Mikes te Rotterdam,

op het bij exploot van dagvaarding van 14 september 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 17 juni 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Woongoed als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8042832 CV EXPL 19-3834)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de akte en een H16-formulier waarin partijen aangeven geen prijs te stellen op een mondelinge behandeling na aanbrengen;
• de memorie van grieven met de processtukken in eerste aanleg;
• de memorie van antwoord met één productie;
• de mondelinge behandeling, waarbij Woongoed pleitnotities heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. De aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling in eerste aanleg ontbreken in het dossier. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben partijen het hof medegedeeld dat zij niet over deze aantekeningen beschikken.

3. 3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

[appellant] heeft met ingang van 30 januari 2013 woonruimte gehuurd van Woongoed.

Bij vonnis van 23 oktober 2013 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming.

Op 16 april 2014 hebben partijen een overeenkomst gesloten met als titel “overeenkomst tot uitstel van executie van de hierna t noemen onroerende zaak”. In deze, verder te noemen: gebruiksovereenkomst, is onder meer opgenomen:

a. “Dat als gevolg van de grosse van een vonnis (….) de huurovereenkomst is ontbonden en daarom moet [appellant] tot ontruiming overgaan.

b. Woongoed is niettemin bereid voorlopig de executie van het vonnis voor wat betreft de daadwerkelijke gerechtelijke ontruiming uit te stellen en [appellant] de mogelijkheid te geven het
gebruik van de woning voort te zetten maar onder zéér strikte voorwaarden.

c. Het is partijen duidelijk dat (…) vooralsnog
GEEN nieuwe huurovereenkomst tussen partijen wordt gesloten, noch stilzwijgend tot stand kan en zal komen.

d. (…)

e. (…)

f. Voor wat betreft de overige verplichtingen van partijen jegens elkaar wordt verwezen naar de verplichtingen die partijen onder de reeds ontbonden huurovereenkomst hadden. (…) met name verklaart [appellant] uitdrukkelijk de woning (…) in goede staat te hebben ontvangen en dit object ook weer in dezelfde goede staat aan Woongoed op te leveren zonder dat hiervoor een beschrijving van het object is gemaakt.

g. Pas na een periode van
twaalf maanden vanaf 16 april 2014 zal door Woongoed worden bezien of (…) een nieuwe huurovereenkomst zal worden gesloten met [appellant].

h. [appellant] zal zich uitdrukkelijk houden aan de bepalingen en voorwaarden van de ontbonden huurovereenkomst en zal met name:

-(…)

-(…) geen hennep (laten) telen in het gehuurde (…)

i. Als [appellant] op welke wijze dan ook in gebreke blijft (…) vervalt deze overeenkomst
meteen (…). Verder zal dan ook (…) een nieuwe datum voor de gerechtelijke ontruiming worden vastgesteld. (…)

j. [appellant] verklaart bij deze uitdrukkelijk en onherroepelijk dat hij dan akkoord gaat dat Woongoed alsnog het onder “a” genoemde vonnis onmiddellijk ten uitvoer zal doen leggen.”

Op 30 december 2014 is er een hennepkwekerij in de woning aangetroffen.

Bij brief van 8 januari 2015 heeft Woongoed de gebruiksovereenkomst per direct opgezegd en [appellant] in gebreke gesteld en gesommeerd de woning per 9 februari 2015 leeg en schoongemaakt te verlaten.

Bij deurwaardersexploot van 6 februari 2015 is de ontruiming aangezegd en is [appellant] aangezegd om direct met Woongoed contact op te nemen in verband met de oplevering.

[appellant] heeft geen contact opgenomen.

Op 4 maart 2015 heeft de deurwaarder de woning ontruimd. De woning bleek niet leeg en niet schoon gemaakt. [appellant] was niet aanwezig.

[appellant] bleek vanaf dat moment voor Woongoed niet meer traceerbaar; hij stond bij de burgerlijke stand van de gemeente geregistreerd als “vertrokken onbekend waarheen”.

3.2.1.

In de onderhavige procedure heeft Woongoed in eerste aanleg, kort samengevat, gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om aan haar een bedrag van € 11.714,10, te vermeerderen met de wettelijke rente, te betalen.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd met zijn contractuele verplichting de woning niet leeg, niet schoon en niet zonder gebreken heeft achtergelaten. Als gevolg daarvan heeft zij kosten gemaakt om o.a. de gebreken in de woning te herstellen. Deze kosten heeft zij als schade van [appellant] gevorderd.

3.2.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.2.4.

Na een gehouden mondelinge behandeling heeft de kantonrechter in het eindvonnis van 17 juni 2020 de vordering toegewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Woongoed.

3.4.1.

Door middel van grief 1 betoogt [appellant] dat de gebruiksovereenkomst van april 2014 kwalificeert als een huurovereenkomst. De overeenkomst voldoet aan alle vereisten zoals genoemd in artikel 7:201 lid 1 BW. [appellant] stelt dat hij dus recht had op huurbescherming en hij ten onrechte is ontruimd.

3.4.2.

Het hof verwerpt dit betoog. Tussen partijen bestond een huurovereenkomst tot het moment waarop de kantonrechter deze heeft ontbonden. Deze ontbinding staat tussen partijen vast. Daarmee vervalt het recht op huurbescherming en geeft deze uitspraak aan Woongoed een titel om tot ontruiming over te gaan. Partijen zijn overeengekomen dat deze executie wordt uitgesteld. Zij hebben daartoe de gebruiksovereenkomst opgesteld en zijn dit expliciet onder contractsbepaling b overeengekomen. Dat het niet de bedoeling was om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, blijkt uit de hiervoor geciteerde contractsbepaling onder c. Na twaalf maanden zou worden bezien of er een nieuwe huurovereenkomst zou worden gesloten, aldus contractsbepaling g.

Het hof concludeert dat deze gebruiksovereenkomst, gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, niet te kwalificeren is als een huurovereenkomst. Grief 1 slaagt dan ook niet.

3.5.1.

Grief 2 bouwt, deels, voort op grief 1, stellende dat, nu er een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan met ingang van 15 april 2014, bij de oplevering moet worden uitgegaan van de staat van het gehuurde per deze datum.

Deze grief slaagt niet omdat er geen sprake is van een nieuwe huurovereenkomst.

3.5.2.

In grief 2 stelt [appellant] tevens dat, als het gerechtshof ervan uitgaat dat de wijze van oplevering moet worden afgezet tegen het moment waarop de huurovereenkomst is ingegaan, namelijk op 30 januari 2013, er geen inventarisatielijst bestaat. Dan is, aldus [appellant], niet te volgen waar de rechtbank de situatie van de rapportage van de aannemer tegen heeft afgezet. De rechtbank heeft ten onrechte zelf feiten aangevuld, aldus [appellant].

3.5.3.

Dit deel van de grief is, naar het oordeel van het hof, gebaseerd op een onjuiste lezing van het bestreden vonnis. De kantonrechter heeft overwogen dat de staat van de woning op het moment van ontruiming moet worden afgezet tegen de staat van de woning op het moment van aanvaarden ervan, zijnde bij het sluiten van de huurovereenkomst op 30 januari 2013. De stelling van [appellant] dat van de staat van de woning
in april 2014 geen beschrijving is, wordt door de kantonrechter als niet relevant ter zijde gelaten. Om die reden slaagt ook dit deel van de grief niet.

3.6.1.

In grief 3 geeft [appellant] aan dat er geen tekstuele beschrijving van het gehuurde is opgemaakt of overgelegd. Hij betoogt dat, op grond van het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW, de huurder het gehuurde bij aanvang in de staat heeft ontvangen zoals die was bij het einde van de huurovereenkomst. [appellant] erkent wel een aantal schadeposten, waaronder die met betrekking tot het plafondpaneel, de meterkast, de schoonmaak, de afvoerkosten en enkele ontbrekende wandcontactdozen, een en ander beperkt tot de materiaalkosten. De beperking in de hoogte van de kosten baseert [appellant] op de stelling dat hij niet in de gelegenheid is geweest om de werkzaamheden zelf te verrichten.

3.6.2.

Het hof verwerpt deze grief. In voormelde wetsbepaling is opgenomen dat, indien geen beschrijving is opgemaakt, de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof heeft Woongoed het genoemde tegenbewijs geleverd. Het hof verwijst daarvoor naar onderstaande feiten en omstandigheden

Tussen partijen staat vast dat in de woning een hennepkwekerij is aangetroffen. In het deurwaardersexploot van de ontruimingsdatum is opgenomen dat in het gehuurde alle materialen benodigd voor een professionele hennepkwekerij in de woning aanwezig waren en dat de buren hadden geklaagd over wateroverlast. Woongoed heeft aangegeven dat de woning op vele plaatsen was aangepast voor deze hennepkwekerij. Er werden grote gaten in de muren aangetroffen en daarnaast waren er voorzet- en tussenwanden geplaatst. De woning had ook waterschade als gevolg van een grote waterlekkage in de kwekerij. [appellant] heeft deze stellingen niet betwist.

Woongoed heeft ter verdere onderbouwing foto’s overgelegd van de situatie in de woning die zij ten tijde van de ontruiming aantrof. [appellant] betwist evenmin dat de foto’s een weergave zijn van de staat waarin de woning na zijn vertrek door Woongoed is aangetroffen. [appellant] stelt slechts dat de foto’s niet duidelijk weergeven of er sprake is van schade. Naar het oordeel van het hof tonen de foto’s wel degelijk de schade aan de woning aan. Het hof verwijst naar foto’s waarop de gaten in de muren, beschadigde deuren, deurposten, beschadigde muren, vloeren, een losse leiding en een losse elektriciteitskabel te zien zijn.

Voorts heeft Woongoed een lijst overgelegd van de werkzaamheden die in de woning zijn uitgevoerd om deze weer leeg, schoon en zonder gebreken te krijgen.

Naast het aangevoerde tegenbewijs heeft Woongoed voorts gewezen op hetgeen partijen in de gebruiksovereenkomst onder contractsbepaling f zijn overeengekomen, namelijk dat [appellant] de woning in goede staat heeft ontvangen en dat hij de woning in dezelfde goede staat zal opleveren ook zonder dat hiervoor een beschrijving van het object is gemaakt.

3.6.3.

Het hof concludeert op grond van het vorenstaande dat het beroep op artikel 7:224 lid 2 BW van [appellant] niet slaagt.

3.6.4.

Het hof verwerpt tot slot de stelling van [appellant] dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om het werk zelf uit te voeren. [appellant] is door Woongoed uitgenodigd om contact op te nemen voor een voorinspectie maar heeft niets van zich laten horen. Sindsdien was hij zonder bekende woon- of verblijfplaats hetgeen voor zijn rekening en risico komt. Onder deze omstandigheden kan hij zich rechtens niet erop beroepen dat Woongoed hem niet in de gelegenheid heeft gesteld om zelf tot herstel over te gaan.

Grief 3 faalt dan ook.

3.7.

Het hof komt tot een bekrachtiging van het bestreden vonnis en zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep,

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Woongoed op € 2.071,00 aan griffierecht en op € 2.228,00 aan salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, J.M.H. Schoenmakers en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 mei 2022.

griffier rolraadsheer