ECLI:NL:GHSHE:2025:2478

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Enkelvoudige Belastingkamer

Nummers: 23/975 en 24/837

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraken van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 5 juni 2023, nummer BRE 21/4204 en van 30 mei 2024, nummer BRE 23/1738, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,

hierna: de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) twee beschikkingen gegeven en daarbij de waarde van de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld per de waardepeildatum 1 januari 2020 en 1 januari 2021 (hierna de WOZ-beschikkingen 2021 en 2022). Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor de jaren 2021 en 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen beide WOZ-beschikkingen. De heffingsambtenaar heeft in afzonderlijke geschriften uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar tegen de WOZ-beschikking 2021 gegrond verklaard en het bezwaar tegen de WOZ-beschikking 2022 ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft beide beroepen in afzonderlijke uitspraken ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend.

1.5.

De zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [taxateur 1] (taxateur) en [heffingsambtenaar] .

1.6.

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 2018. De onroerende zaak kenmerkt zich door een aanbouw, een garage (32 m2), een vrijstaande berging met overkapping en een dakkapel en heeft een oppervlakte van 301 m2. De oppervlakte van het perceel bedraagt 755 m2

2.2.

Voor de waardepeildatum 1 januari 2019 (WOZ-beschikking 2020) zijn belanghebbende en de heffingsambtenaar een compromis overeengekomen, waarbij de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 900.000. In e-mail van de heffingsambtenaar van 8 december 2020 aan belanghebbende staat:

“Geachte heer [belanghebbende] ,

Wij hebben zojuist contact met u gehad in verband met uw beroep tegen de WOZ waarde van de [adres 1] te [woonplaats] . Conform afspraak bevestigen wij u hierbij ons compromis voorstel.

Ons voorstel is om de waarde te verlagen naar € 900.000,-

Dit op basis van zowel gerealiseerde verkoopcijfers van gelijksoortige woningen rondom de peildatum, maar met name vanwege het gelijkheidsbeginsel. Dit betreffende de waardering van de naastgelegen woningen aan [straat] .

U heeft telefonisch aangegeven met dit voorstel akkoord te willen gaan. Wij willen u dan ook vriendelijk verzoeken het beroep bij de rechtbank in te trekken en wij zullen u dan naast de teveel betaalde OZB ook de griffiekosten vergoeden”

2.3.

In een verminderingsbeschikking van 16 maart 2021 is bevestigd:

“Naar aanleiding van een compromis wordt de waarde van voornoemd object per de waardepeildatum 1 januari 2019 (belastingjaar 2020) verminderd van € 1.068.000,00, tot € 900.000,00 (…)”.

2.4.

De waarde van de onroerende zaak is in de in geschil zijnde jaren als volgt vastgesteld:

( i) WOZ-waarde 2021 met waardepeildatum 1 januari 2020: € 1.104.000. Bij uitspraak op bezwaar is de waarde verminderd naar € 1.069.000. In de uitspraak op bezwaar is overwogen:

“Naar aanleiding van het bezwaar wordt de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.069.000,00. De reden voor deze uitspraak wordt in onderstaande tekst toegelicht.

Een in compromis verlaging van de waarde bij een eerder beroep is niet wat geldt voor de waardebepaling op dit moment. De vastgestelde WOZ-waarde is los van de vorige waardebepaling vastgesteld. De waarde is berekend aan de hand van verkoopprijzen van ongeveer vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum (voor belastingjaar 2021 is dat 1 januari 2020) zijn verkocht. (…)

Voor de waardebepaling worden verkoopgegevens van vergelijkbare woningen gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De door u genoemde waarde van € 968.000,00 ligt niet in lijn met de woningmarkt. Na vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten heeft de taxateur echter geconstateerd dat de WOZ-waarde wel lager had dienen te worden vastgesteld.”

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase, ter onderbouwing van de waarde van € 1.069.000, een taxatierapport van 23 november 2021 overgelegd, opgemaakt door [taxateur 2] . De taxateur heeft de onroerende zaak op 15 november 2021 uit- en inpandig opgenomen en de waarde bepaald op € 1.080.000.

( ii) WOZ-waarde 2022 met waardepeildatum 1 januari 2021: € 1.121.000. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van deze waarde een taxatiematrix met bijlagen overgelegd, opgemaakt op 30 november 2023 door eveneens [taxateur 2] , waarin de waarde is bepaald op € 1.160.000.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

i) is de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020 te hoog vastgesteld?
ii) is de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2021 te hoog vastgesteld?
iii) had bij de vaststelling van de waarde op deze peildata moeten worden uitgegaan van het compromis voor peildatum 1 januari 2019?
iv) heeft de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel gehandeld?

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank en de uitspraken op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 tot € 968.000 en de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 tot € 1.069.000, althans € 1.121.060. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

4.2.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

(i) WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020

4.3.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 berekend op basis van systematische vergelijking. Uit het taxatieverslag blijkt dat de onroerende zaak is vergeleken met verkooptransacties van de volgende objecten:

[adres 2] in [woonplaats] , verkoopdatum (overdracht bij notaris) […] maart 2020 voor € 730.000;
[adres 3] in [plaats 1] , verkoopdatum (overdracht bij notaris) […] februari 2020 voor € 1.037.500;
[adres 4] in [plaats 1] , verkoopdatum (overdracht bij notaris) […] oktober 2019 voor € 935.000.

4.4.

In (hoger) beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde onderbouwd door middel van een taxatierapport, opgesteld door taxateur [taxateur 2] . De onroerende zaak is vergeleken met de volgende verkooptransacties:

[adres 5] [woonplaats] , verkocht op […] mei 2020 voor € 1.485.000;
[adres 6] in [woonplaats] , verkocht op […] oktober 2020 voor € 1.262.500;
[adres 7] in [woonplaats] , verkocht op […] mei 2020 voor € 856.000.

Ter zitting bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar verklaard:

“Het object aan de [adres 7] heb ik niet meegenomen in de berekening van de waarde per m2. Het object is wat betreft woonoppervlakte en perceeloppervlakte niet goed te vergelijken.”

4.5.

Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop tijdens het onderzoek ter zitting van het hof gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde op peildatum 1 januari 2020 niet te hoog is. Het hof zal hierna uitleggen hoe tot dit oordeel is gekomen. Daarbij zal worden ingegaan op hetgeen belanghebbende tegen de beschikte waarde heeft aangevoerd.

4.6.

Volgens belanghebbende moeten de verkooptransacties [adres 2] in [woonplaats] en [adres 4] in [plaats 1] als vergelijkbare panden in ogenschouw worden genomen. Het hof stelt vast dat beide verkooptransacties bij het vaststellen van de waarde in de bezwaarfase in aanmerking zijn genomen (zie onder 4.3). De door belanghebbende genoemde verkoopprijzen komen exact overeen met de in het taxatieverslag opgenomen prijzen. Belanghebbende heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe hij, op basis van dezelfde vergelijkingsobjecten, tot een andere waarde van de onroerende zaak komt. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar de waarde in (hoger) beroep heeft onderbouwd met twee andere verkooptransacties (zie onder 4.4) omdat het object [adres 2] een woning uit 1976 is en het object [adres 8] is gelegen in [plaats 1] en daarom minder goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, aldus de heffingsambtenaar.

4.7.

Het hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar in (hoger) beroep genoemde vergelijkingsobjecten aan de [adres 5] in [woonplaats] en de [adres 6] in [woonplaats] voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende slaagt, gelet op het voorgaande, er niet in de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde gemotiveerd te betwisten. De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020 is dan ook niet naar een te hoog bedrag vastgesteld. Dit wordt niet anders omdat de bij het compromis overeengekomen waarde voor peildatum 1 januari 2019 pas na deze vaststelling is verwerkt. De heffingsambtenaar heeft voldoende gemotiveerd toegelicht dat de referentieobjecten binnen een gebied worden geselecteerd op basis van woningkenmerken, dat de prijs geen rol speelt en de waarde niet wordt berekend op basis van indexatie van voorgaande waardes.

4.8.

Belanghebbende heeft tot slot nog gesteld dat makelaarskantoren uit de omgeving Breda verklaard hebben dat verkoopprijzen van boven € 1.000.000 in de regio [woonplaats] zeer moeizaam worden gerealiseerd. Het hof stelt vast dat uit het taxatieverslag en taxatierapport blijkt dat binnen één jaar van waardepeildatum 1 januari 2020 diverse verkooptransacties hebben plaatsgevonden in de nabije omgeving van de onroerende zaak met een verkoopprijs boven € 1.000.000. Gelet op het feit dat belanghebbende deze stelling niet nader heeft onderbouwd en de door de heffingsambtenaar aangedragen verkoopcijfers, verwerpt het hof deze stelling.

(ii) WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2021

4.9.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op peildatum 1 januari 2021 ook berekend op basis van systematische vergelijking. Uit het taxatieverslag volgt dat de onroerende zaak vergeleken is met verkooptransacties van de volgende objecten:

[adres 9] in [woonplaats] , verkoopdatum (overdracht bij notaris) […] juli 2021 voor € 1.425.000;
[adres 6] in [woonplaats] , verkoopdatum (overdracht bij notaris) […] januari 2021 voor € 1.262.500;
[adres 10] in [plaats 2] , verkoopdatum (overdracht bij notaris) […] augustus 2020 voor € 1.195.000.

4.10.

In (hoger) beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde onderbouwd door middel van een taxatiematrix opgesteld door taxateur [taxateur 2] , de onroerende zaak is vergeleken met de volgende verkooptransacties:

[adres 11] in [woonplaats] , verkocht op […] augustus 2020 voor € 1.405.000;
[adres 6] in [woonplaats] , verkocht op […] oktober 2020 voor € 1.262.500;
[adres 12] in [woonplaats] , verkocht op […] april 2021 voor € 1.320.000;
[adres 13] in [woonplaats] , verkocht op […] december 2020 voor € 1.190.000.

4.11.

4.12.

Belanghebbende wijst met betrekking tot de waarde per 1 januari 2021 op de verkooptransacties [adres 2] in [woonplaats] en [adres 4] in [plaats 1] . Belanghebbende heeft echter geen berekening van de waarde van de onroerende zaak wanneer deze verkooptransacties bij de waardebepaling worden betrokken. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar de waarde in (hoger) beroep heeft onderbouwd met andere verkooptransacties omdat de door belanghebbende genoemde objecten minder goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, aldus de heffingsambtenaar (zie onder 4.6). Tot slot ligt de verkoopdatum van de onroerende zaak aan de [adres 4] , te weten 2 oktober 2019, te ver af van de waardepeildatum 1 januari 2021.

4.13.

Het hof is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Volgens de heffingsambtenaar zijn de referentiewoningen in het taxatierapport allemaal woningen van hetzelfde type als de woning van belanghebbende (vrijstaande woningen) in [woonplaats] . De woning van belanghebbende heeft een zeer recent bouwjaar (2018) en verkeert in zeer goede en moderne staat. Met de gemiddelde KOUDV-scores (3) is de woning van belanghebbende voorzichtig gewaardeerd, aldus de heffingsambtenaar. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.

4.14.

Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de onroerende zaak buiten de bebouwde kom van [woonplaats] en de situering tegen de voetbalvelden aan. De objecten [adres 13] en [adres 11] liggen in het centrum, zodat de bouwkosten daar met zekerheid duurder zijn dan buiten de bebouwde kom, langs de voetbalvelden. Bij de onroerende zaak is echter rekening gehouden met een waarde van € 2.500,92 per m2, terwijl dat bij [adres 13] € 2.359,27 en bij [adres 11] € 2.431,23 is. Omgerekend zou de waarde van de onroerende zaak niet meer mogen zijn dan € 2.200 per m2. Dan resteert een WOZ-waarde van € 1.069.700 (ca. € 1.069.000). En volgens de heffingsambtenaar bedraagt de totale waarde van de grond van de onroerende zaak € 358.040, terwijl als deze in het centrum zou liggen deze € 393.690 zou bedragen en dit is slechts 9% lager. Het daadwerkelijke verschil ligt in de realiteit echter veel hoger. De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde per 1 januari 2021 van € 1.121.000 is dan ook onjuist en de waarde van € 1.069.000 is correct, aldus belanghebbende. Het hof volgt belanghebbende hierin niet. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar met toepassing van de grondstaffel de grondwaarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt. De blote stelling van belanghebbende dat het waardeverschil vanwege de woning zelf groter moet zijn is verder niet met cijfers onderbouwd en leidt ook overigens niet tot een ander oordeel.

4.15.

Belanghebbende stelt tot slot nog dat onvoldoende waarde is toegekend aan de zwembaden bij de vergelijkingsobjecten [adres 6] in [woonplaats] en [adres 11] in [woonplaats] . De vervangingswaarde ligt hoger dan de door de taxateur beoordeelde waarde. Als met een hogere waarde rekening wordt gehouden, dan leidt dit automatisch tot een lagere waarde van het hoofdgebouw (het huis), zodat dit ook tot een lagere waarde van de onroerende zaak leidt, aldus belanghebbende. Belanghebbende heeft dit echter niet toegelicht of onderbouwd met cijfers. Daarbij komt het volgende. De taxateur heeft tijdens de zitting in hoger beroep toegelicht dat niet de vervangingswaarde van een zwembad wordt berekend, maar de waardetoevoeging van het zwembad aan de onroerende zaak. Mede gelet op de hoge kosten voor het onderhoud van een zwembad is de toegevoegde waarde lager dan de vervangingswaarde. De heffingsambtenaar heeft een vergelijking gemaakt met het vernieuwen van een keuken. Daarvan is algemeen bekend dat de bouwkosten niet één op één terug te zien zijn in een waardestijging van de onroerende zaak, aldus de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft dit alles niet (voldoende) weersproken.

4.16.

Belanghebbende slaagt, gelet op het voorgaande, er niet in de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde gemotiveerd te betwisten. De WOZ-waarde per 1 januari 2021 is niet op een te hoog bedrag vastgesteld.

(iii) Het compromis voor peildatum 1 januari 2019

4.17.

Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden op de waardepeildata 1 januari 2020 en 1 januari 2021 naar het voor waardepeildatum 1 januari 2019 gesloten compromis (waarde € 900.000). Uit informatie van het Kadaster blijkt dat de waarde/prijsstijging voor vrijstaande woningen in Brabant over de periode 1 januari 2019 tot 1 januari 2020 rond 8% heeft bedragen en volgens [A] komt de prijsstijging voor woningen in de regio Brabant tussen 7% en 8% uit, dus gemiddeld 7,5%. Hiermee rekening houdend wordt de waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 (€ 900.000) plus 7,5% prijs/waardestijging over 2020 is afgerond € 968.000. De waarde per 1 januari 2021 is vervolgens primair € 1.015.000, uitgaande van een waardestijging van 4,87% in 2020 en subsidiair € 1.121.060, uitgaande van de beschikte waarde van € 1.069.000 en een marktontwikkeling van 4,87%, aldus belanghebbende.

4.18.

Volgens de heffingsambtenaar is voor het belastingjaar 2020 eenmalig een compromis gesloten in de zin dat de waarde voor dat jaar werd verlaagd naar € 900.000. Met dit compromis werd bewerkstelligd dat de waarde van de onroerende zaak meer in lijn lag met de waarde van de buurwoningen die destijds aan de (te) lage kant waren getaxeerd. Het compromis had niet tot doel ook voor andere jaren te gelden. Een dergelijke afspraak zou in strijd zijn met doel en strekking van de wet WOZ, te weten een jaarlijkse bepaling van de marktwaarde, aldus de heffingsambtenaar.

4.19.

Het hof volgt de heffingsambtenaar hierin en overweegt daartoe als volgt. Niet gebleken is dat partijen voor een andere waardepeildatum dan 1 januari 2019 een compromis hebben gesloten of afspraken hebben gemaakt. Ook komt aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe bij de waardebepaling voor latere jaren. De heffingsambtenaar heeft er terecht op gewezen dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een woning voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de peildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige peildatum aan de woning is toegekend.^[1]Hierdoor komt, anders dan belanghebbende meent, geen zelfstandige betekenis toe aan een procentuele verhoging van de WOZ-waarde van de onroerende zaak in relatie tot de waardebepaling van andere onroerende zaken in (de regio) Brabant.

(iv) Het gelijkheidsbeginsel

4.20.

De heffingsambtenaar heeft in de e-mail van 8 december 2020 aan belanghebbende geschreven dat het voorstel voor het compromis niet alleen op basis van gerealiseerde verkoopcijfers van gelijksoortige woningen rondom de peildatum is gedaan, maar met name op basis van het gelijkheidsbeginsel (zie onder 2.2). De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel tijdens de zitting in hoger beroep toegelicht dat het voorstel is gedaan om meer lijn in de straat te krijgen. Volgens belanghebbende betreft dit de waardering van de naastgelegen woningen in het [straat] , zoals ook staat in de e-mail van 8 december 2020. Dat betekent dat de waarde op 1 januari 2020 en vervolgens op 1 januari 2021 ook gebaseerd dient te zijn op dezelfde objecten als waarop het gelijkheidsbeginsel eerder was toegepast, terwijl in dit geval ten onrechte is uitgegaan van [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , aldus belanghebbende.

4.21.

Het hof overweegt als volgt. Anders dan belanghebbende betoogt, is het object [adres 7] niet meegenomen in de berekening van de waarde omdat het object volgens de heffingsambtenaar bijna de helft kleiner is dan de andere woningen (zie hiervoor onder 4.4). Met betrekking tot het beroep op het gelijkheidsbeginsel en de twee andere objecten geldt het volgende.

4.22.

Ten aanzien van gelijke gevallen kan sprake zijn van schending van het gelijkheidsbeginsel indien (a) een begunstigend beleid wordt gevoerd dan wel (b) ten aanzien van een groep belastingplichtigen sprake is van een oogmerk tot begunstiging of (c) de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn.

4.23.

Belanghebbende heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet (voldoende) aannemelijk gemaakt dat sprake is van identieke woningen met verwaarloosbare onderlinge verschillen en met een lagere WOZ-waarde dan de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft slechts in het algemeen betoogd dat de waarde gebaseerd moet worden op dezelfde objecten als waarop het gelijkheidsbeginsel was toegepast, maar niet duidelijk is om welke objecten in het [straat] het volgens hem gaat. Daarbij komt dat uit hetgeen de heffingsambtenaar naar voren heeft gebracht niet blijkt dat in dit geval sprake is van een begunstigend beleid dan wel oogmerk van begunstiging. Tot slot betekent de omstandigheid dat het voorstel voor het compromis met betrekking tot peildatum 1 januari 2019 met name op basis van het gelijkheidsbeginsel is gedaan, niet dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildata 1 januari 2020 en 1 januari 2021 moet zijn gebaseerd op dezelfde objecten. De waarde van een woning wordt immers voor elk jaar opnieuw bepaald en daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde per een vorige peildatum, in dit geval 1 januari 2019 (zie hiervoor onder 4.19).

4.24.

Al hetgeen belanghebbende ook nog heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Het hof heeft bij dit oordeel betrokken dat belanghebbende met betrekking tot de peildatum 1 januari 2021 nog heeft gewezen op diverse in de buurt gelegen objecten met een WOZ-waarde op 1 januari 2021 onder € 1.000.000 ( [adres 14] , [adres 15] en [adres 16] ). Zoals hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar er terecht erop gewezen dat de waarde van de onroerende zaak niet wordt bepaald door vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen, maar met verkoopcijfers van vergelijkbare referentiewoningen. De WOZ-waarden van andere woningen dwingen alleen tot een verlaging als de meerderheid van (nagenoeg) identieke woningen lager zou zijn gewaardeerd (de meerderheidsregel) en daarvan is hier geen sprake, aldus de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft dit niet (voldoende) weersproken.

Tussenconclusie

4.25.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het verzoek om (immateriële) schadevergoeding

4.26.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn. Het hoger beroepschrift in de zaak met nummer 23/975 is door het hof ontvangen op 16 juli 2023. Het hof doet heden uitspraak. De behandeling van het hoger beroep heeft daarmee langer dan de als redelijk te aanvaarde termijn van twee jaren geduurd.

4.27.

Het hof is van oordeel dat geen aanleiding bestaat voor het toekennen van vergoeding van immateriële schade voor de overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024.^[2]Belanghebbende heeft geen feiten gesteld op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld en hiervan is ook niet gebleken. Het overgangsrecht zoals dat is voorzien in rechtsoverweging 3.5 van het arrest is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. Het hof volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn voor de beslechting van het belastinggeschil in hoger beroep is overschreden.

Ten aanzien van het griffierecht

4.28.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

4.29.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, raadsheer, in tegenwoordigheid van F. Marcolina, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.

De griffier, De raadsheer,

F. Marcolina M.E. Smorenburg

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep inzake WOZ-waarde en gelijkheidsbeginsel in belastingrecht