ECLI:NL:GHSHE:2024:2291 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Beoordeling voortijdige beëindiging en vergoeding bij huu...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.313.644/01

arrest van 16 juli 2024

in de zaak van

Romulus Property XIV B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

voor zichzelf en als beherend vennoot van
[X] C.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Romulus en als de C.V.,

advocaat: mr. B. Martens te Amsterdam,

tegen

De Verenigde Staten van Amerika,

zetelend te Washington D.C.,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als de VS,

advocaat: mr. L.J. Böhmer te Amsterdam,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 11 oktober 2022 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 9059164 CV EXPL 21-1176 gewezen vonnis van 26 januari 2022.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 11 oktober 2022 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft bepaald;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 1 februari 2023;

de memorie van grieven met eiswijziging;
de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep en met producties en eiswijziging;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
de op 18 juni 2024 gehouden mondeling behandeling, waarbij beide partijen spreeknotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6.De beoordeling

Inleiding en samenvatting

6.1.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

De VS huurde in [plaats] een complex dat zij als legerbasis gebruikte. De VS heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2020.

Volgens Romulus heeft de VS een jaar eerder opgezegd dan mogelijk was. Romulus vordert daarom de huur van een jaar.

De VS heeft een tegenvordering. Volgens de VS moet Romulus betalen voor de aanpassingen en verbeteringen van gebouwen en bouwwerken die zij in de loop der tijd heeft aangebracht c.q. heeft toegevoegd aan het complex en die de VS bij het verlaten van de legerbasis heeft achtergelaten.

De feiten

6.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

6.2.1.

De VS heeft vanaf 1 augustus 1970 een perceel met gebouwen (een voormalige staatsmijn) in [adres] gehuurd. Zij heeft dat terrein (hierna: het complex) als legerbasis gebruikt. Aanvankelijk huurde zij van DSM.

6.2.2.

Tussen DSM en de VS zijn verschillende huurovereenkomsten gesloten. De laatste huurovereenkomst tussen deze partijen is gesloten op 1 april 1998 en had betrekking op de periode 1 oktober 1997 tot en met 30 september 2001 (het hof zal hierna nog vermelden welke overeenkomsten achtereenvolgens zijn gesloten).

6.2.3.

DSM wilde op zeker moment van de eigendom af, maar wilde nog wel betrokken blijven bij de voormalige mijn. DSM heeft in samenspraak met de aandeelhouder van / belanghebbende achter Romulus, een juridische constructie opgezet waarbij DSM de eigendom van het complex heeft ingebracht in de C.V. DSM heeft destijds een belang van 10% genomen in de C.V. en Romulus een belang van 90%. DSM heeft omstreeks juli 1999 het gehuurde ingebracht in de CV. Romulus en de C.V. hebben de positie van verhuurder overgenomen van DSM bij supplement van 21 februari 2002.

6.2.4.

Bij brief van 23 september 2019 heeft de VS de huur opgezegd tegen 30 september 2020. De VS heeft de huur tot en met laatstgenoemde datum betaald en heeft het complex sindsdien niet meer in gebruik.

De vorderingen, het oordeel van de kantonrechter en de gewijzigde vorderingen in hoger beroep

6.3.1.

Romulus heeft in eerste aanleg (in conventie), samengevat, gevorderd:

- de huurovereenkomst te ontbinden;

- de VS te veroordelen tot betaling van achterstallige huur volgens een in de dagvaarding vermelde formule;

- de VS te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, eveneens volgens een in de dagvaarding vermelde formule;

- de VS te veroordelen om € 6.775,- te betalen aan buitengerechtelijke kosten;

- de VS te veroordelen in de proceskosten;

een en ander vermeerderd met wettelijke (handels)rente.

6.3.2.

De VS heeft in eerste aanleg (in reconventie), samengevat, gevorderd Romulus te veroordelen om € 4.486.708,- te betalen, vermeerderd met wettelijke rente, met haar veroordeling in de proceskosten.

6.3.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van beide partijen afgewezen. Romulus is veroordeeld in de proceskosten in conventie en de VS in de proceskosten in reconventie.

6.3.4.

Beide partijen willen dat het hof het vonnis vernietigt, maar Romulus wil dat uitsluitend voor zover het vonnis betrekking heeft op de vorderingen in conventie, en de VS wil dat uitsluitend voor zover het vonnis betrekking heeft op de vorderingen in reconventie. Beide partijen hebben hun vorderingen gewijzigd.

6.3.5.

Romulus heeft in hoger beroep gevorderd:

- dat het hof voor recht verklaart dat de huurovereenkomst vanwege de opzegging is geëindigd per 30 september 2021;

- de VS te veroordelen om € 2.304.304,55 te betalen ter zake achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met wettelijke (handels)rente;

- de VS te veroordelen in de proceskosten van beide instanties.

6.3.6.

De VS heeft in hoger beroep gevorderd:

- Romulus op te dragen om de C.V. bij dagvaarding op te roepen om tegen een door het hof te bepalen datum te verschijnen teneinde voort te procederen in hoger beroep;

- Romulus te veroordelen om USD 4.404.002,- te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente;

- Romulus te veroordelen in de proceskosten van beide instanties.

6.3.7.

De VS heeft geen bezwaar gemaakt tegen de gewijzigde eis van Romulus. Het hof ziet ook geen reden de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis van Romulus.

6.3.8.

De eiswijziging van de VS ziet op de vordering zoals hiervoor in 6.3.6 achter het eerste gedachtestreepje is vermeld. Romulus heeft bezwaar gemaakt tegen deze eis. Deze eiswijziging houdt direct verband met de preliminaire grief van de VS. Met deze preliminaire grief heeft de VS aangevoerd dat Romulus de C.V. in dit hoger beroep moet oproepen. De VS heeft deze preliminaire grief tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken, zodat het hof deze niet meer hoeft te beoordelen. Aangezien alleen de grief en niet de vordering is ingetrokken, zal het hof die vordering afwijzen.

Rechtsmacht

6.4.

Het hof is van oordeel dat het bevoegd is over dit geschil te oordelen. Het gehuurde ligt in Nederland en het hof is van oordeel dat de kantonrechter terecht het beroep op onbevoegdheid wegens immuniteit van jurisdictie heeft verworpen.

Nederlands recht

6.5.

Het hof leidt uit de standpunten van partijen af dat zij het erover eens zijn dat Nederlands recht van toepassing is.

Enkele algemene overwegingen die van belang zijn voor de beoordeling van zowel het hoger beroep van Romulus als het hoger beroep van de VS

6.6.1.

Het hoger beroep van Romulus heeft betrekking op de vraag wat partijen zijn overeengekomen over het moment waarop de huurovereenkomst kon worden beëindigd door de VS. Het hoger beroep van de VS heeft (onder andere) betrekking op de vraag wat de overeenkomst inhoudt over een door Romulus te betalen vergoeding voor verbeteringen en wijzigingen die in de loop der tijd aan het complex zijn aangebracht door de VS.

6.6.2.

Het hof zal eerst een overzicht geven van hetgeen partijen (en DSM als voorganger van Romulus) schriftelijk hebben vastgelegd ter zake de huurovereenkomst, voor zover van belang voor de beoordeling van dit hoger beroep.

Letter of Agreement(productie 12 VS)

“ (…)

1. This Letter of Agreement is issued to finalize earlier negotiations formally concluded on 14 August 1975 concerning the continued leasing of the (…)

2. The United States, as Lessee, will utilize the complex for the same purposes as originally leased on 1 August 1970, (…)

3. The entire complex will be covered by one lease for a period of five years with a clause authorizing the US to cancel the lease
at any timeon any date during any month with termination to take effect on the date specified in the termination notice as long as such date is at least 12 months after the date the notice is given.

(…)

6. (…)

a. The lease shall be for a period of five years duration at a firm fixed rental for the entire period; however, it shall be subject to a 12 months cancellation clause on the part of the United Stats as specified in par 3 above.

b. Upon expiration of the five year period, the United States shall have the option to lease the premises for successive five year periods, after mutually agreed upon rental and conditions have been established,

(…)”

Overeenkomst van 16 juni 1976(productie 2 VS)

“ (…)

II – DURATION AND CANCELLATION

a. The United States shall have and hold the said leased premises, and their appurtenances, for the period beginning 16 June 1976 through 31 May 1981. However, the United States may cancel this lease at any time, on any date during any month by giving a one year’s advance notice in writing from said date which may be for example 18 June 11 July or 1 August etc., with termination to take effect on the date specified in the termination notice as long as such date is at least 12 months after the date the notice is given to the Lessor.

b. Upon expiration of the five year period on 31 May 1981, the United States shall have the option to extend this lease without further notice for an additional period of from one to five years after a mutually agreed upon rental and pertinent other conditions, if any, have been agreed to by both parties. 1f there be a change in rental, this will be accomplished by supplemental agreement to this lease.

c. In view of the period of time required to obtain approval of the necessary clearances required by United States law, for continuation of a lease in excess of $ 250, 000 annually and providing the United States desires to exercise the option contained in paragraph b, immediately above, the United States shall notify the DSM in writing at least eight months in advance of the expiration date of this lease that it desires to renew this lease for an additional period and request a meeting of the parties hereto take place within 15 days of said notification in order to negotiate a firm rental price and any other conditions that may be desirous to be included in the new lease.

(…)

Overeenkomst van 1 april 1998(productie 1 Romulus / productie 3 VS)

“ (…)

ARTICLE 2 –
DURATION AND OPTION FOR RENEWAL

a. The United States shall have and hold the above described premises and their appurtenances for a term of four years beginning 1 October 1997 and ending 30 September 2001.

b. Upon expiration of the above term, the Lessor grants the United States the option to extend this lease in increments of 5 years, unless notification of termination is given in accordance with Article 3.

c. Should the United States desire to exercise said lease extension option, the rental will be renegotiated between the parties hereto based upon the market rental rates and the provisions at Article 4, Paragraph c. The parties hereto will meet on or about March 2000 for negotiation of the new rental rates.

ARTICLE 3 -
TERMINATION OF AGREEMENT

a. The United States can terminate the lease at any time, by giving the Lessor at least 12 months notice, starting any day of the year.

(…)”

ARTICLE 8 –
INVENTORY AND CONDITION SURVEYS

(…) Upon cancellation or expiration of this lease, a similar joint survey will be made and will be compared with the ingoing survey to establish the cost of final restoration, if any be due.

ARTICLE 9 –
CONSTRUCTION, DISPOSAL AND SETTLEMENT

a. The United States shall have the right, during the existence of this lease, to make alterations, erect buildings, etc… after having received written approval, with or without reservation, from the Lessor. Upon cancellation and/or termination of this lease, the United States may, as its discretion, remove or abandon the alternations or improvements in place, and return the premises in a condition comparable to that existing at the time of entry by the United States, except for fair wear and tear and damages over which the United States has no control or responsibility.

b. Should the Lessor desire to keep the alterations or improvements and the United States agrees, the Lessor shall compensate the United States for the residual value of any such changes or improvements left in place at the time of termination.

(…)”

Supplement 21 februari 2002(productie 1 Romulus / productie 4 VS)

Considering that:

1. DSM (..) per July 1999 has sublet the property (..) to (..) CV,

2. (…) CV on the basis of art. 2c of the lease had consulted with lessee about extension of the lease and the conditions for occuring this extension,

3. Parties have reached agreement on condition of approval of the United States Congress

Parties have agreed as follows:

(…)

2. The Art. 2a of the lease will be changed as follows: The United States shall have and hold the above described premises and their appurtenances for a term of five years beginning 1 October 2001 and ending 30 September 2006.

3. The Art. 2c of the lease will be changed as follows: Should the United States desire to exercise said lease extension option, the rental will be renegotiated between the parties hereto based upon the market rental rates and the provisions at Article 4, Paragraph c. The parties hereto will meet on or about March 2005 for negotiation of the new rental rates.

(…)

10. All other conditions of the lease will remain unchanged.

Supplement van 22 mei 2002 / 2 juni 2003(productie 5 VS)

“ (…)

WHEREAS, the United States wishes to exercise their option for renewal of the lease as per paragraph b. of Article 2 –
DURATION AND OPTION FOR RENEWAL:

(…)

NOW THEREFORE, (…)

A. Paragraphs a. and c. of Article 2 –
DURATION AND OPTION FOR RENEWAL– are changed to read as follows:

“a. The United States shall have and hold the above described premises and their appurtenances for a term of five years beginning 1 October 2001 and ending 30 September 2006.”

“c. Should the United States desire to exercise said lease extension, the rental will be renegotiated between the parties hereto based upon the market rental rates and the provisions at Article 4, Paragraph c. The parties hereto will meet on or about March 2005 for negotiation of the new rental rates.”

(…)”

Supplement van 9 / 14 december 2009(productie 6 VS)

“ (…)

WHEREAS, The United States and the lessor have agreed to a 10 year lease extension of the lease effective 1 October 2006 with a rental increase also effective 1 October 06

(…)

A. Paragraphs a. and c. of Article 2 –
DURATION AND OPTION FOR RENEWAL– are deleted in its entirety and the following is substituted therefore:

“a. The United States of America shall have and hold the above described premises and their appurtenances beginning on 1 October 1997 and ending 30 September 2016.”

“c. Should the United States desire to exercise a lease extension, the rental will be negotiated based upon current market appraisals.”

(…)

6.6.3.

Vervolgens zijn nog vier supplementen tot stand gekomen: van 3 oktober 2016 (productie 2 Romulus / productie 7 VS), van 13/ 18 april 2018 (productie 7 VS), van 11/18 maart 2019 (productie 7 VS) en van 7/12 november 2019 (productie 3 Romulus). De tekst van deze supplementen ziet met name op de huurprijs. Deze supplementen zijn volgens beide partijen wel van belang voor de beoordeling van de vordering van Romulus, maar er zijn met die supplementen geen wijzigingen aangebracht in de voor de vorderingen relevante bepalingen.

6.6.4.

Het hof stelt voorop dat het bij de beoordeling van de vorderingen niet uitsluitend gaat om de hiervoor weergegeven tekst. Volgens vaste rechtspraak gaat het bij de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet enkel om de taalkundige bewoordingen van de tekst van de overeenkomst, maar komt het tevens aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, waaronder mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 Haviltex). Daarbij verdient opmerking dat ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572).

6.6.5.

Het hof verwerpt dus het beroep van Romulus op een uitleg contra proferentem. Die uitleg rijmt niet met het Haviltex-criterium dat, zoals hiervoor al is vermeld, volgens vaste rechtspraak de maatstaf is waaraan getoetst moet worden bij kwesties over uitleg van een overeenkomst zoals hier aan de orde. Het Haviltex-criterium kan zelfs leidend zijn voor de uitleg van overeenkomsten waarbij sprake is van een ongelijke verhouding tussen partijen, maar van ongelijke verhoudingen is in dit hoger beroep niet of nauwelijks sprake. Romulus heeft immers niet betwist dat zij als vastgoedonderneming moet worden beschouwd als een commerciële en professionele partij, en dat zij bij het overnemen van de positie van verhuurder is bijgestaan door een advocaat.

6.6.6.

Partijen zijn het erover eens dat het complex moet worden beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’ in de zin van artikel 7:230a BW.

Het hoger beroep van Romulus: heeft de VS de huurovereenkomst voortijdig beëindigd?

6.7.1.

Volgens Romulus behelsde artikel 2.b van de overeenkomst een passieve huuroptie, waardoor de huurovereenkomst automatisch met vijf jaar werd verlengd wanneer deze niet werd opgezegd (grief I) en bood de overeenkomst niet de mogelijkheid voor de VS om tussentijds op te zeggen (grief III). Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen.

Het hof volgt Romulus niet in de door haar gegeven uitleg van de overeenkomst. Het hof ziet geen steun voor deze uitleg in de tekst van de overeenkomst en is van oordeel dat deze bedoeling ook niet kan worden afgeleid uit de gedragingen en verklaringen van partijen. Integendeel. Daartoe is het volgende redengevend.

6.7.2.

Romulus heeft onder verwijzing naar artikel 2.b van de huurovereenkomst gesteld dat is overeengekomen dat de huurovereenkomst telkens met vijf jaar wordt verlengd, tenzij de huurovereenkomst (tijdig) door de VS is opgezegd. Het hof is van oordeel dat dit niet op deze wijze in artikel 2.b is vermeld. In dat artikel staat vermeld “the Lessor grants the United States the option to extend this lease in increments of 5 years”. Het hof kan dat niet anders lezen dan dat Romulus de
mogelijkheidmoest verlenen aan de VS om te verlengen. Daarin kan niet worden gelezen of worden begrepen dat een
automatischeverlenging was overeengekomen.

6.7.3.

De huurovereenkomst is verscheidene keren gewijzigd. Wat echter ongewijzigd is gebleven, is dat in artikel 3 is Pro bepaald dat de VS ‘can terminate the lease at any time’.

Niet valt in te zien hoe ‘
any time’anders kan worden verstaan dan dat de VS altijd de mogelijkheid heeft gehad om te beëindigen (mits daarbij de genoemde opzegtermijn in acht werd genomen). Het hof is evenals de kantonrechter van oordeel dat deze bewoordingen zinledig zouden zijn, wanneer de door Romulus gegeven uitleg zou worden gevolgd.

6.7.4.

Romulus heeft aangevoerd dat uit de overeenkomst blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat zij, vooruitlopend op de mogelijkheid van de VS om gebruik te maken van de optie, in overleg zouden treden over een nieuwe huurprijs. In de huurovereenkomst van 1 april 1998 en in de supplementen van 21 februari 2002 en 22 mei 2002 / 2 juni 2003 is vastgelegd wanneer overleg daarover moest aanvangen, te weten anderhalf jaar voor de einddatum. Volgens Romulus volgt daaruit dat er een periode van zes maanden was om tot nieuwe afspraken te komen, zodat dan nog twaalf maanden resteerden om op te zeggen, conform de opzegtermijn van twaalf maanden. Het hof kan Romulus ook hierin niet volgen, omdat uit de huurovereenkomst niet kan worden afgeleid dat de VS ook moest opzeggen wanneer de onderhandelingen over een nieuwe huurprijs niet tot overeenstemming zouden leiden. Het gevolg van het niet tot overeenstemming komen, zou slechts zijn dat de huurovereenkomst zou eindigen op de tussen partijen overeengekomen einddatum (door ‘expiration’, zie artikel 8 van Pro de overeenkomst). Daarenboven heeft te gelden dat een dergelijke bepaling waarbij anderhalf jaar voor de einddatum het overleg moest aanvangen niet (meer) is vermeld in het supplement van 14 december 2009.

6.7.5.

Volgens Romulus zou het slot van artikel 2.b - ‘unless notification of termination is given in accordance with Article 3’ volledig zinledig zijn geweest als de VS toch ieder moment had kunnen opzeggen. Het hof volgt Romulus ook daarin niet. Uit artikel 2.b blijkt dat Romulus verplicht was de VS bij het einde van de huurovereenkomst de optie te bieden om de overeenkomst te verlengen. Meteen daarachter staat de hiervoor geciteerde zinsnede. Met andere woorden, de optie tot verlenging hoefde niet te worden gegeven wanneer de VS had opgezegd. Anders geformuleerd: zonder deze zinsnede zou Romulus de optie om te verlengen ook hebben moeten aanbieden wanneer de VS al had opgezegd. Dat zou vreemd zijn. Deze zinsnede had dus wel degelijk zin.

6.7.6.

Het hof constateert dat ook de wijze waarop de huurovereenkomsten elkaar hebben opgevolgd, niet aansluit bij het standpunt van Romulus dat is overeengekomen dat automatisch met vijf jaar zou worden verlengd. De verlenging heeft niet steeds met vijf jaar plaatsgevonden (zie bijvoorbeeld de overeenkomst van 1 april 1998 met een looptijd van vier jaar en supplement nummer 9 van 14 december 2016 met een looptijd van tien jaar) en dat is niet automatisch gebeurd (zie het supplement van 22 mei 2002 / 2 juni 2003 waarin wordt vermeld dat de VS de optie om de huur te vernieuwen wil uitoefenen en het supplement van 9/14 december 2009 waarin wordt vermeld dat partijen zijn overeengekomen de huur met tien jaar te verlengen). De wijze waarop partijen zich hebben gedragen, komt dus niet overeen met de door Romulus voorgestane uitleg.

6.7.7.

Volgens Romulus kan uit het gedrag van partijen richting het einde van de looptijd per 30 september 2016 worden afgeleid, dat een automatische verlenging met vijf jaar was overeengekomen en dat de VS alleen tegen het einde van die termijn kon opzeggen. Tussen partijen staat vast dat de VS richting het einde van de looptijd per 30 september 2016 wilde onderhandelen over een verlenging met drie jaar. Volgens Romulus is dat alleen logisch en begrijpelijk indien ook de VS de overtuiging had dat alleen tegen het einde van de optieperiode kon worden opgezegd. Het hof oordeelt dat de VS inderdaad een verlenging voor vijf jaar had kunnen accepteren en vervolgens al weer na twee jaar had kunnen opzeggen, maar de VS heeft uitgelegd dat dit voor haar had betekend dat zij dan administratief onnodig een budget voor vijf jaar had moeten vrijmaken. In brieven van 25 augustus 2016 en 20 december 2016 heeft de VS hierover aan Romulus medegedeeld dat het Congres slechts toestemming gaf voor een verlenging met drie jaar. Uit dit gedrag van de VS volgt dus niet de door Romulus gegeven uitleg.

6.7.8.

Tot slot is het hof van oordeel dat uit verklaringen en gedragingen van Romulus, rondom de periode dat zij de positie van verhuurder ging overnemen van DSM, volgt dat zij zelf ook van mening was dat de huur op ieder moment door de VS kon worden opgezegd. Daarover overweegt het hof het volgende.

Het hof is van oordeel dat de VS er terecht op heeft gewezen dat al in de ‘Letter of agreement’ is vermeld dat er in de overeenkomst een clausule zou worden opgenomen die de VS het recht zou geven ‘to cancel’ ‘at any time on any date’ en dat is vervolgens ook zo opgenomen in artikel II van de overeenkomst van 16 juni 1976.

Volgens de VS was Romulus bekend met deze bepaling, omdat dit in het makelaarsrapport stond dat op 1 april 1999 is opgemaakt als basis voor de inbreng van het complex in de door DSM en Romulus samen op te richten C.V. Het hof constateert dat in hoofdstuk 5.8 van dat taxatieverslag staat vermeld ‘De Verenigde Staten kunnen te allen tijde de huur opzeggen’. Romulus heeft aangevoerd dat zij niet bekend was met dat rapport. Het hof acht dat onaannemelijk gelet op doel en strekking van dat rapport en het feit dat DSM bij de oprichting van de C.V. een belang heeft genomen van 10% en Romulus van 90%. Ook heeft Romulus hierover aangevoerd dat de mening van een makelaar niets zegt over de juridische duiding van de opzegbaarheid. Hoewel dat laatste juist is, laat dat onverlet dat deze opmerking in dat taxatieverslag voor Romulus destijds wel van belang moet zijn geweest bij de beslissing om de positie van DSM over te nemen. Wanneer zij het niet eens was met deze kwalificatie, dan ligt voor de hand dat zij hierover in overleg was getreden. Niet is gebleken dat zij de kwalificatie onjuist vond, terwijl wel is gebleken dat zij niet tevreden was over deze bepaling (zoals deze volgens de VS moet worden verstaan). Uit de door de VS overgelegde verslagen blijkt dat Romulus er rond die tijd ook vanuit ging dat er geen sprake was van een automatische verlenging en dat de VS tussentijds kon opzeggen. Uit deze verslagen blijkt dat dit Romulus niet aanstond (onder andere) omdat dit een lastige voorwaarde voor haar was in verband met de financiering van het complex. Zij wilde de overeenkomst op dat onderwerp wijzigen. Romulus heeft de juistheid van deze interne verslagen betwist en aangevoerd dat zij niet bekend was met interne verslagen van de VS. Het hof acht echter aannemelijk dat de verslagen destijds zijn opgemaakt en dat deze een weergave bevatten van wat toen is besproken. Niet valt in te zien waarom in 2001 (toen de verslagen werden gemaild) iets anders zou worden vermeld dan toen is besproken.

Volledigheidshalve overweegt het hof het volgende. Ook als het hof deze documenten buiten beschouwing laat (deze gehele overweging), kan het hof Romulus niet volgen in haar standpunt. De aan deze overweging voorafgaande overwegingen acht het hof reeds voldoende voor de verwerping van de door Romulus gegeven uitleg.

6.7.9.

Romulus heeft subsidiair aangevoerd dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een optieperiode die volgens Romulus tot 30 september 2021 zou duren (grief II). Het hof verwerpt ook deze grief.
Met ingang van 30 september 2016 eindigde de looptijd van de huurovereenkomst. Zoals hiervoor al is aangehaald, heeft de VS te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst voor drie jaar wilde verlengen. Romulus was toen al van mening dat er een automatische verlenging met vijf jaar had plaatsgevonden. Partijen hebben destijds de discussie daarover niet meer voortgezet. Zij hebben per jaar overeenstemming bereikt over de huurprijs (de supplementen van 3 oktober 2016, 13/18 april 2018, 11/18 maart 2019 en 7/12 november 2019). Het hof is van oordeel dat uit het feit dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de huurprijs, niet kan worden afgeleid dat zij ook overeenstemming hebben bereikt over een verlenging met vijf jaar. Dat was juist niet het geval en dat blijkt duidelijk uit de e-mail van 31 augustus 2016 van de VS aan Romulus (en de nadien gevoerde correspondentie tussen partijen). Het standpunt van Romulus dat de overeenkomst is voortgezet voor vijf jaar, omdat partijen overeenstemming hadden over de huurprijs, is vooral gebaseerd op de hiervoor als onjuist aangemerkte uitgangspunten dat in de huurovereenkomst een automatische verlenging was opgenomen en dat de huurovereenkomst niet tussentijds kon worden opgezegd door de VS. Maar ook als ervan uit moet worden gegaan dat partijen wél zijn uitgegaan van een verlenging met vijf jaar, dan laat dat onverlet dat de VS op 23 september 2019 kon opzeggen tegen 30 september 2020, zoals zij heeft gedaan.

6.7.10.

Kortom, het principaal hoger beroep van Romulus faalt.

Het hoger beroep van de VS: is Romulus een vergoeding verschuldigd aan de VS voor ‘residual value’ op grond van artikel 9 van Pro de overeenkomst of op grond van ongerechtvaardigde verrijking?

6.8.1.

De VS hebben vergoeding gevorderd van de ‘residual value’ voor, kort gezegd, de opstallen die de VS in de loop der tijd heeft aangebracht en die zij bij het einde van de huurovereenkomst heeft achtergelaten.

6.8.2.

Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat het hof de vordering van de VS moet beoordelen op grond van artikel 9 van Pro de overeenkomst van 1 april 1998. Wat in de eerdere overeenkomsten is bepaald, is voor deze vordering niet van belang en de wijzigingen zoals vastgelegd in de supplementen hebben geen betrekking op artikel 9.

6.8.3.

Partijen twisten over de vraag of Romulus een ‘desire to keep’ heeft gehad, zoals in sub b van artikel 9 is Pro vermeld. Het hof is van oordeel dat de VS daarvan niet is uitgegaan en daar ook niet van heeft mogen uitgaan, om de volgende redenen.

6.8.4.

Het hof stelt voorop dat uit artikel 9 volgt Pro:

- dat het ter discretie was van de VS om wijzigingen of verbeteringen te verwijderen of achter te laten; Romulus had dat eenvoudigweg te accepteren;

- dat Romulus een vergoeding verschuldigd zou zijn aan de VS wanneer zij wenste dat bepaalde wijzigingen of verbeteringen behouden zouden blijven.

Het hof is van oordeel dat, hoewel dat niet met zoveel woorden in de huurovereenkomst is vermeld, de ‘desire to keep’ uiterlijk rond het moment van oplevering en/of het eindigen van de huurovereenkomst zal moeten zijn geuit of gebleken. Dat volgt immers uit het recht van de VS om zelf te bepalen of zij de door haar aangebrachte wijzigingen aan het complex zou verwijderen of achterlaten. Wanneer de ‘desire to keep’ niet tijdig zou zijn gebleken, zou immers het probleem kunnen ontstaan dat de VS een opstal zou verwijderen dat Romulus wenste te behouden.

6.8.5.

De VS leidt de ‘desire to keep’ af uit de volgende omstandigheden. Romulus heeft, ná de opzegging, maar vóór het eindigen van de huurovereenkomst, het complex een aantal keren bezocht en nieuwe potentiële huurders rondgeleid. Romulus heeft de VS destijds een lijst gestuurd met gebouwen die zij in ieder geval wilde laten zien aan een potentiële nieuwe huurder (het COA). De VS heeft het gehuurde eind september 2020 opgeleverd na een ‘joint survey and inspection’ op 29 en 30 september 2020. Vervolgens heeft Romulus na het eindigen van de huurovereenkomst de betreffende gebouwen behouden. Vanaf november 2021 is het complex in gebruik geweest als asielzoekerscentrum waarbij meerdere opstallen die destijds door de VS zijn opgericht, in gebruik zijn geweest van het COA. Romulus heeft de aansluitingen op nutsvoorzieningen gehandhaafd.

6.8.6.

Het hof is van oordeel dat deze omstandigheden, niet leiden tot het oordeel dat Romulus de ‘desire to keep’ had, althans dat de VS daarop mocht vertrouwen, ook niet wanneer deze omstandigheden in onderling verband en samenhang worden bezien. Romulus heeft nimmer met zoveel woorden jegens de VS verklaard dat zij wilde dat de VS bepaalde wijzigingen zou achterlaten. Dat Romulus heeft laten weten dat zij bepaalde gebouwen wilde tonen aan een potentiële nieuwe huurder, betekende niet dat zij per se wilde dat de VS die gebouwen zou achterlaten. De VS mocht daar niet vanuit gaan, omdat Romulus in dat geval een vergoeding daarvoor had moeten betalen, terwijl Romulus anderzijds de plicht had te accepteren dat de VS het complex zou achterlaten zoals haar zou goeddunken. Romulus kon de gerechtvaardigde verwachting hebben dat de gebouwen eenvoudigweg zouden achterblijven, dus daarom kon zij alvast een rondgang maken met een potentiële nieuwe huurder. Maar ook als daarna was gebleken dat er opstallen zouden zijn verwijderd die Romulus aan die nieuwe huurder had getoond, dan zou zij het daarmee hebben moeten doen. Nergens uit blijkt dat het toen al voor Romulus van belang was dat die gebouwen zouden blijven. De VS heeft niet gesteld dat Romulus toen al aan het COA had toegezegd dat zij het complex zou verhuren in de staat die het toen had.

In dit verband is nog van belang dat het complex zeer specifiek is, waardoor het niet eenvoudig is een nieuwe huurder te vinden. De VS wist dat, althans had zich dat kunnen realiseren.

Verder acht het hof relevant dat Romulus tijdens de oplevering niet een ‘desire to keep’ heeft geuit. Wanneer de VS al uit de vraag om bepaalde gebouwen te mogen laten zien aan een potentiële nieuwe huurder had mogen afleiden dat Romulus een ‘desire to keep’ had, dan had het, gelet op hetgeen in 6.8.4 is overwogen, op haar weg gelegen om uiterlijk op het moment van oplevering te vragen aan Romulus of zij dat zo goed had begrepen en of het daarbij dan om alle gebouwen ging die Romulus had getoond aan de nieuwe potentiële huurder. Juist vanwege het zeer specifieke complex had de VS er immers rekening mee moeten houden dat de potentiële nieuwe huurder zou afhaken en helemaal niet wilde huren, of dat bepaalde gebouwen niet interessant zouden zijn voor deze potentiële nieuwe huurder. Ook had de VS moeten begrijpen dat Romulus een rekensom zou willen maken van haar winstmarge. Romulus had eerst moeten weten hoeveel zij moest betalen aan de VS voor de gebouwen om dat te kunnen afwegen tegen de potentiële nieuwe huuropbrengst. Aangezien Romulus zelf niet heeft geïnformeerd bij de VS naar het bedrag dat de VS wilde ontvangen voor het behoud van de gebouwen, lag het niet voor de hand dat Romulus een ‘desire to keep’ had. Dat geldt te meer, omdat Romulus naar aanleiding van een e-mail van de VS van 10 juli 2020, op 4 augustus 2020 heeft laten weten ‘Wat ons betreft, kunnen deze zaken worden achtergelaten, mits die dan om niet aan ons worden overgedragen’. Weliswaar ging het daarbij om inventaris en niet om opstallen, maar deze reactie had (naast hetgeen hiervoor al is overwogen, extra) reden moeten zijn voor de VS om zich af te vragen of Romulus een ‘desire to keep’ had.

Gelet op de vergaande consequenties voor Romulus (een vergoeding die, zoals nu blijkt uit de vordering, een zeer substantieel bedrag betreft) kon de VS er niet op vertrouwen dat Romulus de ‘desire to keep’ had, enkel en alleen omdat Romulus die rondleiding wilde geven. De VS heeft daar ook niet op vertrouwd; de VS is pas bij conclusie van antwoord met deze reconventionele vordering gekomen.

6.8.7.

Dat Romulus daarna feitelijk gedurende enige tijd het complex aan het COA heeft kunnen verhuren en dat Romulus de gebouwen heeft gebruikt en aansluitingen heeft behouden, acht het hof verder niet meer relevant (zie 6.8.4).

6.9.1.

De VS heeft subsidiair aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Romulus ongerechtvaardigd is verrijkt. Het hof is van oordeel dat de vordering op deze grondslag slechts kan worden toegewezen indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR2004:AP4373).

6.9.2.

Ook in dit verband is van belang wat partijen zijn overeengekomen en dat maakt dat niet snel kan worden uitgegaan van ongerechtvaardigde verrijking. Het hof verwijst kortheidshalve naar hetgeen hiervoor is overwogen in rov. 6.8.4.

Dat de betreffende opstallen op zichzelf beschouwd waarde vertegenwoordigen (de hoogte daarvan staat ter discussie) wil het hof wel aannemen, maar dat betekent nog niet dat Romulus daarvan heeft kunnen profiteren. Zoals hiervoor al is overwogen, is in dit verband van belang dat het complex zeer specifiek en niet eenvoudig te verhuren is. Romulus heeft het complex kunnen verhuren, maar slechts voor relatief korte tijd (van 1 november 2021 tot 1 december 2022 aan het COA). Romulus heeft (onbetwist) aangevoerd dat de gemeente niet meer wil dat dit gebruik wordt hervat. Het lijkt niet mogelijk om het complex aan een ander te verhuren en de VS heeft ook niet aangevoerd dat of waarom het voor Romulus mogelijk moet zijn dit specifieke complex aan een ander te verhuren. Dat betekent volgens Romulus dat er weinig anders op zal zitten dan een herbestemming tot stand brengen en dan zullen de opstallen moeten worden gesloopt. Ook dat heeft de VS niet, althans onvoldoende betwist. De VS heeft deze sloopkosten kunnen besparen en die kosten zullen door Romulus moeten worden gedragen, terwijl het hof ervan uitgaat dat de opstallen goeddeels inmiddels als afgeschreven moeten worden beschouwd. Romulus heeft immers (onbetwist) aangevoerd dat de opstallen in de jaren ’80 zijn gerealiseerd.

6.9.3.

Het hof komt aldus tot het oordeel dat de vordering ook niet op de subsidiaire grondslag toewijsbaar is. Het incidenteel hoger beroep van de VS faalt.

Slotsom

6.10.

Uit het voorgaande volgt dat het hof niet toekomt aan bewijslevering en dat het hof het bestreden eindvonnis zal bekrachtigen. Het hof zal Romulus veroordelen in de kosten van het principaal hoger beroep en de VS in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van de VS zullen vastgesteld worden op:

griffierechten € 11.379,-
salaris advocaat € 18.651,- (3 punten x tarief VIII)
nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal € 30.208,-

De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van Romulus zullen vastgesteld worden op:

salaris advocaat € 9.325,50 (½ principaal appel)
nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal € 9.503,50

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Romulus in de proceskosten in het principaal hoger beroep € 30.208,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als Romulus niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet Romulus € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt de VS in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep € 9.503,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als de VS niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet de VS € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt de VS in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, K.J.H. Hoofs en H.F.P. van Gastel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 juli 2024.

griffier rolraadsheer

Beoordeling voortijdige beëindiging en vergoeding bij huurovereenkomst overige bedrijfsruimte

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

5.Het verloop van de procedure

6.De beoordeling

7.De uitspraak