Uitspraak
13 april 2001
Eerste Kamer
Nr. C99/208HR
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiser], wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. B.D.W. Martens,
t e g e n
[Verweerder], wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens.
1. Het geding in feitelijke instanties
Verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - heeft bij exploit van 31 maart 1998 eiser tot cassatie - verder te noemen: [eiser] - in kort geding gedagvaard voor de President van de Rechtbank te Breda en veroordeling gevorderd van [eiser] tot medewerking aan de levering van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats] onder verbeurte van een dwangsom van ƒ 1.000,-- per dag voor elke dag dat [eiser] weigert aan dit vonnis te voldoen, alsmede voor het geval [eiser] nalatig blijft aan de veroordeling tot medewerking te voldoen, die levering zelfstandig te bewerkstelligen door middel van de inschrijving van het kortgedingvonnis in de registers van het kadaster, zijnde het vonnis de vervangende wilsverklaring van [eiser] ter zake die levering.
[Eiser] heeft de vordering bestreden en in reconventie veroordeling gevorderd van [verweerder] tot medewerking aan de overdracht tegen betaling van ƒ 256.000,-- van het ten processe bedoelde registergoed en alsdan mede te werken aan het verlijden van de door notaris Simons opgestelde conceptakte van 23 juni 1997, met dien verstande dat die akte in dié zin wordt aangepast dat tegemoet zal worden gekomen aan alle door [eiser] daartegen geopperde bezwaren zoals vervat in de pleitnota van [eisers] procureur van 20 oktober 1997 op straffe van verbeurte van een eenmalige dwangsom, alsmede veroordeling gevorderd van [verweerder] tot betaling aan [eiser] van ƒ 12.768,41 te vermeerderen, met ingang van de maand mei 1998, met ƒ 1.985,34 per maand zolang de eigendomsoverdracht van het ten processe bedoelde registergoed nog niet heeft plaats gehad tot en met de maand waarin die eigendomsoverdracht wel zal plaatsvinden, en tevens te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemd bedrag vanaf 7 april 1998 (de dag van de zitting in het kort geding).
[Verweerder] heeft de vorderingen in reconventie bestreden.
De President heeft bij vonnis van 10 april 1998 (nr. 98-162) in conventie het gevorderde toegewezen en in reconventie [verweerder] veroordeeld binnen zeven dagen na daartoe door de notaris te zijn opgeroepen, mee te werken aan overdracht tegen betaling van ƒ 256.000,-- van het ten processe bedoelde registergoed, [eiser] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering voorzover daar reeds over is beslist bij kortgedingvonnis van de President van deze Rechtbank van 28 oktober 1997 en wijst de vordering voor het overige af.
Tegen dit vonnis heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch.
Het Hof heeft bij eindarrest van 26 april 1999 het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [eiser] bevolen, binnen veertien dagen na betekening van het arrest, mede te werken aan het rectificeren, op zijn kosten, van de op 7 mei ten overstaan van notaris Simons verleden transportakte met betrekking tot het ten processe bedoelde registergoed op straffe van verbeurte van een dwangsom.
Het eindarrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het eindarrest van het Hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal F.B. Bakels strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot bekrachtiging van het door de President gewezen vonnis, met dien verstande dat de Hoge Raad het dictum wijzigt.
3. Beoordeling van de middelen
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende.
(i) Bij schriftelijke overeenkomst van 1 juli 1992 heeft [eiser] zijn onderneming, die was gevestigd in een bedrijfspand aan de [a-straat 1] te [woonplaats], overgedragen aan [verweerder]. Bij deze overeenkomst werd het bedrijfspand door [eiser] verhuurd aan [verweerder].
(ii) In art. 6 van Pro deze overeenkomst werd aan [verweerder] het recht toegekend het bedrijfspand na 1 juli 1997 te kopen tegen een geïndexeerde prijs van ƒ 256.000,--.
(iii) In art. 6 lid 9 van Pro de overeenkomst is bepaald:
"De verhuurder is gehouden, binnen een maand nadat (...) de huurder heeft laten weten het gehuurde te willen kopen tegen de koopprijs, zoals is vastgesteld op de in het derde lid aangegeven wijze, zijn medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht. De akte van transport wordt verleden voor de door de huurder aangewezen notaris en bevat de gebruikelijke bedingen, behoudens afwijkende overeenstemming."
(iv) [Verweerder] heeft bij brief van 20 juni 1996 aan [eiser] meegedeeld dat hij gebruik maakte van zijn koopoptie per 1 juli 1997 tegen de overeengekomen koopprijs.
(v) Op verzoek van [verweerder] heeft notaris mr. C.R.C. Simons te Oud Gastel een concept voor de tot levering bestemde akte opgesteld. De raadsman van [eiser] heeft een reeks opmerkingen gemaakt bij dit concept. Vervolgens heeft de notaris een tweede concept voor de tot levering bestemde akte opgesteld. Dit concept bevatte onder meer het volgende, in het eerste concept niet voorkomende, beding:
"AFSTAND ONTBINDINGSRECHTEN.
Partijen doen over en weer afstand van het recht op grond van enige wettelijke bepaling de ontbinding of vernietiging van deze overeenkomsten te vorderen."
(vi) [Eiser] is niet akkoord gegaan met de opname in de tot levering bestemde akte van dit laatste beding (verder: de uitsluitingsclausule). Hij heeft daarom ook met dit tweede concept niet ingestemd.
(vii) [Verweerder] heeft vervolgens in kort geding gevorderd dat [eiser] zal worden veroordeeld mee te werken aan levering van het bedrijfspand.
(viii) De President heeft, kort weergegeven, geoordeeld dat niet op voorhand kan worden gezegd dat de bezwaren van [eiser] ongefundeerd waren en deze vordering afgewezen.
(ix) Tegen dit vonnis heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld. [Eiser] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Het Hof heeft het vonnis van de President bekrachtigd. Het heeft daartoe onder meer overwogen, samengevat weergegeven, dat in het eerste concept, strikt genomen overbodig, was opgenomen dat geen afstand werd gedaan van het recht op ontbinding. In het tweede concept was expliciet opgenomen dat wel afstand werd gedaan van dat recht. Volgens het Hof was onder het tot 1992 geldende recht het opnemen in de transportakte van een bepaling, waarbij de ontbindingsmogelijkheid werd uitgesloten, standaard omdat de ontbinding destijds terugwerkende kracht en zakelijke werking kende. De terugwerkende kracht van de ontbinding is nu uitgesloten zodat in zoverre de noodzaak tot uitsluiting van ontbinding niet bestaat. In geval van levering van een onroerende zaak, is naar het Hof overweegt, van groot belang dat zekerheid bestaat met betrekking tot de status van de rechten van elk der betrokkenen. Dit pleit volgens het Hof, ook naar huidig recht, veelal voor het uitsluiten van de ontbinding. Het Hof oordeelde voorts dat [eiser] zich in redelijkheid niet kan verzetten tegen de uitsluitingsclausule in de transportakte.
3.2.1 Hetgeen [verweerder] in dit kort geding heeft gevorderd laat zich aldus samenvatten dat [eiser] zal worden veroordeeld om mee te werken aan levering van het bedrijfspand door het opmaken van een tot levering bestemde akte, opgemaakt overeenkomstig het tweede concept. In reconventie heeft [eiser] gevorderd dat [verweerder] zal worden veroordeeld om mee te werken aan levering door het opmaken van een tot levering bestemde akte waarin zou zijn tegemoetgekomen aan zijn bezwaren tegen het tweede concept. De President heeft geoordeeld dat een beding als het onderhavige niet als gebruikelijk in de zin van art. 6 lid 9 van Pro de hiervoor in 3.1 onder (i) bedoelde overeenkomst kan worden aangemerkt. Hij heeft partijen gelast over te gaan tot levering van het bedrijfspand. Hij heeft in het dictum van zijn vonnis niet bepaald dat de uitsluitingsclausule niet in de tot levering bestemde akte mocht worden opgenomen.
3.2.2 Ter uitvoering van dit vonnis is het pand aan [verweerder] overgedragen door inschrijving in de openbare registers van een op 7 mei 1998 verleden akte. De akte hield onder meer het volgende in:
"De koopprijs bedraagt TWEEHONDERD ZES EN VIJFTIG DUIZEND GULDEN (ƒ 256.000,--), welk bedrag door koper is voldaan door storting op een rekening ten name van de Stichting Derdengelden Notariskantoor Simons.
Verkoper verleent koper kwitantie voor de betaling van de koopprijs."
In de tot levering bestemde akte was de uitsluitingsclausule niet opgenomen.
3.2.3 Het Hof heeft het vonnis van de President vernietigd en [eiser] veroordeeld tot medewerking aan rectificatie van de leveringsakte in die zin dat daarin zal worden toegevoegd een bepaling waarin partijen afstand doen van het recht om op grond van enige wettelijke bepaling vernietiging of ontbinding van de onderliggende overeenkomst te vorderen. Daartoe heeft het Hof overwogen dat het op gelijke gronden als in zijn arrest van 23 september 1998 van oordeel is dat het opnemen van een bepaling als de uitsluitingsclausule gebruikelijk en wenselijk is en dat [eiser] geen redelijke grond had zich tegen het opnemen ervan te verzetten. Daaraan heeft het Hof toegevoegd:
"In eerdergenoemd arrest is enkel gesproken over ontbinding doch het aldaar gestelde geldt, behoudens ten aanzien van het gegeven dat het huidige recht - anders dan het oude recht - aan een ontbinding geen terugwerkende kracht en zakelijke werking toekent, evenzeer voor de vernietiging.
Wat de mogelijkheid van ontbinding betreft moet worden opgemerkt dat [eiser] daarbij zonder nadere toelichting niet geacht kan worden een redelijk belang te hebben. De belangrijkste in het kader van de verkoop van onroerend goed op de koper rustende verplichting is die tot betaling van de koopprijs. Dat pleegt echter te worden verzekerd door het deponeren van de koopsom onder de notaris.
Ten aanzien van een eventuele vernietiging zij opgemerkt, dat ten processe het bestaan en de geldigheid van de koopoptie als zodanig nimmer door [eiser] is betwist.
(...)
Het Hof is mitsdien ook in de onderhavige zaak van oordeel dat [eiser] in redelijkheid geen aanspraak kon maken op handhaving van de mogelijkheid van ontbinding en vernietiging."
3.3.1 De onderdelen 1.4 en 1.5 van middel I zijn gericht tegen 's Hofs hiervoor onder 3.2 weergegeven oordeel. De onderdelen 1 - 1.3 en 1.6 bevatten geen klachten.
3.3.2 Onderdeel 1.4 is kennelijk gericht tegen 's Hofs oordeel dat [eiser] in redelijkheid geen aanspraak kon maken op handhaving van de mogelijkheid tot ontbinding. Het onderdeel verwijt het Hof dat het heeft miskend dat met de mogelijkheid rekening moet worden gehouden dat [eiser] wel belang heeft bij de mogelijkheid tot ontbinding en de mogelijkheden die de art. 6:271 en Pro 6:272 BW bieden.
3.3.3 Niet gesteld is dat [verweerder] zich tegenover overdracht van de onroerende zaak tot iets anders had verbonden dan tot betaling van de koopprijs. Volgens art. 7:26 lid 3 dient Pro in een geval als het onderhavige, waarin voor de eigendomsoverdracht een notariële akte is vereist, gevolgd door inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers, het door de koper verschuldigde ten tijde van ondertekening van de akte tenminste uit de macht van de koper zijn gebracht. In overeenstemming hiermee was in de tot levering bestemde akte de hiervoor onder 3.2.2 vermelde passage opgenomen. In het licht van dit een en ander geeft 's Hofs door het onderdeel bestreden oordeel niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk. Het is niet onbegrijpelijk en het is toereikend gemotiveerd. Het onderdeel faalt derhalve.
3.4.1 Onderdeel 1.5 bestrijdt 's Hofs oordeel in zijn hiervoor onder 3.2.3 weergegeven overweging dat [eiser] geen aanspraak heeft op handhaving van de mogelijkheid van ontbinding en vernietiging van de koopovereenkomst. Dit oordeel moet aldus worden opgevat dat [eiser] zich, naar 's Hofs oordeel, niet kan verzetten tegen opneming van de uitsluitingsclausule in de tot levering bestemde akte. Hierin ligt besloten dat de uitsluitingsclausule als een gebruikelijk beding in de zin van art. 6 lid 9 van Pro de overeenkomst van 1 juli 1992 moet worden aangemerkt. Dit oordeel heeft het Hof in zijn arrest van 23 september 1998 erop gegrond dat het uitsluiten van de mogelijkheid van ontbinding van groot belang is voor zekerheid omtrent de rechtstoestand van een registergoed. Deze overweging heeft het Hof, naar volgt uit 's Hofs hiervoor onder 3.2.3 weergegeven overwegingen, overgenomen in zijn arrest van 26 april 1999. Het heeft daaraan in laatstgenoemd arrest toegevoegd dat hetgeen het in zijn arrest van 23 september 1998 heeft overwogen evenzeer geldt voor vernietiging van de aan de overdracht ten grondslag liggende overeenkomst.
3.4.2 Een beding als de uitsluitingsclausule was van veel belang onder het vóór 1 januari 1992 geldende recht. Ontbinding van de overeenkomst die ten grondslag lag aan de overdracht van een registergoed had tot gevolg dat deze overeenkomst met terugwerkende kracht aan de overdracht ontviel zodat zij, bij gebrek aan een geldige titel, ongeldig werd en het goed tot de vervreemder terugkeerde (art. 1302 lid Pro 1 (oud) BW in verbinding met art. 1301 lid Pro 1). De oorspronkelijke vervreemder kon deze ongeldigheid van de overdracht ook tegenwerpen aan derden die het goed door levering hadden verkregen. Deze consequenties van de ontbinding worden hierna ook aangeduid met: goederenrechtelijke werking.
De onzekerheid die aldus met betrekking tot de rechtstoestand van het goed kon ontstaan werd weggenomen door het opnemen van een beding als de uitsluitingsclausule.
Volgens huidig recht heeft ontbinding van een overeenkomst ingevolge art. 6:269 geen Pro terugwerkende kracht. Ontbinding van een overeenkomst ter uitvoering waarvan een goed wordt overgedragen heeft derhalve geen goederenrechtelijke werking. De mogelijkheid van ontbinding schept aldus geen onzekerheid meer met betrekking tot de rechtstoestand van het geleverde goed.
Met betrekking tot vernietiging van de aan de overdracht ten grondslag liggende overeenkomst is dit in zoverre anders dat ingevolge art. 3:53 lid 1 vernietiging Pro van de titel wel terugwerkende kracht heeft en aldus, in beginsel, wel goederenrechtelijke werking. Door art. 3:88 lid 1 wordt Pro echter goeddeels voorkomen dat zij ook aan derdenverkrijgers kan worden tegengeworpen. Ingevolge deze bepaling kan ongeldigheid van een overdracht als gevolg van, onder meer, ongeldigheid van de voor deze overdracht vereiste titel, niet worden tegengeworpen aan degene die het goed op zijn beurt krachtens levering verkreeg en daarbij te goeder trouw was. Aldus is in vergaande mate voorkomen dat door de mogelijkheid van vernietiging van de aan een overdracht ten grondslag liggende overeenkomst, onzekerheid bestaat omtrent de rechtstoestand van het goed.
3.4.3 Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het Hof, waar het oordeelt dat opneming in een tot levering bestemde akte van een beding als de uitsluitingsclausule van groot belang is voor de zekerheid van de rechtstoestand van een registergoed, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Door bij zijn uitleg van het begrip 'gebruikelijke bedingen' in art. 6 lid Pro 9, uit te gaan van voormelde onjuiste rechtsopvatting, is deze uitleg onbegrijpelijk.
3.4.4 Voorzover het Hof, door verwijzing naar zijn arrest van 23 september 1998, aan zijn oordeel dat de uitsluitingsclausule als een gebruikelijk beding in de zin van art. 6 lid 9 moet Pro worden aangemerkt mede ten grondslag heeft gelegd dat opneming van zodanig beding in de tot levering bestemde akte ten kantore van notaris Simons gebruikelijk is, is dit oordeel niet begrijpelijk. Het Hof heeft immers niet ervan blijk gegeven dat het heeft onderzocht of het opnemen van een uitsluitingsclausule ook bij andere notarissen gebruikelijk is. Dat dit mogelijk niet het geval is volgt al hieruit dat, zoals het Hof heeft vastgesteld, volgens notaris Simons van de omstandigheden van het geval afhankelijk is of een uitsluitingsclausule in de akte wordt opgenomen. Het Hof heeft voorts geen bijzondere omstandigheden vastgesteld die het oordeel rechtvaardigen dat onder omstandigheden als in het onderhavige geval opneming van de uitsluitingsclausule gebruikelijk is in de zin van art. 6 lid Pro 9.
3.4.5 Het onderdeel, waarin op dit een en ander gerichte klachten besloten liggen, treft derhalve doel.
3.5 Het slagen van onderdeel 1.5 brengt mee dat middel II geen behandeling behoeft.
3.6 De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. Niet gebleken is dat [verweerder] ter ondersteuning van zijn standpunt dat de uitsluitingsclausule als gebruikelijk in de zin van art. 6 lid 9 moet Pro worden aangemerkt nog andere omstandigheden heeft gesteld dan die welke hiervoor reeds ter sprake zijn gekomen. Nu deze omstandigheden dit oordeel niet rechtvaardigen, zal het vonnis van de President worden bekrachtigd.
Daarbij zal ook de door de President onder 3.5 van zijn vonnis vermelde wijziging van de conceptakte in het dictum worden vermeld. Het Hof heeft te dien aanzien, in cassatie onbestreden, overwogen dat het geen redelijke twijfel lijdt dat de President bedoeld heeft de uitsluitingsclausule te doen schrappen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te 's Hertogenbosch van 26 april 1999;
bekrachtigt het in deze zaak gewezen vonnis van de President van de Rechtbank te Breda van 10 april 1998 met dien verstande dat de eerste alinea van de beslissing in conventie aldus moet worden gelezen dat de tot levering bestemde akte de wijzigingen zal inhouden zoals door de President onder 3.3 en 3.5 vermeld;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 2.140.--;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op ƒ 737,03 aan verschotten en ƒ 3.500,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president F.H.J. Mijnssen als voorzitter en de raadsheren W.H. Heemskerk, A.E.M. van der Putt-Lauwers, A. Hammerstein en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 13 april 2001.