ECLI:NL:GHSHE:2025:260

• Datum uitspraak: 4 februari 2025
• Publicatiedatum: 4 februari 2025
• Zaaknummer: 200.333.532_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Niet-ontvankelijk
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.H. Schulten; J.M.H. Schoenmakers; J. den Hoed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 8 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake koop en levering bedrijfswoning met bedrijfsloodsen en geschil over schriftelijkheid en nakoming

In deze civiele procedure stond de geldigheid en nakoming van een mondeling gesloten koopovereenkomst tussen appellant en geïntimeerde centraal, waarbij een bedrijfswoning met bedrijfsloodsen betrokken was. De rechtbank had reeds vastgesteld dat een rechtsgeldige overeenkomst bestond en appellant in gebreke was gebleven bij de levering van de loodsen.

Appellant stelde in hoger beroep dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW van toepassing was en betwistte de bewijsvoering en de omvang van de overeenkomst. Het hof oordeelde dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing was omdat de woning reeds was geleverd en het geschil slechts de loodsen betrof. Het hof achtte het bewijs van de mondelinge overeenkomst en de uitvoering daarvan voldoende en verwierp de bezwaren van appellant.

Verder werd appellant niet ontvankelijk verklaard in hoger beroep wegens het niet tijdig inschrijven van het hoger beroep in het rechtsmiddelenregister, gelet op artikel 3:301 lid 2 BW. In het incidenteel hoger beroep werd de schadevergoeding voor misgelopen huurpenningen deels toegewezen en werd appellant veroordeeld om medewerking te verlenen aan de levering van de loodsen. De proceskosten werden aan appellant opgelegd.

Het arrest bevestigt dat mondelinge overeenkomsten met betrekking tot registergoederen rechtsgeldig kunnen zijn indien de schriftelijkheidseis niet van toepassing is, en benadrukt het belang van tijdige inschrijving van hoger beroep in het register voor de ontvankelijkheid.

Uitkomst: Appellant is niet ontvankelijk in hoger beroep en veroordeeld tot schadevergoeding en proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.333.532/01

arrest van 4 februari 2025

in de zaak van

1. [appellant sub 1] ,wonende te [woonplaats] , [gemeente A] ,

2.
[appellante sub 2] , wonende te [woonplaats] , [gemeente A] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente A] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] , wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente A] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. J.A.M.W. Snackers-Lutgens te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 3 oktober 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 20 april 2022, de rolbeslissing van 25 mei 2022 en het eindvonnis van 13 september 2023, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als gedaagden en [geïntimeerde] als eisers.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/287107 / HA ZA 21-18)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de rolbeslissing van 14 november 2023;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met producties en eiswijziging;

- de akte en de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met producties;

- de antwoordakte;

- de mondelinge behandeling, waarbij partij [geïntimeerde] spreekaantekeningen heeft overgelegd.

2.2.

Partijen hebben vervolgens een poging gedaan om met behulp van mediation hun geschillen op te lossen. De procedure is daarvoor aangehouden. Op de rol van 10 december 2024 hebben partijen het hof bericht dat geen regeling is bereikt.

2.3.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

De feiten

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten die door de rechtbank in het tussenvonnis van 20 april 2022 zijn vastgesteld en waartegen geen grieven zijn gericht.

[geïntimeerde sub 1] is de zoon van [appellant]

was eigenaar van een voormalige melk- en ijsfabriek bestaande uit een

bedrijfswoning met bedrijfsloodsen, gelegen aan [straatnaam A] 1, IA, 3, 3A en [straatnaam B] 2C te [woonplaats] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding A] .

Omstreeks februari 2016 is dat perceel kadastraal gesplitst in de percelen [perceel A] (ter grootte van 9.010 m2) en [perceel B] (ter grootte van 435 m2). Op eerstgenoemd perceel bevinden zich bedrijfsloodsen met parkeerplaatsen en een wei, en op laatstgenoemd perceel (op het adres [straatnaam A] 3) een aan de bedrijfsloodsen vast gebouwde woning.

[geïntimeerde] heeft de woning gekocht op 25 maart 2016, en geleverd gekregen op 4 mei 2016, voor een koopprijs van € 205.000,00. Daaraan ging vooraf een in opdracht van [geïntimeerde sub 1] op 12 december 2015 uitgevoerde taxatie van de woning. In het taxatierapport van 12 december 2015 werd de marktwaarde per die datum bepaald op voormeld bedrag.

Partijen hebben eveneens onderhandeld over de aankoop van de bedrijfsloodsen met parkeerplaatsen en wei (hierna gezamenlijk te noemen: de bedrijfsloodsen). In opdracht van [geïntimeerde sub 1] vond op 15 september 2016 taxatie daarvan plaats. In het taxatierapport van oktober 2016 werd de marktwaarde per 15 september 2016 bepaald op € 357.000,00, en de markthuurwaarde op jaarbasis op € 52.800,00.

De bedrijfsloodsen zijn op 17 oktober 2021 door [appellant] verkocht en op 29 november 2021 geleverd aan [persoon A] (hierna: [persoon A] ), een dochter van [geïntimeerde sub 1] , voor een koopprijs van € 380.000,00.

[geïntimeerde sub 1] heeft conservatoir beslag gelegd op de bedrijfsloodsen. Bij dagvaarding heeft [geïntimeerde sub 1] [persoon A] en [appellant] aangesproken en (onder meer) gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat de overeenkomst en daaropvolgende levering van de bedrijfsloodsen tussen [persoon A] en [appellant] nietig dan wel vernietigbaar is.

De eerste aanleg

3.2.1.

In de onderhavige procedure heeft [geïntimeerde] na wijziging van eis primair gevorderd

vast te stellen dat de overeenkomst, zoals belichaamd in randnummer 4.3 en 4.4 (kort samengevat: de koopovereenkomst van de woning met bedrijfsloodsen en de uitvoering daarvan) van de inleidende dagvaarding, rechtsgeldig tot stand is gekomen;

te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [appellant] aan de notariële transportakte betreffende de levering van de bedrijfsloodsen ter nakoming van deze overeenkomst, indien deze medewerking niet binnen één maand na dagtekening van dit vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, is verleend;

het [appellant] te verbieden de medewerking, zoals hierboven omschreven, te belemmeren op straffe van een opeisbare dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van
€ 100.000,00, althans een door de rechtbank te bepalen dwangsom c.q. maximum;

[appellant] te veroordelen aan [geïntimeerde sub 1] een schadevergoeding te betalen ten aanzien van de misgelopen huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente telkens vanaf de dag dat de huurpenningen zijn ontvangen of hadden moeten worden ontvangen, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Voor het geval er geen koopovereenkomst met betrekking tot de loodsen is gesloten, heeft [geïntimeerde] onder andere gevorderd dat de koop van de bedrijfswoning wordt vernietigd.

3.2.2.

Aan deze primaire vorderingen onder 1 tot en met 3 heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst ten grondslag gelegd. Aan de primaire vordering onder 4 heeft hij een tekortkoming van de koopovereenkomst ten grondslag gelegd.

3.2.3.

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 20 april 2022 heeft de rechtbank [geïntimeerde] opgedragen te bewijzen
primair :

dat partijen mondeling een overeenkomst hebben gesloten die onder meer inhoudt:

• dat de woning en de bedrijfsloodsen door [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] zijn verkocht voor
• dat de bedrijfsloodsen uiterlijk in december 2016 door [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] zouden

worden geleverd;

- dat de huurpenningen en de opstalvergoeding van de bedrijfsloodsen met ingang

van 1 april 2016 aan [geïntimeerde sub 1] toekomen;

- dat aan [geïntimeerde sub 1] door [appellant] een bedrag zou worden geleend ter hoogte van de

taxatiewaarde van de bedrijfsloodsen;

- dat het geleende bedrag aan [geïntimeerde sub 1] zou worden geschonken in drie gelijke delen

waarbij de eerste schenking in december 2016, de tweede schenking in januari

2017 en de derde schenking in januari 2018 zou worden gedaan,

en subsidiair

- dat [geïntimeerde sub 1] in de veronderstelling verkeerde dat de woning en de bedrijfsloodsen aan

hem zijn verkocht voor € 200.000,00 en

- dat [appellant] wist dat [geïntimeerde sub 1] in deze veronderstelling verkeerde.

3.2.5.

In enquête heeft de rechter-commissaris 10 getuigen gehoord, in contra-enquête zijn 6 getuigen gehoord. Vervolgens hebben partijen ieder een conclusie na enquête genomen.

3.2.6.

In het eindvonnis van 13 september 2023 heeft de rechtbank [geïntimeerde] in de primaire bewijsopdracht geslaagd geacht. Op grond daarvan heeft de rechtbank

onder 3.1.

voor recht verklaard dat tussen [geïntimeerde] en [appellant] een overeenkomst tot stand is

gekomen met de volgende inhoud:

de eigendom van de (bedrijfs)woning en de bedrijfsloodsen gelegen aan [straatnaam A] I -1 a-2c-3-3a te [woonplaats] 9 (voormalig kadastraal perceel [woonplaats] [perceel C] en tegenwoordig na splitsing kadastrale percelen [woonplaats] [perceel A] en [woonplaats] [perceel B] ) wordt door [appellant] overgedragen aan [geïntimeerde] tegen betaling van € 200.000.00;

de notariële levering van de woning wordt uiterlijk in mei 2016 gerealiseerd. De notariële levering van de bedrijfsloodsen wordt uiterlijk in januari 2018 gerealiseerd:

de taxatiewaarde van de woning en de taxatiewaarde van de bedrijfsloodsen wordt elk vastgesteld overeenkomstig de (nader te taxeren) marktwaarde;

e koopprijs wordt betaald bij notariële levering van de woning door [geïntimeerde] De taxatiewaarde van de bedrijfsloodsen wordt door [appellant] in drie gelijke delen geschonken aan [geïntimeerde] Dit, omdat de koopprijs die is betaald voor de woning heeft te gelden als betaling voor het geheel;

de eerste schenking van [appellant] heeft plaats in december 2016. De tweede schenking in januari 2017 en de derde schenking in januari 2018;

de kosten van overdracht van de woning en de bedrijfsloodsen komen volledig voor rekening van [geïntimeerde] , waaronder ook de kosten voor de kadastrale splitsing en de taxatiekosten;

de huurpenningen voor de bedrijfsloodsen en de opstalvergoeding zijn met ingang van 1 mei 2016 voor [geïntimeerde] met uitzondering van de huurpenningen van [persoon E] en van [bedrijf A] , die pas na de notariële levering van de bedrijfsloodsen voor [geïntimeerde] zullen zijn.

onder 3.2.

voor recht verklaard dat [appellant] in gebreke is gebleven in de nakoming van de overeenkomst;

onder 3.3.

[appellant] veroordeeld om binnen één maand na dagtekening van dit vonnis mee te

werken aan levering van de bedrijfsloodsen aan [geïntimeerde] middels een notariële transportakte;

onder 3.4.

bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van medewerking van [appellant] aan de

notariële transportakte betreffende levering van de bedrijfsloodsen ter nakoming van deze

overeenkomst indien medewerking niet binnen één maand na betekening van het vonnis is

verleend;

onder 3.5.

[appellant] veroordeeld in de proceskosten met rente en (
onder 3.6 .) nakosten.

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft 3.3. 3.4. 3.5 en 3.6 en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

De ontvankelijkheid van het hoger beroep

3.3.1.

Bij rolbeslissing van 14 november 2023 heeft de rolraadsheer als volgt overwogen:

“Uit de stukken kan worden opgemaakt dat het eindvonnis waarvan beroep in de plaats treedt

van een tot levering van een registergoed bestemde akte. Het is het hof niet gebleken dat het

hoger beroep conform artikel 3:301 lid 2 BW binnen acht dagen na het instellen daarvan is

ingeschreven in de registers bedoeld in artikel 433 Rv. Partijen worden verzocht zich in hun

memories ook uit te laten over de ontvankelijkheid in hoger beroep.”

3.3.2.

[appellant] heeft aangevoerd dat bovenstaande eis niet geldt nu de bedrijfsloodsen voorafgaande aan het vonnis aan een derde waren verkocht en overgedragen. [appellant] kon dus niet aan de veroordeling voldoen om mee te werken aan levering. Voorts heeft [appellant] betoogd dat aan de voorwaarde voor inschrijving van het vonnis niet is voldaan. [appellant] heeft niet meegewerkt en daarvan is geen notariële akte opgesteld, zoals vereist in artikel 3:301 lid 1 BW.

3.3.3.

[geïntimeerde] heeft betoogd dat [appellant] niet ontvankelijk is in het hoger beroep nu geen tijdige inschrijving in het register heeft plaatsgevonden. Hij heeft gesteld dat op het moment van het instellen van het hoger beroep, er een procedure liep tussen hem aan de ene zijde en [appellant] met [persoon A] aan de andere zijde in verband met de nietigheid van de levering van de loodsen door [appellant] aan [persoon A] . Als in die zaak komt vast te staan dat de levering tussen [appellant] en [persoon A] nietig is, moet die levering worden teruggedraaid en kan het vonnis zeer wel in de plaats treden van de akte tot levering c.q. de medewerking van [appellant] aan de levering van de loodsen aan [geïntimeerde]

3.3.4.

De maatstaf voor de beoordeling van de ontvankelijkheid is de volgende. Op grond van art. 3:301 lid 1 BW kan een uitspraak waarvan de rechter heeft bepaald dat zij in de plaats treedt van een (deel van een) tot levering van een registergoed bestemde akte, na betekening aan degene die tot levering is veroordeeld, worden ingeschreven in de openbare registers, indien de uitspraak in kracht van gewijsde is gegaan (lid 1 onder a), of uitvoerbaar bij voorraad is en een termijn van veertien dagen of zoveel korter of langer als in de uitspraak is bepaald, sinds de betekening is verstreken (lid 1 onder b). Op grond van art. 3:301 lid 2 BW moeten verzet, hoger beroep en cassatie tegen een uitspraak waarvan de rechter heeft bepaald dat zij in de plaats treedt van een tot levering van een registergoed bestemde akte of van een deel van een zodanige akte, op straffe van niet-ontvankelijkheid, binnen acht dagen na het instellen van het rechtsmiddel worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister. Dit voorschrift strekt ertoe dat bij inschrijving in de openbare registers van een uitspraak die in de plaats treedt van (een deel van) een tot levering bestemde akte als bedoeld in art. 3:89 BW, zoveel mogelijk buiten twijfel wordt gesteld dat op het tijdstip waarop de beroepstermijn verstreek, geen rechtsmiddel is ingesteld. Dit is van belang voor de rechtszekerheid die is vereist bij de verkrijging van registergoederen. De bepaling bewerkstelligt dat de griffier van het gerecht dat de uitspraak heeft gedaan, bij de afgifte van de in art. 25 Kadasterwet bedoelde verklaring dat hem niet van het instellen van een gewoon rechtsmiddel is gebleken, kan afgaan op het rechtsmiddelenregister. Dit is niet alleen van belang in de gevallen die in art. 25 lid 1, onder a en b, Kadasterwet zijn genoemd, maar ook in het geval waarin de in te schrijven uitspraak uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat art. 3:301 lid 2 BW een beperkte strekking heeft. Gelet op de zware sanctie van niet-ontvankelijkheid is er geen grond het toepassings-bereik van deze bepaling uit te breiden tot gevallen die niet door de wettekst worden bestreken, of waarin de betrouwbaarheid van de openbare registers niet in het geding is. Daarom moet worden aangenomen dat de eis van inschrijving in het rechtsmiddelenregister slechts geldt voor gevallen waarin de bestreden uitspraak op het moment dat het rechtsmiddel wordt ingesteld, daadwerkelijk in de plaats van (een deel van) de akte van levering is getreden of nog kan treden. Een vernietiging van de uitspraak kan immers alleen in die gevallen ertoe leiden dat de inschrijving van de uitspraak in de openbare registers achteraf bezien niet tot eigendomsoverdracht heeft geleid. Art. 3:301 lid 2 BW is dus niet van toepassing indien op het moment waarop het rechtsmiddel wordt aangewend, vaststaat dat de uitspraak niet ter vervanging van de akte van levering of een deel daarvan, in de openbare registers is ingeschreven of nog kan worden ingeschreven (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 27 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:538).

3.3.5.

Het hof is van oordeel dat [appellant] niet ontvankelijk is in het hoger beroep. Niet is komen vast te staan dat de uitspraak niet ter vervanging van de akte van levering of een deel daarvan, kan worden ingeschreven. Weliswaar was dit ten tijde van het bestreden vonnis feitelijk niet mogelijk maar, zoals onbetwist vaststaat, is inschrijving mogelijk op het moment dat de levering van de bedrijfsloodsen aan [persoon A] gekwalificeerd wordt als een nietige handeling. Om dit te bewerkstelligen heeft [geïntimeerde] een procedure aanhangig gemaakt jegens [appellant] en [persoon A] . [appellant] was dan ook ten tijde van het aanhangig maken van het hoger beroep bekend met het standpunt van [geïntimeerde] en de wijze waarop hij dit wilde bewerkstelligen. In zoverre verschilt de onderhavige situatie dan ook van de situatie die aan de orde was in het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad van 27 maart 2020, waarbij degene die veroordeeld was aan de veroordeling had voldaan door te verschijnen bij de notaris en zijn medewerking te verlenen aan het opmaken van de akte van levering.

3.3.6.

De niet-ontvankelijkheid ziet op het gehele principale hoger beroep nu alle klachten zich richten tegen de oordelen die betrekking hebben op het gedeelte van de uitspraak dat blijkens het dictum in de plaats treedt van de tot levering bestemde akte.

3.3.7.

Ten overvloede, voor het geval [appellant] toch ontvankelijk zou zijn geweest in zijn hoger beroep, zal het hof hieronder ingaan op de door hem aangevoerde principale grieven.

De omvang van het hoger beroep

3.4.1.

[appellant] heeft in het principaal hoger beroep zeven grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot het alsnog niet ontvankelijk verklaren van [geïntimeerde] in zijn vorderingen of deze vorderingen alsnog ongegrond of onbewezen te ontzeggen en subsidiair de door geïntimeerden gestelde schenking nietig te verklaren of deze te vernietigen, dit voor zover nodig, en [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties.

3.4.2.

[geïntimeerde] heeft in het incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd. Hij heeft zijn eis inhoudelijk gewijzigd ten aanzien van de vordering ter zake van de misgelopen huurpenningen en stelt voorts enkele tekstuele wijzigingen te hebben doorgevoerd. Voor de volledigheid geeft het hof hier de primaire vordering van [geïntimeerde] weer. Hij heeft primair gevorderd:

vast te stellen dat de overeenkomst, zoals belichaamd in de inleidende dagvaarding onder randnummer 4.3 en 4.4 rechtsgeldig tot stand is gekomen, althans vast te stellen dat tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 1] een overeenkomst tot stand is gekomen tot koop en levering van de bedrijfswoning en de loodsen (de fuui) door [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] voor een bedrag van € 200.000,- en dat voor (de levering van) de loodsen niet (extra) behoefde te worden betaald, waarbij in beide gevallen geldt dat de overeenkomst volledig zou zijn uitgevoerd in januari 2018;

te verklaren voor recht dat [appellant] in gebreke zijn gebleven in de nakoming van de overeenkomst tot levering inclusief die van de loodsen en hen te veroordelen om binnen één maand na dagtekening van het vonnis mee te werken aan de notariële levering van de loodsen;

te bepalen dat het arrest in de plaats treedt van de medewerking van [appellant] aan de notariële transportakte betreffende de levering van de bedrijfsloodsen ter nakoming van deze overeenkomst, indien deze medewerking niet binnen één maand na dagtekening van het arrest, althans binnen een door uw hof bepaalde termijn, is verleend;

het [appellant] te verbieden de medewerking, zoals hierboven omschreven, te belemmeren op straffe van een opeisbare dwangsom van €1.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-, althans een door uw hof te bepalen dwangsom c.q. maximum;

[appellant] te veroordelen aan [geïntimeerde sub 1] een schadevergoeding te betalen ten aanzien van onder andere de misgelopen huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente telkens vanaf de dag dat de huurpenningen zijn ontvangen of hadden moeten worden ontvangen, een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, althans een bedrag ad € 378.139,90, althans een bedrag ad
€ 340,160,04, althans een bedrag dat uw hof in goede justitie vermeent te bepalen, alsmede de extra kosten waarmee eisers geconfronteerd worden doordat gedaagden de overeenkomst tussen partijen niet zijn nagekomen, ad € 77.000,00, althans een bedrag dat uw hof in goede justitie vermeent te bepalen.

[geïntimeerde] heeft daarnaast een subsidiaire en meer subsidiaire vordering ingediend.

3.4.3.

[appellant] heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. [geïntimeerde] heeft eerder en vaker zijn eis gewijzigd en het is in strijd met de regels van goed procesrecht om nu weer een eiswijziging toe te staan. [appellant] wordt weer geconfronteerd met nieuwe schadeposten, zo stelt [appellant]

3.4.4.

Het hof verwerpt dit bezwaar. De in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel beperkt de aan oorspronkelijk eiser toekomende bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van eis in hoger beroep in die zin dat hij in beginsel zijn eis niet later dan in zijn memorie van grieven of antwoord mag veranderen of vermeerderen. De eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en [appellant] heeft de gelegenheid gehad om hierop te reageren en heeft hiervan ook gebruik gemaakt. Er is dus geen strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

3.4.5.

Tegen de beslissing tot afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten is geen grief gericht. Het hof verstaat de omvang van het hoger beroep daarom aldus dat deze beslissing niet door [geïntimeerde] wordt bestreden.

3.4.6.

Tegen de rolbeslissing van 25 mei 2022 is geen grief gericht zodat [appellant] in zijn hoger beroep hiertegen niet ontvankelijk zou zijn.

Grief I in het principaal hoger beroep: schriftelijkheidsvereiste

3.5.1.

[appellant] betoogt in grief I dat de rechtbank ten onrechte onder 4.4 van het tussenvonnis van 20 april 2022 heeft overwogen dat in deze zaak het schriftelijkheidsvereiste van artikel (het hof begrijpt:) 7:2 lid 1 BW niet geldt. Het gaat om een consumentenkoop waarbij een woning met bedrijfsgebouwen is verkocht. Daarbij is de hoofdmoot van de koopsom bedoeld voor het verkrijgen van de woning, aldus [appellant]

3.5.2.

Naar het oordeel van het hof slaagt deze grief niet. Niet, althans onvoldoende, betwist is dat partijen hebben afgesproken om het perceel te splitsen waarbij de woning werd losgekoppeld van de bedrijfsloodsen, dit met de bedoeling om eerst de woning te leveren en pas later de bedrijfsloodsen. De aanvankelijke koopovereenkomst - [appellant] noemt dit de package deal - heeft daarmede een wijziging ondergaan. Op grond van deze overeen-gekomen wijziging, is vervolgens de woning door [appellant] aan [geïntimeerde] geleverd. In geschil is nu de koop en levering van de bedrijfsloodsen en in dat kader komt [appellant] geen beroep toe op het bepaalde in artikel 7:2 lid 1 BW nu de verkoop en levering van de woning geen punt van geschil is.

Grief II en IV in het principaal hoger beroep: onderbouwing en bewijs

3.6.1.

[appellant] betoogt in grief II dat de rechtbank ten onrechte onder rechtsoverweging 4.5.6 van het vonnis van 20 april 2022 heeft overwogen dat “gezien alle omstandigheden” de rechtbank van mening is [geïntimeerde] de gestelde mondelinge overeenkomst voldoende onderbouwd heeft. [appellant] is, aldus zijn grief IV, van mening dat de rechtbank in het eindvonnis van 13 september 2023 ten onrechte heeft aangenomen dat [geïntimeerde] in de bewijsopdrachten is geslaagd en de rechtbank heeft dan ook ten onrechte de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen.

3.6.2.

Naar het oordeel van het hof slaagt grief II niet. In het tussenvonnis van 30 april 2022 heeft de rechtbank in de rechtsoverwegingen 4.5.2. tot en met 4.5.5. een aantal omstandigheden aangehaald die de stellingen van [geïntimeerde] onderbouwen. In de toelichting bij de grief heeft [appellant] deze omstandigheden niet weersproken. Hij geeft aan dat er andere omstandigheden aan te wijzen zijn die tot een andere conclusie leiden maar dit maakt niet dat de stellingen van [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd zijn. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat [geïntimeerde] voldoende had gesteld teneinde tot bewijslevering te worden toegelaten.

3.6.3.

Grief IV slaagt evenmin. Het hof acht, met de rechtbank, het bewijs geleverd. De rechtbank heeft in het eindvonnis delen uit de getuigenverklaringen van [geïntimeerde sub 1] , [persoon B] , [persoon C] , [persoon D] , [persoon E] , [persoon F] en [persoon G] aangehaald en vastgesteld dat zij allemaal inhouden dat het woonhuis en de loodsen als een geheel aan [geïntimeerde sub 1] zouden worden overgedragen. Het was destijds nog één kadastraal perceel waarop de woning en de loodsen stonden. De woning en de loodsen zijn met elkaar verweven, hetgeen blijkt uit het feit dat één van de huurders slechts via de woning het gehuurde kan bereiken en uit het feit dat één van de huurders water via de watermeter in de woning krijgt.

De rechtbank haalt voorts aan dat uit de bewijsmiddelen blijkt dat [geïntimeerde sub 1] op zoek was naar een woning met een loods in verband met de uitoefening van zijn hobby, het sleutelen aan Jeeps. Tot slot haalt de rechtbank aan dat de woning zonder de loodsen niet kan worden door-verkocht en daarmee incourant en onaantrekkelijk is.

Het hof stelt vast dat [appellant] de aangehaalde getuigenverklaringen en de twee laatste omstandigheden niet weerspreekt. Hij wijst in de toelichting op zijn grief op andere omstandigheden die naar het oordeel van het hof niet zodanig zwaarwegend zijn dat deze zouden moeten leiden tot een ander oordeel. Zo stelt hij dat getuige [persoon C] niet als onafhankelijke adviseur moet worden beschouwd nu hij gebrouilleerd was met hem. [persoon C] was er niet bij toen de afspraak over de aankoop van de woning en bedrijfshallen werd gemaakt, aldus [appellant] Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [persoon C] een objectieve getuige is. Hij verklaart als getuige dat [appellant] in de zomer van 2015 bij hem is geweest omdat hij het woonhuis en de gebouwen erbij aan [geïntimeerde] wilde overdragen voor een bedrag van € 200.000,00, zo heeft [appellant] aan [persoon C] medegedeeld.

Getuige [persoon G] heeft als getuige verklaard dat [geïntimeerde sub 1] hem vertelde over het aanbod van [appellant] om de fuui (de woning met de loodsen) aan hem te verkopen en dat [geïntimeerde sub 1] dit aanbod had geaccepteerd. Hij verklaart voorts dat [geïntimeerde sub 1] en [appellant sub 1] de woning zijn gaan verbouwen (hetgeen [appellant] niet heeft betwist) en dat [geïntimeerde sub 1] de huur van de loodsen kon gaan innen. Belangrijk in de verklaring van deze getuige is dat de getuige verklaart dat [appellant sub 1] hem vertelde dat [appellant sub 1] dit [geïntimeerde sub 1] gunde omdat [geïntimeerde sub 1] zijn enige nog overblijvend kind was.

Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de door [geïntimeerde] gestelde mondelinge overeenkomst, inhoudende de koop van de woning met de loodsen voor een bedrag van
€ 200.000,00 in rechte is komen vast te staan.

3.6.4.

Van de wijze waarop deze overeenkomst het beste kon worden uitgevoerd, heeft [geïntimeerde] eveneens voldoende bewijs geleverd. Zoals blijkt uit de getuigenverklaring van [persoon C] is hij degene geweest die [geïntimeerde sub 1] heeft geadviseerd over de wijze waarop deze overeenkomst financieel het beste kon worden uitgevoerd, namelijk:

 splitsing van het kadastrale perceel

 eerst de levering van de woning tegen betaling van € 200.000,00

 inning van de huurpenningen met ingang van 1 april 2016

 dan levering van de loodsen in december 2016 met een lening van [appellant] aan [geïntimeerde] ter hoogte van de taxatiewaarde van de loodsen, zijnde € 357.000,00

 schenking in drie jaren in de vorm van een jaarlijkse kwijtschelding van de lening.

Vast is komen te staan dat [appellant] heeft meegewerkt aan de hiervoor genoemde eerste drie onderdelen van de uitvoering, namelijk de splitsing van he kadastrale perceel, de levering van de woning en de mededeling aan de huurders van de loodsen dat zij de huur aan [geïntimeerde sub 1] moesten gaan overmaken, hetgeen ook blijkens de overgelegde bankafschriften heeft plaatsgevonden. [appellant] betwist evenmin dat er een taxatie van de bedrijfsloodsen is geweest en dat deze uitkwam op € 357.000,00. [persoon C] legt tijdens zijn verhoor als getuige ook de correspondentie over die hij hierover met de notaris heeft gevoerd en verklaart dat [appellant] althans [appellant sub 1] op 7 december 2016 bij hem op kantoor kwam met de mededeling dat zij “
alles even wilden laten rusten. Er waren familieproblemen ”. [persoon C] bericht de notaris vervolgens om nog even te wachten met het passeren van de akte. Uit een en ander blijkt met een voldoende mate van zekerheid dat [appellant] (aanvankelijk) had ingestemd met de wijze waarop de mondelinge overeenkomst zou worden uitgevoerd en hij wist dat [persoon C] bezig was om de uitvoering tot stand te brengen. [appellant] heeft aan zijn gedragingen geen andere duiding gegeven.

3.6.5.

Het hof is van oordeel dat de bewijsmiddelen, in onderling verband en samenhang bezien, de vereiste mate van zekerheid opleveren dat hetgeen tot bewijs was opgedragen, ook in rechte is komen vast te staan.

Grief III in het principaal hoger beroep: eiswijziging

3.7.

[appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte de eiswijziging middels het vonnis

van 13 september 2023 heeft toegelaten. Deze grief slaagt niet. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, staat het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in artikel 130 toe dat [geïntimeerde] de bevoegdheid heeft om zijn eis te wijzigen zolang nog geen eindvonnis is gewezen. [appellant] betwist in zijn toelichting op de grief niet dat, zoals de rechtbank heeft vastgesteld, hij niet in zijn belangen is geschaad door het tijdstip waarop de eiswijziging heeft plaatsgevonden. Dat [appellant] bezwaar heeft tegen de inhoud van de eiswijziging is voor de beoordeling van de toelaatbaarheid ervan niet relevant.

Grief V in het principaal hoger beroep: schenking in delen

3.8.1.

[appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft bepaald dat bewezen is dat partijen zijn overeengekomen dat er in drie delen zou worden geschonken en wel in december 2016, januari 2017 en januari 2018, terwijl de rechtbank voorbij is gegaan aan

artikel 7:129b BW. In de toelichting bij deze grief leest het hof, en zo heeft [geïntimeerde] deze grief ook begrepen, dat de grief niet is gericht tegen de bewezenverklaring maar ziet op het niet in acht nemen van het bepaalde in artikel 7:129b BW.

3.8.2.

[geïntimeerde] stelt dat er geen sprake is van een geldlening waarop voormeld artikel ziet; [appellant] heeft het geld aan hem geschonken. Voor het geval wel sprake zou zijn van een lening, dan stelt [geïntimeerde] dat voormeld artikel ten tijde van de overeenkomst, zijnde 2015, nog niet gold.

3.8.3.

Naar het oordeel van het hof slaagt de grief niet. Artikel 7:129b BW ziet op geldleenovereenkomsten terwijl partijen mondeling een schenking waren overeengekomen. In de wijze van uitvoering is een geldlening opgenomen; daarvoor geldt dat het bepaalde in artikel 7:129b BW niet van toepassing is. Op grond van het overgangsrecht is dit artikel van toepassing op overeenkomsten die vanaf 1 januari 2017 zijn gesloten.

Grief VI in het principaal hoger beroep: misbruik van omstandigheden

3.9.1.

In grief VI betoogt [appellant] met een beroep op artikel 7:176 BW dat voormelde schenking moet worden vernietigd vanwege misbruik van omstandigheden. [appellant] is door [geïntimeerde] misleid nu er een constructie is bedacht die voor [appellant] niet duidelijk was en dat gold ook voor de fiscale consequenties.

3.9.2.

[geïntimeerde] betwist deze stellingen. De constructie van [persoon C] was voor beide partijen akkoord. [geïntimeerde] verweert zich voorts met een beroep op verjaring. Op grond van artikel 3:52 BW verjaart deze vordering na verloop van drie jaren.

3.9.3.

Het hof stelt vast dat het beroep op verjaring slaagt. Deze procedure is aanhangig gemaakt bij dagvaarding van 23 december 2020. Toen was voor [appellant] in ieder geval duidelijk dat hij een beroep kon doen op de gestelde misleiding. Nu dit beroep eerst is gedaan bij memorie van grieven op 3 januari 2024, is de verjaringstermijn van 3 jaren verstreken. De grief slaagt niet.

Ten overvloede overweegt het hof dat de feiten en omstandigheden die [appellant] ter onderbouwing voor zijn stellingen heeft aangedragen, door [geïntimeerde] zijn betwist en [appellant] heeft in hoger beroep geen concreet bewijsaanbod gedaan. De door [appellant] gestelde feiten en omstandigheden zijn dan ook in hoger beroep niet vast komen te staan.

Grief VII in het principaal hoger beroep: vernietigbaar wegens art. 7:184 lid 1 sub b BW

3.10.1.

[appellant] betoogt dat, indien er al sprake is van een schenking, deze vernietigd zou moeten worden omdat deze vernietigbaar is bij het plegen van een misdrijf als aangegeven in

(het hof begrijpt:) artikel 7:184 lid 1 sub b BW. [geïntimeerde sub 1] heeft zich schuldig gemaakt aan mishandeling en vernieling. [appellant] heeft daarvan aangifte gedaan.

3.10.2.

[geïntimeerde] verweert zich met een beroep op verjaring krachtens artikel 7:185 BW. Voorts betwist hij dat sprake zou zijn geweest van het plegen van een misdrijf.

3.10.3.

Naar het oordeel van het hof slaagt het beroep op verjaring nu op grond van het bepaalde in artikel 7:185 lid 1 BW rechtsvorderingen tot vernietiging van de schenking op grond van artikel 7:184 BW verjaren door verloop van een jaar, te rekenen van de dag waarop het feit dat grond tot vernietiging oplevert, ter kennis van de schenker is gekomen. [appellant] heeft op 16 april 2017 aangifte gedaan van de mishandeling en vernieling welke op diezelfde dag zouden hebben plaatsgevonden. De verjaringstermijn is op dat moment aangevangen en dus ruim verstreken ten tijde van het inroepen van artikel 7:184 lid 1 sub b door [appellant] in zijn memorie van grieven.

Conclusie principaal hoger beroep

3.11.

[appellant] is niet ontvankelijk in het hoger beroep. Ten overvloede oordeelt het hof dat de grieven in het principaal hoger beroep niet slagen.

Grief in incidenteel hoger beroep: schadevergoeding

3.12.1.

[geïntimeerde] betoogt dat de rechtbank in rechtsoverweging 2.30 van het eindvonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat met een redelijke mate van zekerheid is aangetoond dat [geïntimeerde sub 1] de huurpenningen zou innen met ingang van 1 mei 2016, behoudens de huren van [persoon E] en [bedrijf A] . [geïntimeerde] stelt dat was afgesproken dat hij per april 2016 recht zou hebben op de huurpenningen met uitzondering van de huur van [persoon E] . [appellant] heeft aan de huurders ook verzocht om per april 2016 de huurpenningen aan [geïntimeerde] te betalen. Dit blijkt uit de verklaringen van de huurders en de bankafschriften. Hij vordert om [appellant] te veroordelen tot schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, nu de omvang van de schade nog niet kan worden vastgesteld. Onbekend is of de huur geïndexeerd kan worden gevorderd; [geïntimeerde] beschikt niet over de huurovereenkomsten (en de daarin mogelijk opgenomen indexatieclausules) terwijl het niet leveren van de loodsen consequenties heeft voor de hoogte van de te betalen overdrachtsbelasting en schenkbelasting. Subsidiair vordert hij concrete bedragen.

3.12.2.

[appellant] voert verweer tegen de gewijzigde eis, stellende dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en in het bijzonder dat er geen afspraak is gemaakt over het innen van huurpenningen. Hij betwist de hoogte van de subsidiair gevorderde schadevergoeding. Subsidiair geeft [appellant] aan dat de vorderingen in een schadestaat-procedure moeten worden beoordeeld omdat de schade nu nog niet vast te stellen is.

3.12.3.

Naar het oordeel van het hof slaagt de grief in die zin dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de huurpenningen van [bedrijf A] niet aan [geïntimeerde] zouden toekomen. [geïntimeerde] heeft dit onderbouwd met een verklaring van [persoon B] die [bedrijf A] vertegenwoordigt. [appellant] heeft de stelling enkel betwist en niet gemotiveerd waarom bijvoorbeeld de verklaring van de heer [persoon B] onjuist zou zijn. In rechte komt dan ook vast te staan dat ook de huurpenningen van [bedrijf A] aan [geïntimeerde] toekwamen.

De grief slaagt ook voor zover het de ingangsdatum betreft. Dat de afspraak inhield dat vanaf april 2016 de huurpenningen aan [geïntimeerde] toekwamen, is eveneens voldoende onderbouwd - het hof verwijst naar de verklaring van [persoon C] (rechtsoverweging 3.6.4) - en komt in rechte vast te staan. De enkele betwisting van [appellant] is onvoldoende, mede gelet op de bankafschriften waaruit blijkt dat de huurpenningen per april 2016 op de bankrekening van [geïntimeerde] zijn betaald.

3.12.4.

Het hof zal de op dit punt gewijzigde primaire eis toewijzen, nu in hoger beroep de overeenkomst tussen partijen vaststaat en eveneens vaststaat dat [appellant] deze overeenkomst niet is nagekomen. [geïntimeerde] heeft de schade die daaruit voortvloeit (inclusief de niet ontvangen huurpenningen) voldoende aannemelijk gemaakt. Onderdeel van de schade vormt de wettelijke rente. Afhankelijk van de schadepost moet deze worden vastgesteld. Het hof zal daarom ten aanzien van deze schadepost, ook voor zover deze ziet op het al dan niet ontvangen van huurpenningen, verwijzen naar de schadestaat.

3.12.5.

[geïntimeerde] stelt het petitum tekstueel te hebben gewijzigd, waarbij hij wederom verwijst naar hetgeen hij heeft gesteld in de inleidende dagvaarding onder 4.3 en 4.4. Dit wijkt evenwel af van hetgeen de rechtbank in het dictum heeft opgenomen. Het hof wijst om deze reden deze wijzigingen af. Het dictum in het bestreden vonnis wijzigt immers alleen als hiertegen grieven zijn aangevoerd en deze leiden tot een aanpassing van het dictum.

3.12.6.

[geïntimeerde] heeft in het gewijzigde petitum opgenomen dat het [appellant] wordt verboden

de medewerking aan de notariële akte betreffende de levering van de loodsen te belemmeren op straffe van een opeisbare dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van

€ 100.000,-, althans een door uw hof te bepalen dwangsom c.q. maximum. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] belang bij deze vordering nu [appellant] na het aanhangig maken van deze procedure de loodsen heeft verkocht en geleverd aan een derde en daarmee heeft bewerkstelligd dat de uitspraak, in ieder geval tijdelijk, niet in de plaats van de leveringshandeling kon treden. Het hof wijst dit deel van de vordering toe. Het hof zal daaraan geen dwangsom verbinden, ervan uitgaande dat [appellant] deze veroordeling zal nakomen. Mocht dit niet het geval zijn, dan kan [geïntimeerde] in kort geding alsnog vorderen dat een dwangsom wordt opgelegd.

Bewijsaanbod

3.13.

[appellant] heeft een algemeen bewijsaanbod gedaan. Dit bewijsaanbod is niet voldoende specifiek, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

Proceskosten

3.14.1.

Het hof ziet geen aanleiding om de proceskostenveroordeling in de eerste aanleg te vernietigen nu het dictum in hoger beroep grotendeels wordt bekrachtigd.

3.14.2.

Het hof zal [appellant] als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen vastgesteld worden op:

• griffierechten € 2.053,00
• Salaris advocaat € 3.035,00 (2,5 punten x tarief II)
• Nakosten

Totaal € 5.266,00

De kosten voor de procedure in incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- Salaris advocaat € 1.517,50.

3.14.3.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4. De uitspraak

Het hof:

op het principaal hoger beroep

verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn hoger beroep;

veroordeelt [appellant] hoofdelijk in de proceskosten € 5.266,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellant] hoofdelijk € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

veroordeelt [appellant] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

op het incidenteel hoger beroep

vernietigt het eindvonnis waarvan beroep voor zover daarin

- onder 3.1 onder g voor recht is verklaard dat de huurpenningen voor de bedrijfsloodsen en de opstalvergoeding met ingang van 1 mei 2016 voor [geïntimeerde] zijn met uitzondering van de huurpenningen van [persoon E] en van [bedrijf A] , die pas na de notariële levering van de bedrijfsloodsen voor [geïntimeerde] zullen zijn;

en

- de vordering tot veroordeling van schadevergoeding is afgewezen;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de huurpenningen voor de bedrijfsloodsen en de opstalvergoeding met ingang van 1 april 2016 voor [geïntimeerde] zijn met uitzondering van de huurpenningen van [persoon E] die pas na de notariële levering van de bedrijfsloodsen voor [geïntimeerde] zullen zijn;

veroordeelt [appellant] hoofdelijk tot betaling van een schadevergoeding ten aanzien van, onder andere de misgelopen huurpenningen, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

verbiedt [appellant] hoofdelijk om de medewerking aan de notariële akte betreffende de levering van de loodsen te belemmeren;

bekrachtigt het eindvonnis waarvan beroep voor het overige voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;

veroordeelt [appellant] hoofdelijk in de proceskosten € 1.517,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

veroordeelt [appellant] hoofdelijk in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.H. Schulten, J.M.H. Schoenmakers en J. den Hoed en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 februari 2025.

griffier rolraadsheer