ECLI:NL:GHSHE:2023:613 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Huurverlaging wegens vocht- en schimmelproblemen in appar...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.292.396/01

arrest van 21 februari 2023

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen [appellant] ,

advocaat: mr. C.A.M.J.M. Joosten te Venlo,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R.A.G. Smeets te Maastricht,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 22 juni 2021 en 28 september 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 8415730 CV EXPL 20-1418 gewezen vonnis van 10 maart 2021.

1.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 22 juni 2021;
het tussenarrest van 28 september 2021;
de akte depot van [appellant] van 21 december 2021;
de memorie van antwoord in incidenteel appel van 8 februari 2022;
het H-formulier van 13 december 2022 waarmee de advocaat van [appellant] zich heeft onttrokken, waarna de op 15 december 2022 geplande mondelinge behandeling op verzoek van [appellant] is uitgesteld;
de op 19 december 2022 gehouden mondelinge behandeling, waarbij bovengenoemde advocaat van [appellant] zich heeft gesteld;
de bij brief van 29 november 2022 toegezonden producties 123 tot en met 126, die [geïntimeerde] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht;
de bij brief van 30 november 2022 toegezonden productie 97, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht;
de bij brief van 1 december 2022 toegezonden producties 98 tot en met 101, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

2.De verdere beoordeling

2.1.

In overweging 2.1 tot en met 2.21 heeft de kantonrechter vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Deze feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze feiten voor zover nog relevant in hoger beroep. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast.

2.1.1.

[geïntimeerde] verhuurde per 1 maart 2005 aan [appellant] de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde betreft een appartement en maakt onderdeel uit van een half vrijstaand authentiek pand uit 1910 waarin nog zes andere appartementen zijn gevestigd. Het pand is eigendom van [geïntimeerde] en [persoon A] (hierna: [persoon A] ).

2.1.2.

Op 11 april 2019 heeft [geïntimeerde] de muur in de slaapkamer opnieuw laten

bepleisteren. Op 5 juni 2019 meldde [appellant] bij [geïntimeerde] dat de muur nog altijd niet droog is.

2.1.3.

Eind juni 2019 vond een reparatie aan het dak boven de badkamer van het

gehuurde plaats. Op 12 juli 2019 meldde [appellant] een vochtplek in een hoek van het plafond van de badkamer. [geïntimeerde] kondigde aan de klacht op te pakken, waarop de bouwvak (tot 22 augustus 2019) is gevolgd. Op 13 augustus 2019 heeft [appellant] laten weten dat de vochtplek zich uitbreidde. Ook heeft In [appellant] in augustus 2019 bij de gemeente geklaagd over onder meer vocht/lekkage in zijn badkamer.

Op 22 augustus 2019 heeft [geïntimeerde] de dakgoten van het pand laten schoonmaken. Verdere werkzaamheden zijn door hem aangekondigd voor, en gepland in, september 2019.

2.1.4.

Op 17 en 18 september 2019 heeft [geïntimeerde] de dakbedekking laten vernieuwen en een nieuw plafond in de badkamer laten aanbrengen. Het probleem met de badkamer was hiermee opgelost.

2.1.5.

Op 18 september 2019 heeft de gemeente een controle uitgevoerd en onder meer schimmel, lekkage en vocht ter plaatse van de badkamer geconstateerd.

[appellant] heeft in die periode zelf een dakservice bedrijf ingeschakeld. Deze heeft geconstateerd dat het houtwerk rot is en sprake is van schimmel.

2.1.6.

[geïntimeerde] heeft eind november 2019 aangekondigd dat de bakgoten, het zink van de gevels en het voegwerk van de zijgevel zullen worden aangepakt. Doordat voor die werkzaamheden het plaatsen van een steiger in de tuin van de buurman noodzakelijk was en die buurman zelf met grondwerkzaamheden bezig was, zijn de werkzaamheden uitgesteld tot 3 februari 2020. Eind februari 2020 zijn de werkzaamheden aan de buitengevel beëindigd.

2.1.7.

Op 25 februari 2020 klaagde [appellant] over vocht- en schimmelvorming op de vloer van de slaapkamer. Het laminaat in de slaapkamer was aangetast door vocht en er hing een

vochtgeur. [geïntimeerde] kondigde aan een onderzoek in te stellen.

2.1.8.

Op 11 maart 2020 heeft een controle door de gemeente plaatsgevonden. In de brief van de gemeente hierover aan [appellant] van 3 april 2020 staat onder meer:

“
Ondanks de (herstel)werkzaamheden aan het pand, is uit de controle van 11 maart 2020 gebleken dat de vocht- en schimmelproblemen in de slaapkamer en het toilet van uw huurwoning (nog steeds) niet zijn opgelost.”

2.1.9.

[geïntimeerde] verzocht [appellant] in maart 2020 om de radiatoren open te draaien in

verband met het drogen van de herstelde zijgevel. [appellant] gaf daarop te kennen geen

verwarming te gebruiken en niet voor die kosten te willen opdraaien.

2.1.10.

Op 14 april 2020 volgde een vochtmeting door [persoon B] , de door [geïntimeerde] ingeschakelde schilder, die uitwees dat de muur in de slaapkamer droog was.

2.1.11.

Op 14 april 2020 voerde ook [XY] Bouw, een door [geïntimeerde] ingeschakeld aannemersbedrijf (hierna: [XY] ), een vochtmeting uit. Ook [XY] constateerde dat de muur droog was. Wel constateerde [XY] dat de vloer in zowel de slaapkamer als de badkamer nat was. [XY] constateerde voorts dat van binnendringend vocht van de buitenmuur geen sprake was en dat de oorzaak van het vocht daarmee van binnenuit moest komen. Als mogelijke oorzaak werd gegeven condensatie, veroorzaakt door de verschillende lagen van de bedekking van de vloer. Het onderzoek werd om die reden voortgezet. Er werden boringen in de vloer verricht en er werd een ingenieursbureau ingeschakeld. Door dat ingenieursbureau werd condensatie als reden van het vochtprobleem van de hand gewezen. Nader onderzoek werd door [XY] aangekondigd voor 31 april 2020, maar door [appellant] geweigerd. Ook op 8 juni 2020 is de toegang geweigerd.

2.1.12.

Op 1 april 2020 heeft [geïntimeerde] [appellant] in onderhavige procedure gedagvaard teneinde de huurovereenkomst te ontbinden. [appellant] heeft op 10 juni 2020 in reconventie een vordering tot huurverlaging ingediend wegens door hem gestelde vochtproblemen in de kelder, oude vochtkringen in het trappenhuis, de afvoerbuis aan de buitenzijde van het pand en vochtproblemen in het toilet en in de slaapkamer. Vanaf juni 2020 heeft [appellant] geen huur meer betaald.

2.1.13.

In en een e-mail van 28 april 2020 heeft [persoon A] aan de advocaat van [appellant] gemeld dat [XY] de vloer verder wil onderzoeken door de rest van de vloerbedekking te bekijken en daartoe op 1 mei 2020 aanwezig zal zijn in het gehuurde.

Daarop heeft de advocaat van [appellant] gemeld in een e-mail van 29 april 2020:

“
Mijn client werkt daar thans niet aan mee. In de afgelopen weken is er een nieuw inspectierapport van de gemeente tot stand gekomen. Daarin is onder andere geconcludeerd dat wegens het vochtige klimaat in het appartement, gezondheidsrisico’s voor mijn client bestaan. Mijn client stelt vervolgens vast dat het gemeenterapport niet serieus wordt genomen. (…) Tijdens de twee recente bezoeken van de aannemer heeft mijn client nota bene geadviseerd om de vloer grondig te onderzoeken. Dat deed de aannemer niet, althans hij had daartoe geen opdracht. Mijn client kondigde vervolgens aan dat zelf te doen. Dat werd hem door de verhuurder verboden. Plotseling wordt een nieuw aannemersbezoek aangekondigd, waarbij welk sprake is van het opnemen van de vloer. Al geruime tijd en toenemend ervaart mijn client veel stress van de gehele situatie. Hij heeft inmiddels zelf ook onderzoek laten verrichten. Ondanks alle klachten, wordt client niet serieus genomen (…) Client sluit niet uit dat hij besluit om het appartement te verlaten en, ten behoeve van zijn gezondheid, voorlopig elders onderdak te zoeken en vanaf de komende maand juni betalingen van de huurpenningen op te schorten (…)”.

2.1.14.

Daarop heeft de advocaat van [geïntimeerde] in e-mails van 1 en 14 mei 2020 onder meer gemeld dat [appellant] door geen medewerking te verlenen aan het onderzoek het herstel onmogelijk maakt, dat daardoor sprake is van wanprestatie en dat [geïntimeerde] bereid is de kosten van een verblijf elders te dragen indien [appellant] kan aantonen dat sprake is van een schadelijke vochtigheidsgraad boven de 80%.

2.1.15.

In een rapport naar aanleiding van een controle door de gemeente, uitgevoerd op 25 mei 2020, staat onder meer:

“
Eerder in September 2019 hebben we als gemeente ter plaatse controles uitgevoerd en geconstateerd dat er vocht problemen aanwezig zijn in het pand en hebben hierover contact gehad met de eigenaar, deze heeft aanpassingen / herstel werkzaamheden verricht en de gemeente hiervan op de hoogte gebracht. Recent nog zijn er aanpassingen verricht aan de zijgevel van het pand.

Ondanks aanpassingen/herstel werkzaamheden aan de zijgevel is op 11-03-2020 geconstateerd dat er ter plaatse van de slaapkamer, toilet en gang naar deze ruimte een vochtige geur waarneembaar is. bij nader onderzoek ter plaatse zijn natte vocht- en schimmelplekken geconstateerd. Op 25-05-2020 geconstateerd dat de natte vocht plekken minder zijn maar wel nog aanwezig zijn. Waarschijnlijk komt dit doordat het de afgelopen periode niet of nauwelijks geregend heeft (…)

Ter plaatse zijn de volgende zaken geconstateerd.

1) Vocht- en schimmels ter plaatse van de toilet

De schimmelvorming toont aan dat de vocht hier geruime tijd aanwezig is. Bij controle in September 2019 hebben we onderstaande niet geconstateerd.

2) Vocht slaapkamer

Ter plaatse van de slaapkamer is de vochtige geur nog waarneembaar. In de linkerhoek en linkerkant van de slaapkamer zijn vochtige natte plekke waarneembaar die al geruime tijd aanwezig zijn. Ook is er zichtbaar dat er eerder vocht aanwezig is geweest op plekken in de slaapkamer. Het laminaat van de vloer is zichtbaar krom getrokken van de aanhoudende vochtproblemen. Ook is zwarte schimmelvorming zichtbaar.

(…)

Opheffen overtreding

Ter plaatse van de slaapkamer en toilet is dusdanig vocht aanwezig dat dit zorgt voor een onwenselijke situatie en om gezondheidsredenen niet wenselijk om hier langdurig te verblijven.

Door een bouwfysisch adviseur laten onderzoeken waar de vocht (…) vandaan komt. En daar waar nodig verdere aanpassingen/ herstelwerkzaamheden uitvoeren teneinde de vochtproblemen op te heffen.(…)”

De gemeente heeft naar aanleiding hiervan een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom aan [geïntimeerde] gezonden en daarop volgend op 10 september 2020 gemeld:

“
Omdat partijen geen overeenstemming bereikten over het uitvoeren van het onderzoek en dit ook een onderdeel is geworden van de civiele kwestie, ziet de gemeente op dit moment aanleiding het handhavingstraject op te schorten in afwachting tot partijen overeenstemming hebben bereikt over de deskundige.”

2.1.16.

In een e-mail van 8 juni 2020 heeft [persoon A] gemeld dat [XY] het onderzoek naar de vochtplekken wil hervatten. In een e-mail van dezelfde dag meldde [appellant] samengevat daarin geen vertrouwen te hebben omdat de ingeschakelde bedrijven niet onafhankelijk zijn en dat hij via de rechtbank een onafhankelijk deskundige wil laten aanstellen.

2.1.17.

Op 16 juli 2020 vond een bezichtiging plaats in bijzijn van de gemeente, waarbij wederom is geconcludeerd dat het vocht van binnenuit moet komen. In overleg met de gemeente is besloten dat een bouwfysisch bureau zou worden ingeschakeld.

2.1.18.

Op 31 juli 2020 meldde de advocaat van [appellant] aan de advocaat van [geïntimeerde] onder meer:

“
Op 16 juli jl. is in het appartement [persoon C] van de gemeente aanwezig geweest tezamen met [persoon D] van de gemeente alsmede de werknemers van aannemer [XY] .

In de slaapkamer is een gedeelte van de vloer weggehaald door deze aannemer. Mijn client heeft inmiddels samen met de gemeente het vloergedeelte uit de wc gehaald (…)

Met goedkeuring van mijn client, wil ik aandringen dat er zo spoedig mogelijk een gezamenlijk overleg tussen partijen plaatsvindt, hun advocaten en de gemeente in het appartement van mijn client. (…)”

2.1.19.

Op 3 augustus 2020 meldde de advocaat van [geïntimeerde] aan de advocaat van [appellant] in reactie daarop onder meer:

“
Begrijp ik het goed dat uw client na de gezamenlijke afspraak van 16 juli jl. samen met een ambtenaar van de gemeente het vloergedeelte uit de wc heeft gehaald? Deze handelswijze zou mij immers bevreemden (…)

Per e-mailbericht d.d. 24 juli jl. heeft cliënt u laten weten dat dit bureau[hof: [---] Raadgevende Ingenieurs, hierna: [---] ]
op 24 augustus a.s om 09:00 uur ter plaatse zal zijn (…) Bijna een week later (31 juli jl.) deelt u mij mede dat 20 augustus a.s. (?) voor u niet mogelijk is. (…) Ik ga ervan uit dat u zich heeft vergist en dat 24 augustus a.s. dus gewoon kan blijven staan. (…)”

2.1.20.

Op 17 augustus 2020 heeft [persoon A] aan de advocaat van [appellant] gemeld dat de afspraak met [---] op 24 augustus 2020 niet kan doorgaan en dat deze wordt verzet naar 25 augustus 2020. Dezelfde dag heeft hij per e-mail aan de gemeente bericht:

“
Kennelijk hebben de heren [persoon E][hof: advocaat van [appellant] ]
en [persoon C] overleg gehad en willen zich actief met het onderzoek gaan bemoeien. De opdracht, die aan [---] verstrekt wordt, is dat deze zelfstandig onderzoek moet doen en niet gestuurd dient te worden door partijen. [---] zal voorzien worden van de nodige informatie, waaronder uw onderzoeksrapporten. Het lijkt mij niet wenselijk dat partijen bij dit onderzoek aanwezig zijn om [---] “aanwijzingen” te geen. De aanwezigheid van [persoon C] , op verzoek van [persoon E] , zou de schijn van partijdigheid kunnen oproepen.”

2.1.21.

Op 19 augustus 2020 heeft de gemeente aan [persoon A] onder meer het volgende bericht:

“

de gemeente heeft geen vloerdeel uit de WC weggehaald.
[persoon C] zal niet aanwezig zijn bij het onderzoek op 25 augustus a.s. door [---] Raadgevende Ingenieurs. De gemeente heeft een toezichthoudende taak. Wanneer de rapportage van de controle beschikbaar is, ontvangen wij die graag alsmede de aanbevelingen van deze deskundige. (…)”

2.1.22.

Daarop heeft de advocaat van [appellant] dezelfde dag per e-mail bericht:

“
25 augustus a.s. (…) ben ik verhinderd wegens een zitting (…)

[persoon C] van de gemeente deelt desgevraagd mee dat de gemeente niet welkom zou zijn bij die bespreking/bezichtiging. Dat is voor mijn client onacceptabel. (…) Een voorwaarde is dat de gemeente in de persoon van [persoon C] ook aanwezig is. De gemeente houdt rekening met deze data. (…).

2.1.23.

In reactie daarop heeft de advocaat van [geïntimeerde] dezelfde dag aan de advocaat van [appellant] per e-mail bericht de e-mail te zullen doorsturen waaruit blijkt dat de gemeente niet aanwezig zal zijn en de afspraak met [---] te zullen afzeggen omdat door [appellant] gestelde voorwaarden niet vervuld kunnen worden, waarbij de (financiële) gevolgen voor zijn rekening komen.

2.1.24.

Per e-mail van 20 augustus 2020 heeft de advocaat van [geïntimeerde] nogmaals voorgesteld het onderzoek in aanwezigheid van [XY] en [---] te laten plaatsvinden begin september.

2.1.25.

Per e-mail bericht van 31 augustus 2020 heeft de advocaat van [appellant] aan de advocaat van [geïntimeerde] gemeld dat [appellant] wil dat de gemeente en zijn advocaat bij het onderzoek aanwezig zijn, dat [geïntimeerde] dat niet wil en dat het dus zijn schuld is dat de afspraak niet kan doorgaan.

2.1.26.

Nadat de kantonrechter in de onderhavige procedure per 10 maart 2021 de huurovereenkomst tussen partijen had ontbonden, is het gehuurde op 1 april 2021 ontruimd.

2.1.27.

In een memo van [---] van 26 april 2021 staat onder meer:

“(…) Visueel en middels een vochtmeting van de wanden met een gekalibreerde testo vochtmeter is geconstateerd dat er geen tot nauwelijks vocht in de wanden of vloer van de achterste (slaap)kamer aanwezig is. De wanden en (deels opengelegde) vloer waren kurkdroog, ook in het aangrenzend toilet van de woning. De vloer in de betreffende (slaap)kamer was reeds opengelegd. De houten vloer en de balken waren allemaal droog. (…) De gemeten waarden lagen zelfs onder deze “normale” waarden.

Conclusie:

Er is géén reden of aanleiding voor problemen door vocht.

Er is geen vochtdoorslag van buitenaf en er zijn geen lekkages.”

2.1.28.

Binnen korte termijn na de ontruiming heeft [appellant] andere woonruimte gevonden.

Het geschil bij de kantonrechter

2.2.1.

In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] samengevat onder meer de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [appellant] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het appartement te ontruimen alsmede

[appellant] te veroordelen om de huurpenningen en gebruiksvergoeding te betalen, met

veroordeling van [appellant] in de proceskosten, met rente, en nakosten.

[geïntimeerde] legde daaraan ten grondslag dat [appellant] zich niet heeft gedragen als goed huurder en dat deze tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, evenals de tekortkoming inzake de huurachterstand.

2.2.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van:

- € 4.114,99 aan materiële schadevergoeding, vermeerderd met

een bedrag van € 296,00 hotelkosten per week voor iedere week dat [appellant] in het

hotel verblijft, vermeerderd met rente;

- € 43.500,00 aan immateriële schadevergoeding, met rente;

en hem te veroordelen in de proceskosten.

Daarnaast vorderde [appellant] huurvermindering tot nihil, althans een bedrag dat de rechter redelijk acht, over een periode vanaf 10 december 2019 (zes maanden voorafgaand aan het instellen van deze vordering).

[appellant] legde daaraan een viertal gebreken ex artikel 7:204 BW Pro ten grondslag, waaronder vocht en schimmel in het toilet en in de slaapkamer.

2.2.3.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en de gevorderde ontruiming toegewezen omdat [appellant] zich niet als goed huurder heeft gedragen en van [geïntimeerde] niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst voortzet. Daartoe stelde de kantonrechter vast dat [appellant] voortdurend en veelvuldig op een onbeschofte en beledigende wijze communiceerde jegens [geïntimeerde] , door [geïntimeerde] ingeschakelde derden uitschold, intimideerde en bedreigde, reparatie- en herstelwerkzaamheden aan het pand hinderde waardoor voor [geïntimeerde] extra kosten ontstonden, de kelder onrechtmatig in gebruik nam en de privacy schond.
De door [appellant] gevorderde huurverlaging heeft de kantonrechter afgewezen. Daartoe oordeelde de kantonrechter samengevat onder meer het volgende. Naast huurprijsvermindering vanwege de vermindering van het huurgenot vordert [appellant] schadevergoeding (en hiermee is sprake van samenloop en overlap). Voor schadevergoeding ex artikel 7:208 BW Pro is toerekenbaarheid vereist. Als een gebrek reeds voldoende zou worden gecompenseerd door huurprijsvermindering, dan is in beginsel geen plaats voor schadevergoeding vanwege dezelfde beperking van het huurgenot. De vordering uit hoofde van de schadevergoeding is in dit geval vele malen hoger dan de gevorderde huurprijsvermindering.

Vaststaat dat sprake is van vocht- en schimmelvorming op het toilet en in de slaapkamer. In februari 2020 is geklaagd over de slaapkamervloer en nadien over het toilet. Zo al sprake is van een gebrek, heeft [geïntimeerde] in ieder geval niet verzuimd om de gebreken te verhelpen ex artikel 7:206 BW Pro in de zin dat derden zijn ingeschakeld om de oorzaak te onderzoeken. De omstandigheid dat het herstel is uitgebleven, is aan [appellant] toe te rekenen. [appellant] heeft het onderzoek naar het vinden van de oorzaak van de vochtproblematiek onnodig gefrustreerd.

Ook de vordering tot vergoeding van overige schadeposten komen niet voor toewijzing in aanmerking. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij schade heeft die in causaal verband staat met een of meerdere gebrek(en) die aan [geïntimeerde] toerekenbaar zijn.

Met de ingebrachte stukken van de huisarts en de GGD is onvoldoende onderbouwd dat de lichamelijke en psychische gezondheidsklachten in direct causaal verband staan met de vochtproblemen en aan [geïntimeerde] zijn toe te rekenen. Er is niet onderbouwd dat het onverantwoord is om in de woning te verblijven. De vochtproblemen zijn beperkt tot de slaapkamer en het toilet en [appellant] heeft zijn bed in de woonkamer gezet. De situatie is daarmee niet ideaal, maar ook niet onverantwoord, aldus nog steeds de kantonrechter.

De door [geïntimeerde] gevorderde betaling van achterstallige huur heeft de kantonrechter toegewezen tot en met augustus 2020, vermeerderd met rente.

Tot slot is [appellant] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde] in conventie en in reconventie.

Het geschil in hoger beroep

2.3.1.

[appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en, na vermeerdering van eis, tot het alsnog afwijzen van alle vorderingen van [geïntimeerde] in conventie en alsnog toewijzen van alle vorderingen van [appellant] in reconventie, in de incidenten en in hoger beroep, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest.

Daarnaast heeft [appellant] in het incident in hoger beroep gevorderd de tenuitvoerlegging van het beroepen vonnis te schorsen, in het bijzonder voor wat betreft de ontbinding en ontruiming. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven aangevoerd en bij wijze van eisvermeerdering gevorderd dat een deskundige wordt benoemd.

2.3.2.

[geïntimeerde] heeft in het incident geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten en rente bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest.

In de hoofdzaak heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties met nakosten en rente bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest.

In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huurpenningen tot en met 10 maart 2021, zijnde een bedrag van € 8.029,66 inclusief de eindafrekening servicekosten en tot betaling van een gebruiksvergoeding over de periode van 10 maart 2021 tot en met 1 april 2021, zijnde een bedrag van € 384,30, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten en rente bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest. Hij heeft daartoe één grief aangevoerd.

2.3.3.

[appellant] heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten met nakosten en rente bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest.

2.3.4.

Bij tussenarresten van 22 juni 2021 en 28 september 2021 heeft het hof de vordering in incident afgewezen omdat [appellant] daarbij geen belang meer had nu op 1 april 2021 de ontruiming van het gehuurde had plaatsgevonden. Daarbij heeft het hof de beslissing over de proceskosten aangehouden.

2.3.5.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellant] aangegeven geen belang meer te hebben bij een oordeel over de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming omdat [appellant] inmiddels andere woonruimte heeft gevonden. De grieven die daarop zien handhaaft [appellant] niet en hij vordert geen afwijzing van de ontbinding en ontruiming meer.

Verder heeft [appellant] verduidelijkt dat zijn conclusie om de vorderingen in de incidenten toe te wijzen niet ziet op de in eerste aanleg afgewezen incidentele vorderingen omdat die waren ingesteld voor de loop van het geding in eerste aanleg. Hij vordert geen toewijzing van de incidenten meer. In hoger beroep wil [appellant] nog een oordeel over zijn vorderingen uit de eerste aanleg in reconventie en dat in verband daarmee een deskundige wordt benoemd.

2.3.6.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] zijn vordering in incidenteel hoger beroep verminderd in die zin dat hij geen servicekosten of de eindafrekening daarvan meer vordert. [geïntimeerde] vordert in incidenteel hoger beroep nog de achterstallige huurpenningen, zijnde een bedrag van € 641,25 per maand vanaf 1 september 2020 tot 10 maart 2021 (de datum waarop de huurovereenkomst is ontbonden) en een pro rata gebruiksvergoeding van € 384,30 over de periode 10 maart 2021 tot en met 1 april 2021.

2.3.7.

Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen elkaars eiswijzigingen. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijzigingen ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde vorderingen.

2.4.1.

Grief 1 in principaal hoger beroep richt zich ertegen dat de kantonrechter de vorderingen in de incidenten van [appellant] tot betaling van een voorschot aan materiële schadevergoeding en tot benoeming van een deskundige heeft afgewezen (art. 223 Rv Pro). Deze grief behoeft geen behandeling omdat de vorderingen waarop deze grief ziet waren ingesteld voor de duur van het geding in eerste aanleg en [appellant] daarvan in hoger beroep geen toewijzing meer vordert.

De grieven 2 en 4 komen hoofdzakelijk op tegen de toegewezen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege – kort samengevat – wangedrag van [appellant] . Omdat de ontbinding en ontruiming niet langer een rol spelen in hoger beroep en [appellant] de vorderingen en grieven die daarop zien heeft ingetrokken, behoeven deze grieven geen bespreking voor zover het wangedrag van [appellant] daarin is betwist met het doel om daartegen op te komen. Voor het overige worden ze betrokken bij de beoordeling hierna van de grieven 3, 5 en 6 omtrent de door [appellant] gestelde gebreken. Het hof zal deze resterende grieven in principaal hoger beroep en de grief in incidenteel hoger beroep hierna gezamenlijk behandelen.

Gebreken / huurprijsvermindering

2.4.2.

Volgens [appellant] was sprake van ernstige vocht- en schimmelproblemen in de slaapkamer, toilet en badkamer, waardoor het voor [appellant] ten behoeve van zijn gezondheid niet meer verantwoord was om in het gehuurde te verblijven. Daarom mocht hij de volledige huurpenningen structureel opschorten aldus [appellant] .

Inmiddels is de huurovereenkomst per 10 maart 2021 ontbonden door de kantonrechter en dient de opschorting geen doel meer. In combinatie met de vordering om alsnog de huurprijs te verlagen tot nihil over de periode vanaf 10 december 2019, begrijpt het hof (en ook [geïntimeerde] ), dat [appellant] opkomt tegen het afwijzen van deze huurverlaging op grond van voornoemde gebreken. Het hof zal beoordelen of [appellant] recht heeft op huurverlaging over de periode 10 december 2019 tot 10 maart 2021 zoals gevorderd.

2.4.3.

Op 12 juli 2019 meldde [appellant] een vochtplek in een hoek van het plafond van de badkamer (zie rov. 2.1.3). Op 17 en 18 september 2019 heeft [geïntimeerde] de dakbedekking laten vernieuwen en een nieuw plafond in de badkamer laten aanbrengen waarmee het vochtprobleem in de badkamer was opgelost (zie rov. 2.1.4). Het ruim twee maanden aanwezig zijn van een vochtplek in de badkamer (samen met voornoemde herstelwerkzaamheden gedurende twee dagen), tast naar het oordeel van het hof het huurgenot niet dermate substantieel aan dat het een huurprijsvermindering rechtvaardigt.

2.4.4.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat [appellant] op 25 februari 2020 vocht in de slaapkamervloer heeft gemeld en nadien vocht in het toilet. [appellant] heeft weliswaar betoogd dat hij deze melding al eerder zou hebben gedaan, maar dat is onvoldoende onderbouwd. In de producties waarnaar hij in dit kader verwijst, waaronder de constateringen van de gemeente op 18 september 2019, staat geen melding van vocht in de slaapkamervloer of in het toilet. Los daarvan heeft [appellant] op de mondelinge behandeling in hoger beroep toegelicht dat hij (in februari 2020) bekend werd met vocht in de slaapkamervloer nadat de muur in de slaapkamer was gestuukt en dat de gemeente op 11 maart 2020 een lekkage bij het toilet heeft geconstateerd.

2.4.5.

Uit onder meer de rapporten van de gemeente blijkt volgens [appellant] de ernst van de vocht- en schimmelproblemen en dat hij als gevolg daarvan niet langer in het gehuurde kon blijven. Het hof oordeelt hieromtrent als volgt.

De gemeente constateerde op 25 mei 2020 onder meer (zie rov. 2.1.15), dat sprake is van schimmelvorming ter plaatse van de toilet die aantoont dat de vocht geruime tijd aanwezig is, dat in de slaapkamer een vochtige geur waarneembaar is en een vochtige, natte plek die al geruime tijd aanwezig is, dat het laminaat en de vloer zichtbaar krom zijn getrokken van de aanhoudende vochtproblemen en dat zwarte schimmelvorming zichtbaar is. De gemeente concludeerde dat het vocht ter plaatse van de slaapkamer en toilet op dat moment dusdanig is dat sprake is van een onwenselijke situatie en achtte het om gezondheidsredenen niet wenselijk om ter plaatse van het toilet en de slaapkamer langdurig te verblijven.

Op 16 juli 2020 is de gemeente opnieuw langs geweest en trok zij deze conclusie opnieuw. Ook op die datum constateerde de gemeente ter plaatse van het toilet een sterk waarneembare vochtgeur, vochtplekken en zwarte schimmels en ter plaatse van de slaapkamer een vochtige geur, vochtplekken over de gehele lengte en schimmelvorming op de ondervloer.

Met de rapportages van de gemeente met daarbij gevoegd de foto’s van vochtplekken en schimmels, heeft [appellant] naar het oordeel van het hof voldoende onderbouwd dat de vocht- en schimmelproblematiek ter plaatse van het toilet en de slaapkamer zodanig was, dat het om gezondheidsredenen niet wenselijk was om daar langdurig te verblijven. [geïntimeerde] heeft dit onvoldoende betwist.

Het hof gaat voorbij aan het betoog van [geïntimeerde] dat [appellant] de vocht- en schimmelproblemen zelf heeft veroorzaakt door het gehuurde onvoldoende te verwarmen. Dit zou volgens [geïntimeerde] blijken uit de conclusie van [XY] , die inhoudt dat de vochtproblematiek van binnenuit komt. [XY] is echter op deze conclusie teruggekomen nadat een door [XY] ingeschakeld ingenieursbureau condensatie als reden van het vochtprobleem van de hand wees (zie rov. 2.1.11).

2.4.6.

Gezien de ernst van de vochtproblemen (schimmelvorming met risico voor de gezondheid bij langdurig verblijf als gevolg) is naar het oordeel van het hof sprake van een gebrek dat het huurgenot vermindert in de zin van artikel 7:207 BW Pro. [appellant] kon niet meer in zijn slaapkamer verblijven en heeft de inrichting van zijn slaapkamer, waaronder in elk geval zijn bed, in de woonkamer moeten plaatsen. Voor de overlast daarvan acht het hof reeds een huurprijsvermindering van 50 procent evenredig.

Daar komt nog bij dat geruime tijd sprake is geweest van een vochtgeur en schimmel bij toiletgebruik. De oorzaak daarvan heeft een loodgieter op 28 juli 2020 achterhaald waarna deze lekkage is verholpen.

Een huurprijsverlaging naar nihil acht het hof niet evenredig met het verminderd huurgenot omdat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij helemaal niet meer in het gehuurde kon verblijven vanwege risico voor de gezondheid. Dit blijkt ook niet uit de rapportages van de gemeente, die immers alleen concludeert dat langdurig verblijf ter plaatse van het toilet of de slaapkamer niet wenselijk is.

2.4.7.

[geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat huurverlaging niet aan de orde is omdat de kantonrechter heeft vastgesteld dat [appellant] het onderzoek naar het vinden van de oorzaak van het gebrek onnodig heeft gefrustreerd.

[appellant] is tegen dat oordeel opgekomen. Volgens [appellant] nam [geïntimeerde] de conclusies van de gemeente niet over en waren de door [geïntimeerde] ingeschakelde personen niet onafhankelijk.

De gang van zaken rond het onderzoek om de oorzaak te vinden van het gebrek, staat naar het oordeel van het hof niet in de weg aan toewijzing van huurverlaging wegens gebreken vanwege het volgende. [appellant] heeft [XY] in eerste instantie wel diverse malen toegelaten in de woning opdat de oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek zou worden gevonden. Pas later, nadat die controles meermaals tot niets hadden geleid en nadat [geïntimeerde] in rechte ontbinding en ontruiming had gevorderd en [appellant] huurverlaging, heeft [appellant] op 8 juni 2020 gemeld geen vertrouwen te hebben in hervatting van het onderzoek door [XY] en voorgesteld in de lopende procedure een deskundige te benoemen.

Vervolgens heeft op 16 juli 2020 alsnog een bezichtiging plaatsgevonden in bijzijn van onder meer de gemeente, waarin [appellant] wel vertrouwen had. Omdat de oorzaak wederom niet werd gevonden is in overleg met de gemeente besloten dat een bouwfysisch bureau zou worden ingeschakeld. Vervolgens is een afspraak gemaakt voor bezichtiging door een dergelijk bureau op 25 augustus 2020, waarbij volgens [appellant] de gemeente en de advocaat van [appellant] aanwezig zouden zijn. Deze afspraak heeft [geïntimeerde] een dag van tevoren eenzijdig verplaatst, waarna discussie is ontstaan over onder meer de aanwezigheid van de gemeente en de advocaat van [appellant] als gevolg waarvan [geïntimeerde] de afspraak uiteindelijk heeft afgeblazen. Uit deze gang van zaken blijkt naar het oordeel van het hof niet dat [appellant] het onderzoek onnodig heeft gefrustreerd. Hij heeft daar in eerste instantie wel aan meegewerkt en [geïntimeerde] heeft zelf ook in bepaalde mate veroorzaakt dat het onderzoek niet meer doorging door de gemaakte afspraak te verplaatsen en voorwaarden te stellen rond de aanwezigheid van personen bij het onderzoek, waaronder de gemeente en de advocaat van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft erop gewezen dat de gemeente zelf aangaf niet bij het onderzoek aanwezig te zullen zijn, maar die mededeling kwam nadat [geïntimeerde] via [persoon A] in een e-mail aan de gemeente had laten weten het niet wenselijk te achten dat de gemeente bij het onderzoek aanwezig zou zijn (zie rov. 2.1.20). Dat het onderzoek vervolgens niet meer kwam heeft ook te maken met het tussen partijen spelende conflict in de inmiddels gestarte gerechtelijke procedure.

2.4.8.

Wat de oorzaak was van de vocht- en schimmelproblematiek in de slaapkamer kan niet worden vastgesteld omdat partijen dat onvoldoende hebben toegelicht. Daarmee kan ook niet worden vastgesteld dat en wanneer dit gebrek is verholpen. [geïntimeerde] heeft weliswaar verwezen naar het memo van [---] van 26 april 2021 waarin staat dat de vloeren droog waren (zie rov. 2.1.27.), maar ook daaruit blijkt niet wat de oorzaak was of wanneer de vocht- en schimmelproblematiek is verholpen. Los daarvan dateert dit rapport van na de periode waarop de huurverlaging betrekking heeft. Het rapport van [---] staat daarom niet aan toewijzing van de huurverlaging in de weg.

Dat [appellant] zelf opzettelijk de vloer nat zou hebben gemaakt teneinde de huurprijs te verlagen heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat de oorzaak van de vochtproblematiek in de slaapkamer niet is gevonden is daartoe onvoldoende. Daarbij merkt het hof op dat de oorzaak van eerdere vochtoverlast (in de muur van slaapkamer, in de badkamer en in het toilet) wel is gevonden.

De slotsom is dat geen sprake is van een gebrek waarvoor [appellant] aansprakelijk is (artikel 7:207 lid 2 BW Pro). Het hof zal de huurprijs verlagen met 50 procent over de periode 25 februari 2020 (datum melding) tot 10 maart 2021 (datum einde huurovereenkomst).

2.4.9.

De door [appellant] gevorderde schadevergoeding wijst het hof af. Dat sprake is van psychisch letsel als gevolg van de ondervonden vocht- en schimmelproblematiek heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd. De overwegingen van de kantonrechter in rov. 4.31 waarom de door [appellant] overgelegde huisartsinformatie daartoe onvoldoende is, maakt het hof tot de zijne. De enkele stelling van [appellant] dat hij twee hersenbloedingen en een gezichtsverlamming heeft gehad die het gevolg zijn geweest van de toenemende stress situatie maakt dat oordeel niet anders omdat deze stelling niet is onderbouwd.

De gevorderde vergoeding van hotelkosten wijst het hof af omdat het voor [appellant] niet nodig was vanwege de vocht- en schimmelproblematiek ter plaatse van het toilet en de slaapkamer om elders te verblijven (het hof verwijst naar hetgeen is overwogen in rov. 2.4.6).

Ten aanzien van de overige gevorderde materiele schade heeft de kantonrechter eveneens in 4.31 overwogen dat onvoldoende gesteld en onderbouwd is dat de gevorderde schade in causaal verband staat met de gebreken. [appellant] is daarop niet nader ingegaan in hoger beroep en ook het hof is van oordeel dat [appellant] deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Het hof wijst deze vorderingen daarom af.

Slotsom

2.5.1.

Het hof zal in principaal hoger beroep het bestreden vonnis in conventie vernietigen voor zover [appellant] daarin is veroordeeld de achterstallige huurpenningen tot en met augustus 2020 te voldoen vermeerderd met rente (dictum onder 5.3). Voor het overige zal het hof het bestreden vonnis in conventie bekrachtigen.

In reconventie zal het hof het bestreden vonnis vernietigen voor zover daarin de gevorderde huurprijsverlaging is afgewezen en de huurprijs alsnog met de helft (50% van € 641,25) verlagen zoals hierna in het dictum te vermelden en te vermeerderen met de wettelijke rente zoals gevorderd. Het hof ziet daarin aanleiding om de proceskostenveroordeling in reconventie eveneens te vernietigen en de proceskosten in reconventie tussen partijen te compenseren. Voor het overige zal het hof het bestreden vonnis in reconventie bekrachtigen.

Aan de (voorwaardelijke) eisvermeerdering in hoger beroep tot het alsnog benoemen van een deskundige komt het hof niet toe, zodat die vordering zal worden afgewezen.

De proceskosten van het principaal hoger beroep zal het hof compenseren omdat beide partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, behoudens de proceskosten in het incident.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in het incident. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

2.5.2.

De in incidenteel hoger beroep ingestelde vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen van € 641,25 per maand over de periode vanaf 1 september 2020 tot 10 maart 2021 zal het hof voor de helft toewijzen, dat wil zeggen een bedrag van € 320,63 per maand. Ook de gevorderde gebruiksvergoeding over de periode vanaf 10 maart 2021 tot en met 1 april 2021 van € 384,30 zal het hof voor de helft toewijzen dus tot een bedrag van € 192,15.

In deze uitkomst ziet het hof aanleiding om de proceskosten van het incidenteel hoger beroep te compenseren. Het arrest zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard zoals gevorderd.

3.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover [appellant] in conventie is veroordeeld om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de achterstallige huurpenningen tot en met augustus 2020, vermeerderd met wettelijke rente telkens vanaf de eerste dag van de maand waarover het bedrag verschuldigd is tot de dag van volledige betaling (onder 5.3), de gevorderde huurprijsverlaging in reconventie is afgewezen (onder 5.8) en [appellant] is veroordeeld in de proceskosten (onder 5.9);

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

verlaagt de huurprijs van € 641,25 met 50 procent over de periode van 25 februari 2020 tot 10 maart 2021 tot € 320,63;

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:

- de achterstallige huurpenningen van € 641,25 per maand tot 25 februari 2020 en van
€ 320,63 per maand vanaf 25 februari 2020 tot en met augustus 2020, vermeerderd met wettelijke rente telkens vanaf de eerste dag van de maand waarover het bedrag verschuldigd is tot de dag van volledige betaling;

- de achterstallige huurpenningen van € 320,63 per maand vanaf 1 september 2020 tot 10 maart 2021; en

- een gebruiksvergoeding over de periode vanaf 10 maart 2021 tot 1 april 2021 zijnde een bedrag van € 192,15;

compenseert de proceskosten in reconventie in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

bekrachtigt het bestreden vonnis in conventie en reconventie voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het incident in hoger beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.183,00 aan salaris advocaat en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

compenseert de proceskosten van het principaal en incidenteel hoger beroep voor het overige in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Smorenburg, A.L. Bervoets en G. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 februari 2023.

griffier rolraadsheer