Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.319.482
arrest van 20 augustus 2024
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als: [appellant] ,
advocaat: mr. R.Ph.E.M. Cratsborn te Wittem,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg (LB),
op het bij exploot van dagvaarding van 9 november 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 10 augustus 2022, door de kantonrechter in de rechtbank Limburg, locatie Maastricht, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 9605116 CV EX 21-5987)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
- de akte van [appellant] met producties;
- de antwoordakte van [geïntimeerde] .
2.2.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op
bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
Samenvatting
3.1
Deze zaak gaat in het kort over het volgende. [geïntimeerde] heeft een woning gehuurd van [appellant] . Deze woning mocht op grond van het bestemmingsplan alleen als bedrijfswoning worden bewoond en niet als reguliere woning. De gemeente Meerssen heeft [geïntimeerde] aangezegd handhavend te gaan optreden. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst vervolgens opgezegd en heeft elders een woning gevonden. [geïntimeerde] heeft jegens [appellant] aanspraak gemaakt op schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW Pro. [appellant] heeft daartegenover aangevoerd dat [geïntimeerde] de woning bij het einde van de huurovereenkomst niet in correcte staat heeft opgeleverd en dat zij daarnaast in de huurovereenkomst boetes heeft verbeurd door de tuin niet voldoende te onderhouden en door [appellant] niet toe te laten tot het gehuurde. Het hof constateert evenals de kantonrechter dat het feit dat de woning niet als reguliere woning mocht worden gebruikt een gebrek oplevert en laat de door de kantonrechter toegewezen schadevergoeding in stand. Het hof oordeelt daarnaast dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] de woning niet in correcte staat heeft opgeleverd, dan wel dat er boetes zijn verbeurd.
De vaststaande feiten
3.2
In hoger beroep kan van het volgende worden uitgegaan.
3.3
[geïntimeerde] heeft een huurovereenkomst gesloten met [appellant] . Op basis van die
huurovereenkomst heeft [appellant] met ingang van 1 januari 2021 aan [geïntimeerde] een woning
aan het [adres] te [plaats] verhuurd voor € 1.350,00 per
maand (inclusief € 150,00 vergoeding voor elektriciteit, gas en water). Bij aanvang van de huur heeft [geïntimeerde] een waarborgsom van € 1.350,00 aan [appellant] betaald. De huurovereenkomst bevat – voor zover hier relevant – de volgende bepalingen:
“(….)NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:
- partijen kiezen nadrukkelijk niet voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst maar voor een langdurige(re) en bestendige(re) huurrelatie welke langer dan twee (2) jaar zal duren;
- deze huurovereenkomst kan gedurende in artikel 3.1 genoemde termijn niet tussentijds door partijen worden opgezegd;
(…)
ZIJN OVEREENGEKOMEN:
Het gehuurde, bestemming
(…)
2.1 (…)
(…) Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’ vastgesteld op 20 maart 2017 (…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur langer dan twee jaar, ingaande op01-01-2021en lopende tot en met31-12-2022.
(…)
3.3
Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.
Boetebepaling
11.1
Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:
a. een boete van€ 20,00voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel (…), 9 (tuin), (…) van de algemene bepalingen, met een maximum van€ 4.000,00onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;
(…)
c. een boete van€ 50,00voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van (…) artikel 12 (toegang), (…), van de algemene bepalingen, met een maximum van€ 10.000,00, onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichtingen te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding;
(….)
Bijzondere bepalingen(…)
12.7
Het is huurder toegestaan het gehuurde te schilderen mits dit op een verantwoorde en deskundige wijze gebeurt. Huurder is verplicht alle muren en plafonds, daar waar nodig, bij het einde van de huurovereenkomst voor zijn rekening te (laten) witten met uitsluitend zuivere latexverf. (….)
12.1
Huurder dient gedurende de overeenkomst en bij einde huur het terras, tuin en oprit e.d. deugdelijk te onderhouden, snoeien en van eventueel onkruid ontdaan op te leveren. (…)
12.14
Gedurende de duur van de overeenkomst heeft verhuurder of diens beheerder het recht om, in overleg met huurder, het gehuurde te (laten) betreden voor het uitvoeren van inspecties, opmetingen en werkzaamheden een en ander op de minst bezwarende wijze.
(…).”
3.4
De aan de huurovereenkomst gehechte “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE” bevatten – voor zover hier relevant – de volgende bepalingen:
“(….)Tuin, erf, erfafscheidingen, opstallen
9.1
Indien tot het gehuurde een tuin of erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken, te onderhouden en te handhaven als siertuin (….). Bomen en struiken, ook de bomen en struiken die bij aanvang van de huur reeds aanwezig zijn, dienen door huurder te worden onderhouden en tijdig te worden gesnoeid. Als bomen of struiken in de tuin overlast veroorzaken moeten deze op kosten van huurder worden verwijderd.
(…)
Toegang
12.1
Verhuurder en alle door hem aan te wijzen personen zijn gerechtigd het gehuurde na overleg met huurder en op werkdagen tussen 08.00 uur en 17.30 uur te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde voor de in de artikelen 5 en 11 genoemde werkzaamheden en voor taxaties. In noodgevallen is verhuurder gerechtigd ook zonder overleg en/of buiten genoemde tijdstippen het gehuurde te betreden.
(….)
3.5
Bij brief van 19 maart 2021 heeft de gemeente Meerssen aan [geïntimeerde]
medegedeeld dat het gebruik van de bedrijfswoning als reguliere woning in strijd is met het
ter plaatse geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft in deze brief [geïntimeerde] verzocht
het gebruik van het pand als reguliere woning binnen een termijn van zes weken te staken.
Verder heeft zij [geïntimeerde] medegedeeld voornemens te zijn handhavend op te treden door
middel van het opleggen van een last onder dwangsom indien [geïntimeerde] niet voldoet aan
het verzoek.
3.6
[geïntimeerde] heeft naar aanleiding van de brief van de gemeente Meerssen van 19 maart 2021 op 12 april 2021 mondeling zienswijzen tegen het voornemen tot handhavend optreden van de gemeente Meerssen ingediend. Zij heeft verzocht de bewoning van de woning door [geïntimeerde] te gedogen totdat zij komt te verhuizen, dan wel te overlijden. Ook [appellant] heeft een verzoek ingediend om het gebruik van de bedrijfswoning als reguliere woning te gedogen (tot en met 31 december 2022). De gemeente heeft dit verzoek van zowel [geïntimeerde] als [appellant] in haar brief van 13 juli 2021 afgewezen.
3.7
Bij brief van 3 juli 2021 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst per 1 september
2021 opgezegd althans, subsidiair, ontbonden. In die brief heeft zij [appellant] verzocht om
betaling van een schadevergoeding wegens de tekortkoming in de nakoming van de
huurovereenkomst, alsmede om terugbetaling van de borgsom van € 1.350,00.
3.8
Bij brief van 29 juli 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] medegedeeld de opzegging
niet te aanvaarden en heeft hij gesteld dat [geïntimeerde] krachtens de huurovereenkomst boetes
verschuldigd is omdat zij hem niet toelaat tot het gehuurde. Ook heeft hij gesteld dat zij
€ 229,00 dient te betalen wegens het inschakelen van een hovenier.
3.9
Bij brief van 3 augustus 2021 van de gemeente Meerssen aan [geïntimeerde] heeft de gemeente [geïntimeerde] een last onder dwangsom aangezegd. De gemeente heeft [geïntimeerde] gelast om binnen drie maanden na verzending van de brief het gebruik van de bedrijfswoning als reguliere woning te beëindigen en aangezegd dat indien zij binnen deze termijn niet volledig heeft voldaan aan de last, zij voor elke week dat de overtreding voortduurt een dwangsom zal verbeuren van € 1.500,- met een maximum van € 15.000,-.
3.1
[geïntimeerde] heeft de huur over de maand augustus 2021 niet betaald.
3.11
Op 31 augustus 2021 is [geïntimeerde] naar een andere woning verhuisd. Op die dag
heeft ook de oplevering van de gehuurde woning alsmede de sleuteloverdracht
plaatsgevonden. [persoon A] (hierna: [persoon A] ) van Kracht Makelaars heeft op die datum een inspectierapport einde verhuur opgemaakt. Dit rapport is wel door [persoon A] en [appellant] ondertekend, maar niet door [geïntimeerde] .
3.12
[appellant] heeft de waarborgsom niet terugbetaald aan [geïntimeerde] .
Eerste aanleg
3.13
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd om [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.539,00, vermeerderd met € 350,00, alsmede de wettelijke rente vanaf 1 september 2021 en de proceskosten. [geïntimeerde] baseert haar vordering van diverse schadeposten tot het bedrag van € 3.539,00 op artikel 7:208 BW Pro. Daarnaast vordert zij bij wijze van eindafrekening betaling van € 350,00 wegens teveel betaalde voorschotten gas, water en licht.
3.14
[appellant] heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van bedragen van respectievelijk: € 6.603,06 (opheffen onderhoudsgebreken), € 4.090,00 (boetes), € 19.200,00 (gederfde huur), alsmede de proceskosten. Volgens [appellant] is [geïntimeerde] in gebreke gebleven met het onderhoud van de woning en de tuin. Het gevorderde bedrag van € 6.603,06 bestaat uit de posten: herstel kozijn (€ 40,00), herstel muren en schilderwerk (€ 4.506,00), tussentijds onderhoud hovenier (€ 228,90) en opheffen achterstallig onderhoud tuin (€ 1.827,10). [appellant] heeft daarnaast op grond van de huurovereenkomst de betaling van boetes gevorderd op grond van het niet plegen van onderhoud aan de tuin (artikel 12.10 jo 11.1 sub a van de huurovereenkomst) en wegens het weigeren van toegang tot het gehuurde (artikel 12.14 jo 11.1 sub c van de huurovereenkomst). Met betrekking tot de door [appellant] gederfde huur tot een bedrag van € 19.200,00, heeft hij zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] de voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst niet tussentijds mocht opzeggen.
3.15
De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] in conventie toegewezen tot een bedrag van € 2.720,00, te vermeerderen met € 350,00 en de wettelijke rente vanaf 1 september 2021. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen. [appellant] is door de kantonrechter veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
Hoger beroep
3.16
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zes grieven op. De grieven zien op de gedeeltelijke toewijzing door de kantonrechter van de conventionele vordering van [geïntimeerde] (schadeposten op grond van artikel 7:208 BW Pro) en de afwijzing van de vordering van [appellant] in reconventie voor zover dit de gevorderde herstelkosten van de door [appellant] gestelde onderhoudsgebreken en de gevorderde boetes betreft.
3.17
Het standpunt van [geïntimeerde] dat de memorie van grieven niet voldoet aan de eisen van leesbaarheid en begrijpelijkheid en daarom volledig buiten beschouwing moet worden gelaten, wordt verworpen. Het hof zal per grief beoordelen of en in hoeverre daarmee de gronden voor het hoger beroep al dan niet behoorlijk naar voren zijn gebracht en voldoende kenbaar zijn voor het hof en voor [geïntimeerde] . Hetzelfde geldt voor de onderbouwing van de grieven door [appellant] met de door hem in het geding gebrachte producties.
Opzegging huurovereenkomst
3.18
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 augustus 2021. [appellant] heeft in de memorie van grieven onder punt 29 aangegeven zijn vordering (in reconventie) met betrekking tot de gederfde huur (€ 19.200,00) niet langer te handhaven. Het hof begrijpt dat [appellant] zijn vordering in zoverre heeft verminderd. Ook heeft [appellant] geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat weliswaar in de huurovereenkomst is bepaald dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is, maar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] daar in deze omstandigheden een beroep op doet.
Gebrek namelijk geen woonbestemming
3.19
Met de grieven 1 en 2 richt [appellant] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat uit het feit dat de woning die [appellant] aan [geïntimeerde] heeft verhuurd op grond van het bestemmingsplan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst niet als reguliere woning mocht worden bewoond, volgt dat sprake was van een gebrek en dat dit gebrek voor rekening en risico van [appellant] komt.
3.2
Volgens [appellant] heeft hij samen met zijn echtgenote jarenlang een zorgboerderij geëxploiteerd op de locatie [adres] te [plaats] . Deze zorgboerderij is op een zeker moment in overleg met de gemeente verplaatst naar een andere locatie. [appellant] is blijven wonen op de “oude” locatie. Bij de verplaatsing van de zorgboerderij hebben de toenmalige partijen (waaronder de gemeente Meerssen) over het hoofd gezien om de “oude” locatie planologisch “te herbestemmen”, aldus [appellant] . [appellant] heeft vervolgens alles gedaan om de zijdens de gemeente geuite bezwaren te doen opheffen en ervoor te zorgen dat op de locatie [adres] te [plaats] “wonen” planologisch alsnog correct geregeld zou worden. In 2023 is er goedkeuring van de welstandscommissie verkregen voor de aanpassingen in het kader van het bestemmingsplan ter plaatse en is er een anterieure overeenkomst met de gemeente Meerssen tot stand gekomen waarin het aantal woningen wordt vergroot van twee woningen naar vier woningen. Volgens [appellant] heeft hij [geïntimeerde] van meet af aan laten weten dat het gehuurde geschikt was om te bewonen en heeft zij er ook daadwerkelijk gewoond. Door in goed overleg met de gemeente de omissie in het planologisch regime alsnog op te lossen is wonen mogelijk gebleven, ook in de tussenperiode van de “handhavingsprocedure” tot en met het verkrijgen van het concept van de anterieure overeenkomst.
3.21
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het feit dat de woning die [appellant] aan [geïntimeerde] heeft verhuurd ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst op grond van het bestemmingsplan niet als reguliere woning mocht worden bewoond, maar alleen als bedrijfswoning, een gebrek als bedoeld in art. 7: 204 lid 2 BW oplevert. Gedurende de gehele periode van 1 januari 2021 tot en met 31 augustus 2021 waarin [geïntimeerde] de woning heeft bewoond, was het niet toegestaan de woning als reguliere woning te bewonen. Dat het gebrek berustte op een omissie van de gemeente Meerssen en [appellant] om de locatie planologisch “te herbestemmen” en dit later (in 2023) in overleg met de gemeente lijkt te zijn hersteld, maakt dit niet anders. De gemeente is immers in de periode dat [geïntimeerde] de woning bewoonde handhavend gaan optreden. Niet alleen heeft de gemeente bij brief van 19 maart 2021 [geïntimeerde] verzocht het gebruik binnen zes weken te staken, maar heeft zij tevens op 13 juli 2021 de verzoeken van [geïntimeerde] en [appellant] om de situatie te gedogen afgewezen en op 3 augustus 2021 een last onder dwangsom aangezegd. Onder deze omstandigheden behoefde van [geïntimeerde] niet te worden verwacht dat zij de woning – met het oog op een mogelijke opheffing van het gebrek in de toekomst – de woning zou blijven bewonen. Het hof gaat daarmee voorbij aan het standpunt van [appellant] dat ook in de tussenperiode van de “handhavingsprocedure” tot en met het verkrijgen van het concept van de anterieure overeenkomst wonen mogelijk is gebleven.
Geen onderzoeksplicht naar bestemming voor huurder
3.22
[appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat zelfs indien sprake is van een gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst, dit niet voor zijn rekening en risico komt omdat [geïntimeerde] zelf ook een onderzoeksplicht had. [appellant] licht zijn stelling dat [geïntimeerde] diende te onderzoeken of de woning een woonbestemming had slechts toe door te verwijzen naar ECLI:NL:HR:2015:3424. [appellant] laat echter na feiten en omstandigheden aan te voeren die tot de conclusie kunnen leiden dat [geïntimeerde] in deze zaak onderzoek diende te doen naar de bestemming vóór aanvang van de huurovereenkomst op 1 januari 2021. Uit de stukken komt voor [geïntimeerde] geen aanleiding naar voren om op enig moment vóór het aangaan van de overeenkomst onderzoek te doen naar de bestemming. Integendeel: [appellant] heeft [adres] te [plaats] via zijn makelaar zonder enige beperking als woonruimte aangeboden en in de huurovereenkomst geen enkele beperking opgenomen. Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om een onderzoeksplicht van [geïntimeerde] te kunnen aannemen. De grieven 1 en 2 falen.
Schadevergoeding (7:208 BW)
3.23
Partijen hebben geen grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding kan worden toegewezen tot een bedrag van € 2.720,00, alsmede dat [appellant] nog een bedrag van € 350,00 ter zake van teveel betaalde voorschotten gas, water en licht dient terug te betalen aan [geïntimeerde] . Deze oordelen liggen daarmee niet aan het hof voor en blijven in stand.
Oplevering na einde huurovereenkomst
3.24.
[appellant] handhaaft met grief 3 zijn standpunt dat [geïntimeerde] de woning bij het einde
van de huurovereenkomst niet in correcte staat heeft opgeleverd. Volgens [appellant] zijn bij de oplevering verschillende gebreken geconstateerd. [appellant] vordert betaling van de volgende posten:
- Herstel kozijn € 40,00
- Herstel muren en schilderwerk € 4.506,00
- Tussentijds onderhoud hovenier € 229,90
- Opheffen achterstallig onderhoud tuin € 1.827,10
3.25
In de toelichting op zijn derde grief heeft [appellant] verwezen naar hetgeen in eerste aanleg alsook in de memorie van grieven en de daarbij gevoegde bijlagen naar voren is gebracht, maar heeft niet per post een nadere toelichting gegeven. Het hof stelt in dit kader voorop dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren (vgl. HR 10 maart 2027, ECLI:NL:HR:404, HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0729, NJ 1992/814 en HR 8 januari 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2810, NJ 1999/342). De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1176, NJ 1994/686).
- Kozijn
3.26
Volgens [appellant] heeft KURA kunststofkozijnen herstelwerk aan een kozijn uitgevoerd en heeft dit € 40,- gekost.
Naar het oordeel van het hof kan deze post niet worden toegewezen. Deze post is namelijk onvoldoende onderbouwd. Uit het rapport van [persoon A] en de serviceopdracht, waarnaar [appellant] verwijst, volgt zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet welke beschadigingen zijn geconstateerd en dat één van die beschadigingen herstel van een houtnerf vergde. Deze post is dus terecht afgewezen.
- Herstel muren en schilderwerk
3.27
Met betrekking tot het herstel van het schilderwerk heeft [appellant] aangevoerd dat herstel van het schilderwerk noodzakelijk is ten gevolge van de niet correcte oplevering van het gehuurde door [geïntimeerde] , hetgeen is geconstateerd in het rapport van oplevering van [persoon A] . Onder “ALGEMEEN” heeft [persoon A] opgenomen dat de woning niet geschilderd is opgeleverd conform de overeenkomst. [appellant] heeft een offerte overgelegd van Schilders-en glaszettersbedrijf [xxx] van € 4.134,00. [geïntimeerde] heeft deze post gemotiveerd betwist. Volgens haar is kennelijk het geheel opnieuw schilderen van de binnenruimte geoffreerd. Het schilderwerk was echter bij aanvang van de huurovereenkomst niet vlekkeloos. Deze kosten kunnen niet bij haar in rekening worden gebracht, aldus [geïntimeerde] .
3.28
Het hof begrijpt dat de verwijzing in het inspectierapport van [persoon A] naar de huurovereenkomst verwijst naar artikel 12.7 bij de “bijzondere bepalingen”, waaruit volgt dat de huurder verplicht is alle muren en plafonds, daar waar nodig, bij het einde van de huurovereenkomst voor zijn rekening te (laten) witten met uitsluitend zuivere latexverf. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] – tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] – onvoldoende onderbouwd dat het (laten) witten van de woning “nodig” was. Volgens het inspectierapport van [persoon A] bij aanvang van de overeenkomst was de algemene toestand van de woning “goed”. [geïntimeerde] heeft vervolgens slechts een korte periode van circa 8 maanden in de woning gewoond, zodat – zonder nadere – onderbouwing niet aannemelijk is dat het geheel (laten) witten van de woning reeds nodig was. [geïntimeerde] heeft bovendien gemotiveerd en met verklaringen van onder meer [persoon B] (de dochter van [geïntimeerde] , hierna: de dochter) en [persoon C] (interieurverzorgster van [geïntimeerde] ) onderbouwd aangevoerd dat het schilderwerk bij aanvang van de huurovereenkomst niet vlekkeloos was. Zo zouden de contouren van kasten en schilderijen zichtbaar zijn geweest, aldus [geïntimeerde] . Gelet op deze gemotiveerde betwisting had het op de weg van [appellant] gelegen om nader te onderbouwen waarom hij van mening is dat [geïntimeerde] de woning geschilderd had moeten opleveren. [appellant] heeft dit ook in hoger beroep nagelaten, zodat deze post niet kan worden toegewezen.
- Tuin
3.29
Volgens [appellant] is [geïntimeerde] daarnaast in gebreke gebleven met het onderhoud van de tuin. [appellant] heeft op een gegeven moment een hovenier vanaf zijn eigen perceel werkzaamheden aan de tuin van het gehuurde laten verrichten aangezien [geïntimeerde] toegang tot de tuin weigerde. De kosten van deze hovenier ten bedrage van € 229,90 moeten volgens [appellant] door [geïntimeerde] worden voldaan. Daarnaast heeft [appellant] een bedrag van € 1.827,10 gevorderd. Volgens [appellant] heeft hij na het vertrek van [geïntimeerde] het achterstallig onderhoud aan de tuin moeten laten wegwerken. Door het niet, dan wel onvoldoende uitvoeren van onderhoud door [geïntimeerde] is achterstallig onderhoud ontstaan. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een offerte van hovenier Loontjes overgelegd. [geïntimeerde] heeft het voorgaande gemotiveerd betwist.
3.3
Op grond van artikel 12.10 van de huurovereenkomst dient de huurder gedurende de overeenkomst en bij einde huur de tuin deugdelijk te onderhouden, snoeien en van eventueel onkruid ontdaan op te leveren. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] , mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd dat [geïntimeerde] de tuin gedurende de huurovereenkomst niet deugdelijk heeft onderhouden, dan wel dat zij de tuin niet deugdelijk heeft opgeleverd. Het hof acht hierbij van belang dat [geïntimeerde] tegenover het standpunt van [appellant] gemotiveerd heeft aangevoerd dat toen zij de woning op 1 januari 2021 is gaan bewonen de tuin zich in een winterse toestand bevond.. [geïntimeerde] heeft – naar haar zeggen – de tuin vanaf het voorjaar van 2021 altijd fatsoenlijk onderhouden. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] echter gemeend haar te verplichten tot een wijze van onderhoud die niet redelijk is. Op 21 juli 2021 heeft zij een tuinman, [persoon D] van [YYY] Groenwerken, laten komen die tuinwerkzaamheden heeft verricht. Daarnaast heeft zij – ook met hulp van haar familie – de tuin zelf onderhouden. Ter onderbouwing heeft zij verklaringen van haarzelf, [persoon D] en haar dochter, alsmede foto’s en filmpjes van de tuin overgelegd. [persoon D] geeft in zijn verklaring aan dat hij op 23 juli de tuin heeft gesnoeid, onkruid vrij- en schoon heeft gemaakt en de dochter heeft verklaard dat zij, haar gezin en de tuinman de tuin hebben bijgehouden. Het had op de weg van [appellant] gelegen om – tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] – zijn vordering nader te onderbouwen. Dit heeft hij niet, dan wel onvoldoende gedaan. Het hof acht bovendien nog van belang dat in het inspectierapport nieuwe verhuur van [persoon A] , opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst, een beschrijving ontbreekt van de toestand van de tuin, zodat [geïntimeerde] zich terecht heeft beroepen op de wettelijke veronderstelling van correcte oplevering (artikel 7:224 lid 2 BW Pro). [appellant] heeft hiertegenover onvoldoende onderbouwd dat de tuin in een slechtere staat is opgeleverd dan waarin zij verkeerde bij aanvang van de huur. Voor zover [appellant] in zijn hoger beroep in het algemeen heeft verwezen naar de bij de memorie van grieven gevoegde bijlagen en het depot bij de akte van 29 augustus 2023, geldt – zoals hiervoor 3.24 door het hof is vooropgesteld – dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. Van het hof en [geïntimeerde] behoeft niet te worden verwacht dat zij zelf de onderbouwing van de stellingen van [appellant] uit de overgelegde producties filteren. Grief 3 slaagt gedeeltelijk en faalt voor het overige.
Boetes
3.31
Het hof laat hier in het midden of de onderhavige boetebedingen in de huurovereenkomst oneerlijke bedingen zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EEG, omdat de door [appellant] gevorderder boetes ook op grond van het navolgende niet toewijsbaar zijn.
- Tuin
3.32
Het hof heeft hiervoor reeds geoordeeld dat [appellant] – gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] - onvoldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] de tuin gedurende de huurovereenkomst niet deugdelijk heeft onderhouden, zodat ook reeds daarom de door hem op grond van artikel 12.10 jo 11.1 sub a van de huurovereenkomst en artikel 9.1 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (weergegeven onder 3.3 en 3.4) gevorderde boetes van in totaal € 1.240,00 niet kunnen worden toegewezen. Grief 4 faalt daarmee.
- Toegang
3.33
[appellant] heeft zich met betrekking tot de door hem gevorderde boete van € 2.850,00 op grond van artikel 12.14 jo 11.1 sub c van de huurovereenkomst en artikel 12.1 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, op het standpunt gesteld dat hij voldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] bij herhaling door zowel zijn echtgenote als zijn advocaat is verzocht om toegang tot het gehuurde en dat [geïntimeerde] nooit toegang heeft willen verlenen, ook niet na tussenkomst van haar advocaat. [appellant] heeft daarbij verwezen naar de producties in eerste aanleg en de bijlagen die zijn gevoegd bij productie 7 van de memorie van grieven.
3.34
Op grond van artikel 12.14 van de huurovereenkomst heeft [appellant] recht om, in overleg met [geïntimeerde] , het gehuurde te (laten) betreden voor het uitvoeren van inspecties, opmetingen en werkzaamheden een en ander op de minst bezwarende wijze. Het hof is van oordeel dat [appellant] ook in hoger beroep – gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] – onvoldoende heeft onderbouwd dat [appellant] overleg met [geïntimeerde] heeft gepleegd over het betreden van het gehuurde. [geïntimeerde] blijft bij haar standpunt dat [appellant] plotseling verscheen en toegang tot het gehuurde wilde. Daarnaast heeft zij ook in hoger beroep weer aangevoerd dat zij wel degelijk twee keer toestemming heeft gegeven voor een inspectie/bezichtiging (meterkast en tuin) en dat [appellant] beide keren ook is verschenen. Het had op de weg van [appellant] gelegen zijn standpunt nader te onderbouwen. Dit heeft hij ook in hoger beroep niet gedaan. Het hof merkt daarbij ook hier op dat [appellant] niet kon volstaan met zijn algemene verwijzing naar de in eerste aanleg en bij memorie van grieven gevoegde bijlagen. Hij had dit op zodanige wijze dienen te doen dat voor het hof en [geïntimeerde] duidelijk is welke stellingen ter beoordeling aan het hof worden voorgelegd en waartegen [geïntimeerde] zich dient te verweren. Grief 5 faalt eveneens.
Bewijs
3.35
De bewijsaanbiedingen van [appellant] worden gepasseerd omdat hij niet heeft voldaan aan zijn stelplicht en omdat er ook overigens geen concrete feiten en of omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die, indien bewezen, tot een ander dan het hiervoor gegeven oordeel kunnen leiden.
Proceskosten
3.36
[appellant] heeft nog een grief gericht tegen de proceskostenveroordeling. Nu de overige grieven falen, faalt ook deze grief. [appellant] dient dan ook zowel de proceskosten in eerste aanleg (in conventie en in reconventie) als die in hoger beroep te dragen.
Slotsom
3.37
De slotsom is dat de grieven falen. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen.
3.38
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat € 1.821,00 € (1,5 punten x tarief II € 1.214,00)
- nakosten
€ 178,00
€ 178,00
- totaal € 2.342,00
4.De uitspraak
Het hof, recht doende in hoger beroep:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht) van 10 augustus 2022;
4.2
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 2.342,00, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit arrest en, als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening;
4.3
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.4
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, O.G.H. Milar en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 augustus 2024.
griffier rolraadsheer