ECLI:NL:GHSHE:2026:734 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep WOZ-waarde woning en proceskostenveroordeling

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Nummer: 24/522

Uitspraak op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,

hierna: de heffingsambtenaar,

en het incidentele hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonend in [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 28 maart 2024, nummer BRE 23/658 in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk gereageerd op het incidentele hoger beroep.

1.6.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

1.7.

Het hof heeft bepaald dat de zitting achterwege kan blijven. Geen van partijen heeft – na navraag door het hof – verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een zitting te worden gehoord. Het hof heeft partijen schriftelijk meegedeeld dat het onderzoek is gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning (bouwjaar 1933) met een woonoppervlakte van 114 m2, een dakkapel, een berging (19 m2) en een brandgang (5 m2).

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 418.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.

2.3.

Ter onderbouwing van de beschikte waarde per waardepeildatum verwijst de heffingsambtenaar naar het op 30 juni 2023 door [taxateur] (de taxateur) opgestelde taxatierapport met waardematrix. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 463.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende, in de gemeente Breda gelegen, vergelijkingspanden:

Vergelijkingspand

Datum koopovereenkomst

Datum levering

Verkoopprijs

[adres 2]

3 maart 2020

25 mei 2020

€ 619.000

[adres 3]

13 augustus 2021

1 november 2021

€ 575.000

[adres 4]

17 november 2021

1 februari 2022

€ 555.000

[adres 5]

16 februari 2021

2 juli 2021

€ 760.000

2.4.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld in de kosten van het geding ten bedrage van € 1.750 en gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoedt.

3.Geschil en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

Hoger beroep van de heffingsambtenaar

1. Heeft de rechtbank terecht de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende?

Incidenteel hoger beroep van belanghebbende

2. Heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde per waardepeildatum te hoog vastgesteld?

3. Kan belanghebbende aanspraak maken op vergoeding van (immateriële) schade?

3.2.

De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank op het punt van de proceskosten. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde naar een bedrag van € 385.000.

4.Gronden

Ten aanzien van het geschil

Proceskostenveroordeling

4.1.

De rechtbank heeft geconstateerd dat de heffingsambtenaar zowel de hoorplicht als artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden. De heffingsambtenaar verzet zich niet tegen deze oordelen maar betoogt dat de rechtbank ten onrechte een proceskostenvergoeding heeft toegekend aan belanghebbende omdat degene die belanghebbende op de zitting van de rechtbank heeft bijgestaan geen professionele rechtsbijstandverlener is. Belanghebbende geeft in haar verweerschrift aan dat zijzelf het beroepschrift bij de rechtbank heeft ingediend en dat zij geen professionele rechtsbijstand heeft ingeroepen.

4.2.

Dit betekent dat de rechtbank ten onrechte een proceskostenvergoeding heeft toegekend en het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is.

WOZ-waarde: incidenteel hoger beroep belanghebbende

4.3.

De waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogst biedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de woning. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd.

4.4.

Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde per waardepeildatum een matrix overgelegd met vier vergelijkingspanden. Zoals volgt uit die matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepalingen van de woning. Alle vergelijkingsobjecten zijn rijwoningen in dezelfde straat als de woning. De woningen hebben vergelijkbare bouwjaren, bouwstijl en een vergelijkbare grootte. Verder heeft de heffingsambtenaar, zo volgt uit de matrix, voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in bijvoorbeeld kwaliteit, onderhoud en voorzieningen en heeft hij met behulp van een toelichting bij de matrix inzichtelijk gemaakt hoe er met die verschillen rekening is gehouden. De waardebepaling van de heffingsambtenaar berust in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten.

4.5.

Belanghebbende brengt tegen de waardering in dat het onderhoud, de kwaliteit en de voorzieningen van de woning dermate slecht zijn dat voor onderhoud rekening moet worden gehouden met factor 1 in plaats van 2. Voor zover er dubbelglas is, is het verouderd omdat het 43 jaar oud is, de woning heeft geen isolatie en de referentiepanden wel, de woning heeft energielabel G. Belanghebbende heeft in hoger beroep foto’s ingestuurd ter onderbouwing van de slechte staat van de woning. Verder zijn, aldus belanghebbende, de referentiepanden [adres 3] en [adres 4] te ver van de waardepeildatum verkocht. Verder wijst belanghebbende erop dat de referentiepanden [adres 5] en [adres 4] groter zijn dan de woning.

4.6.

Aan belanghebbende moet worden toegegeven dat de foto’s die belanghebbende heeft overgelegd, laten zien dat de staat van bepaalde raamkozijnen aan verbetering toe is en dat de voorzieningen in de woning beneden gemiddeld zijn. De heffingsambtenaar heeft daarmee echter rekening gehouden door de kwaliteit, ouderhoud en voorzieningen van de woning op factor 2 te waarderen. Dat is naar het oordeel van het hof de meest aangewezen factor in dit geval. Factor 1 die belanghebbende verdedigt is, zoals de heffingsambtenaar aangeeft, gereserveerd voor bouwvallen. De woning is verouderd en heeft onderhoud nodig maar is geen bouwval. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, acht het hof de referentiepanden geschikt als vergelijkingspanden. De omstandigheid dat twee van die woningen groter zijn dan de woning, maakt niet dat ze niet meer geschikt zijn. Het immers vrijwel nooit mogelijk om identieke woningen te vinden voor de vergelijking en de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij met de verschillen rekening heeft gehouden. Tot slot kan het hof belanghebbende niet volgen in haar betoog dat twee van de referentiepanden te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Uitgaande van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst^[1], dat is namelijk de datum dat de prijs tussen partijen tot stand komt, hebben alle transacties zich binnen één jaar voor of na de waardepeildatum voorgedaan.

4.7.

Voor zover belanghebbende betoogt dat het taxatierapport niet in de beoordeling mag worden meegenomen omdat de heffingsambtenaar het rapport pas in de beroepsfase heeft opgesteld, faalt deze klacht. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de door hem vastgestelde waarde in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen. Het is toegestaan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in de bezwaarfase heeft onderbouwd met een taxatieverslag en in de beroepsfase met een taxatierapport. Dit geldt ook voor het gebruik van andere referentiepanden in de beroepsfase. Van schending van de goede procesorde of artikelen 6 en 17 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (hierna: EVRM) of artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het EVRM is geen sprake. Ook heeft de heffingsambtenaar hiermee artikel 7:4 Algemene Pro wet bestuursrecht (hierna: Awb) niet geschonden.

(Immateriële) schadevergoeding

4.8.

Belanghebbende heeft in hoger beroep haar verzoek herhaald om vergoeding van immateriële schade omdat zij in haar eer en goede naam is aangetast, omdat ze ten onrechte niet is gehoord door de heffingsambtenaar, omdat de heffingsambtenaar artikel 40 Wet Pro WOZ heeft geschonden en omdat haar dingen worden verweten die ze niet zou hebben gezegd. De rechtbank heeft op dit punt als volgt overwogen:

“11.1. De rechtbank stelt voorop dat voor de beantwoording van de vraag of op de door belanghebbende gestelde grond immateriële schadevergoeding kan worden toegewezen, zoveel mogelijk aansluiting dient te worden gezocht bij het civielrechtelijk schadevergoedingsrecht. Voor nadeel dat niet in vermogensschade bestaat, heeft een benadeelde overeenkomstig artikel 6:106 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding indien de benadeelde in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. De wetgever heeft daarbij het oog gehad op geestelijk letsel dat bestaat uit ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer of op andere persoonlijkheidsrechten van de betrokkene. Met betrekking tot het voorliggende geval oordeelt de rechtbank als volgt.

11.2.

In gevallen als het onderhavige zal in de regel wel sprake zijn van meer of minder sterk psychisch onbehagen en van een zich gekwetst voelen door de wijze van besluitvorming van een bestuursorgaan. De rechtbank begrijpt en acht het ook aannemelijk dat bij belanghebbende dergelijke gevoelens zijn ontstaan naar aanleiding van deze procedure. De rechtbank acht belanghebbende er echter niet in geslaagd aannemelijk te maken dat zij zodanig heeft geleden onder deze procedure dat sprake is van geestelijk letsel (vergelijk Hoge Raad van 13 januari 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1608). De enkele omstandigheid dat belanghebbende frustratie en irritatie heeft ervaren, is daarvoor onvoldoende. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat in het geval van belanghebbende geen sprake is van een aantasting van zijn persoon in de zin van artikel 6:106 van Pro het BW. Het verzoek om een immateriële schadevergoeding wordt daarom afgewezen.”

Het hof acht deze overwegingen juist en op goede gronden gegeven en maakt die tot de zijne. Wat belanghebbende in hoger beroep nog aanvoert maakt dit oordeel niet anders.

4.9.

Belanghebbende heeft het hof verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens de overschrijding van de redelijke termijn voor beslechting van dit belastinggeschil en betoogt dat de rechtbank haar ten onrechte geen vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft toegekend.

4.10.

Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn voor beslechting van een belastinggeschil is overschreden gelden de volgende uitgangspunten. De in aanmerking te nemen termijn begint op het moment waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt dat de redelijke termijn is overschreden indien de rechtbank niet binnen twee jaar na die datum uitspraak doet. De rechtbank heeft op 28 maart 2024 uitspraak gedaan, dat is minder dan twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift op 5 april 2022. De rechtbank heeft daarom terecht geen vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn toegekend. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het hof uitspraak doet binnen twee jaar nadat het hoger beroepschrift door het hof is ontvangen.^[2]Het hoger beroepschrift is op 26 april 2024 door het hof ontvangen. Dat betekent dat de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden. Het hof wijst er hierbij op dat het in deze procedure gaat om het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking op naam van belanghebbende die op het aanslagbiljet met nummer [nummer] is opgenomen. Voor zover belanghebbende betoogt dat redelijke termijn is overschreden omdat zij in de procedure tegen de WOZ-beschikking op naam van de erfgenamen van [naam] nog geen uitspraak op bezwaar heeft ontvangen, geldt dat de vraag of de redelijke termijn is overschreden in die procedure moet worden beantwoord.

Tussenconclusie

4.11.

De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is en het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

Ten aanzien van de proceskosten

4.12.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb Pro.

5.Beslissing

Het hof:

verklaart het hoger beroep gegrond;
verklaart het incidentele hoger beroep ongegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor de beslissing over de proceskosten.

De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, T.A. Gladpootjes en J. Rietveld, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.

De griffier, De voorzitter,

R. Camps J.M. van der Vegt

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.