Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.299.521
(zaaknummer rechtbank Oost-Brabant, 363328)
arrest van 28 maart 2023
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: [appellante] ,
advocaat: mr. K.M.J. Wartena te Eindhoven,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
advocaat: mr. C.J.M. Gielen-Trines te Deurne.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Ter uitvoering van het tussenarrest van 9 november 2021 heeft op 24 maart 2022 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hiervan is een proces-verbaal opgemaakt, dat tot de processtukken behoort.
1.2
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties.
1.3
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1
In hoger beroep kan van het volgende worden uitgegaan.
2.2
[geïntimeerde] heeft in 2018 haar woonhuis te koop aangeboden via Huysveldt makelaardij. De verkoopbrochure bevat (onder meer) de volgende informatie:
“(…) Het woonhuis beschikt over 4 slaapkamers waarbij 2 slaapkamers evenals de badkamer op de begane grond zijn gesitueerd.
(…)
Slaapkamers:
Slaapkamer 3: is gelegen aan de rechterkant van de woning en heeft een oppervlakte van ca. 12 m2. Onder de schuine delen is bergruimte gecreëerd en daarnaast heeft u via deze kamer toegang tot de techniekruimte. Hierin bevindt zich de CV-opstelling (Nefit Ecomline HR) behorende bij het woonhuis.
Slaapkamer 4: is gelegen aan de linkerkant van de woning, heeft een oppervlakte van ca. 12 m2 en beschikt over een dakraam.
De slaapkamers zijn afgewerkt met vloerbedekking en stucwerkwanden. (…)
2.3
[appellante] en haar man hebben het woonhuis één keer bezichtigd.
2.4
Op 26 oktober 2018 hebben [appellante] en [geïntimeerde] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het woonhuis van [geïntimeerde] met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, gelegen aan [adres] . Partijen hebben een koopprijs afgesproken van € 380.000,-. De koopovereenkomst bevat de volgende relevante bepalingen:
“(…)
Artikel 6: Staat Pro van de onroerende zaak, Gebruik
6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen "bijzondere lasten" zijn.
6.2
Koper aanvaardt uitdrukkelijk, alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, een en ander voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, den viel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte.
(….)
Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de
onroerende zaak rusten:NVT
Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als Woonhuis, dit laat onverlet het bepaalde in artikel 9.1 van deze overeenkomst.
(…)
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek "nieuw voor oud".
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft. (….)”
2.5
De levering heeft plaatsgevonden op 25 januari 2019.
2.6
[appellante] heeft op 4 februari 2019 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend met betrekking tot het bouwen van een dakkapel. Bij beschikking van 11 april 2019 is deze vergunning aan [appellante] verleend. Onder de kop “Overwegingen” (pagina 6) staat vermeldt:
“(….)
Bestemmingsplan
De aanvraag voldoet aan de voorschriften van het bestemmingsplan "Kom [plaats] 1e
herziening" waarbinnen de bestemming "Woongebied" van toepassing is.
Hierbij plaatsen wij wel de volgende aandachtspunten:
De zolder mag niet worden gebruikt als verblijfsruimte (slaapkamer e.d.).
Het atelier mag niet gebruikt als zelfstandige woonruimte. (….)”
Onder de kop “Voorschriften” (pagina 6) staat daarnaast vermeld:
“(…)
het bouwen van een bouwwerk
1. Er moet worden gebouwd in overeenstemming met de bepalingen van het
Bouwbesluit 2012.
(….)
5. De ruimten behorend bij de dakkapellen staan in de aanvraag aangemerkt als
zolderruimte en overloop. Dit betekend dat deze niet hoeven te voldoen aan de eisen
behorende bij een verblijfsgebied (daglicht, ventilatie, vrije hoogte). Het is hierdoor
niet toegestaan deze ruimten als slaapkamer of ander verblijfsgebied te gebruiken.
Dit is tevens ook niet mogelijk doordat deze ruimten een vrije hoogte van 1,91 meter
hebben en daarmee te laag zijn voor een verblijfsgebied. (…)”
2.7
Bij brief van 10 april 2019 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] (het hof begrijpt: [geïntimeerde] ) bericht dat de gemeente de bovenverdieping niet als verblijfsruimte wil toestaan na de verbouwing omdat deze niet voldoet aan de bouwbesluit reglementen die gelden voor verblijfsruimten van 2012.
2.8
Bij brief van 20 februari 2020 heeft de advocaat van [appellante] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en haar in de gelegenheid gesteld om binnen drie maanden alsnog na te komen, dan wel vervangende schadevergoeding van € 30.000,- te betalen.
3. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg en de vordering in hoger beroep
3.1
[appellante] heeft in eerste aanleg een verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en daarnaast [geïntimeerde] te veroordelen om een schadevergoeding te betalen van € 30.000,-.
3.2
De rechtbank heeft bij mondeling vonnis van 20 juli 2021 de vorderingen van [appellante] afgewezen.
3.3
[appellante] is met drie grieven in hoger beroep gekomen van dit vonnis. Zij heeft in haar memorie van grieven haar eis vermeerderd en een verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, alsmede [geïntimeerde] te veroordelen om een schadevergoeding te betalen van € 40.000,-.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
De grondslag van de vordering en de omvang van het hoger beroep
4.1
Het hof stelt voorop dat [appellante] in zowel in eerste aanleg als in hoger beroep haar vordering heeft gegrond op de stelling dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst van 25 januari 2019. Op die grondslag vordert zij schadevergoeding. Het hof zal daarom recht doen op die grondslag.
4.2
Artikel 7:17 BW Pro bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (lid 1). De zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (de zgn. conformiteitseis). Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht en dus kunnen partijen in een koopovereenkomst van dat artikel afwijken. In dit geval is dit gebeurd in de artikelen 6.1, 6.2 en 6.3 van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 6.1 geldt dat het woonhuis aan [appellante] is overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt en dat [appellante] deze staat aanvaardt en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn. Artikel 6.2 komt erop neer, voor zover van belang, dat [geïntimeerde] geen mededeling heeft gedaan van op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen (bij deze bepaling staat “niet van toepassing” aangegeven). Indien er wel publiekrechtelijke beperkingen zouden zijn medegedeeld, zou [appellante] - op grond van dit artikel - deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk hebben aanvaard. Artikel 6.3 bepaalt ten slotte dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verder komt de bepaling erop neer dat [geïntimeerde] niet instaat voor (verborgen) gebreken en dat het risico voor de aanwezigheid hiervan bij [appellante] ligt. Alleen bij gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan [appellante] bekend of kenbaar waren is [geïntimeerde] uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.
4.3
Het hof stelt vast dat [appellante] geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat vaststaat dat het woonhuis destijds in 1969 door [geïntimeerde] in eigen beheer is gebouwd, dat zij daartoe een bouwvergunning heeft gekregen van de gemeente Deurne en dat het voor haar niet kenbaar was dat het gebruik van de ruimtes boven als slaapkamer in strijd is met de thans geldende bouwvoorschriften. [appellante] heeft evenmin een grief gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Deze oordelen staan daarmee in hoger beroep vast.
De grieven
4.4
Grief 1 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de huidige bouwkundige eisen slechts dan van toepassing zijn als er veranderingen plaatsvinden aan het woonhuis en dat bij ongewijzigd gebruik de voorschriften die golden ten tijde van het met bouwvergunning gebouwde woonhuis gelden.
4.5
Het hof oordeelt als volgt. Op grond van artikel 1 b lid 2 Woningwet is het verboden een bestaand bouwwerk in een staat te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk van toepassing zijnde voorschriften. Deze voorschriften kunnen worden gevonden in het Bouwbesluit 2012 (artikel 2 lid 1 sub b Woningwet Pro). In artikel 1.12a Bouwbesluit 2012 is een aantal voorschriften expliciet ook op bestaande bouw van toepassing verklaard, waaronder de voorschriften opgenomen in afdeling 4.1 Verblijfsgebied en verblijfsruimte. Vervolgens is in artikel 4.7 lid 1 opgenomen dat een verblijfsgebied en een verblijfsruimte boven de vloer ten minste een hoogte moeten hebben van 2,1 meter. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] dan ook op zichzelf terecht aangevoerd dat het woonhuis - voor zover het de verblijfsruimte en het verblijfsgebied betreft - dient te voldoen aan de vereisten voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit 2012 en dat de slaapkamers op de eerste verdieping niet voldoen aan deze vereisten. Er is hier echter sprake van een publiekrechtelijke beperking, die [appellante] op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst heeft aanvaard, en dat betekent dat zij daarover in rechte niet kan klagen. Omdat het hier niet gaat om een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit (hier: [geïntimeerde] ) gaat, is geen sprake van een “bijzondere” publiekrechtelijke last of beperking en is artikel 6.2 (of artikel 7.15 lid 1 BW) van de koopovereenkomst niet van toepassing (HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159). Op grond van het voorgaande slaagt grief 1 weliswaar, maar kan dit niet leiden tot een andere beslissing.
4.6
Met grief II handhaaft [appellante] haar standpunt dat [geïntimeerde] niet heeft voldaan aan haar informatieverplichting. Het hof volgt dit standpunt niet. Nog los van het feit dat anders dan artikel 6.2 van de koopovereenkomst, artikel 6.1 geen mededeling vereist van de op het woonhuis rustende algemene publiekrechtelijke lasten, geldt dat vaststaat (vgl. rov. 4.3) dat het voor [geïntimeerde] niet kenbaar was dat het gebruik van de ruimtes boven als slaapkamer in strijd was met de thans geldende bouwvoorschriften. Dat [geïntimeerde] bij de verkoop van haar woning een professionele makelaar heeft ingeschakeld, maakt anders dan [appellante] meent, het voorgaande niet anders. [appellante] heeft niet, dan wel onvoldoende gesteld dat de makelaar van [geïntimeerde] als opdrachtnemer bij de bemiddeling voor [geïntimeerde] wist dat het gebruik van de ruimtes boven als slaapkamer in strijd is met de geldende bouwvoorschriften. Bovendien geldt dat ook in het geval de door [geïntimeerde] ingeschakelde makelaar wist of zou hebben moeten weten dat het gebruik van de ruimtes boven als slaapkamer in strijd is met de geldende bouwvoorschriften, zonder nadere uitleg en onderbouwing, die ontbreekt, niet valt in te zien dat de eventuele kennis van de makelaar zonder meer kan worden toegerekend aan de particuliere verkoopster [geïntimeerde] .
4.7
Met de aanvaarding in artikel 6.1 van de koopovereenkomst van de staat van het woonhuis en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn, heeft [appellante] het risico aanvaard dat er sprake is van een publiekrechtelijke beperking. Zij kan daar dus niet over klagen. In zoverre lag het dan ook op haar weg om te (laten) onderzoeken of sprake was van dergelijke beperkingen. Zij heeft de betreffende ruimtes bij de bezichtiging gezien en geconstateerd dat deze ruimtes een beperkte hoogte hadden. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat het in dat geval op haar weg had gelegen om zo nodig vooraf voldoende inlichtingen in te winnen, gegeven de hoogte van de ruimte, om er zeker van te zijn dat zij zonder problemen de door haar voorgestane wijziging door kon voeren en de ruimtes ook te gebruiken op de wijze die haar voor ogen stond. Dat zij dit niet heeft gedaan, komt in dit geval voor haar risico. Grief III faalt daarmee.
Slotsom
4.8
Uit het voorgaande volgt dat de grieven niet kunnen slagen zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
4.9
Aan het bewijsaanbod wordt voorbijgegaan omdat niet zodanig concrete feiten en omstandigheden zijn aangevoerd die, indien deze worden bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
4.1
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 772,-
- salaris advocaat € 3.062,- (2 punten x tarief III € 1.531,-)
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven van 20juli 2021;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 772,- voor verschotten en op € 3.062,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en G.M. Menon, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2023.
griffier rolraadsheer