ECLI:NL:GHSHE:2023:733

• Datum uitspraak: 7 maart 2023
• Publicatiedatum: 3 maart 2023
• Zaaknummer: 200.296.888_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.E.L.J.C. Verbunt; N.W.M. van den Heuvel; J.K.B. van Daalen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 18 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen verplichting tot verlenging erfpacht onder bestaande voorwaarden bij bungalowpark

De zaak betreft een geschil tussen een groep erfpachters van een bungalowpark en de eigenaar, Bungalowpark De Stille Wille Meijel B.V., over de vraag of de erfpacht na afloop van de looptijd verlengd moet worden onder dezelfde voorwaarden. De erfpachters vorderden verlenging tot 2046 onder bestaande voorwaarden, terwijl de eigenaar een nieuw erfpachtstelsel met gewijzigde voorwaarden aanbiedt.

Het hof stelt dat de eigenaar als grondeigenaar in beginsel contractsvrijheid heeft en niet verplicht is bestaande erfpachtovereenkomsten te verlengen onder dezelfde voorwaarden. Er is geen concrete toezegging gedaan die een dergelijke verplichting oplegt. Ook het feit dat in het verleden in enkele gevallen verlenging heeft plaatsgevonden onder oude voorwaarden, leidt niet tot een algemene verplichting. De nieuwe erfpachtvoorwaarden zijn niet onredelijk of onevenwichtig en bieden zelfs voordelen zoals eeuwigdurende erfpacht en opstalrecht.

De erfpachters hebben onvoldoende onderbouwd dat het nieuwe stelsel onredelijk is of dat er sprake is van misbruik van machtspositie. Ook de aangevoerde belangen zoals investeringen en leeftijd van bewoners rechtvaardigen geen andere conclusie. De subsidiaire vorderingen tot waardevergoeding ex artikel 5:99 BW zijn voor de meeste erfpachters nog niet aan de orde omdat hun erfpacht nog niet is geëindigd.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt de erfpachters in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof wijst de vorderingen van de erfpachters af en bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.296.888/01

arrest van 7 maart 2023

in de zaak van

1. [appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[appellant 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

4.
[appellant 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

5.
[appellant 5] ,

wonende te [woonplaats] ,

6.
[appellant 6] ,

wonende te [woonplaats] ,

7.
[appellant 7] ,

wonende te [woonplaats] ,

8.
[appellant 8] ,
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als de Gebruikers,

advocaat: mr. P.J.L. Tacx te Someren,

tegen

Bungalowpark De Stille Wille Meijel B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als De Stille Wille,

advocaat: mr. H.J. Heynen te Maastricht,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest in incident van 4 januari 2022 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer C/03/275062 / HA ZA 20-129 gewezen vonnis van 10 maart 2021 tussen de Gebruikers als eisers en De Stille Wille als gedaagde.

5. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het voornoemde tussenarrest waarbij het hof de incidentele vordering van de Gebruikers heeft afgewezen en heeft verstaan dat de zaak op de rol staat voor memorie van antwoord;
• de memorie van antwoord met productie;
• de mondelinge behandeling van 17 januari 2023, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
• de bij brief van 2 januari 2023 door de Gebruikers toegezonden producties, die de Gebruikers ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in het geding hebben gebracht.

Bij brief van 9 januari 2023 hebben de Gebruikers nog een aanvullende productie

toegezonden. Deze productie is niet binnen de daarvoor geldende termijn in het geding

gebracht en op grond van het bepaalde in artikel 87 lid 6 Rv, mede gelet op het bezwaar van

De Stille Wille, door het hof buiten beschouwing gelaten. Daarbij tekent het hof aan dat van

de zijde van Gebruikers niet al bij de (te late) toezending van de aanvullende productie is

duidelijk gemaakt waarom de goede procesorde zich tegen weigering van de productie

verzet. Juist gelet op het in artikel 87 lid 6 Rv neergelegde wettelijke uitgangspunt dat een te

laat ingediende productie buiten beschouwing wordt gelaten, had dat wel van Gebruikers

mogen worden verwacht. Mede daarom was naar het oordeel van het hof voor het zijdens

Gebruikers aangehaalde recht op wederhoor ten aanzien van het door De Stille Wille

opgeworpen bezwaar, geen plaats.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De verdere beoordeling

Kern van de zaak

6.1.

De Stille Wille exploiteert een bungalowpark in [vestigingsplaats] . Zij heeft daartoe, onder andere aan de Gebruikers, een groot aantal percelen grond voor bepaalde tijd in (onder)erfpacht gegeven en een aantal percelen verhuurd. Op de percelen staan bungalows waarin de Gebruikers al dan niet permanent verblijven. De Stille Wille heeft de Gebruikers na het einde van de looptijd van de (onder)erfpacht en de huurovereenkomst een nieuwe erfpachtovereenkomst voor onbepaalde tijd aangeboden. Volgens de Gebruikers is De Stille Wille echter gehouden om de (onder)erfpacht aan het einde van de looptijd op dezelfde voorwaarden te verlengen tot 2046.

De feiten

6.2.

Tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht. Deze dienen dus ook het hof tot uitgangspunt. De feiten zijn, samengevat, voor zover in hoger beroep nog relevant en waar nodig aangevuld met feiten die in hoger beroep van belang zijn, als volgt.

i. De Stille Wille exploiteert het 14 tot 15 hectare grote recreatieterrein Bungalowpark De Stille Wille te [vestigingsplaats] en heeft daartoe een groot aantal percelen grond (circa 130) in erfpacht dan wel ondererfpacht (al dan niet in combinatie met een afhankelijk opstalrecht) gegeven aan verschillende erfpachters. Ook heeft zij ongeveer 20 percelen grond verhuurd aan verschillende huurders. Het gaat in totaal om 153 percelen. Op de diverse percelen staan bungalows waarin de Gebruikers (al dan niet permanent) wonen/verblijven. Velen hebben de koop van het recht van erfpacht (al dan niet met afhankelijk opstalrecht) gefinancierd met een hypothecaire geldlening.

De Stille Wille heeft de percelen aan appellanten sub 1-5, 7 en 8 in (onder)erfpacht uitgegeven tot 31 december 2021 (appellanten sub 1-5 en 7) dan wel 31 december 2035 (appellant sub 8). Er zijn erfpachtrechtcontracten met en zonder afhankelijk opstalrecht afgesloten. Appellanten sub 5, 7, 8 en 23 hebben een erfpachtrecht met afhankelijk opstalrecht. Met appellant sub 6 heeft De Stille Wille een huurovereenkomst afgesloten, met als einddatum 31 december 2021.

Op de (onder)erfpachtsrechten en (onder)opstalrechten zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard, te weten de “Algemene Bepalingen voor de vestiging van zakelijke rechten van erfpacht en opstal en de exploitatie door Bungalowpark De Stille Wille Meijel B.V.” (hierna de algemene voorwaarden).

In 2014 heeft De Stille Wille alle erfpachters van haar park benaderd met het oog op haar voornemen tot het actualiseren van de erfpacht- en opstalvoorwaarden. Het actualiseren was nodig omdat:

a. een deel van de percelen zich heeft ontwikkeld van recreatief naar hoofdzakelijk (gedoogde) permanente bewoning, en

b. de gemeente Peel en Maas op 5 februari 2013 heeft besloten om in het vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied aan de percelen behorend tot het recreatieterrein opnieuw een verblijfsrecreatieve bestemming toe te kennen, en

c. vanaf 1 januari 2013 de “Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten” werd geïntroduceerd (hierna de Bancaire richtlijn). Door de Bancaire richtlijn werken financiële instellingen in beginsel nog uitsluitend mee aan financiering van particuliere erfpacht indien de erfpachtvoorwaarden voldoen aan de in die richtlijn geformuleerde strikte criteria.

Tussen De Stille Wille en haar bewoners hebben in de loop van de jaren diverse discussies plaatsgevonden. Die gingen onder meer over de wijze van exploitatie van het park (de leefbaarheid, het onderhoud en het huisvesten van arbeidsmigranten), de hoogte van de canon en servicekosten. Daarover zijn ook diverse (arbitrale) procedures gevoerd. Op een gegeven moment is een bewonerscommissie opgericht die later overging in de informele vereniging Team Legalisatie en Woonklimaat Stille Wille Meijel Meijel (hierna: TLW). TLW besprak namens een deel van de bewoners de hiervoor genoemde geschillen met De Stille Wille.

Over het actualiseren van de erfpachtvoorwaarden heeft De Stille Wille ook gesproken met TLW en met een andere groep bewoners, die zich hebben verenigd in de "vereniging met volledige rechtsbevoegdheid 3G’s" (hierna: 3G’s). Naast TLW en 3G’s komt ook de Stichting Legalisatie en Woonklimaat Stille Wille Meijel (hierna: SLW) op voor de belangen van de bewoners.

Het overleg met TLW verliep moeizaam en heeft tot niets geleid. TLW is inmiddels ontbonden.

Het overleg met 3G’s heeft wel tot resultaat geleid. Op 4 december 2019 zijn de laatste aanpassingen op de concept-erfpachtvoorwaarden, versie 7 november 2019, besproken en door 3G’s akkoord bevonden, waarna de notaris vervolgens alles heeft verwerkt tot een definitieve versie van de geactualiseerde set Erfpachtvoorwaarden (hierna: de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden). Deze Nieuwe Erfpachtvoorwaarden heeft De Stille Wille vervolgens als pakket (bestaande uit de ontwerpakte van afstand en vestiging erfpacht- en opstalrecht, de algemene bepalingen erfpacht- en opstalrechten, de ontwerp exploitatieovereenkomst en het huishoudelijk reglement) op 19 december 2019 aan de bewoners van het park, waaronder de Gebruikers, ter accordering toegezonden.

De Gebruikers zijn op dat aanbod niet ingegaan.

De financieel adviseur van de Rabobank Peel, Maas en Leudal verklaart in een e-mailbericht aan de voorzitter van de 3G’s het volgende:

“Zoals net besproken heb ik de algemene bepalingen erfpacht- en opstalrechten, versie 07-11-2019, laten bekijken door ons erfpachtloket. De conclusie is dat deze voorwaarden er goed uit zien en dat wij op basis van ons huidige beleid geen aanvullingen of aanmerkingen hebben. Van belang is wel dat wij de definitieve beoordeling wel pas doen o.b.v. een conceptakte van de individuele bewoner/aanvrager.”

De definitieve versie van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden dateert van 3 februari 2020. Als productie 10 heeft De Stille Wille een vergelijkingsdocument overgelegd, waarin zichtbaar is de verschillen tussen versie 7 november 2019 en versie 3 februari 2020.

De procedure bij de rechtbank

6.3.1.

In deze procedure hebben de Gebruikers bij de rechtbank samengevat gevorderd

primair :

I De Stille Wille te verbieden om feitelijke dan wel juridische gevolgen te (laten)
verbinden aan de respectievelijke einddata van 31 december 2021, 31 december
2018 en 31 december 2035 zoals opgenomen in de overeenkomsten met de
Gebruikers,

II te bepalen dat onder het verbod onder I tevens is mede begrepen een
verbod tot het (laten) ontruimen (w.o. mede begrepen de afbraak van opstallen) van
de percelen die bij de Gebruikers in gebruik zijn,

III veroordeling van De Stille Wille, althans haar te gebieden om binnen één maand te
verschijnen bij een door de Erfpachters aangewezen notaris teneinde bij notariële
akten de respectievelijke einddata van 31 december 2021, 31 december 2028 en
31 december 2035 zoals opgenomen in de overeenkomsten met de erfpachters
onder handhaving van de bestaande voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling
per maand) te verlengen althans te wijzigen naar de einddatum van 31 december
2046,

IV veroordeling van De Stille Wille, althans haar te gebieden om binnen één maand te
verschijnen bij een door Huurders aangewezen notaris teneinde een recht van
erfpacht met opstalrecht te vestigen, zulks met als einddatum van 31 december
2046 en onder dezelfde voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling per maand)
zoals opgenomen in de notariële akte zoals overgelegd als productie 45 bij
dagvaarding,

V te bepalen dat De Stille Wille een dwangsom verschuldigd is indien niet wordt voldaan aan de veroordelingen/geboden onder I, II, III en/of IV,

VI voorwaardelijk – indien De Stille Wille niet binnen 6 maanden tot uitvoering is
overgegaan van het onder III en IV te wijzen vonnis – te bepalen dat dit vonnis
dezelfde kracht heeft als een in wettelijke vorm opgemaakte notariële akte, althans
in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en wilsverklaring van
De Stille Wille om de einddatum van 31 december 2021 zoals opgenomen in de
overeenkomst met de Erfpachters, onder handhaving van de bestaande
voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling per maand) te verlengen, althans te
wijzigen naar de einddatum van 31 december 2046, alsmede om voor de Huurders
het gevorderde recht van erfpacht met opstalrecht te vestigen zoals onder IV bedoeld,

Subsidiair :

VII te verklaren voor recht dat aan de Gebruikers bij einde van de overeenkomsten een
waardevergoeding toekomt (w.o. mede begrepen zoals bedoeld in
artikel 5:99 BW), vermeerderd met rente en dat De Stille Wille deze aan de Gebruikers verschuldigd is,

VIII een of meer deskundigen (zijnde een erfpachttaxateur) te benoemen teneinde de
omvang van de waardevergoeding te doen vaststellen, zulks met veroordeling van
De Stille Wille tot betaling aan de Gebruikers van het door de rechtbank vastgestelde bedrag, vermeerderd met rente,

zowel primair als subsidiair :

IX veroordeling van De Stille Wille tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van
€ 904,00, vermeerderd met rente,

X veroordeling van De Stille Wille in de proceskosten, waaronder de nakosten,
vermeerderd met rente.

6.3.2.

De Gebruikers hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dit verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.3.3.

De rechtbank heeft de vorderingen van de Gebruikers afgewezen, met hoofdelijke veroordeling van de Gebruikers in de kosten van het geding.

De procedure in hoger beroep

6.4.1.

De Gebruikers hebben in hoger beroep veertien grieven aangevoerd. De Gebruikers concluderen tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vorderingen. De Gebruikers vorderen thans, na wijziging van eis, samengevat

primair :

I De Stille Wille te verbieden om feitelijke dan wel juridische gevolgen te (laten)
verbinden aan de respectievelijke einddata van 31 december 2021 en 31 december 2035 zoals opgenomen in de overeenkomsten met de Gebruikers;

II te bepalen dat onder het verbod onder I tevens is mede begrepen een
verbod tot het (laten) ontruimen (w.o. mede begrepen de afbraak van opstallen) van
de percelen die bij de Gebruikers in gebruik zijn,

III veroordeling van De Stille Wille, althans haar te gebieden om binnen één maand te
verschijnen bij een door de Gebruikers – met uitzondering van appellante sub 6 ( [appellant 6] ) - aangewezen notaris teneinde bij notariële akten de respectievelijke einddata van 31 december 2021 en 31 december 2035 zoals opgenomen in de overeenkomsten met de Gebruikers onder handhaving van de bestaande voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling per maand) te verlengen althans te wijzigen naar de einddatum van 31 december
2046,

IV veroordeling van De Stille Wille, althans haar te gebieden om binnen één maand te
verschijnen bij een door appellante sub 6 ( [appellant 6] ) aangewezen notaris teneinde een recht van erfpacht met opstalrecht te vestigen, zulks met einddatum van 31 december 2046 en onder dezelfde voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling
per maand) zoals opgenomen in de notariele akte aangehecht onder productie 45 bij dagvaarding,

V te bepalen dat De Stille Wille een dwangsom verschuldigd is indien niet wordt voldaan aan de veroordelingen/geboden onder I, II, III en/of IV,

VI voorwaardelijk – indien De Stille Wille niet binnen 6 maanden tot uitvoering is
overgegaan van het onder III en IV te wijzen vonnis – te bepalen dat dit vonnis
dezelfde kracht heeft als een in wettelijke vorm opgemaakte notariële akte, althans
in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en wilsverklaring van
De Stille Wille om de einddatum van 31 december 2021 en 31 december 2035 zoals opgenomen in de overeenkomst met de Gebruikers, onder handhaving van de bestaande
voorwaarden en/of condities (w.o. de betaling per maand) te verlengen, althans te
wijzigen naar de einddatum van 31 december 2046, alsmede om voor appellante sub 6 ( [appellant 6] ) het gevorderde recht van erfpacht met opstalrecht te vestigen zoals onder IV bedoeld,

Subsidiair :

VII veroordeling van De Stille Wille, althans haar te gebieden, om binnen één maand de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden aan de Gebruikers aan te bieden, onder de voorwaarde dat de financiële gevolgen van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden tot en met 31 december 20146 in hoogte en omvang gelijk zullen zijn aan die van de bestaande overeenkomsten,

VIII te bepalen dat op grond van het onder VII te wijzen arrest de voorwaarde zoals onder VII bedoeld in de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden schriftelijk zal zijn vastgelegd,

IX te bepalen dat De Stille Wille een dwangsom verschuldigd is indien niet wordt voldaan aan de veroordelingen/geboden onder VII en VIII,

meer subsidiair:

X te verklaren voor recht dat aan de Gebruikers bij einde van de overeenkomsten een
waardevergoeding toekomt (w.o. mede begrepen zoals bedoeld in
artikel 5:99 BW), vermeerderd met rente en dat De Stille Wille deze aan de Gebruikers verschuldigd is,

XI een of meer deskundigen (zijnde een erfpachttaxateur) te benoemen teneinde de
omvang van de waardevergoeding te doen vaststellen, zulks met veroordeling van
De Stille Wille tot betaling aan de Gebruikers van het door de rechtbank vastgestelde bedrag, vermeerderd met rente,

met veroordeling van De Stille Wille in de proceskosten, waaronder de nakosten,
vermeerderd met rente. De Stille Wille heeft voorts gevorderd dat de Gebruikers worden veroordeeld tot terugbetaling van hetgeen De Stille Wille op basis van het bestreden vonnis aan hen heeft betaald, vermeerderd met wettelijke rente.

6.4.2.

De vorderingen van de Gebruikers komen erop neer dat zij verlenging van de huidige erfpachtovereenkomsten wensen tot 1 januari 2046 onder handhaving van de huidige voorwaarden. Voor wat betreft [appellant 6] vorderen de Gebruikers dat ten behoeve van haar een recht van erfpacht met een opstalrecht wordt gevestigd met dezelfde voorwaarden als de huidige erfpachtovereenkomsten van de overige Gebruikers en met als einddatum 1 januari 2046. Voor het geval het hof niet tot toewijzing hiervan overgaat, vorderen de Gebruikers een verklaring voor recht dat hen een waardevergoeding zoals bedoeld in artikel 5:99 BW toekomt. Het hof zal, aan de hand van hetgeen de Gebruikers ter onderbouwing van hun grieven hebben aangevoerd, de vorderingen van de Gebruikers beoordelen. Alvorens hiertoe over te gaan, zal het hof ingaan op de vraag wie er nog partij zijn in dit hoger beroep, wat hun belang is en de aanvullende eiswijziging door de Gebruikers.

I De partijen in hoger beroep, belang, en aanvullende eiswijziging

6.5.1.

Het hoger beroep was ingesteld namens zestien appellanten. Tijdens de mondelinge behandeling is door de advocaat van appellanten verklaard dat acht appellanten hun hoger beroep hebben ingetrokken. Dit betreft [appellant 9] en [appellant 10] , [appellant 11] , [appellant 12] en [appellant 13] , [appellant 14] , [appellant 15] en [appellant 16] . Uitsluitend de acht in de kop van dit arrest genoemde personen zijn derhalve nog als appellanten partij in dit hoger beroep. Met de aanduiding appellanten en/of Gebruikers worden dus uitsluitend deze acht personen bedoeld.

6.5.2.

Appellanten sub 2, 6 en 7, [appellant 2] (hierna: [appellant 2] ), [appellant 6] (hierna: [appellant 6] ) en [appellant 7] (hierna: [appellant 7] ), hebben in de periode tussen het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep en de mondelinge behandeling de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden getekend. Tussen partijen staat vast dat [appellant 2] , [appellant 6] en [appellant 7] enerzijds en De Stille Wille anderzijds overeen zijn gekomen dat indien de vordering(en) van de appellanten in deze procedure worden toegewezen, [appellant 2] , [appellant 6] en [appellant 7] in dezelfde positie zullen worden gebracht, ook al hebben zij de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden inmiddels getekend. Dit betekent dat [appellant 2] , [appellant 6] en [appellant 7] nog steeds belang hebben bij deze procedure.

6.5.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van de Gebruikers erop gewezen dat [appellant 6] niet langer huurder is, maar, door de ondertekening van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden, erfpachter is geworden. Aangezien [appellant 6] de enige huurder was onder de appellanten, is het belang van appellanten bij hun primaire vordering onder IV komen te ontvallen en wensen zij deze intrekken. Uit de gang van zaken ter zitting volgt dat de advocaat van appellanten hiervan akte heeft gevraagd en dat het hof hiervan ook akte heeft verleend. Aldus geldt de primaire vordering onder IV als ingetrokken.

Vanwege dezelfde reden, heeft de advocaat van appellanten tijdens de mondelinge behandeling bovendien verzocht de primaire vordering onder III te veranderen in die zin dat de vordering tot – kort gezegd – verlenging van de huidige erfpachtovereenkomst ook namens [appellant 6] wordt ingesteld. Verandering of vermeerdering van eis dient op de voet van artikel 130 Rv echter schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle te geschieden. Nu aan dit vereiste niet is voldaan, zal het hof de door appellanten verzochte verandering van eis weigeren.

II Is De Stille Wille gehouden tot verlenging van de huidige erfpachtovereenkomst?

Maatstaf

6.6.1.

Het hof stelt voorop dat het De Stille Wille als grondeigenaar/(onder)erfverpachter na de einddatum van de erfpacht in beginsel vrijstaat om te contracteren met wie zij wil. Deze contractsvrijheid is niet onbeperkt. Tussen partijen blijft na de einddatum een door de redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding bestaan (HR 26 maart 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2879). Daarbij blijft als uitgangspunt bestaan dat De Stille Wille vrij is om aan verlenging of heruitgifte van de erfpacht andere voorwaarden te verbinden, ook als die voorwaarden ongunstiger zijn zoals een hogere canon. Bij de vraag of De Stille Wille handelt als een redelijke contractspartner, speelt een rol of De Stille Wille toezeggingen heeft gedaan over ongewijzigde verlenging of misbruik maakt van de machtspositie die zij heeft. De erfpachter heeft de grond immers al in gebruik en bevindt zich ten aanzien van de vraag of al dan niet tot heruitgifte aan hem wordt overgegaan in een afhankelijke positie. Van die positie mag De Stille Wille geen misbruik maken door voorwaarden te bedingen die op een vrije markt niet aanvaardbaar zouden zijn.

Dat De Stille Wille (tot op zekere hoogte) beschikt over contractsvrijheid neemt niet alleen niet weg dat zij misbruik van recht kan maken, maar ook dat zij onrechtmatig kan handelen als zij verlenging van de erfpachtovereenkomst op de bestaande voorwaarden weigert.

6.6.2.

Volgens de Gebruikers is De Stille Wille bij verlenging of heruitgifte van de erfpacht gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, namelijk het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het verbod van willekeur. Het hof volgt de Gebruikers hierin niet. Op grond van artikel 3:12 BW moet bij de vaststelling van wat redelijkheid en billijkheid eisen rekening worden gehouden met algemeen erkende rechtsbeginselen, met de in Nederland levende rechtsovertuigingen en met de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken. Het is vaste rechtspraak dat, als het gaat om rechtshandelingen waarbij een bestuursorgaan is betrokken, ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten worden genomen omdat dit strookt met de artikelen 3:12 en 3:14 BW (vgl. Hoge Raad 9 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2540 en Hoge Raad 7 mei 2004, ECLI:N:HR:2004:AO3860). De Stille Wille is echter geen bestuursorgaan en kan daar naar het oordeel van het hof ook niet mee worden gelijkgesteld. Dit betekent dat De Stille Wille niet is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, ook niet via de band van de redelijkheid en billijkheid en het bepaalde in artikel 3:12 BW. Dit neemt echter niet weg dat het mogelijk is dat de redelijkheid en billijkheid voorschrijven dat De Stille Wille onder bepaalde omstandigheden gehouden is een bepaalde vorm van zorgvuldigheid in acht te nemen en/of de verschillende (onder)erfpachters gelijk te behandelen dan wel dat het handelen in strijd hiermee onrechtmatig handelen oplevert. Of dit het geval is, zal het hof hierna beoordelen aan de hand van de relevante feiten en omstandigheden en hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd.

De door de Gebruikers aangevoerde feiten en omstandigheden

6.7.1.

Zoals reeds overwogen is De Stille Wille volgens de Gebruikers jegens hen gehouden tot verlenging van de huidige erfpachtovereenkomsten tot en met 31 december 2046, althans tot heruitgifte van de erfpacht tot en met 31 december 2046 op dezelfde voorwaarden. De Stille Wille heeft in dit verband een aantal omstandigheden aangevoerd, die het hof als volgt samenvat:

De Stille Wille heeft verlenging van de erfpacht op basis van de bestaande voorwaarden toegezegd;

De Stille Wille heeft in minimaal 42 vergelijkbare gevallen de huidige erfpachtovereenkomst wel verlengd tot 2046;

De nieuwe erfpachtovereenkomst is niet evenwichtig / onredelijk;

Overige omstandigheden (gevolgen beëindiging erfpacht voor de Gebruikers, de wijze waarop De Stille Wille het beheer van het bungalowpark uitvoert).

Ad (i) Toezeggingen

6.7.2.

Ter onderbouwing van hun stelling dat De Stille Wille heeft toegezegd dat de huidige erfpacht zou worden verlengd op basis van de bestaande voorwaarden, hebben de Gebruikers in de eerste plaats aangevoerd dat hen bij uitgifte is voorgehouden dat de termijn toch wel zou worden verlengd. Dit wordt door De Stille Wille betwist.

Het hof stelt voorop dat de erfpacht is gevestigd voor bepaalde tijd, namelijk met als einddatum 31 december 2021 ( [appellant 1] , [appellant 2] , [appellant 3] , [appellant 4] , [appellant 5] , [appellant 7] ) resp. 31 december 2035 ( [appellant 8] ). Ook de huurovereenkomst met [appellant 6] is aangegaan voor bepaalde tijd, met als einddatum 31 december 2021. Dit is tussen partijen ook niet in geschil. Dat reeds bij het vestigen van de erfpacht, in de meeste gevallen vele jaren geleden, is toegezegd dat de erfpacht aan het einde van de looptijd ongewijzigd zou worden verlengd blijkt nergens uit. Onder deze omstandigheden had het, mede gezien de betwisting door De Stille Wille, op de weg van de Gebruikers gelegen hun stellingen op dit punt nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door aan te voeren door wie op welk moment en onder welke omstandigheden een bepaalde toezegging zou zijn gedaan. Nu zij dit hebben nagelaten, is niet komen vast te staan dat De Stille Wille bij aanvang van de erfpacht/huur heeft toegezegd dat toch wel verlengd zou worden en wordt aan bewijslevering niet toegekomen.

6.7.3.

De Gebruikers hebben voorts aangevoerd dat uit de door hen als producties 10 tot en met 17 bij dagvaarding overgelegde correspondentie, in onderlinge samenhang bezien, volgt dat De Stille Wille heeft toegezegd dat de erfpacht zou worden verlengd op basis van de bestaande voorwaarden. Het hof volgt de Gebruikers hierin niet. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat in de brieven niet méér staat dan dat aan alle erfpachters/huiseigenaren (ongeacht de vraag wanneer de erfpacht afloopt) een aanbod zal worden gedaan tot het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst met nieuwe voorwaarden (die voldoen aan de Bancaire richtlijn en notariële richtlijnen) voor onbepaalde tijd, teneinde te komen tot een uniform en toekomstbestendig erfpachtstelsel. Zo staat in de brief van De Stille Wille van 3 oktober 2014 (productie 12) “ (…)
De nieuwe erfpacht overeenkomst, die hier uiteindelijk uit zal voortvloeien, kan door alle huiseigenaren of opvolgers worden afgesloten indien gewenst. (…) ”, in de brief van 7 november 2014 (productie 14) “”(…)
De grootste gevolgen voor het wijzigen van de erfpachtvoorwaarden zijn: - geen directe verplichting, u bent vrij uw oude (erfpacht)overeenkomst uit te dienen, - indien gewenst kunt u een nieuwe erfpachtovereenkomst aangaan (…) en in de brief van 3 februari 2016 (productie 17) “(…)
Hierdoor is het mogelijk u binnenkort een nieuwe erfpachtverlenging voor onbepaalde tijd aan te bieden. (…) Het staat u dan uiteraard vrij hiervan gebruik te maken of uw lopende erfpachtvoorwaarden uit te dienen. ” Van een concrete toezegging tot verlenging van alle bestaande erfpachtovereenkomsten is geen sprake, laat staan onder de bestaande voorwaarden, en kan uit de brieven ook niet redelijkerwijze worden afgeleid.

6.7.4.

De Gebruikers hebben voorts gewezen op het e-mailbericht van De Stille Wille van 5 november 2016 aan TLW. In dit e-mail bericht staat voor zover relevant het volgende:

“
Op uw verzoek reageer ik middels deze email nogmaals formeel op bovengenoemd schrijven van TL&W d.d. 15 juli ’16.

Ondergetekende gaat niet akkoord met dit voorstel. Iedere wijziging in het exploitatie model kan pas tot stand komen bij een nieuwe exploitatie overeenkomst gedragen door alle 153 erfpachters

(…) ”

Ook in dit e-mailbericht staat geen concrete toezegging tot verlenging van alle bestaande erfpachtovereenkomsten onder de bestaande voorwaarden. Een dergelijke toezegging kan naar het oordeel van het hof ook niet redelijkerwijze worden afgeleid uit het feit dat De Stille Wille niet op individuele basis wil overgaan tot wijziging van de exploitatieovereenkomst, maar in plaats daarvan streeft naar een nieuwe exploitatieovereenkomst voor alle erfpachters.

6.7.5.

De Gebruikers hebben in dit verband aangevoerd dat De Stille Wille 42 bestaande erfpachtovereenkomsten heeft verlengd tot 31 december 2016 en dat de bestaande erfpachtovereenkomsten dus pas op zijn laatst op 31 december 2046 zullen zijn uitgefaseerd. Dit betekent dat pas op 31 december 2046 sprake zal zijn van een nieuw erfpachtstelsel waarbij alle bewoners gebonden zijn aan de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden. Volgens de Gebruikers moeten de in rov. 6.7.3. en 6.7.4. genoemde uitlatingen van De Stille Wille in dit kader worden bezien en betekent dit dat de uitlatingen door de Gebruikers mochten worden begrepen als een toezegging dat erfpachtovereenkomsten met een einddatum vóór 31 december 2046 op de bestaande voorwaarden moeten worden verlengd tot en met 31 december 2046. Deze redenering gaat naar het oordeel van het hof niet op. Het enkele feit dat het doel van een uniform erfpachtstelsel pas na 31 december 2046, als alle bestaande erfpachtovereenkomsten zijn afgelopen, zal worden gerealiseerd, betekent immers bij gebrek aan een concrete en tot de betreffende Gebruiker(s) gerichte toezegging niet dat de Gebruikers ervan uit mogen gaan dat hun erfpachtovereenkomst dus zal worden verlengd tot 31 december 2046.

6.7.6.

Ter onderbouwing van hun stellingen op dit punt hebben de Gebruikers ten slotte gewezen op de vaststellingsovereenkomsten die De Stille Wille heeft gesloten met een aantal erfpachters, waaronder appellanten sub 3 en 5 [appellant 3] en [appellant 5] . Hierin staat voor zover relevant het volgende:

“
Verlenging erfpacht contract

Het is onze intentie om u uiterlijk in het najaar een verlengingsvoorstel voor het huidige erfpachtcontract te doen. Wij zullen met betrekking tot de voorwaarden een redelijk voorstel doen. Wij kunnen vooraf natuurlijk niet garanderen dat wat wij onder redelijk verstaan, hetzelfde is als u er onder verstaat, maar wij hopen natuurlijk wel. ”

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het uiten van een intentie tot het doen van een aanbod door De Stille Wille, nog niet wil zeggen dat de betreffende Gebruikers daaraan het recht kunnen ontlenen dat de huidige erfpachtovereenkomst op dezelfde voorwaarden zal worden verlengd. De Stille Wille gebruikt weliswaar het woord “verlenging”, maar vermeldt ook dat niet zeker is dat de betreffende erfpachters het voorstel dat zij gaat doen redelijk zullen vinden. Juist dit laatste maakt dat wederpartijen van De Stille Wille er niet van uit mochten gaan dat het voorstel tot verlenging inhoudelijk gelijk zou zijn aan de bestaande erfpachtovereenkomst. Het enkele feit dat De Stille Wille een aantal (42) erfpachtovereenkomsten heeft verlengd tot 31 december 2046 maakt dit niet anders.

6.7.7.

Dit alles maakt dat de Gebruikers hun stelling dat De Stille Wille heeft toegezegd dat de huidige erfpachtovereenkomsten op basis van de dezelfde voorwaarden zouden worden verlengd, onvoldoende hebben onderbouwd. Aan nadere bewijslevering wordt op dit punt dan ook niet toegekomen.

Ad (ii) Verlengingen

6.7.8.

Tussen partijen staat vast dat 42 van de in totaal 153 erfpachtovereenkomsten op basis van de bestaande voorwaarden zijn verlengd tot en met 31 december 2046. Tussen partijen staat voorts vast dat er na februari 2020, toen de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden gereed waren (zie rov. 6.2. onder xi hiervoor), geen erfpachtovereenkomsten meer zijn verlengd op de bestaande voorwaarden.

6.7.9.

Volgens de Gebruikers is De Stille Wille gehouden tot gelijke behandeling van de erfpachters en moet zij daarom de Gebruikers ook verlenging tot en met 31 december 2046 aanbieden. De Gebruikers hebben vijf gevallen genoemd die volgens hen vergelijkbaar zijn met hun eigen situatie (de verlengingen van [naam 1] / [naam 2] op 23 juli 2010, [naam 3] op 28 december 2015, [naam 4] op 23 oktober 2018, [naam 5] op 29 maart 2019 en [naam 6] op 10 januari 2020) en die maken dat De Stille Wille geen gerechtvaardigd argument heeft om de Gebruikers verlenging te weigeren.

De Stille Wille betwist dat sprake is van gelijke gevallen. De verlengingen hebben plaatsgevonden toen de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden nog niet gereed waren. Verlenging was noodzakelijk omdat de betreffende erfpachters hun rechten wilden verkopen en herfinancieren. Indien De Stille Wille niet tot verlenging op basis van de op dat moment geldende voorwaarden was overgegaan, was verkoop of herfinanciering niet mogelijk geweest, aldus De Stille Wille. Omdat de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden toen nog niet gereed waren, heeft verlenging op basis van de bestaande voorwaarden plaatsgevonden.

6.7.10.

Het hof overweegt hierover als volgt. In de eerste plaats is van belang dat de Gebruikers hun stelling dat sprake is van vijf vergelijkbare gevallen ondanks de gemotiveerde betwisting door De Stille Wille niet hebben onderbouwd. De Gebruikers hebben, bij monde van hun advocaat tijdens de mondelinge behandeling, volstaan met de mededeling dat zij uit eigen wetenschap weten dat er bij twee van de vijf door hen genoemde verlengingen ( [naam 5] en [naam 6] ) geen sprake was verkoop of herfinanciering. Hiermee hebben zij naar het oordeel van het hof hun stelling dat sprake is van vergelijkbare gevallen onvoldoende onderbouwd. Hierbij komt dat zelfs al zou dit anders zijn, dit niet maakt dat De Stille Wille de Gebruikers ook verlenging van de erfpachtovereenkomst op basis van de bestaande voorwaarden moet aanbieden. Het hof stelt voorop dat het belang van De Stille Wille om te komen tot een nieuw en uniform erfpachtstelsel in beginsel gerechtvaardigd is en maakt dat zij, mede in het licht de hiervoor in rov. 6.6.1. reeds genoemde contractsvrijheid, verlenging van de erfpachtovereenkomst op basis van de bestaande voorwaarden mag weigeren. Dat De Stille Wille in enkele gevallen (vijf op een totaal van 153) in een periode waarin de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden nog niet gereed waren of zelfs nog niet eens aan de orde (in 2010), in vergelijkbare gevallen wel op basis van de bestaande voorwaarden heeft verlengd, betekent niet dat zij gehouden is dat in alle gevallen te doen. Hierbij komt dat de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden op zichzelf en per saldo geen verslechtering van de positie van de erfpachters betekenen (zie rov. 6.7.14. – 6.7.19. hierna). Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van het hof geen sprake van misbruik van haar machtspositie of onrechtmatig handelen door De Stille Wille en handelt zij ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen haar en de Gebruikers beheerst.

6.7.11.

De Gebruikers hebben nog aangevoerd dat de door De Stille Wille in acht te nemen zorgvuldigheid met zich brengt dat in algemene zin geldt dat een nieuw en afwijkend erfpachtstelsel gelijktijdig dient te worden ingevoerd en dat dit, gezien de verlengingen tot 31 december 2046, dus pas mogelijk is per 1 januari 2047. Het hof volgt de Gebruikers hierin niet. De Stille Wille heeft te maken met in totaal circa 153 erfpachtovereenkomsten met verschillende einddata. Van meet af aan was sprake van verschillende einddata. In de procedure bij de rechtbank ging het om 24 Gebruikers en was sprake van 3 verschillende einddata: 31 december 2021, 31 december 2028 en 31 december 2035 (zie rov. 2.2.1. – 2.2.3. van het bestreden vonnis). In een dergelijke situatie is het niet zo dat de erfverpachter alle overeenkomsten moet verlengen tot de laatste datum en dan pas kan overgaan tot het invoeren van nieuwe voorwaarden. Het staat de erfverpachter vrij om op de einddatum van een erfpachtovereenkomst de erfpachter een nieuwe overeenkomst met gewijzigde voorwaarden aan te bieden. Hierbij geldt uiteraard hetgeen hiervoor in rov. 6.6.1. en 6.6.2. is overwogen, hetgeen betekent dat de erfverpachter gehouden is een redelijk aanbod te doen (zie hierover rov. 6.7.14. – 6.7.19. hierna).

6.7.12.

Het feit dat De Stille Wille de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden met 3G’s heeft besproken en 3G’s hiermee heeft ingestemd is in dit kader niet relevant. Het is immers aan iedere individuele bewoner om al dan niet in te stemmen met de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden. Dit maakt dat het ook niet relevant is of de 3G’s wel of niet een representatieve vertegenwoordiging van de bewoners is. De instemming door 3G’s is voor het hof, net als voor de rechtbank, ook geen argument bij de beoordeling van de vordering van de Gebruikers tot – kort gezegd – verlenging van de bestaande erfpachtovereenkomst.

6.7.13.

De Gebruikers hebben in dit verband nog een beroep gedaan op artikel 1 Eerste Protocol EVRM en artikel 8 EVRM. Hetgeen in deze artikelen is bepaald brengt volgens de Gebruikers met zich dat een ingrijpend gewijzigd erfpachtstelsel gelijktijdig voor alle bewoners moet worden ingevoerd. Het hof volgt de Gebruikers hierin niet. Artikel 1 Eerste Protocol EVRM en artikel 8 EVRM hebben immers geen horizontale werking en werken dus niet in verhoudingen zoals de onderhavige, tussen particulieren. Hierbij komt dat niet valt in te zien dat deze artikelen de erfverpachter zouden verbieden om gefaseerd te komen tot een gewijzigd erfpachtstelsel.

Ad (iii) Zijn de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden onevenwichtig / onredelijk?

6.7.14.

Het hof stelt voorop dat de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden voorzien in eeuwigdurende erfpacht en een opstalrecht voor alle erfpachters. In dit opzicht zijn de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden dus gunstiger dan de bestaande voorwaarden. Deze gaan immers uit van erfpacht voor bepaalde tijd en voorzien niet in een opstalrecht voor alle erfpachters. Volgens de Gebruikers is het erfpachtstelsel dat met de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden wordt ingevoerd desondanks nadeliger en zijn de nieuwe voorwaarden niet evenwichtig. Mede op basis van het rapport van het Nederlands Instituut voor Erfpacht (hierna: NivE) uit mei 2019 betogen de Gebruikers naar de kern genomen dat de berekening van de canon en de wijze van afschrijving op de grond niet in lijn zijn met de Bancaire richtlijn en dat het nieuwe exploitatiestelsel aanzienlijk nadeliger is. Dit maakt dat volgens de Gebruikers het aanbieden van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden in plaats van het verlengen van de erfpacht op basis van de bestaande voorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 BW) en/of onrechtmatig (artikel 6:162 BW) is dan wel misbruik van recht (artikel 3:13 BW) oplevert. Het hof volgt de Gebruikers hierin niet en overweegt daartoe als volgt.

6.7.15.

Naar het oordeel van het hof betekent een eventuele strijdigheid van onderdelen van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden met de Bancaire richtlijn niet, dat die voorwaarden reeds om die reden onevenwichtig en/of onredelijk zouden zijn. Nog daargelaten dat de gestelde strijdigheid wegens de gemotiveerde betwisting daarvan door De Stille Wille niet vast staat.

De Bancaire richtlijn is opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Banken. In deze richtlijn wordt in het algemeen beschreven wat banken als verantwoord financierbaar achten met betrekking tot particuliere erfpachtrechten. De richtlijn heeft echter naar haar aard geen verplichtend karakter, maar laat alle vrijheid voor individuele partijen (ook banken) om ervan af te wijken, zo staat ook op het voorblad van de richtlijn. Als een bepaling in erfpachtvoorwaarden afwijkt van of in strijd is met de Bancaire richtlijn, betekent dit dus niet dat de betreffende bepaling niet evenwichtig of onredelijk is. De normen die in de Bancaire richtlijn zijn opgenomen strekken immers niet ter bescherming van erfpachters ten opzichte van de bloot eigenaar, maar zien op de verantwoorde financiering van erfpacht. Hierbij komt dat door De Stille Wille is gesteld dat de Rabobank de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden heeft goedgekeurd, hetgeen door de Gebruikers niet is betwist (zie rov. 6.2. onder x hiervoor), en dat tussen partijen vast staat dat 114 bewoners, en dus ook hun financiers, de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden inmiddels hebben geaccepteerd.

6.7.16.

Met betrekking tot de stelling van de Gebruikers dat het canonpercentage van 5% hoger is dan de Bancaire richtlijn voorschrijft, overweegt het hof in aanvulling op het voorgaande nog dat het canonpercentage in de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden gelijk is aan dat het canonpercentage in de huidige erfpachtvoorwaarden. Dit is slechts anders indien sprake is van een objectgebonden permanent woonrecht. In die situaties is onder de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden sprake van een hoger canonpercentage. Zoals De Stille Wille heeft aangevoerd is de reden voor de hogere canon dat de bewoners met een objectgebonden permanent woonrecht, meer gebruiksmogelijkheden hebben dan bewoners zonder een woonrecht of met een persoonsgebonden woonrecht. Dit rechtvaardigt het verschil in canonpercentage. De Nieuwe Erfpachtvoorwaarden zijn in dit opzicht naar het oordeel van het hof dan ook niet onevenwichtig of onredelijk.

6.7.17.

Een groot deel van de bezwaren van de Gebruikers zien op het exploitatiestelsel in de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden. Volgens de Gebruikers wijkt dit aanzienlijk af van het exploitatiestelsel in de huidige voorwaarden. De Gebruikers worden financieel benadeeld door het nieuwe stelsel omdat zij kunnen worden verplicht tot het leveren van een financiële bijdrage aan het reservefonds en omdat uit de vergelijking tussen het oude en het nieuwe exploitatiestelsel volgt dat zij over de periode tot 31 december 2046 een financieel nadeel lijden van € 20.858,21 per bewoner. De Stille Wille betwist dat sprake is van een nadeliger stelsel. In het nieuwe stelsel hebben de bewoners meer inspraak en komen de exploitatiekosten tot stand op basis van de werkelijke kosten waardoor er meer financiële middelen beschikbaar zijn voor onderhoud. De belangen van de individuele erfpachters worden beschermd doordat het bedrag dat moet worden bijbetaald indien de werkelijke kosten hoger zijn dan de begrote kosten is gemaximeerd en doordat een eventueel overschot wordt gestort in een reservefonds, aldus De Stille Wille. De Stille Wille heeft er voorts op gewezen dat het ook niet zo is dat de erfpachters op basis van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden moeten betalen voor de erfpachters die vanwege verlenging nog onder de bestaande voorwaarden vallen omdat De Stille Wille gedurende een bepaalde overgangsperiode een eventueel verschil voor haar rekening zal nemen.

6.7.18.

Naar het oordeel van het hof had het op de weg van de Gebruikers gelegen om gezien de gemotiveerde betwisting door De Stille Wille nader te onderbouwen waarom het nieuwe exploitatiestelsel aanzienlijk nadeliger voor hen is. Nu zij dit hebben nagelaten, geldt, mede in het licht van hetgeen hiervoor in rov. 6.7.14. is overwogen over de positieve gevolgen van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden, dat de Gebruikers onvoldoende hebben onderbouwd dat het exploitatiestelsel in de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden voor hen zoveel nadeliger is, dat het aanbieden van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden in plaats van het verlengen van de erfpacht op basis van de bestaande voorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 BW) of onrechtmatig (artikel 6:162 BW) is dan wel misbruik van recht (artikel 3:13 BW) oplevert. Aan nadere bewijslevering op dit punt wordt dan ook niet toegekomen.

6.7.19.

De Gebruikers hebben nog gesteld dat sommige bepalingen in de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden in strijd zijn met de richtlijn Oneerlijke Bedingen (de richtlijn van 5 april 1993, 93/13/EEG) en /of onredelijk bezwarend zijn. Zij hebben deze stellingen echter in het geheel niet onderbouwd. Hierbij komt dat het volgens de Gebruikers slechts gaat om sanctionerende bepalingen en de wijzigingsbevoegdheid van De Stille Wille. Indien deze bepalingen kwalificeren als onredelijke bedingen en/of onredelijk bezwarend zijn, kunnen de Gebruikers de vernietiging van de betreffende bepalingen inroepen. Dit maakt dat zelfs al zou een bepaling in strijd zijn met de richtlijn Oneerlijke Bedingen of kwalificeren als een onredelijk bezwarend beding, dit niet tot gevolg heeft dat het aanbieden van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden in plaats van het verlengen van de erfpacht op basis van de bestaande voorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 BW) of onrechtmatig (artikel 6:162 BW) is dan wel misbruik van recht (artikel 3:13 BW) oplevert. Hetzelfde geldt voor de stelling van de Gebruikers dat de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden voorzien in binnentreden zonder toestemming van de bewoner. Daarbij komt dat uit de toelichting ter zitting door De Stille Wille blijkt dat de betreffende bepaling niet zo moet worden begrepen, maar ziet op de situatie waarin bijvoorbeeld meterstanden moeten worden opgenomen en de Gebruikers verplicht zijn hieraan mee te werken. Van een recht een zonder toestemming van de bewoner binnen te treden is dus geen sprake.

Ad (iv) Overige omstandigheden

6.7.20.

De Gebruikers hebben voorts aangevoerd dat de bewoners hebben geïnvesteerd in de bouw van bungalows, dat De Stille Wille permanente bewoning heeft gestimuleerd en dat vele bewoners op leeftijd zijn, de bungalows als hoofdverblijf gebruiken en niet over andere woonruimte beschikken. Volgens de Gebruikers zullen vele bewoners bij het einde van de huidige erfpacht bovendien worden geconfronteerd met een restant van de hypothecaire geldlening. De Gebruikers hebben hun stellingen op dit punt niet nader onderbouwd, door bijvoorbeeld per Gebruiker te onderbouwen hoe zijn of haar situatie op dit punt is en wat de concrete gevolgen zijn van beëindiging van de huidige erfpachtovereenkomst op de contractuele einddatum. Hierbij komt dat de einddatum van de huidige erfpachtovereenkomsten voor de Gebruikers van meet af aan bekend was en dat, zoals hiervoor in rov. 6.7.2. – 6.7.7. reeds is overwogen, zij er niet vanuit mochten gaan dat de erfpacht op dezelfde voorwaarden zou worden verlengd. Dat de Gebruikers er onder deze omstandigheden voor gekozen hebben om investeringen te doen en bepaalde verplichtingen aan te gaan die aan het einde van de huidige erfpacht financieel nadelige gevolgen voor de Gebruikers kunnen hebben, betekent dan ook niet dat het aanbieden van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden in plaats van het verlengen van de erfpacht op basis van de bestaande voorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 BW) of onrechtmatig (artikel 6:162 BW) is dan wel misbruik van recht (artikel 3:13 BW) oplevert. Dit geldt te meer nu niet is komen vast te staan dat de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden onredelijk en/of onevenwichtig zijn (zie rov. 6.7.14. – 6.7.1.9. hiervoor) en artikel 5:99 BW voor sommige situaties voorziet in een waardevergoeding (zie rov. 6.8. hierna).

6.7.21.

De omstandigheid dat De Stille Wille al tientallen jaren geen groot onderhoud heeft gepleegd en ook overigens geen deugdelijk beheer over het bungalowpark voert, zoals de Gebruikers stellen, leidt naar het oordeel van het hof, mede in het licht van hetgeen hiervoor reeds is overwogen, niet tot een andere conclusie, nog daargelaten dat dit door De Stille Wille wordt betwist. Indien de Gebruikers ondeugdelijk beheer wensen te adresseren, zullen zij De Stille Wille daarop moeten aan te spreken. Niet valt in zien dat dit zou leiden tot een verplichting van De Stille Wille om de bestaande erfpachtovereenkomst te verlengen tot 31 december 2046.

Conclusie met betrekking tot de door de Gebruikers aangevoerde feiten en omstandigheden

6.7.22.

Uit het voorgaande volgt dat de door de Gebruikers aangevoerde feiten en omstandigheden niet leiden tot de conclusie het aanbieden van de Nieuwe Erfpachtvoorwaarden in plaats van het verlengen van de erfpacht op basis van de bestaande voorwaarden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 BW) of onrechtmatig (artikel 6:162 BW) is dan wel misbruik van recht (artikel 3:13 BW) oplevert. Dit betekent dat naar het oordeel van het hof, De Stille Wille niet gehouden is tot het verlengen van de bestaande erfpachtovereenkomst tot 31 december 2046. De grieven die de Gebruikers in dit verband hebben aangevoerd, slagen dus niet en er is geen grond voor toewijzing van de primaire en subsidiaire vorderingen.

Waardevergoeding ex artikel 5:99 BW (verklaring voor recht en benoeming deskundige)

6.8.

Het hof komt thans toe aan beoordeling van de meer subsidiaire vorderingen. Op grond van artikel 5:99 BW heeft een erfpachter na het einde van de erfpacht recht op vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar ter vergoeding van de waarde zijn overgenomen, tenzij één van de in lid 2 van dit artikel opgenomen uitzonderingen zich voordoet. De erfpacht van appellanten sub 1-5 en 7 heeft als einddatum 31 december 2021. Op grond van artikel 5:98 lid 1 BW blijft de erfpacht echter doorlopen totdat De Stille Wille deze op de wijze en met inachtneming van artikel 5:88 BW heeft opgezegd. De erfpacht van appellanten sub 6 en 8 heeft als einddatum 31 december 2046 resp. 31 december 2035. Dit betekent dat de erfpacht van de Gebruikers nog niet is geëindigd, en dat zij dus thans geen belang hebben bij de door hen gevorderde verklaring voor recht en benoeming van deskundigen. Hierbij komt dat De Stille Wille tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat als een Gebruiker voldoet aan de voorwaarden van artikel 5:99 BW, het recht op waardevergoeding door De Stille Wille niet zal worden bestreden. Dit betekent dat de grieven ook op dit punt niet slagen en dat er geen grond is voor toewijzing van de meer subsidiaire vorderingen van de Gebruikers.

Slotsom

6.9.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven van de Gebruikers niet slagen en dat er geen grond is voor toewijzing van de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van de Gebruikers. Het hof zal de uitspraak van de rechtbank dan ook bekrachtigen. De Gebruikers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof begroot deze als volgt

griffierecht € 772,-

salaris advocaat € 3.549,- (3 punten x tarief II)

totaal € 4.321,-

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Het hof zal de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden (Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de Gebruikers in de proceskosten van dit hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van De Stille Wille tot op heden op een bedrag van € 4.321,-, en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan het wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.E.L.J.C. Verbunt, N.W.M. van den Heuvel en J.K.B. van Daalen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 maart 2023.

griffier rolraadsheer