Uitspraak
GERECHTSHOF’
s-HERTOGENBOSCH
s-HERTOGENBOSCH
Team handel
zaaknummer gerechtshof 200.313.330
(zaaknummer rechtbank Oost-Brabant: )
arrest van 14 maart 2023
in de zaak van
[appellant]en
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: [appellanten] ,
advocaat: mr. H.T.L. Janssen,
tegen:
de besloten vennootschap
Aannemersbedrijf [---] B.V.,
Aannemersbedrijf [---] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. J. Nederlof.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/ rolnummer 8855578 CV EXPL 20-5719)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 14 april 2022.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord.
2.2.
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
3.1.
[XX] B.V. (hierna: [XX] ) was eigenaar van een perceel grond aan de Rijksweg in [plaats 1] . [XX] wenste dit perceel te ontwikkelen, in die zin dat hij de bestaande woning wilde slopen, het perceel wilde splitsen en de ontstane percelen wilde verkopen om daarop nieuwe woningen te laten bouwen.
[geïntimeerde] is als aannemer betrokken geraakt bij dit project.
3.2.
In mei 2015 is de verkoopbrochure van het project uitgegeven. Het project omvatte een perceel met een vrijstaande woning en twee percelen met elk een twee-onder-een-kapwoning.
3.3.
Op 27 januari 2017 hebben [XX] en [appellanten] een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten voor een perceel grond bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning met aanhorigheden.
3.4.
Eveneens op 27 januari 2017 hebben [geïntimeerde] en [appellanten] een overeenkomst van aanneming van werk (hierna: de aannemingsovereenkomst) gesloten met betrekking tot de vrijstaande woning.
3.5.
Op 7 april 2017 heeft [XX] het hiervoor onder 3.3. bedoelde perceel aan [appellanten] (uiteindelijk [nummer 1] ) geleverd.
3.6.
De andere twee percelen (uiteindelijk [nummer 2] en [nummer 3] ) zijn ook door [XX] verkocht en geleverd en daarop heeft [geïntimeerde] de twee-onder-een-kapwoningen gebouwd.
3.7.
Op 9 mei 2018 is de vrijstaande woning van [appellanten] opgeleverd.
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1.
[appellanten] hebben in eerste aanleg – samengevat – gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.272,54 (plus rente), een bedrag van € 779,18 en proceskosten.
4.2.
[appellanten] leggen aan deze vordering ten grondslag dat [geïntimeerde] jegens hen is tekortgekomen in de nakoming van de aannemingsovereenkomst omdat [geïntimeerde] niet de in de koopovereenkomst bepaalde perceeloppervlakte van 502 m2 correct heeft opgemeten als gevolg waarvan nu 13,52 m2 minder grond voor [appellanten] beschikbaar is. Bovendien heeft [geïntimeerde] door het bouwen van de garage van [nummer 2] deels op hun perceel inbreuk op het eigendomsrecht van [appellanten] gemaakt en handelde zij dus onrechtmatig tegenover [appellanten] .
4.3.
De rechtbank heeft de vorderingen bij het bestreden vonnis afgewezen.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1.
[appellanten] komen met negen grieven op tegen het oordeel van de rechtbank. De grieven leggen het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor en stellen opnieuw de vraag aan de orde of [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, dan wel of zij onrechtmatig jegens [appellanten] heeft gehandeld door de maatvoering van de percelen verkeerd uit te zetten, dan wel de woning van de buren te bouwen op het perceel van [appellanten] met als gevolg dat [appellanten] een kleiner perceel hebben verkregen dan zij hadden gekocht.
Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen en overweegt als volgt.
5.2.
Het volgende is gebleken:
5.2.1.
In de koopovereenkomst tussen [XX] en [appellanten] (productie 3 bij de dagvaarding in eerste aanleg) is (onder andere) het volgende bepaald:
“De verkoper verkoopt aan de koper, die koopt van de verkoper:
een perceel grond. Aangeduid met bouwnummer [nummer 2] op de bij verkoop stukken gedeponeerde situatietekening, uitmakende een gedeelte ter grootte van 502 m2 van het perceel
Rijksweg [nummer 2] te [plaats 1] kadastraal bekend gemeente Oosterhout, sectie
[sectieletter] , nummers [sectienummer 1] , groot 5 are en 2 centiaren(…)”
Het in dit citaat als “perceel Rijksweg [nummer 2] ” aangeduide perceel is uiteindelijk komen te heten: Rijksweg [nummer 1] , gelegen ten westen van het perceel kadastraal bekend onder nummer [sectienummer 2] , dat uiteindelijk is komen te heten: Rijksweg [nummer 2] .
5.2.2.
In de leveringsakte (productie 5 bij de inleidende dagvaarding) is (onder andere) het volgende bepaald:
“OMSCHRIJVING REGISTERGOED.
het recht van eigendom van het perceel grond gelegen te [plaats 1] , Rijksweg [nummer 2] ,
kadastraal bekend gemeente Oosterhout sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] , groot
ONGEVEER vijf are en twee centiare, waaraan door het kadaster een
voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend,
hierna ook aangeduid met "HET VERKOCHTE".
5.2.3.
In de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst (productie 4 bij de inleidende dagvaarding) is (onder andere) het volgende bepaald:
“De Opdrachtgever geeft opdracht en de Deelnemer neemt aan, conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, op een perceel grond aangeduid met de bouw nummer [nummer 2] , plaatselijk bekend als Rijksweg [nummer 2] te [plaats 1] , kadastraal bekend als gemeente Oosterhout sectie [sectieletter] , nummers [sectienummer 1] , de daarop geprojecteerde opstal(len) zoals die is/zijn aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende situatietekening te bouwen naar de binnen de in de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 uitgewerkte eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.”
5.3.
Het hof stelt vast dat de “bij deze overeenkomst behorende situatietekening” waar de aannemingsovereenkomst naar verwijst, ontbreekt. In de conclusie van antwoord (onder 6 en 7) verwijst [geïntimeerde] naar de door haar als productie 3 bij de conclusie van antwoord overgelegde situatietekening en voert zij aan dat die tekening deel uitmaakte van de aannemingsovereenkomst. [appellanten] stellen tijdens de comparitie van partijen bij de rechtbank (zie de “aantekeningen griffier”) dat die tekening niet beschikbaar was en dat bij de aannemingsovereenkomst slechts de verkoopbrochure (productie 1 conclusie van antwoord) zat.
5.4.
De stelplicht en bewijslast van de tekortkoming en/of het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] rusten op grond van de art. 149 en Pro 150 Rv op [appellanten] Dat brengt mee dat, nu zij als feitelijke grondslag aanvoeren dat [geïntimeerde] de maatvoering van hun perceel verkeerd heeft uitgezet en de garage van de buren deels op hun perceel heeft gebouwd, het op hun weg lag duidelijk te maken welke dan wèl de bij “bij deze overeenkomst behorende situatietekening” is die wordt genoemd in de met [geïntimeerde] gesloten aannemingsovereenkomst. Met de enkele stelling van [appellanten] dat de verkoopbrochure bij de aannemingsovereenkomst zat, hebben zij tegenover het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] onvoldoende aan de op hen rustende stelplicht voldaan. Het hof gaat er daarom, bij gebreke van concrete andere aanwijzingen, van uit dat de als productie 3 bij de conclusie van antwoord overgelegde tekening de situatietekening betreft die in de aannemingsovereenkomst wordt genoemd. Blijkens deze tekening bedraagt het perceeloppervlakte van [appellanten] 451,79 m2. [geïntimeerde] voert aan dat zij overeenkomstig deze tekening heeft gebouwd. [appellanten] hebben dat op zichzelf niet betwist.
5.5.
In de processtukken wordt melding gemaakt van de volgende, verschillende, oppervlakten van het perceel van [appellanten] (uiteindelijk: [nummer 1]):
- de koopovereenkomst spreekt van 502 m2;
- de leveringsakte spreekt van
ongeveer502 m2;
ongeveer502 m2;
- de situatietekening behorende bij de aannemingsovereenkomst vermeldt een oppervlakte van 451,79 m2;
- blijkens de kadastrale informatie die als productie 6 bij de conclusie van antwoord is overgelegd, bedraagt de oppervlakte van het perceel van [appellanten] 487 m2.
5.6.
Gelet op deze onduidelijkheden hadden [appellanten] tegenover het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] temeer moeten onderbouwen dat [geïntimeerde] bij de bouw uit
hadmoeten gaan van een perceeloppervlakte van 502 m2 en dat, nu zij dit niet heeft gedaan, zij de garage van de buurman over de perceelgrens heeft gebouwd. Door dat niet te doen hebben [appellanten] niet aan de op hen rustende stelplicht voldaan.
hadmoeten gaan van een perceeloppervlakte van 502 m2 en dat, nu zij dit niet heeft gedaan, zij de garage van de buurman over de perceelgrens heeft gebouwd. Door dat niet te doen hebben [appellanten] niet aan de op hen rustende stelplicht voldaan.
5.7.
[appellanten] stellen zich voorts op het standpunt dat “de koop- en de aannemingsovereenkomst” zodanig met elkaar zijn verbonden dat (zo begrijpt het hof) [geïntimeerde] , uitsluitend partij bij de aannemingsovereenkomst, gehouden is om op grond van de koopovereenkomst, die is gesloten tussen [XX] en [appellanten] , een perceeloppervlakte van 502 m2 te bewaken bij de bouw van de woning(en).
Het hof oordeelt hieromtrent dat de omstandigheid dat beide overeenkomsten met elkaar samenhangen niet betekent dat de partij bij de ene overeenkomst ook gehouden is tot nakoming van bepalingen in de andere overeenkomst waarbij hij geen partij is.
5.8.
De vraag die [appellanten] in dit verband eveneens aan de orde stellen is, of [geïntimeerde] , gelet op hetgeen tussen [XX] en [appellanten] is overeengekomen met betrekking tot het te leveren perceeloppervlakte, had moeten waarschuwen dat de perceeloppervlakte van de situatietekening waarvan [geïntimeerde] uitging (productie 3 bij de conclusie van antwoord) niet overeen kwam met de oppervlakte zoals vermeld in de koopovereenkomst. Deze vraag moet naar het oordeel van het hof ontkennend worden beantwoord.
5.9.
Artikel 7:754 BW Pro schrijft voor dat de aannemer bij het aangaan of uitvoeren van de overeenkomst verplicht is de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Hetzelfde geldt in geval van gebreken en ongeschiktheid van zaken afkomstig van de opdrachtgever, daaronder begrepen de grond waarop de opdrachtgever een werk laat uitvoeren, alsmede fouten of gebreken in door de opdrachtgever verstrekte plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken of uitvoeringsvoorschriften.
5.10.
Uit de bewoordingen en de strekking van deze bepaling volgt dat de waarschuwingsplicht ziet op problemen ten aanzien van de realisatie van het werk conform de overeenkomst van aanneming van werk. Hiervoor is vastgesteld dat de als productie 3 bij de conclusie van antwoord overgelegde tekening de situatietekening betreft die in de aannemingsovereenkomst wordt genoemd en dat [geïntimeerde] heeft gebouwd conform die situatietekening en de daarop bepaalde maten en grenzen. Gesteld noch gebleken is dat deze tekening op zichzelf onjuist, gebrekkig of ongeschikt zou zijn. De woning is geheel conform de tekening gerealiseerd en vertoont geen bouwtechnische problemen. De plicht van de aannemer reikt niet zo ver dat hij zich had moeten afvragen of de oppervlaktemaat van de tekening die hij ter beschikking gesteld heeft gekregen en die zoals hier deel uitmaakt van de aannemingsovereenkomst overeenkomt met de oppervlaktemaat uit de koopovereenkomst tussen de verkoper en de opdrachtgever.
5.11.
Alle grieven stuiten af op wat hiervoor is overwogen . Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partijen veroordelen in kosten van het hoger beroep.
6.De slotsom
6.1.
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 783,-
- salaris advocaat € 787,- (1 punt x tarief I)
TOTAAL € 1.570,-
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant van 14 april 2022;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 1.570,- in totaal;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en P.V. Eijsvoogel, is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 maart 2023.
griffier rolraadsheer