Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 23/1162
Uitspraak op het hoger beroep van
de erven van [persoon 1] ,
hierna: belanghebbenden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 7 juli 2023, nummer SHE 22/1438, in het geding tussen belanghebbenden, en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eersel,
hierna: de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de woning aan [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbenden hebben tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
De zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar is verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbenden. Ter zitting is vastgesteld dat de heffingsambtenaar niet op de juiste wijze is uitgenodigd.
1.6.
Het hof heeft het onderzoek op de zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens heeft het hof partijen opnieuw uitgenodigd voor de zitting.
1.7.
De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2026 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [persoon 2] , namens belanghebbenden, [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbenden, en, namens de heffingsambtenaar, [taxateur] .
1.8.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2.Feiten
2.1.
[persoon 1] was op 1 januari 2022 eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een omstreeks 1963 gebouwde vrijstaande woning inclusief aanbouw van 152 m2. Tot de woning behoren een garage van 52 m2 en een hobbykas van 14 m2. De woning is gelegen op een perceel van 900 m2.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 591.000. Met de kennisgeving van 31 maart 2022 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning per de waardepeildatum verlaagd tot € 501.000.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een nieuwe taxatiematrix ter onderbouwing van de waarde van de woning overgelegd.
2.4.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde op de waardepeildatum verwijst de heffingsambtenaar in beroep en in hoger beroep naar de door [taxateur] (hierna: de taxateur) opgestelde taxatiematrix. Hieruit volgt een waarde van € 531.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende vergelijkingsobjecten:
Vergelijkingspand
Bouwjaar
Transactiedatum
Verkoopprijs
[adres 2] , [plaats 1]
1969
30 juli 2021
€ 532.500
[adres 3] , [plaats 1]
1960
30 september 2020
€ 440.000
[adres 4] , [plaats 2]
1968
1 juli 2021
€ 602.000
3.Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betref het antwoord op de vraag of de beschikte waarde voor de woning te hoog is.
3.2.
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de WOZ-waarde tot € 450.000, alsmede tot vermindering van de aanslag. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de woning. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbenden hebben aangevoerd.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwezen naar de taxatiematrix. In de taxatiematrix wordt gebruikgemaakt van de verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten betreffen alle vrijstaande woningen, gelegen in [plaats 1] of [plaats 2] , met een bouwjaar in de periode van 1960 tot en met 1969 met een oppervlakte variërend van 114 m2 tot en met 155 m2. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden, zoals de verschillen in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen en de oppervlakte. De waarde van de woning is met de matrix per waardepeildatum getaxeerd op € 531.000, wat hoger is dan de beschikte waarde van € 501.000.
4.3.
Belanghebbenden voeren een aantal beroepsgronden aan in hoger beroep. Zij vragen waarom de heffingsambtenaar de in een eerdere fase gehanteerde vergelijkingsobjecten [adres 5] in [plaats 3] en [adres 6] in [plaats 1] niet meer gebruikt bij de vergelijking en waarom de waarde van de woning ondanks het kiezen van andere vergelijkingsobjecten gelijk blijft. De heffingsambtenaar is in iedere fase van de procedure vrij in de keuze hoe hij de waarde van de woning onderbouwt. De rechtbank is hierop ingegaan in rechtsoverweging 3.4. Het hof acht deze overweging juist en op goede gronden gegeven en maakt deze tot de zijne.
4.4.
Daarnaast voeren belanghebbenden aan dat voorbij is gegaan aan hun stelling dat de gemiddelde waardestijging van woningen ten opzichte van het voorgaande jaar volgens het CBS veel lager is dan de waardestijging van 45,22% voor de woning van belanghebbenden. De rechtbank heeft hierover in rechtsoverweging 3.6 als volgt geoordeeld:
“Deze beroepsgrond slaagt niet. Eiser wijst op de WOZ-waarden van de buurpanden [adres 7] en [adres 8] . Omdat deze woningen niet zijn verkocht, kunnen die niet gebruikt worden als vergelijkingsobject bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft bovendien terecht gesteld dat hij volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning moet onderbouwen door vergelijking met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Dit betekent dat aan de (algemene) waardeontwikkeling van woningen in voorafgaande kalenderjaren geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd met transactiecijfers van een aantal woningen, zoals hierna vermeld. In deze transactiecijfers is een mogelijke waardeschommeling meegenomen.”.
Het hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juist oordeel heeft gegeven en maakt dat oordeel tot de zijne. Belanghebbenden voeren in hoger beroep niets aan dat dit oordeel anders maakt.
4.5.
Belanghebbenden stellen dat het vergelijkingsobject [adres 2] in [plaats 1] gelegen is in een villawijk en daarmee een andere ligging heeft dan de woning van belanghebbenden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat voor het vergelijkingsobject de [adres 9] een andere grondstaffel wordt gebruikt dan voor de woning van belanghebbenden. Daarbij heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de gehanteerde grondstaffels afgeleid worden uit de gerealiseerde verkopen in een bepaald gebied en dat op die grondstaffels controles plaatsvinden. Belanghebbenden hebben deze werkwijze niet betwist. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gegevens uit de markt de verschillende grondstaffels heeft onderbouwd en daarmee ook de invloed op de waarde van het verschil in ligging tussen het vergelijkingsobject en de woning van belanghebbenden aannemelijk heeft gemaakt.
4.6.
Belanghebbenden stellen dat zij last hebben van geluidshinder van onder andere het vliegverkeer van Eindhoven Airport en het wegverkeer op de A67. De rechtbank heeft hierover in rechtsoverweging 3.14 geoordeeld:
“De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de overlast/geluidshinder door de ligging van de woning nabij de A67 en het vliegverkeer van en naar Eindhoven Airport. De heffingsambtenaar heeft uitgelegd dat er tussen de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten geen zodanige verschillen bestaan dat hier rekening mee moet worden gehouden. Alle vergelijkingsobjecten hebben in meer of mindere mate last van het vliegverkeer. Bij het object [adres 4] te [plaats 2] zou er in grotere mate geluidshinder zijn. Over de nabijheid van de A67 heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de afstand tussen de snelweg en de woning min of meer 400 meter is en dat overlast niet aannemelijk wordt geacht. De eventueel nadelige invloed van de ligging zal bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten ook een rol hebben gespeeld. De rechtbank is daarom van oordeel dat de mogelijk nadelige ligging van de woning verdisconteerd is in de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Deze beroepsgrond slaagt niet.”.
De rechtbank heeft op goede gronden een juist oordeel gegeven. Het hof maakt dat oordeel tot de zijne.
4.7.
Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 501.000 niet te hoog is. Het hof acht de in de taxatiematrix gebruikte vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning van belanghebbenden. Het zijn immers vergelijkbare woningen die in de nabijheid van de woning van belanghebbenden zijn gelegen. Er zijn verschillen in de objectkenmerken. De heffingsambtenaar heeft inzicht gegeven in de wijze waarop met de verschillen tussen de objecten rekening is gehouden en het hof acht dit voldoende.
Tussenconclusie
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van het griffierecht
4.9.
Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
Ten aanzien van de proceskosten
4.10.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht.
5.Beslissing
Het hof:
- verklaart het hoger beroep ongegrond;
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door B.J. Rubbens, voorzitter, J.M. van der Vegt en J. Rietveld, in tegenwoordigheid van E.A.D. Dockx, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
De griffier, De voorzitter,
E.A.D. Dockx B.J. Rubbens
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.