ECLI:NL:GHSHE:2022:29 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Beoordeling gebruiksafstaan gehuurde en belangenafweging ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.280.410/01

arrest van 11 januari 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. L.R.G.M. Spronken te 's-Hertogenbosch,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.J.M. Cliteur te 's-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 18 juni 2020 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 29 augustus 2019 en 16 april 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7776264 / CV EXPL 19-3502)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de akte overlegging producties van [appellant] , met producties 9 en 10;
de memorie van antwoord met één productie;
het op 2 december 2021 ingekomen H12-formulier, waarbij de advocaat van [geïntimeerde] een brief van gelijke datum met één productie heeft toegezonden;
de schriftelijke reactie van de advocaat van [appellant] van 10 december 2021 op voormelde brief met bijlage van de advocaat van [geïntimeerde]
de op 15 december 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij [appellant] een pleitnotitie heeft overgelegd;
de door de griffier van voormelde mondelinge behandeling gemaakte aantekeningen.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.1.

De kantonrechter heeft in rov. 2.1. t/m 2.9. de feiten vastgesteld die zij voor de beoordeling relevant achtte. Tegen die feitenvaststelling zijn geen grieven gericht. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.2.

[appellant] is eigenaar van de bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW Pro, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

3.1.3.

De rechtsvoorgangster van [appellant] heeft het gehuurde per 1 oktober 1995 op grond van een huurovereenkomst aan V.O.F. islamitische slagerij [islamitische slagerij] verhuurd. Op 1 augustus 1998, toen [appellant] inmiddels de eigenaar/verhuurder was, is [geïntimeerde] huurder geworden op grond van een akte van in de plaats stelling. Sindsdien wordt in het gehuurde de eenmanszaak “ [eenmanszaak] ” geëxploiteerd. De huidige huurprijs bedraagt € 16.779,84 per jaar. De huurovereenkomst wordt, behoudens opzegging, telkens verlengd met vijf jaar. In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen is, voor zover in deze procedure van belang, het volgende bepaald:

“2.1. Huurder dient het gehuurde - gedurende de gehele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken, uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)

3.1.

Behoudens voorafgaande toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap of rechtspersoon.”

3.1.4.

Op 12 juni 2009 is de dochter van [geïntimeerde] in het handelsregister ingeschreven als eigenaar van de eenmanszaak “ [eenmanszaak] ”.

3.1.5.

Bij brief van 12 oktober 2009 heeft [geïntimeerde] vanwege gezondheidsproblemen aan [appellant] verzocht om de tenaamstelling van het huurcontract te wijzigen naar zijn dochter. Bij brief van 28 oktober 2009 heeft de gemachtigde van [appellant] het verzoek van [geïntimeerde] afgewezen. Tevens is aan [geïntimeerde] verzocht om aan te tonen dat zijn dochter aan de vereisten als bedoeld in artikel 7:307 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) voldoet. Dit heeft [geïntimeerde] niet gedaan.

3.1.6.

Op 1 januari 2019 is [geïntimeerde] weer in het handelsregister ingeschreven als eigenaar van de eenmanszaak “ [eenmanszaak] ”.

3.1.7.

Bij exploot van 24 april 2019 heeft [appellant] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] op grond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro opgezegd tegen 1 oktober 2020.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in eerste aanleg bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I) de huurovereenkomst te ontbinden tegen 24 april 2019, althans tegen de eerst mogelijke datum in goede justitie te bepalen;

II) [geïntimeerde] te veroordelen om het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [appellant] te stellen binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis;

III) [geïntimeerde] te veroordelen tot het betalen van een gebruiksvergoeding gelijk aan de vigerende maandhuurprijs vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de laatste dag van de maand waarin het gehuurde daadwerkelijk is ontruimd;

Subsidiair:

IV) het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt, met het verzoek dat tijdstip te stellen op 1 oktober 2020;

V) met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde en met veroordeling van [geïntimeerde] om het gehuurde, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van [appellant] te stellen, met het verzoek dat tijdstip te stellen op 1 oktober 2020.

VI) [geïntimeerde] te veroordelen tot het betalen van een gebruiksvergoeding gelijk aan de vigerende maandhuurprijs vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de laatste dag van de maand waarin het gehuurde daadwerkelijk is ontruimd;

Zowel primair als subsidiair:

VII) [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na dagtekening van het te wijzen vonnis tot de dag van voldoening;

VIII) [geïntimeerde] te veroordelen in de nakosten, te vermeerderen met de kosten van betekening en de wettelijke rente.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] heeft het gehuurde vanaf 1 juni 2009 tot 1 januari 2019 aan zijn dochter onderverhuurd dan wel aan haar in gebruik gegeven. [appellant] heeft daar geen toestemming voor gegeven, terwijl dit op grond van artikel 3.1. van de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, wel is vereist. Daardoor is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen die op hem als huurder rusten. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Daarnaast heeft [appellant] de huurovereenkomst bij exploot van 24 april 2019 opgezegd tegen 1 oktober 2020. [geïntimeerde] heeft niet binnen zes weken na opzegging met de beëindiging ingestemd. Reden waarom [appellant] nu beëindiging van de huurovereenkomst vordert. Deze vordering moet worden toegewezen, omdat het belang van [appellant] bij beëindiging zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de overeenkomst. Een dochter van [appellant] wil namelijk in het gehuurde een winkel c.q. horecabedrijf exploiteren en daarmee zal [appellant] een hoger rendement behalen. De familie [appellant] verwacht een winst van

€ 90.000,00 per jaar waar de door [geïntimeerde] betaalde huur van € 16.779,84 per jaar niet tegen op weegt. [appellant] is van mening dat hij zelf weer over het gehuurde dient te kunnen beschikken om het gehuurde zelf beter exploitabel te kunnen maken, waarbij ook speelt dat [geïntimeerde] het gehuurde bijna 10 jaar zonder recht of titel aan zijn dochter ter beschikking heeft gesteld en inmiddels meer dan 20 jaar heeft gehuurd, waarbij [geïntimeerde] nooit noemenswaardig onderhoud aan de binnenzijde van het gehuurde heeft gepleegd.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 29 augustus 2019 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het eindvonnis van 16 april 2020 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van [geïntimeerde] veroordeeld.

3.3.

[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Deze grieven zijn gericht tegen het eindvonnis van 16 april 2020. [appellant] heeft in zijn memorie van grieven geconcludeerd tot vernietiging van - uitsluitend - dit eindvonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen in eerste aanleg. Ter zitting heeft [appellant] bevestigd dat het hoger beroep zich uitsluitend richt tegen het eindvonnis van 16 april 2020. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling, met rente, van hetgeen hij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald. Tegen deze eisvermeerdering is geen bezwaar gemaakt. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

3.4.1.

Met grief 1 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte zijn primaire vordering heeft afgewezen. Daartoe voert hij het volgende aan. De kantonrechter heeft terecht geoordeeld dat [geïntimeerde] in strijd met artikel 3.1. van de algemene bepalingen het gehuurde vanaf 1 juni 2009 tot 1 januari 2019 zonder de vereiste toestemming van [appellant] in gebruik heeft gegeven aan zijn dochter en dat daarmee vaststaat dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Anders dan de kantonrechter heeft overwogen is die tekortkoming niet zodanig gering dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft tien jaar lang het gehuurde aan zijn dochter in gebruik gegeven, terwijl [appellant] de daarvoor noodzakelijke toestemming heeft geweigerd en [appellant] er niet van op de hoogte was dat [geïntimeerde] desalniettemin het gehuurde aan zijn dochter in gebruik had gegeven. Het gaat hier om een kernbepaling nu het voor de verhuurder van groot belang is te weten wie er in het gehuurde verblijft. De omstandigheid dat [geïntimeerde] inmiddels weer eigenaar is van de eenmanszaak maakt de tekortkoming niet ongedaan. De omstandigheid dat [geïntimeerde] overigens zijn verplichtingen als huurder deugdelijk is nagekomen neemt de ernst van de tekortkoming niet weg. Ook de door [geïntimeerde] gestelde gezondheidsklachten en de inschrijving van de dochter als eigenaar van de eenmanszaak om volgens [geïntimeerde] praktische redenen, maken de tekortkoming niet gering van aard. [geïntimeerde] geeft zelf aan dat hij steeds leiding is blijven geven aan zijn dochter. Hij had haar ook een volmacht kunnen geven om hem tijdens ziekte te vertegenwoordigen. Dit alles aldus [appellant] in zijn grief 1.

3.4.2.

Met de grieven 2 t/m 4 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de subsidiaire vordering tot opzegging van de huurovereenkomst op grond van een belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro heeft afgewezen. Daartoe voert [appellant] het volgende aan. [appellant] heeft een deugdelijke onderbouwing gegeven van het met de onderneming door dochter [dochter appellant] te realiseren netto resultaat. De overgelegde exploitatiebegroting is realistisch volgens de accountant van [appellant] , hetgeen nader wordt onderbouwd met producties 9 (een onderzoeksrapport van [MKB advies] MKB Advies B.V.) en 10 (een verklaring van [persoon] ). Ten onrechte heeft de kantonrechter de omstandigheid dat [appellant] meerdere panden heeft ten nadele van hem in de beoordeling betrokken. Die panden zijn verhuurd en leveren, anders dan het door [geïntimeerde] gehuurde, wel een redelijk rendement op. Ten nadele van [geïntimeerde] moet meewegen dat hij nooit onderhoud aan het gehuurde heeft gepleegd. Ook moet ten nadele van [geïntimeerde] meewegen dat [geïntimeerde] in het geheel niet heeft onderbouwd dat hij de eenmanszaak nodig heeft om in het noodzakelijk pensioeninkomen te voorzien. [geïntimeerde] had in de 20 jaar dat hij de onderneming dreef voor een pensioenvoorziening moeten zorgen. [appellant] wil een beter rendement op het pand kunnen maken en dat gaat makkelijker indien zijn dochter er een boetiekwinkel exploiteert. Iedere andere vorm van exploitatie dan de eenmanszaak van [geïntimeerde] levert een veelvoud op van de huurpenningen die [geïntimeerde] betaalt en het inkomen dat [geïntimeerde] realiseert. Na 20 jaar moet dit belang van [appellant] het zwaarst wegen, aldus [appellant] .

3.5.

Het hof overweegt, daarbij waar nodig de verweren van [geïntimeerde] betrekkend als volgt.

3.5.1.

De primaire vordering van [appellant] is gegrond op zijn standpunt dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van een op hem rustende verplichting uit de huurovereenkomst die zodanig van ernst is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan voor [geïntimeerde] rechtvaardigt. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst in gebruik heeft gegeven aan zijn dochter en dat daarmee sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft betwist dat sprake is van een tekortkoming. Op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep dient het hof dit verweer van [geïntimeerde] in hoger beroep te beoordelen indien de grief van [appellant] slaagt. Het hof zal dit verweer allereerst beoordelen omdat, indien geen sprake is van een tekortkoming, ontbinding van de overeenkomst niet aan de orde is.

3.5.2.

Op grond van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst en ook op grond van de akte van in de plaats stelling is het [geïntimeerde] niet toegestaan het gehuurde aan een ander te verhuren, onder te verhuren of in gebruik te geven. [appellant] neemt het standpunt in, zo is ter zitting nog eens bevestigd, dat de omstandigheid dat de dochter van [geïntimeerde] per 1 juni 2009 in het handelsregister als eigenaar van de eenmanszaak stond ingeschreven, waar [appellant] in 2019 achter kwam, meebrengt dat sprake is van verboden onderverhuur dan wel van het verboden in gebruik geven c.q. in gebruik af staan als bedoeld in artikel 3.1. van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst.

3.5.3.

Dit standpunt van [appellant] is onjuist. Beantwoording van de vraag of sprake is van in gebruik geven of in gebruik afstaan van het gehuurde aan een ander, vergt een beoordeling van de concrete feitelijke situatie in het gehuurde. De ratio van bepalingen zoals artikel 3.1. van de algemene bepalingen is de bescherming van het belang van de verhuurder dat de huurder met wie hij de huurovereenkomst heeft gesloten en aan wie hij het gehuurde toevertrouwt in het gehuurde aanwezig is, om aldus als goed huurder voor het gehuurde zorg te dragen. Het hof stelt vast dat [appellant] in het geheel geen feiten heeft aangevoerd die tot het oordeel kunnen leiden dat [geïntimeerde] het directe beheer van en toezicht op het gehuurde heeft gestaakt en heeft afgestaan aan zijn dochter. Integendeel, ter zitting heeft [appellant] gemeld dat hij af en toe langs en in het gehuurde kwam en daar dan [geïntimeerde] , en soms diens dochter of diens zoon zag. De conclusie luidt daarom dat [appellant] zijn standpunt dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] niet van een deugdelijke feitelijke motivering heeft voorzien. Daarom moet zijn standpunt worden verworpen. Voor het geven van een bewijsopdracht acht het hof gelet op het voorgaande geen gronden aanwezig en het hof passeert dan ook het (overigens niet gespecificeerde) bewijsaanbod van [appellant] .

Nu niet komt vast te staan dat sprake is van een tekortkoming is voor de door [appellant] gevorderde ontbinding geen grond. Grief 1 behoeft geen bespreking meer. De primaire vordering van [appellant] is niet toewijsbaar, zij het dat het hof op andere gronden tot dit oordeel komt dan de kantonrechter.

3.5.4.

De subsidiaire vordering van [appellant] is, zo is ter zitting nog eens bevestigd, gegrond op het standpunt dat [appellant] een groot belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] . Artikel 7:296 lid 3 BW Pro bepaalt dat de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder en dat de rechter de vordering in elk geval afwijst indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.

3.5.5.

Het hof stelt voorop dat bij een beoordeling als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW Pro uitsluitend de belangen van [appellant] zelf, als eigenaar/verhuurder, in aanmerking kunnen worden genomen. Anders dan bij een beoordeling als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 BW Pro moeten belangen van bepaalde verwanten, zoals die van dochter [dochter appellant] , hier buiten beschouwing blijven. [appellant] heeft aangevoerd dat zijn belang daarin is gelegen dat hij bij verhuur aan een andere partij dan [geïntimeerde] een (beduidend) beter rendement op het gehuurde kan realiseren dan wat hij nu met de huur die [geïntimeerde] betaalt, zo’n € 18.000,00, heeft. [appellant] onderbouwt zijn standpunt met de stelling dat in de exploitatiebegroting die voor de door dochter [dochter appellant] te starten onderneming is gemaakt, een bedrag van € 3.000,00 per maand aan huurkosten is opgenomen. Desgevraagd ter zitting heeft [appellant] meegedeeld dat het voor hem vanzelfsprekend is dat dochter [dochter appellant] dit bedrag ook voor het aan [geïntimeerde] gehuurde zal betalen.

3.5.6.

[geïntimeerde] heeft betwist dat [appellant] een hogere huur voor het gehuurde zou kunnen realiseren. Hij betoogt dat de exploitatiebegroting is gebaseerd op informatie van de dochter zelf en niet realistisch is. [geïntimeerde] werpt [appellant] tegen dat als daadwerkelijk een hogere huur voor het gehuurde op zijn plaats is, [appellant] al wel een vordering tot huurprijsverhoging bij de kantonrechter zou hebben ingesteld.

3.5.7.

Om te kunnen oordelen dat [appellant] inderdaad een (beduidend) financieel belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst, dient het hof op basis van concrete feiten vast te kunnen stellen dat [appellant] met derden in een huurovereenkomst een (beduidend) hogere huurprijs zou kunnen overeenkomen. Dergelijke feiten zouden kunnen bestaan uit de huurprijzen die voor vergelijkbare bedrijfsruimten in de nabije omgeving van het gehuurde worden betaald. Ook zouden dergelijke feiten kunnen bestaan uit intentieverklaringen van of (concept)overeenkomsten met derden waarin zij uitspreken zich te (willen) verbinden een (beduidend) hogere huurprijs te betalen dan € 18.000,00 per jaar. [appellant] heeft dergelijke feiten niet gesteld noch blijken die feiten uit de overgelegde bescheiden. De omstandigheid dat in de exploitatiebegroting van de onderneming van dochter [dochter appellant] een bedrag van

€ 3.000,00 huur per maand aan de kostenzijde is opgenomen is ontoereikend. Ieder aanknopingspunt voor het oordeel dat de dochter dit bedrag ook voor het door [geïntimeerde] gehuurde zal (willen) betalen ontbreekt. De conclusie is dat het standpunt van [appellant] dat hij een (beduidend) financieel belang heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] een deugdelijke feitelijke grondslag ontbeert. Andere belangen heeft [appellant] niet aangevoerd. Bij gebreke van een belang aan de zijde van [appellant] moet zijn vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst worden afgewezen. De door [geïntimeerde] aangevoerde belangen aan zijn zijde behoeven geen bespreking. Ook op dit punt geldt dat het hof voor het geven van een bewijsopdracht het hof gelet op het voorgaande geen gronden aanwezig acht en het hof dan ook het (niet gespecificeerde) bewijsaanbod van [appellant] passeert.

3.6.

Uit het vorenstaande volgt dat de grieven van [appellant] niet slagen en dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen. Het bestreden vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd, zij het deels op andere gronden. Dat brengt mee dat de vordering van [appellant] tot terugbetaling van hetgeen hij op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald ook moet worden afgewezen.

3.7.

[appellant] dient, als de in het hoger beroep in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep te betalen. Deze kosten worden begroot op € 332,00 aan griffierecht en € 2.228,00 aan salaris advocaat (1 punt memorie van antwoord, 1 punt mondelinge behandeling, tarief II, € 1.114,00 per punt).

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 16 april 2020;

wijst het door [appellant] gevorderde af;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 332,00 aan griffierecht en op € 2.228,00 aan salaris advocaat voor het hoger beroep.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.I.M.W. Bartelds, P.W.A. van Geloven en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 januari 2022.

griffier rolraadsheer