Uitspraak
8 januari 1999
Eerste Kamer
Nr. 16.646 (C97/125HR)
in de zaak van:
1. [Eiser 1],
wonende te [woonplaats A],
2. [Eiseres 2],
wonende te [woonplaats B],
3. [Eiser 3],
wonende te [woonplaats C],
4. [Eiser 4],
wonende te [woonplaats D],
5. [Eiser 5],
wonende te [woonplaats E],
6. [Eiser 6],
wonende te [woonplaats F],
7. STICHTING RECREATIE- EN
VAKANTIEOORDEN(R.E.V.O.), afdeling Schouwen-
Duiveland,
gevestigd te Amersfoort,
8. Eiseres 8],
wonende te [woonplaats G],
9. [Eiser 9],
wonende te [woonplaats H],
10. [Eiser 10],
wonende te [woonplaats E],
11. [Eiser 11],
wonende te [woonplaats I],
12. [Eiser 12],
wonende te [woonplaats J],
13. [Eiser 13],
wonende te [woonplaats K],
14. [Eiser 14],
wonende te [woonplaats L],
15. [Eiser 15],
wonende te [woonplaats M],
16. [Eiseres 16],
wonende te [woonplaats N],
17. [Eiser 17],
wonende te [woonplaats G],
18. [Eiser 18],
wonende te [woonplaats O],
19. [Eiseres 19],
wonende te [woonplaats P],
20. [Eiser 20],
wonende te [woonplaats E],
21. [Eiser 21],
wonende te [woonplaats O],
22. [Eiseres 22],
wonende te [woonplaats G],
23. [Eiseres 23],
wonende te [woonplaats Q],
24. [Eiser 24],
wonende te [woonplaats R],
25. [Eiser 25],
wonende te [woonplaats S],
26. [Eiser 26],
wonende te [woonplaats T],
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
t e g e n
de stichting "STICHTING RENESSE",
gevestigd te Renesse, gemeente Westerschouwen,
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr R.A.A. Duk.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eisers tot cassatie en nog 14 anderen - verder te noemen: [eiser] c.s. - hebben bij exploit van 9 oktober 1995 verweerster in cassatie - verder te noemen: de Stichting - gedagvaard voor de Kantonrechter te Zierikzee en gevorderd:
1. te verklaren voor recht dat op de huurovereenkomsten tussen de Stichting en [eiser] c.s. de artikelen 7A:1623a tot en met 1623o (oud) BW van toepassing zijn;
en indien deze vraag positief wordt beantwoord:
2. te verklaren voor recht dat indien bedoelde huurovereenkomsten door de respectievelijke brieven van 7 december 1994 zijn opgezegd, die opzegging nietig is, althans dat de brieven van 7 december 1994 geen rechtens relevante werking hebben en dat derhalve bedoelde huurovereenkomsten vanaf 1 januari 1996 contractueel en/of van rechtswege van kracht blijven.
De Stichting heeft de vordering gemotiveerd bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 25 januari 1996 de vordering toegewezen.
Tegen dit vonnis heeft de Stichting hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Middelburg.
Bij vonnis van 22 januari 1997 heeft de Rechtbank voormeld vonnis van de Kantonrechter
vernietigd en de vordering van [eiser] c.s. afgewezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Stichting heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor de Stichting mede door mr M.A. Leijten, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal De Vries Lentsch-Kostense strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(i) [Eiser] c.s. huren van de Stichting woningen die zijn gelegen te Renesse, gemeente Westerschouwen. Deze woningen zijn na de watersnoodramp in 1953 door de Oostenrijkse vakbeweging als bouwpakket geschonken aan de toenmalige gemeente Renesse voor de huisvesting van onder andere bewoners van Schouwen-Duiveland.
(ii) [Eiser] c.s. huurden deze woningen - ten tijde van het vonnis van de Kantonrechter - gedurende perioden varierend van 1,5 tot 38 jaar
(iii) De huurovereenkomsten zijn schriftelijk aangegaan. De tekst van de overeenkomsten is in de loop der jaren gewijzigd. Sedert 1986 geldt een huurcontract dat jaarlijks door partijen wordt gesloten, steeds voor de periode van 1 januari tot en met 31 december. In het huurcontract wordt het gehuurde aangeduid als “de Oostenrijkse Zomerwoning”.
(iv) Het huurcontract voor het volgende jaar wordt door de Stichting jaarlijks ongevraagd, aan de huurders toegezonden.
(v) Het huurcontract bevat onder meer de bepaling:
“5. Het is de huurder niet toegestaan, de zomerwoning zonder schriftelijke toestemming van de verhuurster als permanent woonverblijf te gebruiken of al dan niet tegen vergoeding, aan derden een zodanig gebruik toe te staan.”
(vi) In de gemeente Westerschouwen geldt geen verordening met betrekking tot het gebruik van vakantiewoningen. De woningen zijn gelegen in een gebied dat volgens het bestemmingsplan de bestemming “Verblijfsrecreatie” heeft. Krachtens art. 18 van Pro dat bestemmingsplan is het verboden om woningen te gebruiken in strijd met de bestemming.
(vii) [Eiser] c.s. wonen allen elders en staan daar ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie. Geen van hen bewoont de door hem gehuurde zomerwoning permanent. De woningen zijn wel geschikt voor permanente bewoning.
(viii) Het huurcontract bevat de bepaling dat het onderhoud van de zomerwoningen voor rekening van de verhuurder dan wel de huurder is “op overeenkomstige wijze zoals dit voor permanent bewoonde woningen is omschreven in het burgerlijk wetboek".
(ix) De huurders zijn op jaarbasis energiekosten, heffingen voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging, onroerende zaak- en forensenbelasting verschuldigd. Elke huurder moet zelf voor tuinaanleg en tuinonderhoud zorgen. De huurders hebben de woningen gemeubileerd en gestoffeerd.
(x) De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met een percentage dat overeenkomt met het percentage als bedoeld in de Huurprijzenwet Woonruimte.
(xi) De Stichting heeft [eiser] c.s. bij brief van 7 december 1994 meegedeeld dat de huurovereenkomst per 31 december 1995 wordt beëindigd.
In dit geding hebben [eiser] c.s. gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat, zo de huurovereenkomsten zijn opgezegd bij de brief van 7 december 1994, die opzegging nietig is. Daartoe hebben zij aangevoerd dat de art. 7A:1623a tot en met 7A:1623o BW van toepassing zijn. De Stichting heeft daartegen verweer gevoerd. Dat komt hierop neer dat de huurovereenkomsten vallen onder de uitzondering van art. 7A:1623a, omdat in het onderhavige geval sprake is van woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat huurbescherming is uitgesloten.
De Kantonrechter heeft de vordering van [eiser] c.s. toegewezen; de Rechtbank heeft de vordering van [eiser] c.s. echter alsnog afgewezen. Hetgeen de Rechtbank hiertoe heeft overwogen laat zich als volgt beknopt weergeven. Uit de Memorie van Toelichting bij art. 1623a blijkt dat huurbescherming onderdeel is van een sociaal huurrecht. De strekking daarvan is te voorkomen dat de huurder door beëindiging van de huur op straat komt te staan zonder dak boven zijn hoofd. Het antwoord op de vraag of een bepaalde huurovereenkomst wordt beheerst door de art. 7A 1623a B 1623o hangt ervan af, of de huurovereenkomst betrekking heeft op een woning zonder welke de huurder in het geheel geen passende woning meer zou hebben. In het licht hiervan is dan ook duidelijk waarom de categorie van vakantie- en zomerwoningen zeker behoort te worden uitgesloten (Kamerstukken II 1978/1979, 10 451 nr. 3, blz. 1) omdat de huurder in geval van opzegging van de huur van een dergelijke woning nog altijd kan terugkeren naar zijn eigenlijke woning. De vraag of de art. 7A:1623a e.v. ook “bescherming van het tweede dak” bieden, moet naar het oordeel van de Rechtbank, in het licht van de strekking van het wetsontwerp, ontkennend worden beantwoord.
Het middel keert zich tegen de beslissing van de Rechtbank en de gronden waarop zij berust.
3.3 Onderdeel 1, dat uitgaat van de opvatting dat de Rechtbank zich zou hebben begeven in de vraag of de zomerwoningen als woonruimte - in de zin van art. 7A:1623a - kunnen worden beschouwd, kan, voorzover het al feitelijke grondslag heeft, niet tot cassatie leiden. In overeenstemming met hetgeen [eiser] c.s. hebben aangevoerd, is de Rechtbank blijkens haar rov. 2.5 ervan uitgegaan dat de zomerwoningen als woonruimte moeten worden aangemerkt. [Eiser] c.s. hebben derhalve geen belang bij dit onderdeel.
3.4 De Hoge Raad zal de onderdelen 2 B 4 gezamenlijk behandelen. Bij de beoordeling daarvan moet het volgende worden vooropgesteld. Waar art. 7A:1623a lid 1 een onderscheid maakt tussen huur van woonruimte ten aanzien waarvan de in de art. 7A:1623a B 1623o uitgewerkte huurbescherming geldt, en huur van woonruimte die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, wordt daarover in de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1969/1970, 10 451, nr 3, blz. 2) het volgende opgemerkt:
“Een categorie die zeker behoort te worden uitgesloten, is die van vacantie- en seizoenwoningen. De omschrijving daarvan is ook al weer zeer moeilijk met enige nauwkeurigheid te geven. (…) De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen, of een huurovereenkomst wel of niet door de art. 1623a-f B.W. wordt beheerst.”
Bij de behandeling van het wetsontwerp in de Tweede Kamer is door de Minister van Justitie over dit onderscheid opgemerkt (Handelingen II 1978/1979, blz. 5026):
“Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. Het beste voorbeeld is wellicht het gebruik als vakantiewoning. Een goed voorbeeld is ook het gebruik van een wisselwoning, die voor een aantal weken wordt betrokken als de eigen woning wordt gerenoveerd. Naar zijn aard is dat gebruik van beperkte duur. Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. Iedereen begrijpt dat het, als je een vakantiewoning huurt, onzinnig zou zijn om je na afloop van die paar weken op huurbescherming te beroepen. Het gaat trouwens ook niet om de aanduiding die je van de woning geeft, want het is best mogelijk dat een huis, dat je normaal als vakantiehuis zou typeren, permanent wordt verhuurd. Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende huur.”
Uit de tekst van art. 1623a lid 1 en uit de bij de totstandkoming van die bepaling gegeven toelichtingen zoals hiervoor vermeld, moet worden afgeleid dat terughoudendheid past bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in die bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.
De hiervoor onder 3.1 vermelde omstandigheden en met name de omstandigheid dat de huur van jaar tot jaar werd verlengd, dat een deel van het onderhoud van de woningen voor rekening van de huurders komt, dat zij op jaarbasis energiekosten, heffingen voor afvalstoffen, reiniging en verontreiniging alsmede onroerende zaakbelasting en forensenbelasting verschuldigd zijn en dat elke huurder zelf voor tuinaanleg en tuinonderhoud moet zorgen, laten geen andere conclusie toe dan dat partijen in het onderhavige geval voor ogen heeft gestaan dat de woningen van jaar tot jaar ter beschikking van de huurders zouden staan totdat de huurovereenkomst op geldige wijze zou zijn beëindigd. In zodanig geval kan niet worden gezegd dat het gebruik dat de huurders op grond van de huurovereenkomsten van de woningen konden maken, naar zijn aard van korte duur was in de zin van art. 7A:1623a lid 1. Daaraan kan niet afdoen dat het de huurders niet is toegestaan de woningen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder permanent als zodanig te gebruiken. Dit laat immers onverlet dat de huurders overigens naar eigen goeddunken van de woningen gebruik kunnen maken. Evenmin is doorslaggevend dat de huurders hun woonplaats elders hebben. Het valt immers niet in te zien dat de omstandigheid dat de huurders elders onderdak hebben, tot de gevolgtrekking moet leiden dat hun de bescherming, die de art. 7A:1623a e.v. aan huurders van woonruimte biedt, zou moeten worden onthouden.
Het voorgaande leidt tot de gevolgtrekking dat de Rechtbank met haar hiervoor weergegeven oordeel blijk heeft gegeven van een onjuiste opvatting omtrent het begrip “gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is” in art. 1623a lid 1. De daarop gerichte klachten van de onderdelen 2 B 4 zijn derhalve gegrond. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen.
4. Beslissing:
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te Middelburg van 22 januari 1997;
bekrachtigt het vonnis van de Kantonrechter te Zierikzee van 25 januari 1996;
veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op f 2.600,--;
veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op f 590,-- aan verschotten en f 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president Mijnssen als voorzitter en de raadsheren Neleman, Heemskerk, Herrmann en Van der Putt-Lauwers, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op 8 januari 1999.