ECLI:NL:GHSHE:2025:1394

• Datum uitspraak: 20 mei 2025
• Publicatiedatum: 21 mei 2025
• Zaaknummer: 200.337.327_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; J. den Hoed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Matiging van verbeurde contractuele boete in huurovereenkomst tussen horecaondernemers

In deze zaak, die voor het Gerechtshof 's-Hertogenbosch werd behandeld, ging het om een hoger beroep van [appellant] tegen de vonnissen van de kantonrechter van de rechtbank Limburg. De kern van het geschil betrof de vraag of een door [geïntimeerde] verbeurde contractuele boete gematigd moest worden. De huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] betrof een horecaruimte die door [geïntimeerde] als restaurant/pizzeria werd geëxploiteerd. Bij inspecties werd geconstateerd dat [geïntimeerde] niet tijdig onderhoud had laten uitvoeren aan de verwarmingsinstallatie, wat leidde tot een verbeurde boete van € 250 per dag. De kantonrechter had de boete gematigd tot € 5.000, omdat onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig resultaat zou leiden. In hoger beroep heeft [appellant] de matiging van de boete betwist en hogere bedragen gevorderd. Het hof heeft geoordeeld dat de kantonrechter terecht tot matiging is overgegaan, rekening houdend met de omstandigheden van het geval, en heeft de vordering van [appellant] voor het grootste deel afgewezen. Het hof heeft ook de vordering tot verklaring voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de huurovereenkomst na te komen en geen geurhinder mag veroorzaken, gedeeltelijk toegewezen. De proceskosten zijn gecompenseerd, waarbij elke partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.337.327/01

arrest van 20 mei 2025

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. V.H.A. Griffioen te Sittard,

tegen

[geïntimeerde] , handelend onder de naam Grillhouse [XX] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R.A. Wijnands te Schinnen,

op het bij exploot van dagvaarding van 16 januari 2024 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 16 augustus 2023 en 18 oktober 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 10113072 \ CV EXPL 22-4161)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de door [appellant] genomen memorie van grieven, tevens houdende een wijziging van eis;
• de door [geïntimeerde] genomen memorie van antwoord met producties 1 en 2;
• de door [appellant] genomen akte met productie 32 en nadere wijziging van eis;
• de door [geïntimeerde] genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in deze zaak, naast enkele andere kwesties, met name om de vraag of en in hoeverre een door [geïntimeerde] verbeurde contractuele boete gematigd moet worden.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Bij huurovereenkomst van 30 juni 2020 heeft [appellant] met ingang van 1 juli 2020 een commerciële ruimte, te weten een horecaruimte met bijbehorende parkeerplaats en terrasvoorziening aan [adres A] , verhuurd aan [geïntimeerde] .
• b. De horecaruimte was bij het aangaan van de huurovereenkomst ingericht als café. [appellant] en [geïntimeerde] hebben afgesproken dat [geïntimeerde] in het gehuurde wijzigingen zou (laten) aanbrengen en het in zou richten als restaurant / pizzeria (met afhaalfunctie).
• c. In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

“Het gehuurde, bestemming

(…)

1.2

Het gehuurde wordt casco verhuurd (doch wel gebaseerd op het huidige afwerk- en

inrichtingsniveau), tenzij in artikel 9 van deze huurovereenkomst of elders, schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder worden bestemd als restaurant / pizzeria (inclusief afhaalfunctie).

(…)

Voorzieningen door verhuurder

10.1

Partijen komen overeen dat ten tijde van de oplevering een globale opname (foto 's) gemaakt zal worden van de roerende (zoals verlichting) en onroerende zaken (zoals keuken, bar en toiletfaciliteit) die door verhuurder ‘om niet’ beschikbaar gesteld worden in het gehuurde. (...)

10.2

De in artikel 10.1 genoemde zaken maken in beginsel geen deel uit van de verhuur, waardoor kosten die samenhangen met onderhoud, herstel, vervanging of vernieuwing voor rekening en risico van huurder komen.

(…)

17. Aanwezige installaties / voorzieningen

In afwijking op het gestelde in de algemene bepalingen (...) maken de technische installaties, zoals de luchtbehandeling, bar, elektriciteitsvoorzieningen of koelcel in het gehuurde, geen deel uil van het gehuurde (NB: het casco vormt de basis), doch huurder mag deze wel en om niet gebruiken indien gewenst. Kosten die samenhangen met onderhoud, herstel, vervanging of vernieuwing van deze voorzieningen komen geheel voor rekening en risico van huurder. Bij vaststelling van de hoogte van

de huurprijs is dit specifiek bepaald.

Om huurder echter van dienst te zijn zal verhuurder bij aanvang van deze overeenkomst, wel voor rekening en risico van verhuurder, de thans aanwezige luchtbehandelingsinstallatie laten keuren en daar waar nodig klein onderhoud laten verrichten. (…)

18. Gebruik en verbeteringen / verbouwingen

Huurder heeft kenbaar gemaakt voornemens te zijn het gehuurde te verbouwen, waarbij ook voorzieningen en of installaties die thans wellicht om niet beschikbaar zijn gesteld door verhuurder en geen deel uitmaken van het gehuurde (zie artikel 10 en 17), verandert zullen worden (…)

Verder komen partijen expliciet overeen dat huurder zelf zorg dient te dragen voor zaken zoals een ordentelijk functionerend afvoer- / rookkanaal, indien de gemeente dit vereist enz.”

• d. In artikel 2.1 van de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”, ROZ-model 2012, van toepassing verklaard.
• e. In die algemene bepalingen staat onder meer het volgende:

Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen

(…)

9.3

Huurder zal de redelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de (…) installaties en voorzieningen van het gebouw (…) in acht nemen. Hiertoe behoren ook de aanwijzingen die betrekking hebben op onderhoud (…) en op het goed functioneren van de eventueel tot het gehuurde behorende installaties.

(…)

Boetebepaling

31 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen (…) 9 (…) van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder (…) een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is.”

- f. Bij brief van 21 februari 2022 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Op donderdag 17 februari j.l. heeft er een inspectie plaatsgevonden aan de door U geïnstalleerde gasinstallatie. Ook hieraan zijn onjuistheden geconstateerd. Er zal een totale controle volgen op 28 maart 2022 om + 8.00 uur.

Tijdens deze inspectie is ook geconstateerd dat de verwarmingsruimte helemaal vol staat met spullen die er perse niet in mogen staan. Deze ruimte dient schoon en opgeruimd te zijn. U zult deze spullen dan ook elders moeten neerzetten. Ik zal binnen 14 dagen dit ter plaatse zelf komen controleren.

Verder is ook gebleken dat er afgelopen jaar geen onderhoud heeft plaatsgevonden aan de verwarmingsketels. Ook dit zal op korte termijn door U moeten gebeuren. Dit onderhoud moet ieder jaar plaatsvinden.”

- g. Bij brief van 15 april 2022 heeft de advocaat van [appellant] van [geïntimeerde] onder meer met volgende meegedeeld:

“Cliënt deelt mij mede dat diverse vorderingen zijn opgekomen, die u ten onrechte weigert te vergoeden. Ik zal hierna de openstaande vorderingen achtereenvolgens bespreken.

(…)

Onderhoud verwarmingsinstallatie

Op de voet van de algemene bepalingen komt periodiek een correctief onderhoud van de

verwarminsinstallatie voor uw rekening. Van cliënt verneem ik dat u daar niet aan voldoet. Middels deze wordt u vriendelijk, doch dringend gesommeerd om de jaarlijkse keuring uit te laten voeren en cliënt daarover te informeren.

(…)

Correcte nakoming huurovereenkomst

Cliënt ziet graag betaling en correcte nakoming van de huurovereenkomst binnen één week na heden. Mocht u vragen hebben, aarzel dan niet om contact met mij op te nemen. Als u uw huurovereenkomst correct nakomt, dan heeft u aan mijn cliënt een goede en zorgzame verhuurder. Als u dat niet doet zal hij nakoming vorderen, zo nodig in een te voeren procedure.”

• h. De partijen hebben over diverse kwesties, die met de huurovereenkomst verband houden, geen overeenstemming bereikt.
• i. [appellant] heeft op 8 september 2022 enkele conservatoire beslagen gelegd ten laste van [geïntimeerde] .

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In het geding bij de kantonrechter vorderde [appellant] , na zijn eis bij conclusie van repliek te hebben vermeerderd, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:

• I. € 53.114,93, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding;
• II. € 173,19, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de dag van de conclusie van repliek, en € 62,17 per maand met ingang van januari 2023;
• III. € 35.250,--, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van de dag van de conclusie van repliek;
• IV. € 7.967,24 aan buitengerechtelijke kosten;

en om

- V. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de huurovereenkomst na te komen en geen geurhinder mag veroorzaken;

een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, de beslagkosten

daaronder begrepen, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.2.

Het hiervoor in rov. 3.2.1 onder I genoemde bedrag van € 53.114,93 is opgebouwd uit de volgende vorderingen:

• I-A. € 1.212,33 aan met het door [geïntimeerde] uitgeoefende bedrijf samenhangende hogere premie voor de opstalverzekering, over de periode tot en met september 2022;
• I-B. € 152,40 aan loodgieterskosten voor het onderzoek van een gebrek aan de riolering;
• I-C. € 121,-- aan kosten van herkeuring van de door [geïntimeerde] in het gehuurde aangelegde elektra;
• I-D. € 50.750,-- aan met ingang van 1 maart 2022 verbeurde contractuele boete (203 dagen maal € 250,--) wegens het niet laten onderhouden van de verwarmingsinstallatie;
• I-E. € 629,20 aan kosten van keuring van de door [geïntimeerde] in het gehuurde aangelegde nieuwe gasleidingen;
• I-F. € 250,-- als koopsom voor door [geïntimeerde] van [appellant] gekochte terrasschotten.

Het onder II genoemde bedrag van € 173,19 heeft betrekking op de hogere premie voor de opstalverzekering over de maanden oktober tot en met december 2022 en het bedrag van € 62,17 per maand ziet op de hogere premie met ingang van januari 2023.

Het onder III genoemde bedrag van € 35.250,-- heeft betrekking op nadere contractuele boete in de periode vanaf de inleidende dagvaarding (20 september 2022) tot en met de datum van de conclusie van repliek (8 februari 2023).

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 16 augustus 2023 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• De vordering van [appellant] ter zake hogere premie voor de opstalverzekering (hof: vordering I-A ten bedrage van € 1.212,33 en vordering II ten bedrage van € 173,19) is toewijsbaar (rov. 5.2 tot en met 5.4).
• Vordering I-B ten bedrage van € 152,40 aan loodgieterskosten is toewijsbaar (rov. 5.5 n 5.6).
• Vordering I-C ten bedrage van € 121,-- voor de herkeuring van de elektra is toewijsbaar (rov. 5.7 en 5.8).
• Het door [geïntimeerde] in verband met de gevorderde contractuele boete (vorderingen I-D en III) gevoerde verweer dat afgesproken is dat de verwarmingsinstallatie slechts eens per twee jaar gekeurd moest worden, wordt verworpen (rov. 5.12 en 5.13).
• [geïntimeerde] wordt in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat hij op 18 juni 2022 onderhoud aan de verwarmingsinstallatie heeft laten uitvoeren (rov. 5.15 en 5.16).
• [geïntimeerde] is ter zake het onderhoud van de verwarmingsinstallatie pas bij brief van 15 april 2022 in gebreke gesteld waarbij hem een termijn van een week is gesteld. De boete kan daarom niet eerder dan per 23 april 2022 zijn verbeurd (rov. 5.17).
• Na de bewijslevering zal de kantonrechter het beroep van [geïntimeerde] op matiging van de boete beoordelen (rov. 5.18).
• Vordering I-E ten bedrage van € 629,20 aan kosten van keuring van de door [geïntimeerde] in het gehuurde aangelegde nieuwe gasleidingen wordt afgewezen (rov. 5.19 en 5.20).
• De door [appellant] gevorderde verklaring voor recht ter zake geurhinder (hof: vordering V) is niet toewijsbaar (rov. 5.21 en 5.22).
• Vordering I-F ten bedrage van € 250,-- voor de terrasschotten wordt afgewezen (rov. 5.23 tot en met 5.25).
• In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden (rov. 5.27).

In het dictum van dit tussenvonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerde] opgedragen te bewijzen dat op 18 juni 2022 onderhoud aan de verwarmingsinstallatie van het gehuurde is uitgevoerd, en iedere verdere beslissing aangehouden.

3.2.5.

In het eindvonnis van 18 oktober 2023 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• Omdat [geïntimeerde] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid bewijs te leveren, moet in beginsel geoordeeld worden dat hij wegens het niet onderhouden van de verwarmingsinstallatie per 23 april 2022 een boete van € 250,-- per dag is verschuldigd (rov. 2.1 tot en met 2.3).
• In dit geval leidt onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. De kantonrechter zal de boete, rekening houdend met de feiten en omstandigheden van dit geval, matigen tot € 5.000,-- (rov. 2.4 tot en met 2.7).
• De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen omdat [appellant] niet heeft gesteld dat daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht (rov. 2.9).
• Omdat beide partijen over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zijn gesteld, zullen de beslag- en verdere proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt (rov. 2.10).

Op grond van deze oordelen en de in het tussenvonnis neergelegde oordelen heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld om aan [appellant] te betalen:

• € 6.658,92, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag met ingang van 28 september 2022;
• met ingang van 1 januari 2023 maandelijks € 62,17 ter zake hogere premie voor de opstalverzekering.

Tot slot heeft de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de proceskosten tussen de partijen gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten moet dragen en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.2.6.

De door de kantonrechter toegewezen hoofdsom van € 6.658,92 bestaat, mede gelet op de oordelen die bij het tussenvonnis zijn gegeven, uit de volgende onderdelen:

• € 1.212,33 en van € 173,19 ter zake hogere premie voor de opstalverzekering (vorderingen I-A en II);
• € 152,40 ter zake loodgieterskosten (vordering I-B);
• € 121,-- ter zake herkeuring elektra (vordering I-C);
• € 5.000,-- ter zake gematigde contractuele boete (vorderingen I-D en III).

Het geding in hoger beroep met diverse eiswijzigingen

3.3.1.

[appellant] heeft vijf grieven aangevoerd. Op basis van die grieven heeft [appellant] aan het slot van de memorie van grieven geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen voor zover daarbij zijn vorderingen niet geheel zijn toegewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

• veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] € 86.000,-- te voldoen ter zake contractuele boete (hof: € 50.750,-- ter zake vordering I-D en € 35.250,-- ter zake vordering III), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 februari 2023;
• veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] € 7.967,24 te voldoen ter zake buitengerechtelijke kosten (hof: vordering IV);
• te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de huurovereenkomst na te komen en geen geurhinder mag veroorzaken (hof: vordering V);

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente.

3.3.2.

Bovenaan de memorie van grieven heeft [appellant] vermeld: “MEMORIE VAN GRIEVEN TEVENS AKTE HOUDENDE WIJZIGING VAN EIS”. [appellant] heeft niet met zoveel woorden toegelicht welke onderdelen van de eis zijn gewijzigd. Het hof constateert de volgende eiswijzigingen:

• over de volledige contractuele boete wordt nu de wettelijke rente gevorderd vanaf 9 februari 2023, zijnde één dag na de conclusie van repliek;
• [appellant] vordert niet langer veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van beslagkosten. Het hof tekent hierbij aan dat beslagkosten niet onder de proceskosten vallen, maar een aparte wettelijke grondslag hebben in artikel 706 Rv.

Dit betreft twee beperkte eisverminderingen. Die eisverminderingen zijn toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de verminderde eis.

3.3.3.

[geïntimeerde] heeft vervolgens bij memorie van antwoord de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van de beroepen vonnissen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.3.4.

Bij de vervolgens door hem genomen akte heeft [appellant] zijn eis nogmaals in meerdere opzichten gewijzigd en de grondslag daarvan ten dele gewijzigd. Het betreft allereerst een eisvermindering ten aanzien van de contractuele boete (vorderingen I-D en III in het geding bij de kantonrechter). [appellant] vordert volgens de bewoordingen van punt 5 van de akte dienaangaande niet langer € 50.750,-- over de periode van 1 maart 2022 tot en met 19 september 2022 (vordering I-D) en € 35.250,-- over de periode van 20 september 2022 tot en met 8 februari 2023 (vordering III), maar € 50.750,-- over de periode van 1 maart 2022 tot en met 19 september 2022 (vordering I-D) en € 22.750,-- over de periode van 20 september 2023 tot en met 20 december 2023 (het hof zal deze laatstgenoemde vordering hierna aanduiden als vordering III-2).

3.3.5.

Het hof gaat ervan uit dat het niet langer noemen van vordering III ten bedrage van € 35.250,-- over de periode van 20 september 2022 tot en met 8 februari 2023 geen vergissing is, maar verband houdt met de in punt 2 van de akte door [appellant] ingenomen stelling dat [geïntimeerde] het onderhoud aan de verwarmingsinstallatie op 19 september 2022 heeft laten uitvoeren. Het hof gaat er daarom vanuit dat [appellant] vordering III (aan verbeurde boete over de periode van 20 september 2022 tot en met 8 februari 2023) heeft ingetrokken.

3.3.6.

De bij akte toegevoegde vordering van € 22.750,-- ter zake verbeurde boete over de periode van 20 september 2023 tot en met 20 december 2023 moet worden gezien als een vermeerdering van eis. Aan die vordering (vordering III-2) heeft [appellant] in punt 3 van de akte (bezien in samenhang met punt 5 van de akte) ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de boete tevens heeft verbeurd gedurende de periode van 20 september 2023 tot en met 20 december 2023 doordat hij het jaarlijkse onderhoud, dat hij uiterlijk op 19 september 2023 weer had moeten laten uitvoeren, pas op 20 december 2023 heeft laten uitvoeren.

3.3.7.

Het hof overweegt daarover dat een vermeerdering van eis in hoger beroep door een appellant in beginsel niet later dan bij de memorie van grieven plaats mag vinden (zie onder meer HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959). Op dit uitgangspunt kan echter een uitzondering worden gemaakt indien sprake is van nieuw gebleken feiten of omstandigheden. Daarvan is in dit geval sprake. Bij [appellant] zijn twijfels gerezen over de juistheid van de bij de memorie van antwoord door [geïntimeerde] overgelegde factuur van [YY] Service BV, waarna [appellant] informatie heeft ingewonnen bij dat bedrijf. Pas toen is aan [appellant] duidelijk geworden dat, volgens [YY] Service BV, het betreffende onderhoud op 19 september 2022 is uitgevoerd. Gelet hierop acht het hof de eiswijziging bij de akte toelaatbaar. Het hof tekent hier ook bij aan dat [geïntimeerde] de gelegenheid heeft gehad om bij zijn antwoordakte op deze eiswijziging te reageren. Vordering III-2 kan dus in de beoordeling worden betrokken.

3.3.8.

[appellant] heeft tot slot in de punten 6 en 7 van zijn akte zijn eis aldus vermeerderd dat hij nu veroordeling van [geïntimeerde] in de daadwerkelijk gemaakte proceskosten vordert.

Het hof zal aan het eind van dit arrest, bij de beoordeling van de vraag wie de proceskosten moet dragen, oordelen over dit onderdeel van de vermeerderde eis.

De omvang van de rechtsstrijd in hoger beroep

3.4.1.

[geïntimeerde] heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de beroepen vonnissen. Daarom staan de door de kantonrechter geheel toegewezen onderdelen van de vorderingen van [appellant] in dit hoger beroep niet ter beoordeling. Dit betreft de volgende onderdelen van het gevorderde:

• € 1.212,33 en € 173,19 ter zake hogere premie voor de opstalverzekering (vorderingen I-A en II);
• € 152,40 ter zake loodgieterskosten (vordering I-B);
• € 121,-- ter zake herkeuring elektra (vordering I-C).

3.4.2.

[appellant] heeft geen grief heeft gericht tegen de afwijzing van:

• zijn vordering van € 629,20 aan kosten van keuring van de door [geïntimeerde] in het gehuurde aangelegde nieuwe gasleidingen (vordering I-E);
• zijn vordering van € 250,-- ter zake de terrasschotten (vordering I-F).

Daarom liggen ook deze vorderingen niet ter beoordeling voor in hoger beroep.

3.4.3.

[appellant] is met zijn grieven 1 en 3 opgekomen tegen de beslissing om zijn vorderingen I-D en III ter zake contractuele boete slechts tot een bedrag van in totaal € 5.000,-- toe te wijzen. Omdat [geïntimeerde] niet is opgekomen tegen de toewijzing van € 5.000,-- ter zake contractuele boete, staat in dit hoger beroep ter zake contractuele boete slechts ter beoordeling of een hoger bedrag dan € 5.000,-- moet worden toegewezen.

3.4.4.

[appellant] is met grief 5 opgekomen tegen de beslissing om de proceskosten van het geding bij de kantonrechter te compenseren. Omdat [geïntimeerde] niet – althans niet op voldoende duidelijke wijze – is opgekomen tegen de compensatie van de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, en expliciet heeft gesteld dat hij die compensatie juist acht, staat in hoger beroep ter zake de kosten van het geding bij de kantonrechter slechts ter beoordeling of – in plaats van die compensatie – [geïntimeerde] in die kosten moet worden veroordeeld.

3.4.5.

In hoger beroep zijn verder aan de orde:

• de door grief 2 aan de orde gestelde vordering tot afgifte van een verklaring voor recht (vordering V);
• de door grief 4 aan de orde gestelde vordering ter zake buitengerechtelijke kosten (vordering IV).

Over grief 1: de datum met ingang waarvan de contractuele boete is verbeurd

3.5.1.

In rov. 5.17 van het tussenvonnis van 16 augustus 2023 heeft de kantonrechter, samengevat, het volgende overwogen.

• Volgens artikel 31 van de algemene bepalingen kan de huurder pas een boete verbeuren nadat hij behoorlijk in gebreke is gesteld.
• [geïntimeerde] is pas bij brief van 15 april 2022 in gebreke gesteld. Bij die brief is hem een week gegeven om de huurovereenkomst in alle opzichten correct na te komen.
• De contractuele boete kan dus niet eerder dan per 23 april 2022 zijn verbeurd.

3.5.2.

Grief 1 is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de brief die hij op 21 februari 2022 aan [geïntimeerde] heeft gestuurd, als ingebrekestelling moet worden aangemerkt en dat daarom de aanvangsdatum voor het verbeuren van de contractuele boete redelijkerwijs gesteld moet worden op 1 maart 2022.

3.5.3.

Het hof oordeelt als volgt over deze grief. In de brief van 21 februari 2022 is aan [geïntimeerde] over het onderhoud van de verwarmingsinstallatie onder meer het volgende meegedeeld:
“(…) dit zal op korte termijn door U moeten gebeuren” . Deze bewoordingen voldoen, naar het oordeel van het hof, niet aan de aan een ingebrekestelling te stellen eisen, alleen al niet nu zij geen concrete en duidelijke termijn geven, waarbinnen de prestatie volgens [appellant] verricht moet worden. Het hof verwerpt daarom grief 1.

Over grief 2: vordering V tot verklaring voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de huurovereenkomst na te komen en geen geurhinder mag veroorzaken

3.6.1.

Onder V vordert [appellant] een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de huurovereenkomst na te komen en geen geurhinder te veroorzaken. In rov. 5.22 van het tussenvonnis van 16 augustus 2023 heeft de kantonrechter geoordeeld dat deze vordering niet toewijsbaar is. De kantonrechter heeft daartoe het volgende overwogen:

“Een verklaring voor recht moet duidelijkheid creëren over het bestaan of de inhoud van een rechtsverhouding en moet tot enig rechtsgevolg leiden. Hiervan is bij de vordering van

[appellant] geen sprake. Welk rechtsgevolg [appellant] aan de verklaring voor recht zoals hij

die vordert verbindt is niet duidelijk; vanzelfsprekend is [geïntimeerde] gehouden de

huurovereenkomst na te komen en geen geurhinder te veroorzaken. [appellant] zal in deze vordering dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard.”

3.6.2.

Grief 2 is tegen deze overweging gericht. In de toelichting op de grief voert [appellant] naar de kern genomen aan dat [geïntimeerde] stankoverlast veroorzaakt door het niet tijdig vervangen van bepaalde voorgeschreven filters, en dat de contractuele boete van artikel 31 van de algemene bepalingen op overtreding van het betreffende voorschrift van toepassing is. Volgens [appellant] heeft hij onder deze omstandigheden voldoende belang bij de door hem gevorderde verklaring voor recht, waaraan volgens hem niet in de weg staat dat hij de boete voor deze overtreding in dit geding niet vordert.

3.6.3.

Het hof stelt naar aanleiding van deze grief in algemene zin het volgende voorop.

Art. 3:302 BW bepaalt dat de rechter op vordering van een bij een rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon omtrent die rechtsverhouding een verklaring voor recht uitspreekt. Art. 3:303 BW bepaalt dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. In dit vereiste van voldoende belang ligt besloten dat het belang bij het instellen van een vordering evenredig moet zijn aan het belang van de wederpartij en dat van een behoorlijke rechtspleging. Dat voldoende belang bestaat bij een vordering mag in beginsel worden verondersteld. Indien dat belang wordt betwist of de rechter ambtshalve opheldering wenst over dat belang, rusten de stelplicht en bewijslast terzake in beginsel op degene die de vordering instelt. (Zie voor een en ander T.M. en MvA II, Parl. Gesch. Boek 3 BW, p. 915 en 916, en HR 12 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:590, rov. 4.1.2).

3.6.4.

Het hof constateert dat de door [appellant] gevorderde verklaring voor recht er niet toe strekt om vast te stellen dat [geïntimeerde] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld of meer in het bijzonder geurhinder heeft veroorzaakt. De verklaring voor recht strekt er slechts toe om vast te stellen dat [geïntimeerde] :

• (i) gehouden is om de huurovereenkomst na te komen, en:
• (ii) geen geurhinder mag veroorzaken.

Het hof zal deze twee onderdelen van de gevorderde verklaring voor recht hieronder bespreken.

3.6.5.

Dat [geïntimeerde] in beginsel gehouden is de huurovereenkomst na te komen, is door [geïntimeerde] niet betwist. Het hof ziet in zoverre geen beletsel om de gevorderde verklaring voor recht te geven. Dat [geïntimeerde] onder alle denkbare omstandigheden gehouden is om de huurovereenkomst na te komen is door [appellant] echter niet gesteld en ook niet onderbouwd. Daarom zal de verklaring voor recht dat [geïntimeerde] gehouden is de huurovereenkomst na te komen, onder de zojuist genoemde clausulering (“in beginsel”) worden gegeven. Er is niet gebleken van een belang van [geïntimeerde] dat zich hiertegen verzet. Voor zover [appellant] op dit punt een verder strekkende verklaring voor recht wenst, heeft hij zijn vordering onvoldoende onderbouwd.

3.6.6.

Het tweede onderdeel van de gevorderde verklaring voor recht houdt in dat [geïntimeerde] geen geurhinder mag veroorzaken. Ter onderbouwing van zijn stelling dat [geïntimeerde] geen geurhinder mag veroorzaken heeft [appellant] , samengevat, het volgende aangevoerd.

[geïntimeerde] heeft in verband met de exploitatie van zijn pizzeria een melding krachtens het Activiteitenbesluit gedaan bij de gemeente. De gemeente heeft bepaald aan welke eisen [geïntimeerde] moet voldoen. Dat [geïntimeerde] aan de geurnormen voldoet, blijkt niet. Er is meermaals geklaagd door een bewoner van een van de bovengelegen appartementen.

Volgens de polis van de verzekeraar moeten de afzuigkap, de kanalen en de motor van de afzuiginstallatie minimaal een keer per jaar gecontroleerd en zo nodig gereinigd worden door de leverancier of een ander bedrijf.

3.6.7.

[geïntimeerde] heeft gesteld dat hij steeds tijdig de luchtfilters heeft laten vervangen, en dat het begrip geurhinder zeer subjectief is.

3.6.8.

Het hof overweegt dat bij de uitoefening van een bedrijf zoals dat van [geïntimeerde] , te weten een pizzeria met afhaalfunctie, aan verspreiding van ten minste enige – wellicht als overlastgevend of hinderlijk te ervaren – geur niet volledig lijkt te kunnen worden ontkomen. [appellant] heeft niet concreet gesteld aan welke geurnormen [geïntimeerde] moet voldoen. Het hof neemt daarom aan dat enige beperkte geurhinder door [appellant] en door omwonenden geaccepteerd zal moeten worden. Het hof acht anderzijds onvoldoende betwist dat het niet is toegestaan om ontoelaatbare geurhinder te veroorzaken. Daarover bestaat tussen partijen geen verschil van mening.

3.6.9.

Ook ten aanzien van dit tweede onderdeel van de gevorderde verklaring voor recht, acht het hof de vordering te weinig specifiek geformuleerd. Het hof zal daarom slechts voor recht verklaren dat [geïntimeerde] met de door hem in het gehuurde geëxploiteerde pizzeria geen ontoelaatbare geurhinder mag veroorzaken. Het meer of anders als verklaring voor recht gevorderde wordt afgewezen. Dat [geïntimeerde] met de door hem in het gehuurde geëxploiteerde pizzeria in het geheel geen – mogelijk als hinder te ervaren – geuren mag verspreiden is door [appellant] namelijk onvoldoende onderbouwd.

3.6.10.

In de verklaring voor recht, zoals die wordt gegeven, ligt geen oordeel besloten over de vraag of [geïntimeerde] de op hem rustende verplichtingen heeft geschonden. Dat heeft [appellant] ook niet gevorderd.

3.6.11.

Grief 2 heeft dus ten dele doel getroffen.

Over grief 3: de matiging van de contractuele boete

3.7.1.

Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in het eindvonnis dat toepassing van het boetebeding in dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, en tegen de matiging van de verbeurde boete tot € 5.000,--.

3.7.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. [appellant] maakt aanspraak op de boete omdat [geïntimeerde] niet tijdig onderhoud aan de verwarmingsinstallatie heeft laten uitvoeren. Volgens artikel 31 van de algemene bepalingen bedraagt de boete € 250,-- per kalenderdag, voor elke kalenderdag dat de huurder in verzuim is.

3.7.3.

Na de eiswijziging van [appellant] die hiervoor in rov. 3.3.4 tot en met 3.3.7 is besproken, vordert [appellant] ter zake contractuele boete:

• € 50.750,-- over de periode van 1 maart 2022 tot en met 19 september 2022 (vordering I-D);
• € 22.750,-- over de periode van 20 september 2023 tot en met 20 december 2023 (vordering III-2)

Omdat het hof in het voorgaande grief 1 heeft verworpen, moet echter worden aangenomen dat de boete niet eerder dan per 23 april 2022 is verbeurd. De periode van 23 april 2022 tot en met 19 september 2022 beloopt 149 dagen. Als zou worden aangenomen dat [geïntimeerde] gedurende deze hele periode de boete zou hebben verbeurd, zoals de kantonrechter in het beroepen eindvonnis heeft aangenomen, beloopt het ter zake vordering I-D in beginsel toewijsbare bedrag aan verbeurde boeten € 37.250,--.

De hiervoor in rov. 3.7.3 genoemde tweede periode van 20 september 2023 tot en met 20 december 2023 beloopt 91 dagen. De boete over deze periode zou zonder matiging € 22.750,-- belopen. Beide bedragen tezamen leveren een boetebedrag op van € 60.000,--.

3.7.4.

Bij de door grief 3 aan de orde gestelde vraag of dit boetebedrag al dan niet gematigd moet worden, stelt het hof het volgende voorop.

De in art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (zie onder meer HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, NJ 2007/262, rov. 5.3 en HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207, rov. 3.4.1).

3.7.5.

Tegen de achtergrond van deze maatstaf deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat onverkorte toepassing van het boetebeding bij de in rov. 3.7.3 genoemde periodes tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Het hof acht daarbij de volgende feiten en omstandigheden van belang:

• Het boetebeding is niet opgenomen in de overeenkomst maar in de algemene bepalingen. Dit betreft een standaard-tekst waarover partijen voor of bij het sluiten van de overeenkomst niet hebben gesproken of onderhandeld. Gesteld noch gebleken is dat het boetebeding bij het aangaan van de overeenkomst op voldoende duidelijke wijze onder de aandacht van [geïntimeerde] is gebracht.
• Het boetebeding is niet gemaximeerd. Daardoor kan de verbeurde boete tot een aanzienlijk bedrag oplopen.
• De boete is volgens het boetebeding gesteld op het overtreden van diverse uiteenlopende voorschriften die in de algemene voorwaarden zijn neergelegd. Het boetebeding is daardoor niet erg specifiek en niet specifiek toegesneden op de situatie van het te laat laten verrichten van een jaarlijkse keuring van de verwarmingsinstallatie.
• Voordat [geïntimeerde] de verwarmingsinstallatie op 19 september 2022 heeft laten onderhouden, is de installatie op 27 augustus 2020 onderhouden (blz. 3 van het inspectierapport van Parkstad Inspecties van 28 maart 2022). Er is tussen beide onderhoudsbeurten dus ruim twee jaar verstreken terwijl volgens blz. 9 van het genoemde rapport het onderhoud jaarlijks moet plaatsvinden. Het daarop volgende onderhoud heeft op 20 december 2023 plaatsgevonden, derhalve na een periode van vijftien maanden. Er is echter niet voldoende gebleken dat de instructie om het onderhoud jaarlijks te laten plaatsvinden bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk onder de aandacht van [geïntimeerde] is gebracht.
• Uit het genoemde inspectierapport volgt verder dat de installatie ten tijde van de inspectie aan de gestelde eisen voldeed en dat alleen een klein aantal aandachtspunten hij de volgende keuring in orde diende te worden gebracht. Er is niet concreet is gesteld of gebleken dat zich een brandgevaarlijke situatie heeft voorgedaan.
• Evenmin is gebleken dat [appellant] door de nalatigheid van [geïntimeerde] om de verwarmingsinstallatie tijdig te laten onderhouden, enige schade heeft ondervonden.

Het hof acht bij deze stand van zaken toekenning van een boetebedrag van in totaal € 60.000,-- (€ 37.250,-- voor het niet laten onderhouden van de verwarmingsinstallatie in de periode van 23 april 2022 tot en met 19 september 2022 en € 22.750,-- voor het niet laten onderhouden van de installatie in de periode van 20 september 2023 tot en met 20 december 2023) buitensporig. Dat de overeenkomst gesloten is tussen professioneel handelende partijen brengt het hof niet tot een ander oordeel. Een prikkel voor [geïntimeerde] tot nakoming van de verplichting tot het tijdig laten verrichten van het onderhoud van de verwarmingsinstallatie is wel op zijn plaats, maar die prikkel is naar het oordeel van het hof in voldoende mate aanwezig als de verbeurde boete voor beide periodes wordt gematigd tot het door de kantonrechter genoemde totaalbedrag van € 5.000,--. Dit bedrag betreft in elk geval een veelvoud van de kosten van het jaarlijks onderhoud, die volgens de factuur van [YY] BV (prod. 2 bij memorie van antwoord dan wel productie 32 bij de akte van [appellant] ) in 2022 € 387,20 hebben bedragen. In zoverre is voor [geïntimeerde] sprake van een duidelijke prikkel om het jaarlijkse onderhoud voortaan tijdig te laten verrichten en niet in plaats daarvan verdere boetes te verbeuren.

3.7.6.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 3.

Over grief 4: vordering IV ter zake buitengerechtelijke kosten

3.8.1.

[appellant] vordert € 7.967,24 ter zake buitengerechtelijke kosten (vordering IV). De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen op grond van het oordeel dat [appellant] niet gesteld heeft dat daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.

3.8.2.

Grief 4 is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat uit de door hem overgelegde producties blijkt dat wel degelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.

3.8.3.

De grief is in zoverre gegrond. Uit onder meer de producties 3, 4, 6 en 8 bij de inleidende dagvaarding blijkt dat de advocaat van [appellant] vóór aanvang van de gerechtelijke procedure buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht om nakoming door [geïntimeerde] van zijn verplichtingen te bewerkstelligen.

3.8.4.

Bij de begroting van het ter zake buitengerechtelijke kosten toewijsbare bedrag, is naar het oordeel van het hof van belang dat de kantonrechter bij het beroepen eindvonnis van 18 oktober 2023 een hoofdsom van € 6.658,92 heeft toegewezen en dat in die hoofdsom in hoger beroep geen wijziging komt. Rekening houdend met de voor toekenning van buitengerechtelijke kosten geldende tarieven zal het hof, gelet op de genoemde hoofdsom, aan buitengerechtelijke kosten € 707,95 toekennen.

3.8.5.

Grief 4 heeft dus ten dele doel getroffen.

Over grief 5: de proceskosten van het geding bij de kantonrechter

3.9.1.

Grief 5 is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de proceskosten van het geding in eerste aanleg te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen proceskosten draagt. Volgens [appellant] moet [geïntimeerde] als grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

3.9.2.

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord gesteld dat de beslissing van de kantonrechter om de proceskosten te compenseren juist is.

3.9.3.

Het hof neemt bij de beoordeling van de grief in aanmerking dat:

• vordering I-E van [appellant] ten bedrage van € 629,20 aan kosten van keuring van de door [geïntimeerde] in het gehuurde aangelegde nieuwe gasleidingen geheel is afgewezen;
• vordering I-F van [appellant] ten bedrage van € 250,-- ter zake de terrasschotten geheel is afgewezen;
• vordering IV van [appellant] ter zake buitengerechtelijke kosten slechts voor een beperkt deel is toegewezen en grotendeels is afgewezen;
• vorderingen I-D en III-2 van [appellant] ter zake contractuele boete slechts voor een relatief gering deel zijn toegewezen en voor het overgrote deel zijn afgewezen.

Gelet daarop acht het hof het juist dat de kantonrechter [geïntimeerde] niet als de geheel of grotendeels in het ongelijk gestelde partij heeft beschouwd en [geïntimeerde] dus niet in de proceskosten heeft veroordeeld. Het hof verwerpt daarom grief 5.

3.9.4.

Het hof ziet bij deze stand van zaken ook geen aanleiding om [geïntimeerde] in de daadwerkelijk door [appellant] gemaakte proceskosten van het geding bij de kantonrechter te veroordelen, zoals [appellant] bij zijn akte heeft verzocht. Het hof wijst dat verzoek af.

Conclusie en afwikkeling

3.10.1.

Uit het voorgaande volgt dat alleen de grieven 2 en 4 in beperkte mate doel hebben getroffen. In verband daarmee zal het hof de beroepen vonnissen uitsluitend vernietigen voor zover daarbij:

• de onder V gevorderde verklaring voor recht geheel is afgewezen;
• vordering IV ter zake buitengerechtelijke kosten geheel is afgewezen.

Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende:

• verklaren voor recht dat [geïntimeerde] (i) in beginsel gehouden is om de huurovereenkomst na te komen, en (ii) met de door hem in het gehuurde geëxploiteerde pizzeria geen ontoelaatbare geurhinder mag veroorzaken;
• [geïntimeerde] veroordelen om aan [appellant] ter zake buitengerechtelijke kosten € 707,95 te voldoen.

3.10.2.

Het hof zal de beroepen vonnissen, voor zover aangevochten, voor het overige bekrachtigen.

3.10.3.

Het hoger beroep heeft slechts op ondergeschikte punten doel getroffen. Beide partijen zijn dus in hoger beroep deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten van het hoger beroep daarom compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen. Ook ten aanzien van het hoger beroep ziet het hof dus geen aanleiding om [geïntimeerde] in de daadwerkelijk door [appellant] gemaakte proceskosten te veroordelen.

3.10.4.

Uit het bovenstaande volgt de hieronder te geven uitspraak.

4. De uitspraak

Het hof:

vernietigt de door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 10113072 \ CV EXPL 22-4161 tussen partijen gewezen vonnissen van 16 augustus 2023 en 18 oktober 2023 uitsluitend voor zover daarbij:

• de onder V gevorderde verklaring voor recht geheel is afgewezen;
• vordering IV ter zake buitengerechtelijke kosten geheel is afgewezen.

in zoverre opnieuw rechtdoende:

• verklaart voor recht dat [geïntimeerde] (i) in beginsel gehouden is om de huurovereenkomst na te komen, en (ii) met de door hem in het gehuurde geëxploiteerde pizzeria geen ontoelaatbare geurhinder mag veroorzaken;
• veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] ter zake buitengerechtelijke kosten € 707,95 te betalen, en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

bekrachtigt de genoemde vonnissen, voor zover aangevochten, voor het overige;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J. den Hoed en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 mei 2025.

griffier rolraadsheer