Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.323.403/01
arrest van 16 juli 2024
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. A.M.M. de Waal te Bergen op Zoom,
tegen
Stichting Alwel,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als Alwel,
advocaat: mr. J. van Baaren te Breda,
op het bij exploot van dagvaarding van 20 februari 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 4 januari 2023 (verder: het bestreden vonnis), door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Alwel als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9976715 CV EXPL 22-2017)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 21 september 2022.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties 1 tot en met 19;
- de memorie van antwoord met productie 11;
- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijdens Alwel toegezonden [door het hof omgenummerde] productie 12;
- de voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijdens [appellant] toegezonden producties 20 tot en met 30,
- de mondelinge behandeling gehouden op 18 juni 2024, waarbij de advocaten van partijen spreekaantekeningen hebben voorgedragen en overgelegd.
2.2.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
Inleiding en samenvatting
3.1.
Het gaat in hoger beroep om het volgende.
[appellant] huurt van Alwel een woning. Op 7 februari 2022 heeft er een doorzoeking door de politie in de woning plaatsgevonden. Daarbij is (onder meer) 23.918 gram hennep aangetroffen. Deze hennep is korte tijd vóór de doorzoeking door de broer van [appellant] in de woning neergelegd. Alwel vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
Feiten
3.2.
In hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.2.1.
Op 16 mei 2017 heeft [appellant] met Alwel een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (verder: de woning).
3.2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte AlleeWonen’ van juli 2014 (verder: de Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing. Hierin staat, geciteerd voor zover hier van belang:
“(…)
Artikel 6. De verplichtingen van huurder
(…)
6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
6.8.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt. (…)”
3.2.4.
Op 7 februari 2022 zijn medewerkers van de politie Zeeland-West Brabant de woning binnengetreden in het kader van een strafrechtelijk onderzoek, waarna in de woning een doorzoeking heeft plaatsgevonden.
3.2.5.
In de door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportage (verder: de politierapportage) staat dat de aanleiding voor hun binnentreden in de woning een anonieme melding is. De melding houdt in dat bekend is dat [appellant] in harddrugs handelt, in het bezit is van een handvuurwapen en [appellant] in een auto drugs naar klanten brengt. Voorts staat in de rapportage dat op 7 februari 2022 in de woning zijn aangetroffen: 23.918 gram hennep (verdeeld over 24 zakken), een geldtelmachine, een sealapparaat, een weegschaal en een grote hoeveelheid seal zakken.
3.2.6.
Bij brief van 17 maart 2022 (verzonden op 16 maart 2022) heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] zowel [appellant] als Alwel aangeschreven en daarin het voornemen geuit de woning tijdelijk te sluiten. Naar aanleiding van de daarop door [appellant] ingediende zienswijze heeft de burgemeester bij brief van 31 mei 2022 besloten om niet over te gaan tot sluiting van de woning maar een last onder dwangsom op te leggen.
3.2.7.
Alwel heeft bij brief van 10 februari 2022 [appellant] aangeschreven en hem de
mogelijkheid geboden de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [appellant] heeft bij brief van 14 maart 2020 kenbaar gemaakt van deze mogelijkheid geen gebruik te maken.
De procedure bij de rechtbank
3.3.1.
In eerste aanleg vorderde Alwel, na vermeerdering van eis:
I. ontbinding van de huurovereenkomst,
II. ontruiming van de woning binnen 14 dagen na betekening van het bestreden vonnis met afgifte van alle passende sleutels aan Alwel,
III. veroordeling van [appellant] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 634,40 per maand in de periode tussen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente,
IV. veroordeling van [appellant] tot betaling van de contractuele boete van € 2.500,00,
V. veroordeling van [appellant] in de proces- en nakosten.
3.3.2.
Aan deze vordering heeft Alwel, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellant] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door zich niet te gedragen als goed huurder en evenmin de woning te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming. De aanwezigheid van (onder meer) een handelshoeveelheid hennep duidt erop dat in de woning niet alleen hennep werd opgeslagen maar ook werd verhandeld aan derden. Alwel hanteert met betrekking tot overtredingen van de Opiumwet een ‘zerotolerancebeleid’ en de enkele aanwezigheid van een grote hoeveelheid softdrugs is dan ook voldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. Dat de aangetroffen drugs niet van [appellant] maar van zijn broer zijn, maakt dit niet anders. Immers de broer bevond zich met toestemming van [appellant] in de woning. De gevorderde boete is gebaseerd op artikel 6 lid 8 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden.
3.3.3.
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen en de ontruimingstermijn op 6 weken na betekening van het vonnis gesteld.
3.4.
Bij kort geding dagvaarding heeft [appellant] de voorzieningenrechter verzocht de uitvoerbaarheid bij voorraad te schorsen hangende het hoger beroep. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis in kort geding van 2 maart 2023 de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordelingen uit het bestreden vonnis geschorst totdat in hoger beroep onherroepelijk is beslist.
De grieven
3.5.
[appellant] heeft in hoger beroep 8 grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Alwel in de proceskosten van beide instanties.
3.6.
[appellant] voert met de grieven in essentie aan dat geen sprake is van een (zodanige) tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.7.
Bij de beoordeling stelt het hof voorop dat [appellant] de inhoud van de hiervoor onder 3.2.5. weergegeven politierapportage niet betwist (voor zover het gaat om de aangetroffen hennep). Uitgangspunt bij de beoordeling is derhalve dat in de woning 23.918 gram hennep is aangetroffen. Voorts neemt het hof tot uitgangspunt dat de broer van [appellant] (verder: de broer) de hennep een paar uur vóór het binnentreden en het doorzoeken van de woning ín de woning heeft neergelegd.
Is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst?
3.8.1.
Het hof ziet aanleiding de grieven 2 en 5 gezamenlijk te behandelen. Met deze grieven voert [appellant] aan dat hij niet wist van de in de woning aanwezige hennep, dat hij daarom geen einde aan de aanwezigheid van de hennep kon maken en dat er aldus geen sprake is van een (toerekenbare) tekortkoming. Voorts voert [appellant] aan dat in de huurovereenkomst niet staat dat het voorhanden hebben van hennep in de woning een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert en dat in dat geval huurder wordt gedagvaard om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen.
3.8.2.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.8.3.
Het handelen van de broer levert een tekortkoming op van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst, die in beginsel een zelfstandige grond voor ontbinding oplevert. Het hof overweegt daartoe als volgt.
[appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep het navolgende verklaard. [appellant] heeft een sleutel van de woning aan zijn moeder overhandigd en zij heeft op haar beurt deze met goedkeuring van [appellant] aan zijn broer gegeven. Op het moment van overhandiging aan de broer was deze werkzaam in een beveiligingsfunctie bij de brandweer. Op een later moment doch vóór de binnentreding en doorzoeking van de woning is de broer als portier bij een coffeeshop in [plaats] gaan werken en ging hij om met verkeerde figuren. [appellant] was daarmee bekend. Verder heeft [appellant] naar voren gebracht dat hij vermoedt dat de hennep van de coffeeshop was, dat de broer de hennep slechts in bewaring had en dat de broer de hennep in de woning van [appellant] heeft neergelegd, omdat de broer in paniek raakte daar hij politie bij zijn garagebox zag. De broer wilde het niet in zijn huis hebben omdat zijn vrouw thuis was. Dat de broer de hennep in de woning zou neerleggen, wist [appellant] niet. Achteraf bezien, zo heeft [appellant] verder verklaard, was het niet de slimste keuze om de sleutel bij de broer te laten.
Nog daargelaten of [appellant] wist van de aanwezigheid van de hennep in zijn woning, is [appellant] in zijn zorgplicht als goed huurder tekortgeschoten. [appellant] wist van de hennep gerelateerde baan én de - naar het hof uit de verklaring van [appellant] begrijpt - hennep gerelateerde connecties van zijn broer. [appellant] had er dan ook op bedacht kunnen en moeten zijn dat door het in bewaring laten van de sleutel bij zijn broer, de woning voor drugs gerelateerde activiteiten gebruikt zou kunnen worden. Dit risico heeft zich verwezenlijkt en komt voor rekening van [appellant] . Met de aanwezigheid van de hennep heeft [appellant] in strijd met artikel 7:213 BW Pro en artikel 6.3. van de Algemene Huurbepalingen gehandeld. De korte duur dat de hennep in de woning heeft gelegen doet niet af aan de aanwezigheid van de hennep in de woning. Verder is het een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van zo’n grote (handels)hoeveelheid hennep in een huurwoning in strijd is met goed huurderschap en een woningstichting in dat geval de huurovereenkomst met de huurder niet zal (willen) voortzetten maar zal willen (laten) ontbinden.
Rechtvaardigt de tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst?
3.9.1.
Het hof ziet aanleiding de grieven 3, 4, 6 en 7 gezamenlijk te behandelen. Deze grieven zien alle op de afweging in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW Pro (rechtsoverweging 3.8.2.).
3.9.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat het hof dient uit te gaan van het criterium zoals door de Hoge Raad geformuleerd in zijn prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) waarin onder meer is beslist dat alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn. Het hof verwijst kortheidshalve naar die uitspraak.
3.9.3.
Vaststaat dat [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst, zoals hiervoor reeds in rechtsoverweging 3.8.3. benoemd. Daarmee is ontbinding van de huurovereenkomst in beeld, behoudens een geslaagd beroep van [appellant] op de tenzij-bepaling. Bij deze afweging neemt het hof het volgende in aanmerking:
a. de tekortkoming van [appellant] was niet van bijzondere aard of geringe betekenis als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW Pro. In de woning is een handelshoeveelheid hennep aangetroffen met een - zoals door Alwel onbetwist gesteld - straatwaarde van bijna
€ 80.000,00 tot € 100.000,00. De aanwezigheid van zo’n grote hoeveelheid hennep in de woning is een risicoverhogende omstandigheid met betrekking tot de woning en de omgeving, in de zin van risico op aantasting van de leefomgeving en gevaar voor de veiligheid van omwonenden.
b. Dat de hennep slechts voor korte duur in de woning aanwezig was en dat niet [appellant] maar zijn broer de hennep in de woning heeft neergelegd, neemt het onder a. vermelde niet weg.
c. Alwel dient zich de onder a. genoemde risicoverhogende omstandigheid als toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet aan te trekken. Verwijzend naar hetgeen reeds onder rechtsoverweging 3.8.3. hieromtrent is overwogen, is het een feit van algemene bekendheid dat een woningstichting bij het aantreffen van zo’n grote (handels)hoeveelheid de huurovereenkomst niet zal (willen) voortzetten. Dat dit beleid niet nadrukkelijk in de overeenkomst noch in Algemene Huurvoorwaarden die daar deel van uitmaakt, is benoemd, maakt niet dat [appellant] hier niet op bedacht had moeten zijn.
d. [appellant] heeft hangende het hoger beroep op 28 september 2023 een met de Islamitische wet overeenstemmende huwelijksovereenkomst gesloten en toestemming gegeven voor inschrijving van zijn partner op het adres van de woning. Zijn partner is met ingang van
5 februari 2024 op voornoemd adres ingeschreven en zij is inmiddels in verwachting van hun eerste kindje waarvan zij in januari 2025 is uitgerekend. Deze omstandigheden zijn opgekomen hangende het hoger beroep, terwijl [appellant] weet of zich op z’n minst had moeten realiseren dat de uitkomst in hoger beroep onzeker is. Tussen partijen is niet in geding dat de partner van [appellant] geen medehuurder is. Verder is gesteld noch anderszins gebleken dat bij de partner van [appellant] enige noodzaak bestaat waarom zij in deze woning dient te blijven wonen.
e. [appellant] wijst op de duur van de huurovereenkomst en het feit dat hij - volgens de door hem overgelegde verklaringen van buurtbewoners - geen overlast veroorzaakt. Nog daargelaten dat Alwel deze verklaringen alsook de afwezigheid van overlast betwist, is het hof van oordeel dat het in dezen door [appellant] naar voren gebrachte, eigen is aan het karakter van een huurovereenkomst en niet als zodanig aan ontbinding in de weg staat.
f. De belangenafweging binnen een bestuursrechtelijk kader verschilt in aard van de belangenafweging binnen een civielrechtelijk kader. Dit brengt met zich dat de uitkomst dan ook kan verschillen. Ten overvloede merkt het hof op dat de burgemeester van de gemeente [plaats] weliswaar van sluiting van de woning heeft afgezien, maar wel is overgegaan tot het opleggen van een last onder dwangsom van € 20.000,00 voor onbepaalde tijd.
g. [appellant] heeft zijn woning - zoals in de memorie van grieven staat - streng beveiligd door het aanbrengen van rolluiken en camera’s zodat hij zich veilig voelt in zijn woning. Deze behoefte komt voort uit een in 2012 opgelopen trauma. Het staat de huurder (in beginsel) vrij de door hem aangebrachte wijzigingen aan het gehuurde weg te nemen. Dit geldt ook voor de door [appellant] aangebrachte rolluiken en camera’s. [appellant] heeft niet gesteld dat hij de door hem aangebrachte wijzigingen niet kan wegnemen en elders weer kan gebruiken. Ook is gesteld noch gebleken dat hij dat veilig gevoel niet elders kan creëren.
h. [appellant] heeft verschillende verklaringen met betrekking tot zijn geestelijke gezondheid in het geding gebracht. In de enige recente verklaring van 3 juni 2024 van klinisch psycholoog [X] staat dat er gestart zal worden met EMDR als methodiek voor traumaverwerking. Of [appellant] daadwerkelijk met de behandeling is gestart, en of en waarom ontbinding van de huurovereenkomst hieraan in de weg staat, wordt onvoldoende onderbouwd. Daarmee miskent het hof overigens niet dat sprake is van een trauma als door [appellant] gesteld.
i. [appellant] heeft zijn belang bij het gehuurde benadrukt, en naar voren gebracht dat hij op straat komt te staan en dakloos wordt als de ontbinding in stand blijft. Hoewel uit de verklaringen van zijn familie volgt dat hij daar niet kan wonen in verband met ruimtegebrek is door [appellant] onvoldoende onderbouwd dat geheel geen woonruimte kan worden verworven.
3.9.4.
Het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien leidt ertoe dat het beroep van [appellant] op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW Pro faalt.
De boete van artikel 6.8. van de Algemene Huurvoorwaarden
3.10.
Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft Awel de door haar gevorderde contractuele boete (vordering IV) ingetrokken wanneer het hof de ontbinding van de huurovereenkomst in stand laat. Dit betekent dat het bestreden vonnis op dat punt wordt vernietigd, en dat grief 8 geen nadere bespreking behoeft.
De uitvoerbaarheid bij voorraad
3.11.
Bij akte wijziging/vermeerdering eis heeft Alwel haar vordering in eerste aanleg gewijzigd in die zin dat zij vordert dat de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart. De kantonrechter heeft deze eisvermeerdering toegewezen, ondanks het bezwaar van [appellant] hiertegen. Met grief 1 richt [appellant] zich tegen de beslissing van de kantonrechter tot het toestaan van de eiswijziging. [appellant] stelt daardoor in zijn belangen te zijn geschaad.
3.12.
Vooropgesteld zij dat de voorzieningenrechter in het door [appellant] geëntameerde kort geding de uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordelingen van het bestreden vonnis heeft geschorst totdat er in hoger beroep onherroepelijk is beslist. Alleen al daarom valt niet in te zien welk belang [appellant] heeft bij bespreking van grief 1.
Conclusie
3.13.
Alwel heeft de vordering die ziet op de contractuele boete ingetrokken. In zoverre kan het bestreden vonnis niet in stand blijven en moet het worden vernietigd. Het bestreden vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd.
3.14.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor deze procedure in hoger beroep aan de zijde van Alwel zullen vastgesteld worden op:
- Griffierechten € 783,00
- Salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten x € 1.214,00, tarief II)
- Nakosten € 131,00 (plus verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.342,00
3.15.
De door Alwel gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als in het dictum vermeld.
4.De uitspraak
Het hof:
4.1.
vernietigt het bestreden vonnis uitsluitend voor zover in 5.4. van het dictum [appellant] is veroordeeld om € 2.500,00 (de contractuele boete) aan Alwel te betalen;
4.2.
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
4.3.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in het hoger beroep, aan de zijde van Alwel tot op heden begroot op € 3.342,00, te betalen binnen veertien dag na aanschrijving daartoe; als [appellant] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] € 68,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de aanschrijving;
4.4.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, K.J.H. Hoofs en H.F.P. van Gastel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 juli 2024.
griffier rolraadsheer