ECLI:NL:GHSHE:2023:445 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Koop woning met afwijkende terreinafscheiding en mededeli...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.304.197/01

arrest van 7 februari 2023

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. M. van der Veer te Roosendaal,

tegen

1.[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. E.R. Knoester te Steenbergen (NB),

op het bij exploot van dagvaarding van 29 november 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 1 september 2021, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [geïntimeerden] als eisers.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/378251 / HA ZA 20-636)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met twee producties;
de memorie van antwoord met één productie;
de mondelinge behandeling op 11 januari 2023.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De vaststaande feiten

3.1.

Tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht. Deze vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Daarnaast staan nog enkele andere feiten vast.

i. [erflater] (hierna: [erflater] ), overleden op 24 januari 2021, en [appellant] waren eigenaar van het perceel grond met een woning en verdere aanhorigheden aan de [adres] , te [plaats] (hierna: de woning).

[erflater] heeft aan [XX] makelaars bv, beëdigde makelaars-taxateurs, (hierna: de verkopend makelaar) de opdracht gegeven om de woning te verkopen. In de verkoopopdracht zijn de volgende nadere gegevens van de woning vermeld:

"
adres, postcode, plaats [adres] , [postcode] , [plaats]

kadastrale aanduiding Gemeente Halsteren, sectie [sectieletter] , nr [sectienummer 1] en [sectienummer 2] ,

groot 2 a, 25 ca

omschrijving object vrijstaand woonhuis met kelder, ondergrond, tuin en

overige aanhorigheden."

Het woord "
[sectienummer 2]" is omcirkeld en daarbij staat handgeschreven: “
= van de Holding-> zie kadaster + taxatierapport Helmig".

[appellant] heeft de verkoopopdracht voor akkoord getekend. Hij heeft bij zijn handtekening geschreven: "
akkoord voor sectie [sectieletter] [sectienummer 1] niet voor [sectienummer 2] behoort aan de Holding BV".

In de op Funda geplaatste brochure voor de verkoop staat een perceeloppervlakte van 1.760 m2 vermeld. In de brochure staan foto's van de tuin rondom het woonhuis. Er is geen beschrijving gegeven van de tuin. In de brochure is een uittreksel van de kadastrale kaart van de omgeving van [adres] opgenomen, waarop zowel het kadastrale perceel gemeente [plaats] , sectie [sectieletter] nr. [sectienummer 1] (hierna: het perceel [sectienummer 1] ) als het kadastrale perceel gemeente [plaats] , sectie [sectieletter] nr. [sectienummer 2] (hierna: het perceel [sectienummer 2] ) en andere belendende percelen staan. Tevens is op de website van Funda een satellietkaart en een kadastrale kaart van de omgeving van [adres] opgenomen.

Op de NVM-vragenlijst voor de verkoop van een woning (hierna: de vragenlijst) is vraag 1c: "
Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen?" door [erflater] beantwoord met "
nee".

Na enkele bezichtigingen hebben [geïntimeerden] de woning op 13 januari 2020 gekocht. In de koopovereenkomst is het verkochte in artikel I omschreven als:

"
de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:

- plaatselijk bekend (incl. postcode): [adres] , - [postcode] [plaats]

- kadastraal bekend: gemeente Halsteren, sectie [sectieletter] no. [sectienummer 1]

- groot: 00 hectare, 17 are, 60 centiare,"

In artikel 6.11 van de koopovereenkomst is opgenomen dat verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte aan geen van de partijen enig recht verleent.

In artikel 9 sub c van Pro de koopovereenkomst is bepaald dat verkopers en kopers hoofdelijk verbonden zijn voor de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

In artikel 19 van Pro de koopovereenkomst is opgenomen dat de vragenlijst onderdeel uitmaakt van die overeenkomst.

De koopovereenkomst is door [erflater] , [appellant] en [geïntimeerden] ondertekend.

Op 27 maart 2020 heeft de levering plaatsgevonden. In de daarvan opgemaakte notariële akte is het verkochte omschreven als:

"
het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen te [postcode] [plaats] , [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] , ter grootte van duizend zevenhonderdzestig vierkante meter (1.760 m2)"

Na de levering van de woning is een discussie ontstaan tussen [geïntimeerden] en [appellant] over de omvang van de verkochte grond. Het kadaster heeft vervolgens een meetonderzoek uitgevoerd en paaltjes geplaatst ter markering van de percelen [sectienummer 1] en [sectienummer 2] .

Aan de oostzijde en een deel van de zuidzijde van de tuin van de woning staat een schapenhek. Achter het schapenhek aan de zuidzijde is een sloot gelegen. Voor het overige staat aan de zuidzijde van de tuin beplanting (door partijen aangeduid als 'het bosje'). Aan de westzijde, gelegen aan de kant van de weg [straatnaam], staan langs de tuin en het bosje houten paaltjes met ijzerdraad ertussen tot aan een betonnen paal aan het einde van het bosje. De kadastrale grens van het perceel [sectienummer 1] bevindt zich niet ter hoogte van het schapenhek en de achterkant van het bosje, maar (een aantal) meters naar voren. Het schapenhek aan de oostzijde en zuidzijde, alsmede (een deel van) het bosje bevinden zich op belendende percelen, te weten het perceel [sectienummer 2] , het kadastrale perceel gemeente [plaats] , sectie [sectieletter] nr. [sectienummer 3] (hierna: het perceel [sectienummer 3] ) en het kadastrale perceel gemeente Halsteren, sectie [sectieletter] nr. [sectienummer 4] (hierna: het perceel [sectienummer 4] ). Deze percelen zijn in eigendom van [AA] Holding B.V. (hierna: de Holding). [appellant] is enig aandeelhouder en bestuurder van de Holding.

In een e-mail van 26 augustus 2020 heeft de verkopend makelaar in antwoord op een e-mail van de aankoopmakelaar van [geïntimeerden] het volgende geschreven:

''
Een ''betonnen paal" is als zodanig door mij niet aangewezen. Verkopers hebben verkocht het kadastrale perceel: gemeente [plaats] , sectie [sectieletter] no. [sectienummer 1] , groot: 00 hectare, 17 are, 60 centiare, zoals vernoemd en vastligt op de kadastrale kaart en uittreksel en in de koopovereenkomst is vermeld en als bijlage is verzonden. Ook was er ten tijde van de onderhandelingen geen aanleiding om te twijfelen over de juistheid van het door verkopers aangegeven te verkopen perceel. De verkoopster heeft zelf de begrenzing globaal aangegeven van de tuin. Indien en voor zover het voor de kopers van cruciaal belang was om de exacte begrenzing te kennen, dan had dit gedurende de onderhandelingen en de bezichtigingen door hen of door jou als hun makelaar besproken moeten worden en had desnoods het kadaster ingeschakeld kunnen worden."

De procedure bij de rechtbank

3.2.1.

In deze procedure hebben [geïntimeerden] bij de rechtbank kort gezegd gevorderd om

I. primair [appellant] te veroordelen tot levering binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis om niet aan [geïntimeerden] van

- de strook grond, gelijk aan het perceel [sectienummer 2] ;

- de strook grond, deel uitmakende van het perceel [sectienummer 3] , op de situatieschets aangeduid als de vierhoek C-E-J-M;

- de strook grond, deel uitmakende van het perceel [sectienummer 4] , op de situatieschets aangeduid als de driehoek D-J-M;

(hierna tezamen: de stroken grond),

op straffe van een dwangsom

subsidiair en meer subsidiair [appellant] en de erven van [erflater] , voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van een nader door een deskundige te bepalen bedrag aan schadevergoeding, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente, dan wel een beslissing van de rechtbank in goede justitie ter zake.

II. [appellant] en de erven van [erflater] , voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.300,75, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente.

III. [appellant] en de erven van [erflater] , voor zover mogelijk hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.2.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dit verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.3.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de primaire vordering van [geïntimeerden] toegewezen en [appellant] kort gezegd veroordeeld tot levering van de stroken grond op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 5.000,- en tot betaling van de aan de levering verbonden kosten. De rechtbank heeft [appellant] bovendien veroordeeld in de proceskosten.

De rechtbank heeft de vorderingen tegen [erflater] afgewezen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

De procedure in hoger beroep

3.3.1.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerden] , met veroordeling van [geïntimeerden] tot teruglevering van de stroken grond en betaling van € 2.093,27 ter zake notariskosten en met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties.

[geïntimeerden] hebben geen incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de afwijzing van de vorderingen op [erflater] . Deze vorderingen spelen in hoger beroep dus geen rol meer.

3.3.2.

Met de grieven komt [appellant] kort gezegd op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij en [erflater] [geïntimeerden] hadden moeten mededelen dat de kadastrale grens van perceel [sectienummer 1] afwijkt van het schapenhek aan de oostzijde en de zuidzijde van het perceel en dat het bosje in de driehoek tussen de zuidzijde en de westzijde van het perceel niet (geheel) tot perceel [sectienummer 1] behoort en dat [geïntimeerden] redelijkerwijs mochten verwachten dat het gekochte zowel perceel [sectienummer 1] als de stroken grond omvatte. Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk behandelen.

De beoordeling van de grieven

3.4.1.

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat op [appellant] en [erflater] als verkopers van de woning een mededelingsplicht rustte ter zake de stroken grond. Zij hadden [geïntimeerden] moeten mededelen dat de kadastrale grens van perceel [sectienummer 1] afwijkt van het schapenhek aan de oostzijde en de zuidzijde van het perceel en dat het bosje in de driehoek tussen de zuidzijde en de westzijde van het perceel niet (geheel) tot perceel [sectienummer 1] behoort. Het hof acht hiervoor het volgende redengevend.

3.4.2.

Tussen partijen staat vast dat [appellant] en [erflater] ervan op de hoogte waren dat het schapenhek en (een deel van) het bosje zich niet op perceel [sectienummer 1] , maar op de belendende percelen van de Holding bevonden. Op de door [erflater] ingevulde vragenlijst, die onderdeel is van de door [appellant] en [erflater] ondertekende koopovereenkomst, is ingevuld dat de kadastrale grenzen niet afwijken van de terreinafscheidingen.

3.4.3.

Het hof is op basis van de door [geïntimeerden] als productie 11 in eerste aanleg overgelegde foto’s (hierna: de foto’s) van oordeel dat het schapenhek aan de oost- en zuidzijde van perceel [sectienummer 1] is aan te merken als een zichtbare terreinafscheiding zoals bedoeld in de vragenlijst. Dat het schapenhek volgens [appellant] bedoeld is om dieren tegen te houden en niet om het eigen terrein af te sluiten voor onbevoegden, maakt dit niet anders. Dit doet immers niet af aan het feit dat uit de foto’s blijkt dat het schapenhek eruit ziet als een terreinafscheiding. Het enkele feit dat in het schapenhek, anders dan in de kadastrale grens van perceel [sectienummer 1] , geen verspringing zit, maakt niet dat [geïntimeerden] hadden moeten begrijpen dat het schapenhek niet op de kadastrale grens stond. De verspringing is immers dusdanig gering dat dit, mede gezien de feitelijke situatie zoals die blijkt uit de foto’s en de informatie in de vragenlijst, [geïntimeerden] niet aan het twijfelen hoefde te brengen over de kadastrale grenzen van perceel [sectienummer 1] . Het had derhalve op de weg van [appellant] en [erflater] gelegen om aan [geïntimeerden] mede te delen dat de kadastrale grens van perceel [sectienummer 1] afwijkt van het schapenhek aan de oost- en zuidzijde van het perceel.

3.4.4.

Dit wordt niet anders omdat het hier gaat om een relatief geringe afwijking van de kadastrale grenzen en [appellant] aanvoert dat [geïntimeerden] de woning niet of niet tegen dezelfde prijs gekocht zouden hebben indien zij hiervan op de hoogte waren. Het gaat immers om de vraag of [geïntimeerden] redelijkerwijs mochten verwachten dat ook de stroken grond aan hen zijn verkocht en hierbij speelt de oppervlakte van de stroken grond en de eventuele invloed daarvan op het aangaan en de inhoud van de koopovereenkomst geen rol. [geïntimeerden] beroepen zich niet op een discrepantie tussen de opgegeven grootte en de werkelijke grootte van het perceel. Dit maakt dat [appellant] geen beroep op artikel 6.11 van de koopovereenkomst toekomt.

3.4.5.

Met betrekking tot het bosje in de driehoek tussen de zuidzijde en de westzijde van het perceel, geldt het volgende. Het schapenhek aan de zuidzijde van perceel [sectienummer 1] loopt tot halverwege. Ter hoogte van het bosje is geen terreinafscheiding aanwezig. Aan de westzijde van het perceel is een terreinafscheiding aanwezig tussen het perceel en de weg ( [straatnaam] ) die bestaat uit betonnen paaltjes met daartussen prikkeldraad. Deze terreinafscheiding loopt door tot het betonnen paaltje voorbij het bosje. Daarna staan nog meer betonnen paaltjes, maar deze zijn niet meer verbonden met prikkeldraad. Dit wordt door [appellant] betwist. Volgens hem volgt uit de door hem als productie 1 bij memorie van grieven overgelegde foto dat deze terreinafscheiding ook na het betonnen paaltje voorbij het bosje doorloopt. Het hof volgt [appellant] hierin niet. De foto dateert uit augustus 2016, dus meer dan drie jaar voor bezichtiging en koop van de woning. Bovendien is op de foto niet te zien dat het prikkeldraad ook na het bewuste betonnen paaltje doorloopt. Op de door [geïntimeerden] overgelegde foto’s gemaakt kort na de levering is daarentegen duidelijk te zien dat het prikkeldraad na dit paaltje juist niet doorloopt. Dit alles maakt dat [geïntimeerden] er naar het oordeel van het hof van uit mochten gaan dat de kadastrale grens aan de zuidzijde in een rechte lijn loopt van het betonnen paaltje voorbij het bosje tot het begin van het schapenhek. Het was aan [appellant] en [erflater] om [geïntimeerden] te informeren dat dit anders was en dat (de driehoek met) het bosje geen deel uitmaakte van perceel [sectienummer 1] .

3.4.6.

Het feit dat in de verkoopbrochure of in de advertentie op Funda het bosje niet als zodanig als onderdeel van het perceel is genoemd, maakt het voorgaande niet anders. Het gaat immers om de feitelijke situatie ter plaatse zoals hiervoor overwogen. Hierbij komt dat op de foto’s in de verkoopbrochure het bosje ook daadwerkelijk te zien is.

3.4.7.

[appellant] heeft nog aangevoerd dat bij nader onderzoek van de kadastrale kaart en de satellietkaart, door het over elkaar leggen van die kaarten zoals [geïntimeerden] hangende de procedure hebben gedaan (productie 11 eerste aanleg), eenvoudig zichtbaar zou worden dat het bosje niet bij perceel [sectienummer 1] hoorde. Ook dit maakt het voorgaande niet anders. Dit impliceert immers een onderzoeksplicht van [geïntimeerden] en uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat ten aanzien van de driehoek met het bosje van een onderzoeksplicht aan de zijde van [geïntimeerden] geen sprake is. Het was immers aan [erflater] en [appellant] als verkopers om [geïntimeerden] als kopers te informeren dat het bosje niet bij perceel [sectienummer 1] hoorde, en onder die omstandigheden kan aan een koper niet worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de betreffende eigenschappen van het gekochte.

3.4.8.

Aangezien [appellant] geen voldoende specifiek bewijsaanbod heeft gedaan ten aanzien van concrete feiten die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, volgt uit het voorgaande dat op [appellant] en [erflater] een mededelingsplicht rustte ter zake de perceelsgrenzen en dat, omdat [appellant] en [erflater] aan deze mededelingsplicht niet hebben voldaan, [geïntimeerden] redelijkerwijs mochten verwachten dat het gekochte zowel perceel [sectienummer 1] als de stroken grond omvatte.

Conclusie

3.5.

Dit alles maakt dat de grieven van [appellant] niet slagen. Het hof zal het vonnis dan ook bekrachtigen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in het hoger beroep. Het hof begroot deze als volgt

griffierecht € 338,-

salaris advocaat € 2.366,- (2 punten x tarief II)

totaal € 2.704,-

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 2.704,-;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.H. Schulten, N.W.M. van den Heuvel en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 februari 2023.

griffier rolraadsheer