ECLI:NL:GHSHE:2023:1640

• Datum uitspraak: 23 mei 2023
• Publicatiedatum: 23 mei 2023
• Zaaknummer: 200.305.444_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Overig
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst woning wegens structurele wanbetaling en afwijzing huurprijsvermindering geluidsoverlast

In deze civiele zaak staat centraal of de huurder tekort is geschoten in zijn betalingsverplichtingen, waardoor ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De huurder betoogde tevens een vermindering van de huurprijs wegens geluidsoverlast van een naaiatelier boven zijn appartement.

De feiten tonen aan dat de huurder meerdere malen betalingsachterstanden had en eerdere vonnissen tot betaling en ontruiming zijn gewezen. De huurder heeft ook klachten ingediend over geluidsoverlast, maar de gemeente concludeerde na metingen dat de geluidsnormen niet werden overschreden en dat geluidsisolerende maatregelen waren getroffen.

De kantonrechter ontbond de huurovereenkomst en veroordeelde de huurder tot ontruiming en betaling van achterstallige huur. De huurder stelde verzet in met een tegenvordering tot huurprijsvermindering, die werd afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing en overschrijding van de vervaltermijn.

Het hof vernietigde het vonnis voor zover het een dwangsom oplegde, omdat een dwangsom niet kan worden verbonden aan een veroordeling tot betaling van een geldsom. De overige grieven van de huurder werden verworpen. Het hof bekrachtigde het vonnis tot ontbinding en ontruiming en veroordeelde de huurder in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens wanbetaling, het beroep op huurprijsvermindering wegens geluidsoverlast wordt verworpen en de opgelegde dwangsom wordt vernietigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.305.444/01

arrest van 23 mei 2023

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. B.C.A. Reijnders te Venlo,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. K.T.E. Huisman te Nijmegen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 22 maart 2022 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 9270935 \ CV EXPL 21-2937 gewezen vonnis van 13 oktober 2021.

5. Het vervolg van de procedure in hoger beroep

Het vervolg van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• het tussenarrest van 22 maart 2022 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 april 2022;
• de door [appellant] genomen memorie van grieven, kennelijk in punt 15 tevens inhoudende een vermeerdering van de eis in reconventie, met productie 10;
• de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genomen memorie van antwoord, tevens inhoudende een bezwaar tegen de vermeerdering van eis in reconventie.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling

Het tussenarrest en de mondelinge behandeling na aanbrengen

6.1.

De mondelinge behandeling die bij het tussenarrest van 22 maart 2022 is gelast, en die heeft plaatsgevonden op 19 april 2022, heeft niet tot een schikking tussen partijen geleid. De partijen hebben daarna memories van grieven en antwoord gewisseld. Het hof kan nu overgaan tot een beoordeling van dit hoger beroep.

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.2.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vraag of [appellant] als huurder van een appartement in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichtingen is tekortgeschoten, zodat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. In dat kader komt ook de vraag naar de hoogte van de betalingsverplichtingen van [appellant] aan de orde.

6.2.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn sinds 1982 eigenaar van een deel van het voormalige klooster [het klooster] te [plaats] . Dit gebouw is een rijksmonument.
• b. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben een deel van het monument verbouwd en daarin woonappartementen gerealiseerd. Gedurende de verbouwing is al een aantal appartementen verhuurd. Inmiddels zijn alle appartementen gerealiseerd.
• c. Bij huurovereenkomst van 20 augustus 1999 heeft [geïntimeerde 1] het appartement aan het [adres] te [plaats] met ingang van 15 september 1999 verhuurd aan [appellant] . Dit appartement is gelegen op de eerste verdieping, boven het appartement dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zelf in gebruik hebben.
• d. De aanvangshuurprijs bedroeg fl. 874,--. Er wordt jaarlijks een voorschotbijdrage vastgesteld voor het verbruik van water, gas en elektriciteit. Voor het onderhoud en schoonhouden van de hal, het trappenhuis en de oprit worden servicekosten in rekening gebracht.
• e. Bij vonnis van de kantonrechter van de toenmalige rechtbank Roermond van 16 november 2011 is [appellant] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 935,85 aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Volgens rov. 4.14 van het vonnis bestaat de toegewezen hoofdsom € 59,40 ter zake achterstallige huur en € 869,19 ter zake door [appellant] verschuldigde energiekosten.
• f. Bij vonnis van de kantonrechter van de toenmalige rechtbank Roermond van 30 maart 2016 is [appellant] veroordeeld om € 70,-- ter zake huurachterstand aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te betalen. De door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in die procedure tevens ingestelde vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde zijn bij dat vonnis afgewezen.
• g. Op 8 mei 2018 heeft zich een incident voorgedaan tussen [geïntimeerde 2] en [appellant] . De Officier van Justitie heeft geoordeeld dat [appellant] zich bij dit incident schuldig heeft gemaakt aan mishandeling, en in verband daarmee bij strafbeschikking van 20 december 2018 aan [appellant] een boete opgelegd van € 500,--. Deze strafbeschikking is onherroepelijk geworden.
• h. In 2018 heeft [appellant] bij de gemeente een klacht ingediend over geluidsoverlast vanuit de zolderverdieping boven zijn appartement. Naar aanleiding daarvan heeft de gemeente bij e-mail van 24 augustus 2018 onder meer het volgende meegedeeld aan [geïntimeerde 2] :

“Ik heb net [appellant] telefonisch gesproken over zijn geluidsklacht.

Ik heb hem mede gedeeld dat het gaat om hobbymatig geluidsoverlast en dat er vrijwel niet gehandhaafd kan worden met geluidsnormen bestaande bouw uit het Bouwbesluit. Bij geluidsoverlast na 22 uur kan de politie gebeld worden. Dit heeft meer met het gedrag van een bewoner te maken dan met de staat van het gebouw.

De klacht is afgewezen.

(…)

Advies gemeente Venlo

Als de berging/opslagruimte omgebouwd wordt tot verblijfsruimte is het aan te raden om een zwevende dekvloer te maken. (…) Het contactgeluid wordt dan behoorlijk gereduceerd”

• i. [appellant] heeft in juli 2018 bezwaar gemaakt bij de Huurcommissie tegen de aangezegde jaarlijkse huurverhoging. De huurcommissie heeft bij brief van 12 september 2018 aan [appellant] laten weten dat het bezwaar naar het voorlopig oordeel van de huurcommissie ongegrond is, en dat [appellant] de gelegenheid heeft om het bezwaar in te trekken. Bij een door de Huurcommissie op 27 september 2018 ontvangen brief heeft [appellant] het bezwaar ingetrokken.
• j. [appellant] heeft bij de gemeente op 19 februari 2020 opnieuw een klacht ingediend over geluidsoverlast die hij stelt te hebben van zijn bovenburen. Bij brief van 16 juli 2020 heeft de gemeente daarover onder meer het volgende meegedeeld aan [appellant] :

“Op 19 februari 2020 hebben wij van u een klacht ontvangen via het klachtenformulier.

(…)

U heeft aangegeven dat u geluidoverlast heeft van een bovengelegen naaiatelier. Tevens heeft u een vraag gesteld of een naaiatelier als bedrijf wel planologisch is toegestaan.

(…)

Volgens het bestemmingsplan [x] ligt het naaiatelier in de bestemming Wonen. Bij deze bestemming zijn aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven toegestaan. Er mag geen overlast naar de woonomgeving plaats vinden.

Om dit te onderzoeken is er een geluidmeting gedaan op 7 april 2020 en 23 juni 2020 in

overleg met alle betrokkenen gedaan. (…) Volgens onze bevindingen is er geen sprake van overschrijden geluidsnorm in de dagperiode en avondperiode. De naaimachine levert een tonaal geluid waarbij een straf van 5 dB wordt toegekend. Om deze

reden wordt een beperking ingesteld dat na 21 uur niet mag worden gewerkt in het naaiatelier. Anders zou het langtijdgemiddelde van 30 dB(A) worden overschreden gedurende de avondperiode.

Een uitgebreide onderbouwing en motivering om niet te gaan handhaven vindt u in bijlages: (…)”

• k. [appellant] heeft vanaf 1 juli 2019 (wederom) een huurachterstand laten ontstaan doordat hij de huurverhogingen die per 1 juli 2019 en 1 juli 2020 zijn ingegaan, niet heeft voldaan. Ook heeft hij de in rekening gebrachte energiekosten niet geheel voldaan.
• l. Bij brief van 30 september 2020 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

“Namens cliënten wordt de huurovereenkomst middels deze brief opgezegd tegen 1 april 2021. Deze huuropzegging vindt plaats op de grond dat u stelselmatig en voortdurend tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst en u zich daarmee niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Graag verneem ik binnen zes weken na heden schriftelijk van u dat u toestemt in de beëindiging van de buurovereenkomst. Indien ik niet (schriftelijk) van u verneem dat u toestemt, zal ik mij namens cliënten tot de kantonrechter wenden en tevens de ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen.

(…)

Cliënten bieden u aan een bedrag ad € 5.000,-- te betalen na ondertekening van de beëindigingsovereenkomst alsmede ontneming van het gehuurde uiterlijk op 31 december a.s.. Dit voorstel is eenmalig en niet onderhandelbaar en komt te

vervallen indien u dit voorstel niet binnen de gestelde termijn aanvaard.

Graag verneem ik binnen 10 dagen van u of u instemt met dit voorstel zodat ik een

beëindigingsovereenkomst kan opstellen en die (na goedkeuring van partijen) ter

ondertekening kan toezenden.”

- m. [appellant] heeft niet ingestemd met een beëindiging en heeft het aanbod niet geaccepteerd.

De verstekprocedure bij de kantonrechter (zaaknummer 9115031 \ CV EXPL 21-1568

6.3.1.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben [appellant] vervolgens in rechte betrokken en gevorderd, kort gezegd en voor zover in hoger beroep van belang:

• ontbinding van de huurovereenkomst;
• veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;
• veroordeling van [appellant] tot betaling van de in de dagvaarding genoemde bedragen ter zake achterstallige huur, lopende huur en buitengerechtelijke kosten;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

6.3.2.

Aan deze vordering hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , kort gezegd, ten grondslag gelegd dart [appellant] in meerdere opzichten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat daarom toewijzing van de vorderingen gerechtvaardigd is.

6.3.3.

[appellant] heeft verstek laten gaan. De kantonrechter heeft vervolgens bij het verstekvonnis van 28 april 2021, samengevat:

• de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden;
• [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde;
• [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 733,75 te betalen ter zake achterstallige huurpenningen inclusief de afrekening van de servicekosten;
• [appellant] veroordeeld tot tijdige betaling (vóór de eerste van elke maand) van de huurtermijnen en maandelijks verschuldigde bijdrage aan de energie- c.q. servicekosten;
• [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 133,18 te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten inclusief btw.

Tot slot heeft de kantonrechter [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten, veroordeeld, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

De verzetprocedure bij de kantonrechter (zaaknummer 9270935 \ CV EXPL 21-2937)

6.4.1.

[appellant] heeft bij dagvaarding van 1 juni 2021 verzet ingesteld tegen het verstekvonnis van 28 april 2021. Bij deze dagvaarding heeft [appellant] tevens een eis in reconventie ingesteld. In reconventie vordert [appellant] hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling van:

• € 1.025,-- ter zake gederfd huurgenot over de maanden december 2017 tot en met mei 2021;
• € 25,-- per maand ingaande juni 2021 zolang de door [appellant] gestelde overlast aanhoudt,
• € 360,-- ter zake te veel betaalde schoonmaakkosten;
• € 48,83 ter zake te veel betaalde nutslasten;

dan wel voor recht te verklaren dat [appellant] deze bedragen mag verrekenen met hetgeen hij aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verschuldigd is, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten.

6.4.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in reconventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.4.3.

In het verzetvonnis van 13 oktober 2021 heeft de kantonrechter geoordeeld dat het verzet tijdig is ingesteld (rov. 4.2). Verder heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [appellant] heeft geen gerechtvaardigde reden om een deel van de huurbetalingen op te schorten. Op het moment van uitbrengen van de inleidende dagvaarding had [appellant] een betalingsachterstand van € 773,65 (rov. 4.7).
• Daarnaast is sprake van een structurele en steeds terugkerende betalingsproblematiek, zonder dat [appellant] daar een geldige reden voor had. [appellant] is dus tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden (rov. 4.8).
• Omdat de wanbetaling de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, hoeft de andere gestelde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst niet beoordeeld te worden (rov. 4.9, eerste deel).
• Het belang van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bij beëindiging van de huurovereenkomst weegt zwaarder dan het woonbelang van [appellant] (rov. 4.9, tweede deel).
• In conventie worden de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde daarom toegewezen (rov. 4.10).
• Omdat het gevorderde bedrag van € 773,65 inmiddels is betaald, wordt dit deel van de vordering in conventie afgewezen (rov. 4.11).
• De vordering tot tijdige betaling van de lopende huur en de maandelijks verschuldigde bijdrage aan de energie-/servicekosten is toewijsbaar. Ook de in verband hiermee gevorderde dwangsom is toewijsbaar tot de in het dictum van het vonnis te noemen bedragen (rov. 4.12, eerste deel).
• Ter zake buitengerechtelijke kosten is € 133,18 toewijsbaar (rov. 4.12, tweede deel).

In reconventie heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] opgevat als een vordering tot vermindering van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:207 BW vanwege verminderd huurgenot door een gebrek, en geoordeeld dat die vordering niet toewijsbaar is omdat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is (geweest) van een gebrek dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Verder heeft de kantonrechter gewezen op de in artikel 7:257 BW neergelegde vervaltermijn voor vorderingen tot huurprijsvermindering. (rov. 4.15).

6.4.4.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, samengevat, het verstekvonnis van 28 april 2021 vernietigd en, opnieuw beslissend in conventie:

• de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden;
• [appellant] veroordeeld om het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen;
• [appellant] veroordeeld tot tijdige betaling (vóór de eerste van de maand) van de huurtermijnen alsmede de maandelijkse verschuldigde bijdrage aan de energie- c.q. servicekosten aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , totdat de huurovereenkomst is geëindigd, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,-- per dag met een maximum van € 5.000,--;
• [appellant] veroordeeld tot betaling van € 133,18 aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ter zake buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 16 maart 2021.

Voorts heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] in reconventie afgewezen en [appellant] in de proceskosten van de verzetprocedure veroordeeld.

Het geding in hoger beroep: vermeerdering van de eis in reconventie?

6.5.1.

[appellant] heeft in punt 15 van de memorie van grieven over de geluidsoverlast die hij stelt te ondervinden, onder meer het volgende gesteld:

“Hij (hof: [appellant] )
hing daar tot nog toe een huurvermindering aan ad € 25,- per maand, maar verhoogt die bij nader inzien tot een geschatte € 125,- per maand.

Het lijkt erop dat [appellant] hiermee zijn eis in reconventie wil vermeerderen. De eis in reconventie komt immers ten dele neer op het vorderen van een huurprijsvermindering van € 25,-- per maand wegens ondervonden overlast. [appellant] heeft enige eisvermeerdering echter niet aangekondigd in de kop van de memorie van grieven. [appellant] heeft ook in het petitum van de memorie van grieven geen melding gemaakt van enige wijziging van eis in reconventie en slechts geconcludeerd tot, onder meer, het alsnog toewijzen van zijn vordering in reconventie.

6.5.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in punt 40 van de memorie van antwoord gesteld dat het hen voorkomt dat [appellant] met het gestelde in punt 15 zijn eis in reconventie wil wijzigen. Voor zover inderdaad sprake is van een wijziging van de eis in reconventie, hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] daartegen bezwaar gemaakt. Het hof vat dit op als een bezwaar in de in van artikel 130 lid 1 Rv.

6.5.3.

Naar het oordeel van het hof is dit bezwaar terecht voorgedragen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben weliswaar redelijkerwijs kunnen onderkennen dat [appellant] op enigerlei wijze zijn eis in reconventie wilde vermeerderen, maar omdat [appellant] de vermeerdering van eis in het petitum van de memorie van grieven geheel ongenoemd heeft gelaten, en slechts heeft geconcludeerd tot het alsnog toewijzen van zijn vordering in reconventie, is onduidelijk gebleven hoever de eisvermeerdering strekt en dus wat na de eisvermeerdering precies gevorderd wordt. [appellant] heeft namelijk niet duidelijk gemaakt of, en in hoeverre, hij een aanpassing wenst van het door hem ter zake gederfd huurgenot over de periode tot juni 2021 gevorderde bedrag van € 1.025,--. In het verlengde hiervan is onvoldoende duidelijk met ingang van welke datum [appellant] het door hem gevorderde bedrag ter zake gederfd huurgenot wil aanpassen van € 25,-- naar € 125,-- per maand. Dit brengt mee dat de exacte inhoud van de gewijzigde eis onduidelijk is. Het hof acht dit in strijd met de eisen van een goede procesorde, aangezien hierdoor voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onvoldoende duidelijk is tegen welke eis zij verweer moeten voeren en voor het hof onvoldoende duidelijk is over welke eis in reconventie geoordeeld moet worden. Het hof zal de vermeerdering van de eis dus op grond van artikel 130 lid 1 BW buiten toepassing laten.

De memorie van grieven en de memorie van antwoord

6.6.1.

[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd tegen het beroepen verzetvonnis van 13 oktober 2021. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot:

• het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in conventie;
• het alsnog toewijzen van de vorderingen van [appellant] in reconventie;

met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [appellant] in de proceskosten van beide instanties.

6.6.2.

[geïntimeerde 1] en [appellant] hebben de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

Gebeurtenissen na het beroepen vonnis, bestaat nog belang bij beoordeling van de grieven?

6.7.1.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in de memorie van antwoord gesteld dat partijen na ontvangst van het verzetvonnis van 13 oktober 2021 in overleg zijn getreden en dat dit overleg er uiteindelijk toe heeft geleid dat:

• [appellant] het verschuldigde bedrag aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft betaald;
• [appellant] het gehuurde heeft ontruimd en op 6 december 2021 heeft opgeleverd;
• [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de borgsom aan [appellant] hebben overgemaakt.

6.7.2.

[appellant] is na de memorie van antwoord niet meer aan het woord geweest in de onderhavige procedure, en heeft dus niet kunnen reageren op de in rov. 6.7.1 weergegeven stellingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Het hof kan die stellingen dus niet als vaststaand aannemen. Omdat de memorie van grieven genomen is op 31 mei 2022, en dus ruim na de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gestelde datum van ontruiming, neemt het hof aan dat [appellant] in elk geval wenst dat zijn grieven behandeld worden. Ook indien de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden, heeft [appellant] nog belang bij behandeling van zijn grieven (vergelijk onder meer HR 18-3-2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079).

Over grief 3: kan de veroordeling tot betaling van de lopende huur worden versterkt met een dwangsom?

6.8.1.

Het hof zal eerst grief 3 behandelen. Deze grief is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om aan de veroordeling van [appellant] tot tijdige betaling van de huurtermijnen en de maandelijkse verschuldigde bijdrage aan de energie- c.q. servicekosten, een dwangsom te verbinden.

6.8.2.

Deze grief is terecht voorgedragen. Volgens de slotzin van artikel 611a lid 1 Rv kan een dwangsom niet worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom. De reden hiervan is dat de schuldeiser een veroordeling tot betaling van een geldsom kan incasseren door executoriaal beslag. Er bestaat dus geen noodzaak om de schuldeiser de mogelijkheid te geven om door een indirect executiemiddel zoals een dwangsom, de betaling af te dwingen.

6.8.3.

De overweging van de kantonrechter dat de dwangsom niet ziet op de betaling zelf maar op de tijdigheid daarvan, leidt niet tot een ander oordeel. Dat doet geen afbreuk aan de toepasselijkheid van de regel dat een dwangsom niet kan worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom. Het hof zal het beroepen vonnis daarom vernietigen voor zover het de oplegging van de dwangsom betreft. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gevorderde dwangsom afwijzen.

Over de grief 1: is te veel in rekening gebracht ter zake energiekosten en schoonmaakkosten, en mocht [appellant] een deel van de huurbetaling opschorten vanwege achterstallig onderhoud?

6.9.1.

In rov. 4.7 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] op het moment waarop [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de inleidende dagvaarding uitbrachten, een betalingsachterstand had van € 773,65. Naar het hof begrijpt, berust dit bedrag op een typefout en bedoelt de kantonrechter het bedrag van € 733,75 dat in conventie door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is gevorderd, dat door hen is gespecificeerd is in productie 23 bij de inleidende dagvaarding en dat in het verstekvonnis is toegewezen. Ter onderbouwing van dat oordeel heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat het verweer van [appellant] dat de energiekosten niet kloppen en dat ten onrechte schoonmaakkosten worden betaald, niet onderbouwd of aangetoond is.

6.9.2.

Grief 1 is tegen die overweging gericht. De grief is, naar het hof begrijpt, gericht tegen:

• A. de verwerping van het verweer van [appellant] dat de energiekosten niet kloppen;
• B. de verwerping van het verweer van [appellant] dat ten onrechte schoonmaakkosten in rekening worden gebracht.

Naar het hof begrijpt, wil [appellant] met de grief alsnog de toewijzing bewerkstelligen van de door hem in reconventie gevorderde:

• € 48,83 ter zake te veel betaalde nutslasten;
• € 360,-- ter zake te veel betaalde schoonmaakkosten.

6.9.3.

Met betrekking tot onderdeel A van de grief stelt het hof voorop dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in punt 55 van de conclusie van antwoord in oppositie en reconventie uiteen hebben gezet dat het appartement van [appellant] over een eigen tussenmeter voor gas en een eigen tussenmeter voor elektra beschikt, dat [appellant] de meterstanden aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] doorgeeft en dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan de hand van die meterstanden jaarlijks de energieafrekening maken. Als productie 32 bij die conclusie hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de in de periode van 2010 tot 2020 jaarlijks aan [appellant] verstrekte energieafrekeningen overgelegd.

6.9.4.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat de energiekosten niet kloppen heeft [appellant] in de toelichting op de grief in feite uitsluitend verwezen naar enkele beknopte stellingen uit het geding bij de kantonrechter, zonder op concrete wijze duidelijk te maken waarom en in hoeverre de berekening van de energiekosten niet juist zou zijn. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat het verweer van [appellant] dat de energiekosten niet kloppen, onvoldoende onderbouwd is.

6.9.5.

Voor zover [appellant] heeft bedoeld te betogen dat aan hem te veel kosten voor waterverbruik in rekening zijn gebracht, moet ook dat verweer worden verworpen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in punt 56 van de conclusie van antwoord in oppositie en reconventie uiteengezet dat er voor het waterverbruik één hoofdmeter is, dat er een tussenmeter is voor de appartementen 33 en 33A, en dat van het resterende waterverbruik (het verbruik dat niet door de tussenmeter wordt geregistreerd en dat het verbruik van drie appartementen betreft), 25% bij [appellant] in rekening wordt gebracht. Volgens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is dat een redelijke verdeelsleutel. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben voorts gesteld dat in 2020 niet 25% maar slechts 15% van het betreffende verbruik aan [appellant] is doorbelast omdat in dat jaar, vanwege de droge zomer, sprake was van extra verbruik voor het sproeien van de tuin. [appellant] heeft ter betwisting van de “nutslasten” uitsluitend verwezen naar enkele beknopte stellingen uit het geding bij de kantonrechter, zonder op concrete wijze duidelijk te maken waarom het aan hem doorbelaste waterverbruik te hoog zou zijn en in hoeverre de berekening van de energiekosten niet juist zou zijn. Dat er ook in andere jaren water is verbruikt voor het sproeien van de tuin doet hieraan niet af. Daarmee is niet gezegd dat aan [appellant] te veel verbruik in rekening is gebracht. [appellant] heeft als bewoner van het complex bovendien ook belang bij de verzorging van de tuin.

6.9.6.

Wat betreft onderdeel B van de grief betwist [appellant] , naar het hof begrijpt, dat schoonmaakkosten voor het gemeenschappelijke trappenhuis zijn gemaakt. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben met de door hen als productie 31 overgelegde foto’s en de door hen in de punten 50 en 58 van de conclusie van antwoord echter voldoende aannemelijk gemaakt dat de hal en het trappenhuis goed schoon worden gehouden. [appellant] heeft dat in de toelichting op de grief in feite niet, en in elk geval onvoldoende, betwist.

6.9.7.

[appellant] heeft in de toelichting op de grief ook nog melding gemaakt van achterstallig onderhoud. Omdat [appellant] in de toelichting op de grief daarop verder niet is ingegaan, verwerpt het hof ook dit onderdeel van de grief. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij zijn huurbetalingsverplichting mocht opschorten vanwege achterstallig onderhoud.

6.9.8.

Het beroepen vonnis moet daarom worden bekrachtigd voor zover het betreft de afwijzing van de navolgende vorderingen in reconventie:

• € 360,-- ter zake te veel betaalde schoonmaakkosten;
• € 48,83 ter zake te veel betaalde nutslasten.

Ook het verweer van [appellant] in conventie dat hij zijn huurbetalingsverplichting mocht opschorten vanwege achterstallig onderhoud, slaagt niet.

Over de grieven 2 en 4: is sprake van geluidsoverlast en is in verband daarmee een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd?

6.10.1.

Het hof zal de grieven 2 en 4 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn, naar het hof begrijpt, gericht tegen de verwerping van het beroep van [appellant] op vermindering van de huurprijs met € 25,-- per maand wegens door hem ondervonden geluidsoverlast van naaiwerkzaamheden in de zolderruimte boven zijn appartement.

6.10.2.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de door [appellant] in reconventie gevorderde terugbetaling van huur wegens door hem ondervonden geluidsoverlast, moet worden opgevat als een op artikel 7:207 lid 1 BW gebaseerde vordering tot vermindering van de huurprijs wegens verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. [appellant] heeft in de memorie van grieven niet betwist dat zijn vordering aldus moet worden opgevat. Ook het hof zal daar dus vanuit gaan.

6.10.3.

Voor de vordering tot vermindering van de huurprijs van woonruimte wegens gebreken geldt op grond van artikel 7:257 lid 1 BW een vervaltermijn van zes maanden. Na het verstrijken van die termijn van zes maanden kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering tot huurprijsvermindering (artikel 7:257 lid 3 BW). [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben zich in het geding bij de kantonrechter op deze vervaltermijn beroepen. In dit geval heeft [appellant] de vordering tot huurprijsvermindering ingesteld bij de verzetdagvaarding van 1 juni 2021. Reeds om deze reden is de vordering tot huurprijsvermindering niet toewijsbaar over de periode vóór 1 december 2020. Het hof volgt [appellant] niet in zijn stelling dat toepassing van de vervaltermijn in dit geval onredelijk is.

6.10.4.

Dit brengt mee dat uitsluitend nog beoordeeld moet worden of [appellant] in de periode na 1 december 2020 zodanige geluidsoverlast heeft ervaren in het gehuurde, dat dit een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Geluidsoverlast kan een gebrek aan het gehuurde vormen in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW (
“een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft” ). Volgens artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. In dit geval gaat het om de in rov. 6.10.2 genoemde redenen alleen om de periode na 1 december 2020.

6.10.5.

Een aanspraak op huurvermindering ontstaat pas als sprake is van een wezenlijke vermindering van het huurgenot. Omdat [appellant] zich beroept op de rechtsgevolgen van zijn stelling dat hij door geluidsoverlast van het boven hem gelegen appartement een wezenlijke vermindering van het huurgenot ervaart, rust op hem de plicht die stelling voldoende te onderbouwen.

6.10.6.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] dat in elk geval met betrekking tot de in dit geding relevante periode vanaf 1 december 2020 onvoldoende gedaan. Het hof tekent daarbij aan dat de gemeente in de e-mail van 24 augustus 2018 heeft geadviseerd om, kort gezegd, in de verdieping boven het appartement van [appellant] een zwevende dekvloer aan te brengen, aangezien daarmee contactgeluid behoorlijk kan worden gereduceerd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in het geding bij de kantonrechter al gesteld dat zij deze suggestie hebben opgevolgd. Dit blijkt ook uit de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als productie 26 overgelegde bladzijde 8 van het “Constateringsrapport Handhaving” van de gemeente Venlo, waarin onder meer het volgende staat:
“ [geïntimeerde 2] heeft een zwevende dekvloer geplaatst op de houten vloerdelen van 2e verdieping Dit is 2 cm steenwol met 20 mm gipsvezelplaat. Dit is een kant en klare plaat met overlap die je op een houten vloer kan leggen om geluid tegen te gaan. Er is sprake van een zwevende dekvloer. Deze vloer ligt in het naaiatelier.” Het betreffende “naaiatelier”, waarvan [appellant] stelde geluidsoverlast te ondervinden, bevindt zich boven de slaapkamer van [appellant] .

6.10.7.

[appellant] heeft in de conclusie van repliek erkend dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geluidsisolerende voorzieningen hebben getroffen. Volgens [appellant] is het echter nog steeds gehorig. [appellant] heeft over de aangebrachte geluidsisolerende voorzieningen onder meer gesteld:
“Overall is de overlast daardoor wel iets minder, maar het is en blijft een gehorig gebouw.” Naar het oordeel van het hof is ten aanzien van de in dit hoger beroep relevante periode vanaf 1 december 2020 echter niet gebleken dat nog sprake is van zodanige geluidsoverlast dat dit een gebrek oplevert dat aanleiding vormt voor huurprijsvermindering. Het hof acht daarbij van belang dat de gemeente bij brief van 19 juli 2020 heeft meegedeeld, samengevat:

• dat geluidmetingen zijn gedaan op 7 april 2020 en 23 juni 2020;
• dat volgens de bevindingen geen sprake van een overschrijding van de geluidsnorm in de dagperiode en in de avondperiode;
• dat de naaimachine een tonaal geluid oplevert en dat om die reden na 21:00 uur ’s avonds niet mag worden gewerkt in het naaiatelier.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in het geding bij de kantonrechter gesteld dat, overeenkomstig deze brief van de gemeente, na 21:00 uur geen gebruik van de naaiapparaten meer wordt gemaakt. [appellant] heeft dat niet betwist.

6.10.8.

Tot slot is van belang dat bewoners van een appartement enige dagelijkse leef-geluiden vanuit aangrenzende appartementen zullen moeten accepteren. Dat geldt te meer indien gewoond wordt in een oud kloostercomplex (een Rijksmonument) als het onderhavige. Het moet [appellant] bij aanvang van de huur al duidelijk zijn geweest dat hij daarvan niet eenzelfde geluidsisolatieniveau mocht verwachten als van een nieuwbouwappartement. [appellant] heeft ook niet de stelling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betwist dat de huur van het appartement, omdat het gelegen is in een oud complex als het onderhavige, in verhouding tot het woonoppervlak relatief laag is.

6.10.9.

[appellant] heeft in de toelichting op grief 4 nog verwezen naar een door hem als productie 10 bij de memorie van grieven in het geding gebrachte USB-stick. Volgens [appellant] zijn daarop de door hem bedoelde geluiden waar te nemen, zijn dat geen typische woongeluiden en zijn ze te kwalificeren als ontoelaatbaar.

6.10.10.

Het hof heeft in het griffiedossier twee USB-sticks aangetroffen. Op de ene USB-stick staat één videobestand uit 2023 en verder uitsluitend veel bestanden uit 2011 en 2015. Het hof begrijpt uit punt 32 van de memorie van antwoord dat de inhoud van deze USB-stick door [appellant] via een USB-stick ook aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is verstrekt. Zij melden daar immers ook dat de meeste bestanden op de USB-stick uit 2011 en 2015 dateren. Op de andere USB-stick staan veel bestanden uit 2011, 2012 en 2013, en slechts twee videobestanden uit 2023. Het lijkt erop dat [appellant] de inhoud van deze USB-stick niet aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft verstrekt. Dat kan echter in het midden blijven omdat voor beide USB-sticks het navolgende geldt.

6.10.11.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben er terecht op gewezen dat de bestanden uit 2011 en 2015 (en hetzelfde geldt voor de bestanden uit 2012 en 2013) door [appellant] van geen enkele toelichting zijn voorzien en dat niet duidelijk is waarom die bestanden relevant zou kunnen zijn voor de beoordeling van de mate van geluidsoverlast waarvan in het door [appellant] gehuurde appartement sprake was nadat de hiervoor in rov. 6.10.6 genoemde zwevende dekvloer omstreeks 2019 was aangebracht. De betreffende oude bestanden betreffen overigens hoofdzakelijk foto’s en slechts enkele videobestanden met geluid.

6.10.12.

Ten aanzien van de in totaal drie videobestanden uit 2023 geldt dat het om korte fragmenten gaat waarbij het geluid en het volume daarvan niet duidelijk waarneembaar zijn, en waarbij niet blijkt wat de herkomst is van het geluid. Een en ander vormt onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat sprake is van relevante geluidsoverlast. Bij de brief van 16 juli 2020 heeft de gemeente immers op basis van uitgevoerde geluidsmetingen geconcludeerd dat geen sprake is van een overschrijding van de geluidsnorm in de dagperiode en avondperiode. Geluidsmetingen die op iets anders wijzen, zijn door [appellant] niet in het geding gebracht.

6.10.13.

Hetgeen [appellant] overigens in de toelichting op de grieven heeft aangevoerd kan evenmin tot de conclusie leiden dat vanaf 1 december 2020 sprake is geweest van zodanige geluidsoverlast dat dit huurvermindering rechtvaardigt. [appellant] heeft daarover voorts geen voldoende concreet bewijsaanbod gedaan. Het hof verwerpt daarom de grieven 2 en 4.

Conclusie en afwikkeling

6.11.1.

Het voorgaande voert tot de conclusie dat alleen grief 3 terecht is voorgedragen. In verband daarmee zal het hof het beroepen vonnis vernietigen voor zover het de oplegging van de dwangsom betreft. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gevorderde dwangsom afwijzen.

6.11.2.

Omdat de grieven 1, 2 en 4 zijn verworpen, moet het vonnis voor het overige bekrachtigd worden. [appellant] heeft in de memorie van grieven niet betwist dat, indien zijn beroep op vermindering van de huurprijs niet opgaat, hij door zijn betalingsgedrag zodanig in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

6.11.3

Bij deze stand van zaken is [appellant] ook in hoger beroep de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [appellant] daarom veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.11.4.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben aanspraak gemaakt op wettelijke rente over de proceskosten en op nakosten vermeerderd met wettelijke rente. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Het hof ziet daarin aanleiding om de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden (Zie in dezelfde zin HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2023:853, rov. 2.3).

7. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 9270935 \ CV EXPL 21-2937 gewezen vonnis van 13 oktober 2021 uitsluitend voor zover het de daarin opgenomen dwangsomveroordeling betreft;

in zoverre opnieuw rechtdoende: wijst de gevorderde dwangsomveroordeling af;

bekrachtigt het genoemde vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op € 343,-- aan griffierecht en op € 2.366,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 mei 2023.

griffier rolraadsheer