ECLI:NL:GHSHE:2025:1316

• Datum uitspraak: 13 mei 2025
• Publicatiedatum: 14 mei 2025
• Zaaknummer: 200.339.290_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. de Graaf; R.A. van der Pol; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over conformiteit van een vakantiewoning en inzagerecht in verhuurgegevens

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [XX] B.V. en [YY] Real Estate B.V. en Resort [ZZ] B.V. over de conformiteit van een vakantiewoning die [XX] heeft aangeschaft. [XX] heeft de woning gekocht voor € 365.000,00 en heeft een beheerovereenkomst gesloten met Resort [ZZ] voor verhuur. Na de levering heeft [XX] verschillende klachten geuit over de woning, waaronder afwijkende maten en het ontbreken van een berging. In eerste aanleg heeft de rechtbank de vorderingen van [XX] afgewezen, waaronder de ontbinding van de koop- en verhuurovereenkomst en het verzoek om inzage in verhuurgegevens. [XX] is in hoger beroep gegaan, maar het hof heeft geoordeeld dat geen van de grieven slaagt. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd en [XX] veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak is gedaan op 13 mei 2025.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.339.290/01

arrest van 13 mei 2025

in de zaak van

[XX] B.V .,

te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [XX] ,

advocaat: mr. M. de Jong te Kerkdriel,

tegen

1. [YY] REAL ESTATE B.V,

te [vestigingsplaats] ,

2. RESORT [ZZ] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden,

hierna samen te noemen: [YY] en Resort [ZZ] ,

advocaat: mr. F.H. Hoogink te Arnhem,

op het bij appeldagvaarding van 18 maart 2024 ingestelde hoger beroep tegen het eindvonnis van de rechtbank [ZZ] , zittingsplaats Roermond, van 20 december 2023, gewezen tussen [XX] als eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, en [YY] en Resort [ZZ] als gedaagden in conventie en eiseressen in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer C/03/316611 / HA ZA 23-172)

Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis van de rechtbank.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Partijen hebben de volgende stukken gewisseld:

• memorie van grieven met producties 2 tot en met 12;
• memorie van antwoord;
• akte met producties 13 en 14;
• antwoordakte met producties 6 en 7.

2.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op

bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. Waartoe leidt dit hoger beroep?

Het hof zal hierna tot de conclusie komen dat geen van de grieven slaagt zodat het vonnis van de rechtbank in conventie en in het incident moet worden bekrachtigd. Voor bewijslevering is geen plaats. Het hof zal zijn oordeel toelichten aan de hand van een bespreking van de grieven.

4. De beoordeling

De vaststaande feiten

4.1.

Het hof verwijst naar het vonnis van de rechtbank onder 2. Samengevat en voor zover nu nog van belang, komen de vaststaande feiten op het volgende neer.

4.2.

[XX] heeft van [YY] voor een prijs van € 365.000,00 exclusief btw en vrij op naam gekocht en op 6 november 2020 geleverd gekregen een kavel met een recreatiewoning, gelegen op recreatiepark [park A] op het adres [adres A] . [park A] is één van de 52 vakantieparken van [YY] . Gelijktijdig met deze koopovereenkomst heeft [XX] een beheerovereenkomst gesloten met Resort [ZZ] . [XX] stelt op basis daarvan de recreatiewoning voor verhuur ter beschikking aan Resort [ZZ] en ontvangt daarvoor een vast rendement van € 20.000,00 per jaar, ongeacht de daadwerkelijk door Resort [ZZ] behaalde verhuuropbrengst. Partijen zijn daarnaast overeengekomen dat [XX] de recreatiewoning vijf weken per jaar zelf mag gebruiken.

4.3.

Na de levering heeft [XX] bij [YY] geklaagd over:

a. afwijkende maten slaapkamer en werkkamer,

b. het ontbreken van een berging,

c. feitelijke huuropbrengsten,

d. onvoldoende voorkeursboekingen,

e. ontbreken van een terrasoverkapping.

Eerste aanleg

4.4.

De vorderingen van [XX] in conventie strekten tot een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst en de verhuurovereenkomst zijn ontbonden, dan wel tot ontbinding van die overeenkomsten, althans tot een verklaring voor recht dat de overeenkomsten vernietigbaar zijn wegens dwaling dan wel misbruik van omstandigheden of dwang, en dat [YY] en Resort [ZZ] aansprakelijk zijn voor alle als gevolg van de ontbinding dan wel vernietiging door [XX] geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat. De rechtbank heeft al deze vorderingen afgewezen.

[XX] heeft bij de rechtbank verder inzage en het verstrekken van afschriften gevorderd van de verhuurgegevens van de door haar gekochte woning vanaf 6 november 2020. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen wegens het ontbreken van een rechtmatig belang.

Het geschil in hoger beroep

4.5.

De vorderingen in reconventie zijn in dit hoger beroep niet aan de orde.

4.6.

In de memorie van grieven heeft [XX] haar vorderingen anders geformuleerd dan in eerste aanleg. Zij vordert vernietiging van het bestreden vonnis en:

Primair

I. Te verklaren voor recht dat de tussen partijen overeengekomen koop- en beheer c.q. verhuur overeenkomst is ontbonden, althans deze beide overeenkomsten door het

Gerechtshof zullen worden ontbonden op een nader in goede justitie te bepalen datum. En die datum zodanig te bepalen dat beide overeenkomsten ten minste 12 maanden worden gecontinueerd;

Subsidiair

II. De overeenkomsten te vernietigen en [YY] te veroordelen tot terugbetaling van hetgeen door [XX] aan [YY] is betaald;

Zowel primair als subsidiair

III. Te verklaren voor recht dat [YY] en/of Resort [ZZ] aansprakelijk is voor alle schade die [XX] heeft geleden, dan wel nog zal lijden, ten gevolge van de ontbinding van de koop- en verhuurovereenkomst, dan wel vernietiging van de koop- en verhuurovereenkomst. Welke schade nader is op te maken bij staat en vereffend volgens de wet;

IV. Veroordeling van geïntimeerden in de kosten.

Uit grief 2 en de toelichting daarop maakt het hof op dat [XX] daarnaast nog steeds vordert dat [YY] en Resort [ZZ] inzage geeft en afschriften verstrekt van de verhuurgegevens van de door haar gekochte woning vanaf 6 november 2020.

Grief 1, onjuiste informatie

4.7.

Deze grief houdt in dat de rechtbank in haar vonnis (r.o. 2.3) is uitgegaan van onjuiste informatie dat [YY] en Resort [ZZ] geen eigen recreatie woningen hebben die worden verhuurd aan derden. [YY] en Resort [ZZ] hebben deze stelling gemotiveerd weersproken. Het hof is van oordeel dat [XX] geen belang heeft bij deze grief. Voor de beoordeling van de vorderingen van [XX] is de vraag of [YY] en Resort [ZZ] eigen recreatie woningen hebben die worden verhuurd aan derden, niet relevant. Het hof verwijst naar hetgeen daarover hierna wordt overwogen. De grief slaagt daarom niet.

Grief 2, onjuiste uitleg van artikel 843a Rv

4.8.

Volgens [XX] is inzage in de huuropbrengsten nu eenmaal nodig om weloverwogen beslissingen te nemen inzake [XX] 's rechtspositie bij eventuele verkoop van het pand, omschakeling van vast naar variabel rendement en [XX] 's bewijslast om tot een finaal oordeel te komen of geen sprake is van schending van de mededelingsplicht, dan wel of geen sprake is van gedwongen "koppelverkoop" en of het boekingssysteem niet discrimineert bij de toewijzing van binnenkomende huuraanvragen. Geen van deze redenen houdt verband met de beoordeling van het onderhavige geschil in conventie, zodat het hof zich verenigt met oordeel van de rechtbank dat een (rechtmatig) belang ontbreekt. Het hof merkt op dat bij toepassing van het nieuwe bewijsrecht dat per 1 januari 2025 van kracht is geworden, zijn oordeel hetzelfde zou zijn geweest. Daarbij wordt nog in aanmerking genomen dat aan [XX] , zoals zij erkent in de toelichting op deze grief, al de nodige algemene informatie (zie r.o. 5.4.3. van het eindvonnis) is verschaft waarmee naar het oordeel van het hof vooralsnog belang bij meer informatie ontbreekt. Het hof verenigt zich met de motivering van de rechtbank en neemt deze over. Bovendien gaat het bij een vordering als bedoeld in art. 843a Rv om ‘bepaalde bescheiden’, en een vordering tot inzage van ‘alle verhuurgegevens’ is te onbepaald om te kunnen worden toegewezen. De grief faalt.

Grief 3, feitelijke en juridische grondslagen

4.9.

De grief is zoals uit de toelichting erop blijkt, beperkt tot twee onderwerpen. Het eerste onderwerp gaat over de beweerdelijk onjuiste maten van de slaapkamer en de werkkamer. [YY] heeft op dit punt een aantal verweren aangevoerd die zijn samengevat in r.o. 6.4 van het bestreden vonnis als volgt:

- het betreft slechts algemene tekeningen van een architect voor de diverse woningtypes op het park, waarbij is opgemerkt dat [XX] het beste kon kijken naar de maten van type woning (021) ter indicatie van de afmetingen van de vakantiewoning;

- artikel 7:17 lid 6 BW bepaalt dat de vermelding van oppervlakte bij de koop van

onroerende zaken wordt vermoed slechts als aanduiding is bedoeld, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden;

- artikel 2 lid 5 van de koopovereenkomst bepaalt: “Indien de grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch de verkoper noch koper daaraan rechten.” [XX] kan daarom geen rechten ontlenen aan de (indicatief) opgegeven afmetingen;

- daarnaast heeft [YY] gewezen op artikel 5 lid 1 sub a waarin kort samengevat staat dat indien bij oplevering sprake is van non-conformiteit, daarvan een lijst wordt opgemaakt en partijen hierover verdere afspraken maken. Voor het overige wordt de woning als conform beschouwd, behoudens verborgen gebreken. Aangezien op de opleveringslijst niet is vermeld dat de afmetingen niet conform zouden zijn, worden deze als conform beschouwd.

- [XX] heeft niet aan haar onderzoeksplicht voldaan. Als de afmetingen van de slaap- en werkkamer voor [XX] van doorslaggevende betekenis waren voor het al dan niet aangaan van de koopovereenkomst, had het op haar weg gelegen om daar zelf onderzoek naar te doen bij haar bezichtigingen van de vakantiewoning.

4.10.

Het hof stelt vast dat [XX] ook in hoger beroep geen van deze verweren deugdelijk heeft bestreden. Bovendien baseert [XX] zich op een garantie in een e-mail van 31 augustus 2020 (productie 5 bij mvg) waarin evenwel redelijkerwijs een dergelijke garantie niet valt te lezen. Daarin staat slechts een globale verwijzing naar een brochure. Het hof volgt [XX] verder niet in haar stelling dat [YY] een mededelingsplicht heeft geschonden door er niet op te wijzen dat de werkelijke maten konden afwijken van de in die brochure vermelde maten. Uit de e-mails waarnaar [XX] verwijst, blijkt niet dat zij aan [YY] te kennen heeft gegeven dat de exacte afmetingen van de afzonderlijke ruimtes van de vakantiewoning voor [XX] van wezenlijk belang waren bij de beslissing omtrent de aankoop van de woning. Als de precieze maten voor [XX] van wezenlijk belang waren had zij daarnaar dus zelf onderzoek moeten instellen.

4.11.

Het tweede onderwerp betreft de berging. De rechtbank heeft daarover in r.o. 6.6 het volgende overwogen:

De rechtbank kan weliswaar vaststellen dat [YY] een berging aan [XX] zou leveren, maar dat ook zou zijn afgesproken dat deze op het perceel van de recreatiewoning zou moeten staan kan niet worden vastgesteld. Niet in geschil is dat ten tijde van de levering nog geen berging was geplaatst. Partijen hebben hierover naderhand gecorrespondeerd en kennelijk was het (vergunningstechnisch) niet mogelijk om de berging direct naast de recreatiewoning op dezelfde kavel te plaatsen. In de email van 10 oktober 2020 (productie 2 bij conclusie van antwoord) spreken partijen over een berging vlakbij de woning, maar technisch gezien buiten dé kavel. Daartegen had [XX] geen bezwaar. De berging is uiteindelijk conform afspraak door [YY] geleverd, evenwel buiten de kavel van [XX] . Bezwaarlijk kan verwijt b dan ook grond zijn om de vorderingen van [XX] toe te wijzen.

4.12.

[XX] erkent in nummer 22 van de memorie van grieven dat zij niet kan betwisten dat niet expliciet is vastgelegd dat de berging op het omheinde perceel zou worden geplaatst. Zij beroept zich daarom op uitleg van de overeenkomst, maar dat kan haar niet baten omdat daarin, zoals zij zelf stelt, niets over de locatie is opgenomen. Voorts heeft zij in hoger beroep niet voldoende gemotiveerd betwist dat afspraken zijn gemaakt zoals de rechtbank in haar r.o. 6.6 heeft omschreven. Daarmee valt een haaks daarop staande afspraak niet te verenigen.

4.13.

Het voorgaande brengt mee dat de grief faalt.

Grief 4, feitelijke huuropbrengsten

4.14.

Grief vier richt zich kennelijk tegen het oordeel van de rechtbank in r.o. 6.2. van het bestreden vonnis dat de klachten onder c en d van [XX] (zie hiervoor in r.o. 4.3.)
“geen (feitelijke) grondslag bieden voor enige vordering van [XX] ”.

Het hof stelt voorop dat onbestreden is dat het geven van inzage in verhuurgegevens en het zorgen voor voldoende voorkeursboekingen geen verplichtingen zijn die voortvloeien uit de verkoopovereenkomst, dan wel de beheerovereenkomst met een vast gegarandeerd rendement. Reeds om die reden faalt het beroep van [XX] op ontbinding van de overeenkomsten op de grond dat [YY] en Resort [ZZ] niet aan deze verplichtingen zouden hebben voldaan.

4.15.

Het hof begrijpt dat [XX] meent dat de rechtbank (ten aanzien van haar beroep op dwaling) ten onrechte bij haar oordeel heeft betrokken dat “
haar vermoeden dat [YY] dan wel Resort [ZZ] bewust de recreatiewoning van [XX] minder verhuurt dan andere vergelijkbare verhuurobjecten op geen enkele manier heeft onderbouwd, hetgeen wel van haar verwacht had mogen worden gelet op het verweer dat een softwaresysteem zorgt voor een evenredige verdeling van omzet over de diverse vakantiehuizen van hetzelfde type”. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat [XX] haar stellingen op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd. Ook in hoger beroep heeft [XX] dat immers niet gedaan. Uit de e-mail waarnaar [XX] verwijst (productie 9 bij memorie van grieven) volgt niet dat het gehanteerde verdelingssysteem niet zou werken.

4.16.

Verder voert [XX] aan dat de rechtbank ten onrechte aannam dat “
niet in te zien (valt)
welk belang [YY] en Resort [ZZ] daarbij zouden hebben, zeker nu zij hebben aangegeven dat zij [XX] gelet op de huidige markt naar alle waarschijnlijkheid een afstandsverklaring (van de in de algemene voorwaarde opgenomen aanbiedingsplicht) zullen geven op het moment dat [XX] haar beroep op ontbinding en vernietiging laat vallen en de recreatiewoning aan [YY] te koop aanbiedt.” [XX] stelt wel dat zij na de zitting in eerste aanleg geen antwoord van [YY] kreeg op de vraag om dit te bevestigen en dat daaruit volgt dat [YY] helemaal niet geïnteresseerd is om een afstandsverklaring te verstrekken, maar zij stelt niet dat [YY] en Resort [ZZ] een dergelijke mededeling niet hebben gedaan. Los daarvan heeft [XX] ook naar het oordeel van het hof onvoldoende toegelicht welk belang zij heeft bij de door haar gevraagde informatie over de (voorkeurs)boekingen en (in het verlengde daarvan) in welk opzicht zij in dit verband zou hebben gedwaald bij het aangaan van de overeenkomsten.

4.17.

Tot slot betoogt [XX] onder deze grief dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op hetgeen zij ter zitting in eerste aanleg (onder 6.2 – 6.6 van de spreekaantekeningen) naar voren had gebracht over koppelverkoop, machtsmisbruik, dwang, verstoring mededinging etc. Dit onderwerp wordt ook bestreken door grief 6. Het hof verwijst daarom naar hetgeen daarover bij de bespreking van die grief wordt overwogen.

4.18.

Het hof verenigt zich gelet op het voorgaande met en neemt over hetgeen de rechtbank in r.o. 6.2 heeft overwogen. Ook in hoger beroep heeft [XX] haar beweringen onvoldoende onderbouwd met concrete gegevens. Deze grief faalt daarom. Het belang ervan is ook niet voldoende begrijpelijk toegelicht.

Grief 5, de overkapping

4.19.

De rechtbank heeft in r.o. 6.7 vastgesteld dat in de koopovereenkomst of beheerovereenkomst tussen partijen niets is overeengekomen met betrekking tot het plaatsen van een overkapping en dat dit ook niet kan worden afgeleid uit de overgelegde e-mails. Nu grief 5 niet een deugdelijke bestrijding van dit oordeel bevat, kan de grief niet slagen.

Grief 6, koppelverkoop en dwaling

4.20.

Het hof constateert dat de stelling van [XX] dat sprake is geweest van een koppelverkoop geen enkele steun vindt in de feiten. Voorts valt niet in te zien in welk opzicht [XX] tot het aangaan van de beheersovereenkomst is gedwongen. Ook de stelling dat sprake is van machtsmisbruik - in de zin dat [YY] een machtspositie op de relevante markt inneemt - ontbeert een deugdelijke motivering. Het sluiten van een beheerovereenkomst levert als zodanig niet een verstoring van de mededinging op. Naar het oordeel van het hof berust deze grief ten aanzien van deze stelling in de kern op een onjuiste rechtsopvatting en kan zij ook daarom geen doel treffen.

4.21.

Wat betreft de stelling van [XX] dat de koopovereenkomst op grond van dwaling vernietigd dient te worden geldt hetzelfde. Uit hetgeen het hof hiervoor over de klachten van [XX] heeft overwogen volgt dat haar beroep op dwaling ongegrond is.

Het bewijsaanbod

4.22.

Het bewijsaanbod is alleen specifiek voor zover het verwijst naar nummer 18 van de memorie van grieven (kennelijk is bedoeld nummer 23), maar op grond van hetgeen is overwogen met betrekking tot grief 3 is dit bewijsaanbod niet ter zake dienend omdat aangenomen moet worden dat [XX] akkoord is gegaan met de huidige locatie van de berging. Het bewijsaanbod kan voor het overige worden gepasseerd op de grond dat er geen feiten zijn gesteld die indien bewezen het hof tot een ander oordeel zouden kunnen brengen.

Slotsom / kosten

4.23.

Geen van de grieven slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen.

[XX] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep. Deze worden begroot als volgt.

• Griffierechten € 798,--
• Salaris advocaat € 1.821,-- (1,5 punt(en) x tarief II)
• Nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

5. De uitspraak

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

5.1.

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

5.2.

veroordeelt [XX] in de proceskosten van € 2.797,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [XX] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [XX]
€ 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening.

Dit arrest is gewezen door mrs. J. de Graaf, R.A. van der Pol en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 mei 2025.

griffier rolraadsheer