ECLI:NL:GHSHE:2022:2091 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep tegen ontbinding huurovereenkomst wegens dru...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.282.726/01

arrest van 28 juni 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. S. de Goede te Breda,

tegen

Stichting Alwel,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Alwel,

advocaat: mr. J. van Baaren te Breda,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 20 oktober 2020 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer 8205051 CV EXPL 19-5608 gewezen vonnis van 8 juli 2020.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 20 oktober 2020 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 december 2020;

de memorie van grieven met producties twee tot en met vijf;
de memorie van antwoord met twee producties;
het door de advocaat van [appellant] toegezonden H12-formulier van 13 mei 2022 met daarbij twee producties;
het door de advocaat van [appellant] toegezonden H12-formulier van 16 mei 2022 met daarbij bijlage 3;
de door de griffier gemaakte aantekeningen van de op 23 mei 2022 gehouden mondelinge behandeling.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De beoordeling

Waar gaat deze procedure over?

6.1.

[appellant] huurt van Alwel een woning. Volgens Alwel heeft [appellant] gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en zich niet als goed huurder gedragen. Alwel verwijt [appellant] dat hij in de nabij gelegen woning van zijn moeder, die haar woning ook van Alwel huurde, een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs voor handen heeft gehad en dat hij die drugs vanuit zijn eigen woning heeft verhandeld. [appellant] ontkent die beschuldigingen. Daarnaast wijst hij op de grote gevolgen die ontbinding van de huurovereenkomst en het moeten ontruimen van de woning voor hem zouden hebben. Alwel heeft de kantonrechter verzocht de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken en [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft die vorderingen toegewezen. [appellant] is het daar niet mee eens en is in hoger beroep gekomen.

6.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [appellant] huurt met ingang van 8 mei 2007 van (de rechtsvoorgangster van) Alwel de woning staande en gelegen te [plaats] , [adres 1] .

b. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten. Op de huurovereenkomst zijn de

‘Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte’ (november 2004) van toepassing, hierna: de algemene huurvoorwaarden.

c. In artikel 6.8 van deze algemene huurvoorwaarden is bepaald:

“Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”

d. De moeder van [appellant] , mevrouw [persoon A] , huurde tot haar overlijden op 11 mei 2020 van Alwel de woning staande en gelegen te [plaats] , [adres 2] .

e. Op 24 juni 2019 heeft de politie Eenheid Zeeland-West-Brabant de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] doorzocht. In de daarvan opgemaakte bestuurlijke rapportage van 29 juli 2019 staat, voor zover, relevant het volgende vermeld:

“
Op 30 januari 2019 werd er via Meld Misdaad Anoniem een melding gedaan dat de bewoner van [adres 1] te [plaats] zou dealen in drugs. Deze bewoner zou al geruime tijd drugs dealen. Er zouden met grote regelmaat afnemers aan de deur komen bij genoemd adres. Tevens zou de bewoner van dit adres de drugs en het daarmee verdiende geld bewaren in de woning van zijn moeder, gelegen aan de [adres 2] te [plaats] .

Hierna is overleg geweest met Officier van Justitie Mr. [persoon B] . Er werd besloten om op twee verschillende dagen kort op de woning te posten. Het Flexteam [flexteam] heeft hierop twee verschillende dagen beide woningen geobserveerd. In het observatieverslag worden meerdere personen genoemd. De personalia van hen zijn ons niet bekend, behalve de personalia van NN 1. Dit betreft de bewoner van [adres 1] te [plaats] , te weten [appellant] . Zijn volledige personalia zijn verderop in dit proces vermeldt.

(….)

Naar aanleiding van deze twee observaties is overleg gepleegd met de Officier van Justitie Mr. [persoon B] . Hierop werd besloten om op maandag 24 juni 2019 de woningen aan de [adres 2] en [adres 1] te [plaats] te onderzoeken en de bewoner van [adres 1] te [plaats] , te weten Josephus [appellant] buiten heterdaad aan te houden voor het verkopen van harddrugs, artikel 2B van de Opiumwet.

Op maandag 24 juni 2019, omstreeks 07.05 uur werd de woning aan de [adres 1] te [plaats] betreden. Daar werd niemand aangetroffen. Vervolgens werd de woning aan de [adres 2] betreden. Toen medewerkers van de politie de voordeur van de woning wilden openen zagen zij [appellant] in de gang bij de voordeur. Zij zagen hem een zakje achter de verwarming gooien. Vervolgens werd de deur geopend en werd [appellant] aangehouden. Achter de verwarming troffen de medewerkers van de politie een plastic zakje met daarin meerdere ponypacks met daarin vermoedelijk cocaïne.

Beide genoemde woningen werden doorzocht. In de woning aan de [adres 1] werd het volgende aangetroffen:

In de woonkamer:

Patroonhouder (voor munitie)
Imitatiewapen: een op een vuurwapen gelijkend wapen
Twee patronen (9 millimeter)
Geldbedrag: 20 briefjes van 50 euro, 59 briefjes van 20 euro, 17 briefjes van 10 euro
Geldbedrag: 10 briefjes van 50 euro
Busje pepperspray
Twee boksbeugels;
Een groot imitatie wapen, een op een AK-47 gelijkend wapen.

In de keuken:

-
Een groot mes met daarop wit poeder. Dit poeder is onderworpen aan een indicatieve test waarbij de uitslag positief was op Cocaïne.

Al deze goederen zijn in beslag genomen.

Verder bleek tijdens de doorzoeking dat er opvallend veel dure goederen in de woning aanwezig waren. Er was veel dure merkkleding in de woning aanwezig. Er waren opvallend veel petjes (caps) in de woning aanwezig (meer dan honderd). In de woonkamer stonden dure meubels zoals een glazen tafel, lederen bank, dure eetkamer set en hing en stond er dure apparatuur zoals een dure televisie, geluidsboxen, duur koffiezetapparaat.

Vervolgens werd de woning aan de [adres 2] te [plaats] doorzocht.

In deze woning werd onder andere het volgende aangetroffen:

In de hal bij de voordeur:

-
In een plasticzakje, achter de verwarming, 11 ponypacks met daarin vermoedelijk Cocaïne. Nettogewicht betreft 14 gram. Deze drugs is onderworpen aan een indicatieve test waarbij de uitslag positief was op Cocaïne;

In de woonkamer:

Op de eettafel stond een groene rugtas. In deze rugtas zat onder andere een molen welke gebruikt wordt voor het vervaardigen van harddrugs. In deze molen werden drugsresten aangetroffen welke indicatief positief getest zijn op cocaïne. Tevens werden in deze rugtas diverse potjes met versnijdingsmiddel aangetroffen. Het nettogewicht van het versnijdingsmiddel betreft 430 gram.
Apparaat welke gebruikt wordt om cocaïne te versnijden.
3 ponypacks met daarin totaal netto 3 gram cocaïne. Deze drugs is indicatief positief getest op cocaïne.

(….)

Verdachte [gedaagde] verklaarde dat zijn moeder, verdachte [naam] niets te maken heeft met de aangetroffen goederen. Hij verklaarde dat hij eigenaar is van alle aangetroffen goederen.

(…)”

f. Bij brief van 22 augustus 2019 heeft Alwel aan [appellant] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Van deze mogelijkheid heeft [appellant] geen gebruik gemaakt.

g. Bij brief van 8 november 2019 heeft de Burgemeester van [plaats] aan Alwel aangekondigd dat hij voornemens is om over te gaan tot sluiting van de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] .

Daartoe heeft de Burgemeester, voor zover relevant, overwogen:

“(…)
Naar aanleiding van deze melding heeft de politie op twee verschillende dagen de woning aan de [adres 1] en de woning aan de [adres 2] te [plaats] geobserveerd. Tijdens de eerste observatie op 31 mei 2019 wordt door de politie gezien dat de bewoner van de woning aan de [adres 1] te [plaats] naar binnen gaat bij de woning aan [adres 2] te [plaats] en vervolgens weer met een klein goed in zijn hand naar buiten komt. Door de politie wordt op verschillende tijdstippen waargenomen dat er verschillende personen bij de woning aan [adres 1] te [plaats] aanbellen, naar binnen gaan en na ongeveer één minuut weer naar buiten komen.

De tweede observatie is op 1 juni 2019. Omstreeks 06:15 uur ziet de politie de bewoner van de [adres 1] in [plaats] naar de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] lopen. Hij opent de woning en gaat naar binnen. Omstreeks 10.03 uur belt één persoon bij de woning aan de [adres 2] in [plaats] aan. De bewoner van de woning aan de [adres 1] te [plaats] doet de deur open en laat de persoon binnen. Na ongeveer 45 seconden komt de persoon weer buiten.

Op 7 juni 2019 worden wederom beide woningen ( [adres 2] en [adres 1] te [plaats] ) door de politie geobserveerd. Tijdens deze observaties wordt door de politie waargenomen dat de bewoner van de woning aan de [adres 1] in [plaats] om 17:4 uur naar binnen gaat in de woning aan de [adres 2] in [plaats] . Korte tijd later (18:38 uur) komt de bewoner van de woning van de [adres 1] weer naar buiten en gaat hij naar binnen bij de woning aan [adres 1] in [plaats] . Om 18.43 uur komt de eerste bezoeker aan de deur bij de weer aan de deur bij de woning aan de [adres 1] in [plaats] . Deze gaat naar binnen bij de woning en komt naar twee minuten weer naar buiten. Om 19:07 uur komt er een tweede bezoeker naar de woning aan de [adres 1] in [plaats] . Deze belt aan, gaat naar binnen bij de woning aan de [adres 1] in [plaats] , waarna na deze na twee minuten de woning weer verlaat. Omstreeks 22:17 uur ziet de politie de eerste bezoeker van die dag weer terug bij de woning aan de [adres 1] in [plaats] . Deze belt opnieuw aan, gaat naar binnen en komt na één minuut weer naar buiten.

(…)

Uit informatie van de politie Zeeland-West-Brabant is mij gebleken dat in de woning aan [adres 1] in [plaats] harddrugszijn verkocht, afgeleverd, en/of verstrekt dan wel zou worden verkocht, afgeleverd of verstrekt. De aangetroffen hoeveelheden aan drugs zijn immers zodanig dat er geen sprake kan zijn van een hoeveelheid voor eigen gebruik. Bij harddrugs wordt over een handelshoeveelheid gesproken indien het om meer dan 0,5 gram gaat.

Gezien de observaties door de politie in combinatie met de aanwezigheid van handelshoeveelheden harddrugs, de molen met cocaïne restanten, het apparaat om drugs te versnijden en het versnijdingsmateriaal in de woning aan de [adres 2] in [plaats] in combinatie met de loop naar de woning gelegen aan de [adres 1] in [plaats] maakt het zeer aannemelijk dat de woning gelegen aan de [adres 1] in [plaats] een onderdeel is van een drugsketen (…).”

6.3.1.

In de onderhavige procedure vordert Alwel bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. de huurovereenkomst tussen Alwel en [appellant] met betrekking tot de woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres 1] met ingang van de datum van het in deze te wijzen vonnis ontbonden te verklaren;

b. [appellant] te veroordelen om de woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres 1] , binnen acht dagen na de betekening van het in deze te wijzen vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze niet het eigendom zijn van Alwel, te verlaten en te ontruimen, en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Alwel te stellen;

c. [appellant] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen een termijn van veertien dagen worden voldaan alsmede om [appellant] te veroordelen in de nakosten.

6.3.2.

Alwel legt, samengevat, aan haar vorderingen ten grondslag dat [appellant] ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [appellant] heeft in de woning van zijn moeder, eveneens een van Alwel gehuurde woning, een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs voor handen gehad en [appellant] heeft deze harddrugs vervolgens verhandeld vanuit zijn woning. Bovendien heeft [appellant] illegale wapens voorhanden. Volgens Alwel blijkt uit de aangetroffen hoeveelheid drugs en de aanverwante artikelen, dat de aangetroffen drugs voor de handel bestemd is geweest. Gezien de aard en ernst van de gedragingen van [appellant] , mede gezien de negatieve uitstraling daarvan op de woonomgeving, de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving, de overlast die veelal gepaard gaat met drugshandel en daarmee samenhangende activiteiten, alsmede de daaraan voor omwonenden verbonden risico’s, kan van Alwel in redelijkheid niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [appellant] nog langer voortzet, aldus Alwel.

6.3.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft, samengevat, aangevoerd dat hij niet in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij ontkent ook zich niet als goed huurder te hebben gedragen. Voor zover vast zou komen te staan dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met haar gevolgen niet. Volgens [appellant] heeft de Burgemeester het voornemen geuit om de woning van hem voor een periode van drie maanden te sluiten. De Burgemeester heeft echter nog geen definitief besluit genomen. De politie heeft tijdens de observaties niet geconstateerd dat er sprake is geweest van enige handeling die zou kunnen duiden op handel in verdovende middelen. Ten aanzien van de door de politie geobserveerde contactmomenten heeft [appellant] aangevoerd dat één van de personen zijn zoon betreft en dat de overige personen waarschijnlijk buurtbewoners zijn. Verder betwist [appellant] eigenaar te zijn van de in de woning aan de [adres 2] te [plaats] gevonden rugtas. [appellant] heeft benadrukt dat er, behalve een minimale hoeveelheid cocaïne op een mes, geen harddrugs in zijn woning is aangetroffen. Volgens [appellant] heeft hij een bijzonder belang om in het gehuurde te mogen blijven. Hij verblijft sinds 2007 in de woning. Bovendien is [appellant] de mantelzorger van zijn zoon, die eveneens op zeer korte afstand van het gehuurde verblijft. Tot slot verzoekt [appellant] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat zijn woonbelang prevaleert boven het belang van Alwel.

6.3.4.

In het tussenvonnis van 26 februari 2020 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. De comparitie is gehouden op 10 juni 2020.

6.3.5.

In het eindvonnis van 8 juli 2020 heeft de kantonrechter, kort gezegd, de vorderingen van Alwel toegewezen en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

6.3.6.

De voorzieningenrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, heeft bij vonnis in kort geding van 21 augustus 2020, kort samengevat, de tenuitvoerlegging van het door de kantonrechter op 8 juli 2020 tussen Alwel en [appellant] gewezen vonnis geschorst en Alwel verboden om executiemaatregelen te treffen. De voorzieningenrechter heeft daarbij onder meer bepaald dat de schorsing per direct aanvangt en uiterlijk duurt tot de dagtekening van het eindarrest in hoger beroep en dat de schorsing eindigt als niet binnen twee dagen na de datum van het vonnis in kort geding een appeldagvaarding wordt uitgebracht voor een zitting maximaal twee weken na voornoemde dag van dagvaarding. [appellant] heeft binnen twee dagen na de datum van het vonnis in kort geding een appeldagvaarding uitgebracht voor een zitting maximaal twee weken na voornoemde dag van dagvaarding. De schorsing van de tenuitvoerlegging duurt daarom voort tot de dagtekening van het eindarrest in hoger beroep.

6.4.

[appellant] heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Alwel, met veroordeling van Alwel in de kosten van de procedure in beide instanties.

Met grieven 1 tot en met 3 richt [appellant] zich in de kern tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd te handelen met artikel 6.8. van de algemene huurvoorwaarden en door zich niet als goed huurder te gedragen jegens Alwel. Met grieven 4 tot en met 7 bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat de belangenafweging in het voordeel van Alwel dient uit te vallen en dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

6.5.

Alwel heeft verweer gevoerd. Op dat verweer zal het hof, voor zover van belang, hierna ingaan.

Tekortschieten van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst?

6.6.1.

[appellant] heeft in verband met grieven 1 tot en met 3 betwist dat hij in strijd heeft gehandeld met artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden. Ter nadere toelichting heeft hij aangevoerd, zakelijk weergegeven, dat dit artikel vereist dat in het gehuurde verboden gedragingen worden geconstateerd. Daarvan is echter geen sprake. Vastgesteld kan worden dat hij in het gehuurde geen gedragingen heeft verricht die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Er zijn geen drugs in zijn woning aangetroffen. De waarnemingen van de politie over de korte bezoekjes van personen aan zijn woning zijn onvoldoende om te kunnen concluderen dat hij drugs zou hebben verhandeld vanuit zijn woning. Als dat het geval was geweest, had de burgemeester de woning wel op grond van de Opiumwet gesloten en dat is niet gebeurd. [appellant] wijst er verder op dat er geen verklaringen zijn van personen die na het verlaten van zijn woning zijn onderschept met drugs bij zich en die verklaren dat zij de drugs in zijn woning hebben gekocht. [appellant] voert ook aan dat hij niet vervolgd wordt vanwege handel in drugs, maar slechts vanwege het aanwezig hebben van drugs (13 gram cocaïne). Inmiddels heeft de politierechter aan hem een voorwaardelijke taakstraf opgelegd, aldus [appellant] . Over de korte bezoeken van personen aan zijn woning stelt [appellant] dat het leeuwendeel daarvan bezoeken van zijn zoon betrof en dat de bezoekers voor het overige vrienden waren.

Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat er sprake is geweest van slecht huurderschap, omdat [appellant] drugs in de woning van zijn moeder voorhanden heeft gehad en omdat hij verantwoordelijk zou zijn voor wat er zich in de woning van zijn moeder zou afspelen en het hem dus, gezien vanuit het perspectief van Alwel, niet vrijstond om een hoeveelheid harddrugs voorhanden te hebben. Er is volgens hem geen sprake van geweest van een situatie waarbij door zijn handelen omwonenden in gevaar zijn gebracht dan wel dat door zijn handelen overlast is veroorzaakt. Het ging bovendien om een niet bovenmatige hoeveelheid drugs voor eigen gebruik. Er werden, aldus nog steeds [appellant] , geen opiumwetdelicten beraamd.

6.6.2.

Alwel heeft, samengevat, het volgende aangevoerd.

De politie heeft 17 gram cocaïne aangetroffen die [appellant] in zijn bezit had. Dat is een handelshoeveelheid verdovende middelen. Daarnaast wijst Alwel erop dat [appellant] niet heeft niet gegriefd tegen aantal specifieke overwegingen van de kantonrechter (zie nr. 10 mva) met betrekking tot onder meer de aanwezigheid van overige materialen en attributen behorende bij en geschikt voor het verhandelen van verdovende middelen. Het voorhanden hebben van deze handelshoeveelheid van 17 gram cocaïne levert in beginsel een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op die van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Het handelen van [appellant] levert volgens Alwel strijdigheid op met de overeengekomen bestemming, goed huurderschap en het contractuele verbod op drugs gerelateerde activiteiten. Alwel wijst er ook op dat alleen al de kans op schade en overlast voldoende is om aan te nemen dat de huurder zijn zorgplicht niet is nagekomen en zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen niet is nagekomen. Daar komt bij dat er daadwerkelijk overlast is geweest door het feit dat er een politie-inval heeft plaats gevonden.

Volgens Alwel ziet de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen ook op gedragingen die zich buiten het gehuurde afspelen. Drugs gerelateerde activiteiten zijn in het algemeen ook onrechtmatig jegens omwonenden, vanwege mogelijke overlast en risico van gevaarzetting (geweld) en verloedering van de buurt. Bovendien lagen de beide woningen heel dicht bij elkaar (er bevond zich slechts één woning tussen de woning van [appellant] en die van zijn moeder, waar hij dikwijls verbleef). De woning van [appellants] moeder behoort “tot de omgeving van het gehuurde”, aldus Alwel. Door 17 gram cocaïne, drugs gerelateerde attributen en (nep)wapens voorhanden te hebben in of nabij het gehuurde heeft [appellant] volgens Alwel zich niet gedragen als goed huurder. Alwel kan dat als verhuurder in de sociale woningbouw niet tolereren en hanteert in dit soort zaken dan ook een strikt “zero tolerance”-beleid. [appellant] kan daarom niet langer in het gehuurde blijven woning, aldus Alwel.

Dat [appellant] in de strafzaak geen handel in drugs ten laste is gelegd is in deze zaak niet relevant. Evenmin is relevant dat de gemeente Breda niet is overgegaan tot (bestuurlijke) sluiting van de woning. Beide aspecten raakt de verhouding tussen Alwel als verhuurder en [appellant] als huurder niet.

Alwel voert verder aan dat artikel 6.8. van de algemene huurvoorwaarden niet vereist dat de drugs gerelateerde activiteiten slechts in het gehuurde moeten plaats vinden. Subsidiair merkt Alwel op dat er in beide woningen fout gehandeld door [appellant] . Meer subsidiair voert Alwel aan dat alleen al de aanwezigheid van de drugs gerelateerde attributen in de woning van [appellant] zelf al genoeg grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst.

6.6.3.

Het hof is van oordeel dat het handelen van [appellant] een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert en overweegt daarover het volgende.

Het hof stelt voorop dat het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro over goed huurderschap - waarop Alwel zich in dit geding mede beroept - meebrengt dat op [appellant] als huurder een zorgverplichting rust ten aanzien van het gehuurde: hij dient zich als goed huurder te gedragen. Wat daarbij concreet van de huurder wordt verwacht, hangt van de omstandigheden van het geval. In het geval dat het gehuurde een woning betreft, vloeit uit het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro voort dat de huurder niet alleen voor het gehuurde zélf goed dient te zorgen, maar ook dat hij in de nabijheid van het gehuurde zich als goed huurder gedraagt (vergelijk HR 29 januari 1988, NJ 1988/872). Het bepaalde in artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden is daarbij naar het oordeel van het hof niet meer of anders dan een nadere contractuele concretisering van de overigens geldende algemene wettelijke norm. Daarbij wijst het hof tevens op het bepaalde in artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden, waarin eveneens de norm van goed huurderschap is neergelegd.

Op grond van de inhoud van de bestuurlijk rapportage die van onder meer het binnentreden door de politie in de woningen is opgemaakt staat vast dat zowel in de door [appellant] gehuurde woning aan de [adres 1] te [plaats] als in de woning van (wijlen) zijn moeder aan de [adres 2] te [plaats] drugs en/of drugs (cocaïne) gerelateerde voorwerpen zijn aangetroffen. De meeste van die voorwerpen bevonden zich weliswaar in de woning op [adres 2] , maar die woning is gelegen in de onmiddellijke nabijheid van het door [appellant] gehuurde, terwijl op [adres 1] , de door [appellant] gehuurde woning, een groot mes is aangetroffen met daarop, zo bleek bij onderzoek, resten van cocaïne. Voor de aanwezigheid van dat mes met cocaïneresten kon [appellant] , desgevraagd ter zitting van het gerechtshof op 23 mei 2022, geen verklaring geven. Gelet op het feit dat het mes zich in zijn woning bevond en gelet op wat hierna wordt overwogen, is het hof van oordeel dat het niet anders kan zijn dan dat dat mes in het bezit was bij en in gebruik was van [appellant] .

Uit [appellant] eigen verklaring ter zitting en in de stukken en uit de observaties van de politie blijkt dat [appellant] (ook als mantelzorger van zijn moeder) vaak en langere tijd verbleef in de woning van zijn moeder op [adres 2] en dat hij vaker heen en weer liep tussen beide woningen. Tegenover de politie heeft [appellant] verklaard
“(…) dat zijn moeder, verdachte [naam] niets te maken heeft met de aangetroffen goederen. Hij verklaarde dat hij eigenaar is van alle aangetroffen goederen (…)”. Het hof hecht geen geloof aan de ter zitting van het hof op 23 mei 2022 door [appellant] gedane mededeling dat de rugzak met attributen was van de persoon van wie hij de cocaïne had gekocht en dat die persoon was vergeten om de rugzak met alle drugs gerelateerde attributen weer mee te nemen. [appellant] heeft aan deze verklaring geen enkele feitelijke invulling gegeven (bijvoorbeeld over de identiteit van de betreffende persoon) en heeft bovendien geen aannemelijke verklaring voor het gegeven dat hij tegenover de politie meteen heeft erkend dat hij zelf de eigenaar van alle aangetroffen voorwerpen was.

Met het aanwezig hebben van 17 gram cocaïne heeft [appellant] in strijd met artikel 2 van Pro de Opiumwet gehandeld. Daarbij overweegt het hof dat de hoeveelheid drugs wijst op een handelshoeveelheid. De verklaring van [appellant] dat deze hoeveelheid voor eigen gebruik was overtuigt het hof niet. Dit te minder nu [appellant] tijdens de zitting bij het hof op 23 mei 2022 opmerkte geen verdovende middelen te gebruiken.

Gelet op het in beide woningen verblijven door [appellant] , het in beide woningen aantreffen van drugs en drugs gerelateerde voorwerpen en de uit de in de bestuurlijke rapportage opgenomen observaties van het heen en weer lopen van verschillende personen tussen de beide woningen en de korte bezoeken van diverse personen aan beide panden is het hof van oordeel dat er sprake is van een situatie waarin [appellant] zowel in het gehuurde als in de woning op [adres 2] gehandeld heeft in strijd met de Opiumwet. Bovendien is het hof van oordeel dat, gezien de specifieke situatie, de woning van de moeder van [appellant] moet worden gezien als liggende “in de nabijheid van het gehuurde” en moeten zijn gedragingen in de woning op [adres 2] in nauw verband gezien worden met zijn huurderschap van de woning op [adres 1] . Dit leidt tot het oordeel dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met artikel 6.8. van de algemene huurvoorwaarden en dat hij zich niet heeft gedragen als een goed huurder. Hij is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.

Het hof verwerpt, gelet op het voorgaande, de grieven 1 tot en met 3.

Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst?

6.7.1.

[appellant] heeft, zakelijk weergegeven en voor zover nog van belang, in de toelichting op de grieven 4 tot en met 7 het volgende aangevoerd.

De aanwezigheid van een geringe hoeveelheid cocaïne voor eigen gebruik rechtvaardigt niet de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst. [appellant] belang bij instandhouding van de huurovereenkomst en behoud van de woning is vele malen groter dan het belang van Alwel bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [appellant] zal bij andere woningstichtingen geen woning kunnen krijgen en zal dakloos worden. Alwel wil op geen enkele manier meedenken over een oplossing en trekt zich de belangen van [appellant] in het geheel niet aan. [appellant] wijst erop dat het welzijn van zijn ernstig zieke zoon, die op een steenworp afstand woont, mede afhankelijk is van het behoud van de woning van [appellant] . [appellant] is de enige die voor zijn zoon kan zorgen en zijn zoon heeft geen ondersteunend netwerk. [appellant] bezoekt zijn zoon iedere ochtend.

[appellant] zelf krijgt ook ondersteuning. Hij kampt met de gevolgen van PTSS en een ernstige depressie, die steeds erger lijkt te worden. Er is sprake van gedachten met betrekking tot suïcide. De volgende stap lijkt een opname in de GGZ te worden. De woning is het enige baken van rust voor hem en zonder die woning zal hij snel afglijden, aldus [appellant] .

[appellant] wijst er ook op dat hij al lang en zonder enig probleem voor Alwel of de omgeving de woning huurt. Er is geen sprake van dat hij voor overlast heeft gezorgd of zorgt. Inmiddels, aldus [appellant] , is er na bijna twee jaar geen enkel belang meer voor Alwel om tot ontbinding en ontruiming over te gaan.

De kantonrechter, aldus [appellant] in het kader van grief 7, heeft ten onrechte geen inhoudelijk oordeel gegeven over de vraag of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard.

6.7.2.

Alwel heeft, kort weergegeven, het volgende aangevoerd.

Alwel voert bij drugs gerelateerde activiteiten in haar woningen een “zero tolerance”-beleid. Daar heeft zij ook groot belang bij: er is risico op overlast en negatieve uitstraling op de buurt (en in dit geval is er daadwerkelijk een inval geweest van de politie). [appellant] wist of moest weten dat drugs gerelateerde activiteiten grote gevolgen voor hem kunnen hebben. In de algemene huurvoorwaarden wordt dit ook vermeld.

Uit niets blijkt dat het wonen door [appellant] in zijn huidige woning van belang is voor de situatie van zijn zoon. Alwel gaat ervan uit dat [appellant] zoon ook in aanmerking komt/kan komen voor professionele hulp, als klopt wat [appellant] over die situatie van de zoon zegt. Bovendien, aldus Alwel, heeft [appellant] heeft zijn eigen situatie zeer summier toegelicht. De kantonrechter heeft in het kader van artikel 6:265 BW Pro de juiste belangenafweging gemaakt volgens Alwel.

6.7.3.

Het hof overweegt het volgende.

Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om ontbinding van een huurovereenkomst ter zake van woonruimte te rechtvaardigen, moet de rechter het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder.

Op grond van de volgende specifieke omstandigheden is naar het oordeel van het hof de tekortkoming van [appellant] niet van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen:

Uit de inhoud van de stukken, waaronder het voor de zitting bij het hof toegezonden Cliëntplan, de verklaring van de huisarts en “Toelichting WMO gemeente Breda” leidt het hof af dat er bij [appellant] sprake is van forse psychische problemen (hij is afgekeurd wegens PTSS), zich uitend in onder meer depressiviteit en suïcidale uitspraken. [appellant] heeft jarenlang als mantelzorger zijn ouders, die vlakbij hem woonden, verzorgd. Eind 2018 is zijn vader overleden en een jaar later zijn moeder. Vervolgens werd [appellant] geconfronteerd met een restschuld die zijn ouders bleken te hebben. De hele situatie is hem toen boven het hoofd gegroeid en hij heeft toen een foute beslissing genomen, waardoor hij nu in een benarde positie zit. Daarnaast fungeert [appellant] als mantelzorger voor zijn in de buurt van [appellant] wonende zoon die kampt met zeer ernstige lichamelijke gebreken. [appellant] , zo blijkt uit deze stukken, moet regelmatig op stel en sprong naar zijn zoon toe om voor hem te zorgen. Als [appellant] de woning moet ontruimen, zal hij zijn zoon niet meer naar behoren kunnen bijstaan. Dit alles, in combinatie met de dreiging van een uithuiszetting, levert [appellant] veel stress en psychische problemen op, die op hun beurt ook weer lijden tot fysieke klachten. Zijn woning, in een buurt waar hij al zijn hele leven heeft gewoond en die hij al sinds 2007 van (de rechtsvoorgangster van) Alwel huurt, biedt voor [appellant] , zo volgt uit de inhoud van bedoelde stukken, zijn enige houvast om overeind te kunnen blijven. Uit dit relaas blijkt naar het oordeel van het hof dat [appellant] aantoonbaar een zeer groot belang heeft in het gehuurde te kunnen blijven wonen.

Zoals al aangegeven huurt [appellant] al sinds 2007 de woning van (de rechtsvoorgangster van) Alwel. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] in al die jaren, op het huidige incident na waarbij er overlast is geweest in de vorm van een politie-inval in onder meer het gehuurde, voor concrete (al dan niet drugs gerelateerde) overlast voor de omwonenden en of verhuurder heeft gezorgd. Ook blijkt uit niets dat [appellant] zich anderszins niet heeft gedragen als een goed huurder (bijvoorbeeld door de woning te verwaarlozen).

[appellant] heeft onbestreden aangevoerd dat zich sinds 24 juni 2019, de dag van het onderzoek in de woningen door de politie, geen (al dan niet drugs gerelateerde) incidenten meer hebben voorgedaan.

Ter zitting van het gerechtshof op 23 mei 2022 heeft [appellant] in antwoord op vragen van het hof met zoveel woorden verklaard in te zien dat hij, door zich op de hiervoor besproken wijze te gedragen, zich niet heeft gedragen zoals van een goed huurder mag worden verwacht en dat dit tot gevoelens van onrust bij omwonenden kan hebben geleid, als ook dat hij dit als goed huurder in de toekomst dient te voorkomen.

Het hof acht het een algemeen bekend feit dat huurders die een woning noodgedwongen moeten ontruimen niet dan wel zeer moeilijk bij sociale verhuurders aan andere woonruimte kunnen komen, terwijl bij de huidige krapte op de woningmarkt het vinden van andere woonruimte bij particuliere verhuurders, zeker gelet op het lage inkomen van [appellant] , een hele lastige opgave zal zijn. Het hof acht het risico dan ook groot dat [appellant] daadwerkelijk op straat komt te staan, met alle gevolgen voor zijn broze psychische gesteldheid van dien.

Het hof realiseert zich dat Alwel als verhuurder van woningen in de sociale sector een zwaarwegend belang heeft bij handhaving van haar hiervoor omschreven “zero tolerance”-beleid en bij handhaving van haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het hof realiseert zich ook dat daarbij in beginsel een strenge opstelling past ten opzichte van huurders die zich met drugs en drugshandel bezig houden, om zo te laten zien dat het zich inlaten met verdovende middelen vanuit het gehuurde ernstige en harde consequenties kan hebben voor de betreffende huurder. Door zich in te laten in en nabij het gehuurde met cocaïne bestond, zo heeft Alwel onderbouwd naar voren gebracht, het risico op verloedering van de buurt, gevaarzetting en onrust voor de omwonenden en op andere incidenten die verband kunnen houden met verdovende middelengebruik of handel in die middelen kunnen veroorzaken.

Alle hiervoor benoemde omstandigheden en belangen afwegend is het hof echter van oordeel, alles overziende, dat het belang van [appellant] om in de woning te kunnen blijven wonen zwaarder dient te wegen dan het op zich gerechtvaardigde belang van Alwel bij handhaving van haar beleid en van haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde. In die zin rechtvaardigt de tekortkoming van [appellant] in deze specifieke omstandigheden de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet.

Conclusie

6.8.

De conclusie luidt dat grieven 4 tot en met 6 slagen en dat [appellant] , gelet hierop, geen belang meer heeft bij bespreking van grief 7. Het hof zal het vonnis van de rechtbank vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van Alwel alsnog afwijzen. Het zal Alwel, omdat zij in het ongelijk wordt gesteld, veroordelen in de kosten van de procedure.

7.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda, tussen partijen onder zaaknummer 8205051 CV EXPL 19-5608 op 8 juli 2020 gewezen vonnis,

en, opnieuw recht doende:

wijst de vorderingen van Alwel af,

veroordeelt Alwel in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op:

€ 360,00 aan salaris advocaat in eerste aanleg,

€ 100,89 aan kosten dagvaarding in hoger beroep,

€ 332,00 aan griffierecht in hoger beroep,

€ 3.342,00 aan salaris advocaat in hoger beroep,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, B.E.L.J.C. Verbunt en M.M.L. Kalsbeek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 juni 2022.

griffier rolraadsheer