Uitspraak
30 maart 2001
Eerste Kamer
Nr. C99/347HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. PHOENIX BOUWONTWIKKELING B.V., gevestigd te Utrecht,
2. DOMUS VASTGOEDONTWIKKELING B.V. gevestigd te Almere,
EISERESSEN tot cassatie,
advocaat: mr. J.K. Franx,
t e g e n
[Verweerster], gevestigd te [plaats G],
VERWEERSTER in cassatie,
advocaat: mr. H.A. Groen.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerster in cassatie - verder te noemen: [verweerster] - heeft bij exploit van 20 mei 1999 eiseressen tot cassatie - verder te noemen: Phoenix en Domus - in kort geding gedagvaard voor de President van de Rechtbank te Utrecht en gevorderd, voor zover in cassatie van belang, Phoenix en Domus te veroordelen tot nakoming van de opdracht tot bemiddeling door [verweerster].
Phoenix en Domus hebben de vordering bestreden.
De President heeft bij vonnis van 29 juni 1999 de vordering toegewezen.
Tegen dit vonnis hebben Phoenix en Domus hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam. Phoenix en Domus hebben gevorderd het vonnis van de President te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, [verweerster] in haar vorderingen alsnog niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar deze te ontzeggen.
Bij arrest van 16 september 1999 heeft het Hof het bestreden vonnis bekrachtigd.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof hebben Phoenix en Domus beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [verweerster] mede door mr. T.F.E. Tjong Tjin Tai, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal A.S. Hartkamp strekt tot verwerping van het beroep.
De advocaat van Phoenix en Domus heeft bij brief van 3 januari 2001 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Phoenix en Domus zijn samen met [H] B.V. [..] betrokken (geweest) bij de ontwikkeling van het bouwproject "[C]" te [plaats D]. Het project behelst de realisering 46 nieuwbouwappartementen met garageplaatsen.
(ii) Door bemiddeling van [verweerster] heeft Domus een deel van de benodigde grond in het project ingebracht. Het andere deel van de benodigde grond is ingebracht door Phoenix en [H B.V.]. De voormalige directeur van [verweerster], [betrokkene A], en de voormalige directeur van Domus, [betrokkene B], onderhielden een vriendschappelijke relatie.
(iii) In een door Phoenix opgestelde en door haar ondertekende en door Domus voor akkoord ondertekende brief van 6 december 1993, waarin een aantal op 30 september 1993 tussen Phoenix en Domus gemaakte afspraken was vastgelegd, is onder i bepaald:
"De makelaars voor het project zullen zijn
- [onderneming E] te [plaats D]
- [verweerster] te [plaats G]
Deze makelaars zullen het project op 50/50 basis verkopen op nader overeen te komen voorwaarden."
(iv) [Verweerster] en [onderneming E] zijn vanaf eind 1993 tot medio 1997 betrokken geweest bij de voorbereidingen voor de verkoop van de appartementen.
(v) Het project liep vertraging op toen eind 1996 bleek dat voor de realisering een vrijstelling als bedoeld in art. 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening moest worden verkregen. De bouwvergunning is uiteindelijk in april 1999 verleend.
(vi) Per 1 januari 1997 zijn de aandelen van Domus overgedragen aan een aan Maarssen Bouwbedrijf B.V. gelieerde vennootschap. Phoenix, Domus en [H B.V.] hebben een nieuwe vennootschap, [F] B.V., opgericht, die het project verder zal uitvoeren. Domus houdt daarin 50% en Phoenix en [H B.V.] houden daarin ieder 25% van de aandelen.
(vii) [F] B.V. is voornemens een bemiddelingsopdracht te verstrekken aan [onderneming E] voor de verkoop van de appartementen. Zij wil daarnaast geen andere makelaar inschakelen. Bij brief van 2 juli 1999 - derhalve nadat de President het hiervoor in 1 vermelde vonnis had gewezen - hebben Phoenix en Domus de aan [verweerster] verstrekte opdracht opgezegd.
3.2 [Verweerster] heeft - onder meer - in het onderhavige kort geding veroordeling van Phoenix en Domus gevorderd tot nakoming van de opdracht tot bemiddeling door [verweerster]. De President heeft deze vordering toegewezen. In hoger beroep hebben Phoenix en Domus - voorzover in cassatie van belang - zich erop beroepen dat zij de bemiddelingsopdracht aan [verweerster] hebben opgezegd bij schrijven van 2 juli 1999. Het Hof heeft de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid geoordeeld. Het heeft daartoe als volgt overwogen:
"4.11.2 In beginsel kan de opdrachtgever te allen tijde een verstrekte opdracht opzeggen (art. 7:408 lid 1 BW Pro), waarbij evenwel het bepaalde in art. 7:400 lid 2 BW Pro mede in aanmerking dient te worden genomen. Een dergelijke opzegging kan echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. In het onderhavige geval stuit de opzegging door Phoenix en Domus daar op af, gelet op de volgende omstandigheden. Ten eerste is de gedane opzegging in strijd met de aard van de onderhavige overeenkomst. Partijen zijn de bemiddelingsovereenkomst aangegaan voor de duur van de verkoop van de appartementen van het (omvangrijke) project. [Verweerster] heeft gesteld, hetgeen Phoenix en Domus niet hebben bestreden, dat [verweerster] op basis van volbrenging van de opdracht inkomsten uit courtage mocht verwachten. Een dergelijke volbrenging lijkt ook een passende tegenprestatie voor de door bemiddeling van [verweerster] tot stand gekomen inbreng van gronden in het project. Ten tweede hebben Phoenix en Domus geen redelijke gronden aangevoerd om de bemiddelingsopdracht, die beoogd was van lange duur te zijn, op te zeggen. Zij voeren aan dat de verhouding tussen partijen thans is verstoord en dat zij, alsmede [onderneming E], niet met [verweerster] willen samenwerken. Voor [onderneming E] geldt dat in het bijzonder, omdat zij een mogelijke courtage van 1% niet met [verweerster] wil delen. De verstoorde relatie is door [verweerster] betwist. Uit het besprekingsverslag van een bespreking van 13 juli 1999, dat is opgesteld door [betrokkene I] van [F] B.V., blijkt niet dat er onoverkomelijke bezwaren bestaan tegen een verkoop van de appartementen mede door [verweerster]. Bovendien heeft te gelden dat Phoenix en Domus de verstoring van de relatie in overwegende mate aan zichzelf te wijten hebben, nu zij weigeren [verweerster] nog langer als makelaar bij het project in te schakelen. Ten derde heeft [verweerster] gesteld, hetgeen Phoenix en Domus niet hebben bestreden, dat zij niet alleen directe financiële belangen bij het project heeft, maar dat uitvoering van het project ook haar naamsbekendheid ten goede zal komen.
4.11.3 De onbillijkheid van de opzegging wordt niet opgeheven, omdat Phoenix en Domus zich bereid hebben verklaard aan [verweerster] een bedrag van ƒ 25.000,-- te betalen voor reeds verrichte werkzaamheden. [Verweerster] heeft betwist dat dit een redelijke compensatie is. Zonder nader feitelijk onderzoek, waarvoor in dit kort geding geen plaats is, kan van de redelijkheid van die tegemoetkoming voorshands niet worden uitgegaan, in die zin dat de onredelijkheid van de opzegging daardoor wordt opgeheven."
3.3 Het middel betoogt dat het oordeel van het Hof, dat de opzegging door Phoenix en Domus van de bemiddelingsovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, in strijd is met het recht, althans niet is voorzien van een toereikende motivering.
3.4 Voorzover het middel betoogt dat het Hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het bepaalde in art. 7: 408 lid 1 BW is het tevergeefs voorgesteld. De ingevolge genoemde bepaling aan de opdrachtgever toekomende opzeggingsbevoegdheid vindt haar grens in een in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbare uitoefening van die bevoegdheid. Anders dan het middel veronderstelt heeft het Hof - terecht - niet geoordeeld dat die opzeggingsbevoegdheid in een geval als het onderhavige, waarin een bemiddelingsovereenkomst is aangegaan voor de duur van de verkoop van de te bouwen appartementen, niet zou gelden. Evenzeer terecht, en anders dan het middel betoogt, heeft het Hof geoordeeld dat de mogelijkheid dat aan [verweerster] in verband met de opzegging een vergoeding voor reeds verrichte werkzaamheden zou worden voldaan niet in de weg staat aan het oordeel dat die opzegging niettemin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.5 Ook de motiveringsklachten, opgenomen in de onderdelen 2 - 4, falen. Voor de beantwoording van de vraag of een opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dient de rechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen. De onderdelen stellen niet dat relevante omstandigheden in het onderhavige geval buiten beschouwing zijn gelaten. De door het Hof gemaakte afweging, die is gebaseerd op die - tezamen genomen - omstandigheden, is niet onbegrijpelijk. Met name mocht het Hof gewicht toekennen aan de belangen van [verweerster] - waaronder het belang het onderhavige project te mogen uitvoeren en geen genoegen te hoeven nemen met de aangeboden schadevergoeding - bij het niet opzeggen van de overeenkomst, mocht het mede laten wegen dat in het onderhavige geval geen redelijke grond voor de opzegging was aangevoerd, en mocht het belang hechten aan de omstandigheid dat Phoenix en Domus de verstoring van de relatie in overwegende mate aan zichzelf hebben te wijten.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt Phoenix en Domus in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op ƒ 632,20 aan verschotten en ƒ 3000,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren A.E.M. van der Putt-Lauwers, J.B. Fleers, H.A.M. Aaftink en A. Hammerstein, en in het openbaar uitsproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 30 maart 2001.